АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-5081/2023

г. Краснодар

15 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ИНН 

<

***>,                                                       ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 06.05.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Золотой берег» (ИНН 

<

***>,                   ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 23.01.2024), рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 по делу № А63-5081/2023, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Золотой берег» (далее – общество) о расторжении договоров от 12.02.2021 № 24                  и от 12.02.2021 № 25 аренды земельных участков.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.07.2023 исковое заявление удовлетворено. Суд предписал расторгнуть договор от 12.02.2021 № 24 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:040611:17 и договор от 12.02.2021 № 25 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:040611:19. Суд признал доказанным факт неиспользования ответчиком земельных участков, отсутствие разрешительной документации на строительство объектов в целях реализации инвестиционных проектов.

В связи с ненадлежащим извещением ответчика о начавшемся процессе Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – Кодекс) для рассмотрения дел судом первой инстанции (т. 2,                         л. д. 102 – 104). 

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 решение от 18.07.2023 отменено, в удовлетворении требований комитета отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды по требованию арендодателя. Из поведения общества усматривается намерение использовать земельные участки по назначению в соответствии с условиями их предоставления. Арендатор предпринимает необходимые действия для получения совокупности разрешительных документов и реализует мероприятия, которые требуются для начала строительства. Отказ в выдаче разрешения на строительство оспорен в суде.  

В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление, оставить в силе решение. Податель жалобы указывает, что  арендатор нарушил этапы инвестиционного проекта, в целях реализации которого ему предоставлены земельные участки. Ответчик принял меры к получению разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 26:16:040611:19 только в мае 2022, когда объекты на участке уже должны быть возведены. В отношении земельного участка с кадастровым номером 26:16:040611:17 ответчик не обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство. В настоящий момент земельные участки заброшены, деятельность на них не ведется, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения договоров аренды по требованию арендодателя.  

Общество представило в суд округа отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления.

В судебном заседании представитель комитета на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель общества поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, министерство экономического развития Ставропольского края, администрация города Невинномысска и общество заключили соглашение от 25.12.2019 № 12 об осуществлении деятельности на территории опережающего социально-экономического развития, создаваемой на территории монопрофильного муниципального образования (моногорода) Ставропольского края (далее – соглашение), согласно которому общество обязуется обеспечить реализацию инвестиционного проекта, осуществить в рамках реализации инвестиционного проекта капитальные вложения в объеме 50 500 000 рублей, из них не менее 20 000 000 рублей в первый год с даты включения общества как резидента в реестр резидентов территории опережающего социально-экономического развития, создаваемых на территории монопрофильных муниципальных образований Российской Федерации (моногорода), включенных в перечень, утвержденный Правительством Российской Федерации                (далее – реестр). Общество включено в указанный реестр 26.12.2019.

12 февраля 2021 года комитет и общество для реализации инвестиционного проекта «Создание оздоровительного комплекса "Золотой берег" в г. Невинномысске» на территории муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края в целях улучшения условий труда, увеличения налоговых поступлений в бюджет, повышения уровня занятости и роста качества жизни населения заключили договоры            № 24 и № 25 аренды земельных участков.

 По условиям договора № 24 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:16:040611:17 в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края из категории земель «земли населенных пунктов», площадью 5132 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, городской округ – город Невинномысск, 

<

...>,                        (с разрешенным использованием земельного участка – земельные участки объектов физической культуры и спорта) в целях реализации инвестиционного проекта, улучшения условий труда, увеличения налоговых поступлений в бюджет, повышения уровня занятости и роста качества жизни населения города. 

По условиям договора № 25 обществу передан земельный участок с кадастровым номером 26:16:040611:19 в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края из категории земель «земли населенных пунктов», общей площадью 37 558 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, городской округ – город Невинномысск, 

<

...>,                        (с разрешенным использованием земельного участка – гостиничное обслуживание, санаторная деятельность, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях), для реализации инвестиционного проекта, улучшения условий труда, увеличения налоговых поступлений в бюджет, повышения уровня занятости и роста качества жизни населения города. 

Срок действия договоров – с 12.02.2021 по 11.02.2031.

28 ноября 2022 года специалистами комитета осуществлено визуальное обследование, по результатам которого выявлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 26:16:040611:17 и 26:16:040611:19 не используются по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договоров аренды № 24 и 25. 

05 декабря 2022 года комитет направил в адрес общества претензии № 8632/27, № 8633/27 о необходимости исполнения условий договоров аренды № 24, 25, указав на: неиспользование участков по целевому назначению, приведенному в пункте 1.1 договоров; невнесение арендной платы; ненадлежащее содержание участков (т. 1,                     л. д. 32 – 43).

11 января 2023 года комитет направил в адрес общества для подписания дополнительные соглашения о расторжении договоров аренды (т. 1, л. д. 51 – 58).

Поскольку общество соглашения о расторжении договоров не подписало, комитет обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации                    (далее – Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определяет, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельным участком прекращается принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 2485-О).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Таким образом, из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 Гражданского кодекса следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, установил, что в данном случае земельные участки предоставлены для реализации инвестиционного проекта «Создание оздоровительного комплекса "Золотой берег" в г. Невинномысске» на территории муниципального образования город Невинномысск Ставропольского края в целях улучшения условий труда, увеличения налоговых поступлений в бюджет, повышения уровня занятости и роста качества жизни населения, предусматривающего, в том числе строительство. 

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. 

Разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. 

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции арендатор представил документы, свидетельствующие об осуществлении им мероприятий, направленных на реализацию инвестиционного проекта. Поскольку инвестиционный проект предусматривал строительство объектов, его реализация невозможна без подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. Общество обращалось в уполномоченный орган в целях получения разрешения на строительство, в выдаче которого отказано. Отказ уполномоченного органа оспаривается в судебном порядке. При этом из акта проверки Министерства экономического развития Ставропольского края от 29.03.2023 следует, что арендатор произвел капитальные вложения, возможные до момента строительства на участках.  Наличие иных оснований для расторжения договоров аренды (пункты 5.1.1) на момент разрешения спора судом апелляционной инстанции истец не доказал (статьи 9 и 65 Кодекса).

В данном случае суд апелляционной инстанции установил наличие обстоятельств, позволяющих сделать вывод о намерении ответчика к реализации условий соглашения и заключенных договоров аренды. Так, в материалы электронного дела представлен акт проверки от 29.05.2023, свидетельствующий об освоении арендатором предусмотренных соглашением капитальных вложений посредством строительства и благоустройства территории, а также создании рабочих мест в предусмотренном соглашением количестве. Представленная обществом переписка по вопросу получения разрешительной документации опровергает доводы комитета о бездействии ответчика в отношении предоставленных ему земельных участков. По заявлению общества от 20.04.2021 подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 26:16:040611:19, арендатор получил необходимые технические условия.

Кроме того, с учетом даты заключения спорных договоров (12.02.2021) и предъявления комитетом требования об их расторжении (исковое заявление от 20.03.2023) условие, необходимое для удовлетворения соответствующего требования (неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет), отсутствует. При этом в названный период не включается время, необходимое для освоения земельного участка (абзац шестой подпункта 1                 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса). Наличие иных нарушений договоров аренды, которые могли быть признаны существенными и влекущими их расторжение в судебном порядке, в рамках настоящего дела истец не доказал (статьи 9 и 65 Кодекса). Вопрос о продолжении действия соглашения об осуществлении деятельности на территории опережающего социально-экономического развития рассматривается в самостоятельном порядке (дело № А63-16056/2023).

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Доводы лиц, участвующих в деле, относительно фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались, которые не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами и судами первой и апелляционной инстанций не устанавливались, не принимаются во внимание и не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции. С учетом изложенного у суда округа отсутствуют условия для принятия доводов комитета о ненадлежащем состоянии участков, основанных на фотоматериалах, подготовленных после рассмотрения дела апелляционным судом.

При таких обстоятельствах оснований для отмены апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы не имеется. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2024 по делу № А63-5081/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    Т.Н. Драбо

                                                                                                                                В.Е. Епифанов