СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3049/2022-ГК

г. Пермь

20 апреля 2022 года

Дело № А60-62173/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2022 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В., 

судей  Гуляевой Е.И., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: не явились;

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 23.12.2021;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 27 января 2022 года 

по делу № А60-62173/2021

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрации Сысертского городского округа (далее – истец, Комитет) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901027:588, обязании ответчика освободить и передать истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 66:25:2901027:588.

Решением арбитражного суда от 27.01.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, иск удовлетворить.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что с момента заключения договора аренды ответчиком земельный участок не освоен. Ссылается на то, что сделки заключенные с подрядчиками носят мнимый характер. Указывает, что до 09.09.2016 ответчик являлся руководителем ООО «Гиперстрой», той организации, которая не смогла выполнить необходимые работы по проектированию. Истец считает, что судом не исследованы документы, переписка, платежные документы ответчика по исполнению вышеуказанных сделок и сделан вывод только на оценке факта заключения договора. Ответчиком не представлены промежуточные результаты работ ни по одному из этапов их выполнения. Обращение ответчика за получением градостроительного плана земельного участка через 8 лет после заключения договора аренды, по мнению ответчика, также свидетельствует об отсутствии каких-либо намерений по освоению земельного участка. Кроме того, истец указывает на непривлечение к участию в деле лиц, разрабатывающих проектную документацию.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 02.07.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа (арендодатель) и ООО «Интер-Урал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13_244, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:25:2901027:588, находящийся по адресу: Свердловская область, город Сысерть, площадью: 801 кв.м, с целевым использованием: под строительство административно - офисного здания, на срок с 02.07.2013 по 02.07.2062.

23.07.2013 договор аренды земельного участка № 13_244 от 02.07.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области, номер регистрации 66-66-19/664/2013-120.

24.07.2013 между ООО «Интер-Урал» (цедент) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым ООО «Интер-Урал» передало, а индивидуальный предприниматель ФИО3 принял на себя права и обязанности арендатора по ранее заключенному с Комитетом по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа договору аренды земельного участка № 13_244 от 02.07.2013.

13.08.2013 договор уступки прав (цессии) от 24.07.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области, номер регистрации 66-66-19/046/2013-038.

Истец указывает, что на представленном ответчику по договору аренды земельного участка № 13_244 от 02.07.2013 земельном участке с кадастровым номером 66:25:2901027:588 до настоящего времени не начато строительство административно-офисного здания.

Ссылаясь на то, что с момента заключения договора аренды от 02.07.2013 №13_244 и до настоящего времени арендатор работы по строительству административно-офисного здания не начинал, за разрешением на строительство не обращался, истец направил ответчику уведомление от 22.06.2021 № 47 о досрочном расторжении договора аренды от 02.07.2013 №13_244.

Поскольку ответчик требование о расторжении договора аренды не удовлетворил, соглашение о расторжении договора не подписал, Комитет обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из подтверждения арендатором осуществления мероприятий, связанных с подготовкой к строительству.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) обжалуемого судебного акта не имеется, в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Требования истца о расторжении договора мотивированны тем, что ответчик на протяжении длительного времени не приступает к строительству.

Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ основанием для принудительного прекращения договора аренды земельного участка является неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (определение от 06.10.2015 № 2317-О).

Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 2485-О).

Судом установлено, что способов расторжения, определений существенного нарушения условий договор аренды земельного участка № 13_244 не содержит. Срок аренды составляет с 02.07.2013 по 02.07.2062. При этом каких-либо графиков или иных (промежуточных) сроков и дат, согласно которым предприниматель должен осуществить определенные этапы строительства, договор не содержит. 

При этом суд учел, что с учетом установленного срока действия договора, в отсутствие конкретных согласованных графиков осуществления строительства такое строительство должно быть начато и завершено в разумные сроки, иное будет означать злоупотребление правом со стороны арендатора.

Из материалов дела следует, что согласно разработанному эскизному проекту «Административное здание в г. Сысерть» второй этаж здания планируется выполнить из оцилиндрованного бревна. В рамках обеспечения будущего строительства материалами ответчиком на земельном участке размещена часть линии для производства строительных материалов - бункер для опилок (опилоприемник).

Факт размещения ответчиком частичного производства с целью обеспечения материалами будущего строительства подтвержден решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.04.2021 по делу № А60- 65314/2020, судом сделан вывод о том, что размещение бункера для опилок (опилоприемник) произведено в рамках подготовки проектной документации, эскизным проектом «Административное здание в г. Сысерть», согласно которому планируется строительство административно-офисного здания, состоящего из двух этажей, второй этаж планируется построить из оцилиндрованного бревна, перекрытия и элементы двускатной кровли также планируется выполнить из деревянного бруса.

20.02.2020 между ответчиком и ООО «Гиперстрой» было заключено соглашение о новации, в соответствии с которым ООО «Гиперстрой» выполнило работы по разработке эскизного проекта объекта «Административное здание в г. Сысерть», с местом размещения (строительства) на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2901027:588.

Указанное свидетельствует о том, что ответчиком выполнены работы по подготовке земельного участка, ограждение земельного участка капитальным забором, исключающим доступ на него посторонних лиц и причинение вреда здоровью и имуществу граждан, произведена подготовка производственной линии по изготовлению строительных материалов для обеспечения будущего строительства, разработан эскизный проект объекта «Административное здание в г. Сысерть», являющейся частью проектной документации.

Также суд установил, что 25.03.2021 между ответчиком и ООО «Гиперстрой» заключен договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, соответствии с п. 1.1. которого подрядчик принял на себя обязательство подготовить и утвердить заказчиком Техническое задание на проектирование с целью разработки следующий документации:

- проект: Административное здание в городе Сысерть на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2901027:588 и техническую документацию к проекту для целей получения разрешения на строительство;

-  выполнить инженерно-геодезические изыскания;

- выполнить инженерно-геологические изыскания;

- выполнить инженерно-экологические изыскания;

- выполнить инженерно-геотехнические изыскания;

- выполнить обследование состояния грунтов основания зданий и сооружений.

29.07.2021 ответчик в соответствии с Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Выдача градостроительных планов земельных участков» обратился с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

30.07.2021 от подрядчика получено письмо № 21-07, в котором подрядчик уведомил ИП ФИО3 о невозможности выполнения обязательств по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ от 25.03.2021 в связи с прекращением членства ССРО «РЕПА», дающего допуск к выполнению проектных и изыскательских работ.

В связи с этим 31.07.2021 между предпринимателем и ООО «Гиперстрой» подписано соглашение о расторжении договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ от 25.03.2021.

06.09.2021 между предпринимателем и иным подрядчиком (ООО «Архитекторы Неба») заключен договор № РД-035/21 на разработку проектной документации стадии «Проектная документация для строительства» в объеме, предусмотренном настоящим Договором, соответствующая ГОСТ Р 21.101-2020 «Система проектной документации для строительства (СПДС) и Техническому заданию на проектирование.

22.10.2021 предпринимателем получен градостроительный план земельного участка № РФ-66-2-41-0-00-2021-0478, не смотря на то, что за выдачей указанного документа ответчик обратился еще 29.07.2021.

При этом согласно сведениям, содержащимся на титульном листе градостроительного плана земельного участка от 22.10.2021, информация данного ГПЗУ может быть использована для разработки проектной документации, для получения разрешения на строительство до 22.10.2024.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ответчиком подтверждено осуществление мероприятий, связанных с подготовкой к строительству, готовятся необходимые для строительства документы, а расторжение договора является несоразмерной мерой при недоказанности истцом наличие у него такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в зависимости от доводов апелляционной жалобы апелляционным судом не установлено.

Доводы истца о том, что сделки, заключенные с подрядчиками, носят мнимый характер, не принимаются во внимание.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной на основании ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что стороны мнимой сделки не ставили цели достигнуть заявленных результатов, не намеревались исполнять сделку или требовать ее исполнения.

Сама по себе аффилированность ответчика и ООО «Гиперстрой», на которую указывает истец, не может являться единственным и безусловным доказательством мнимости заключенных договоров подряда.

Указание ответчика на то, что судом не были исследованы документы, переписка, платежные документы ответчика по исполнению сделок, в отсутствие соответствующих доводов заявленных в суде первой инстанции, не может быть признано обоснованным.

Отсутствие в материалах дела доказательств исполнения договоров подряда не подтверждает факт того, что спорные сделки были совершены лишь для вида. 

Доводы апелляционной жалобы о не привлечении к участию в деле лиц, разрабатывающих проектную документацию, подлежат отклонению, поскольку необходимость привлечения указанных лица к участию в деле у суда первой инстанции отсутствовала. Оспариваемый судебный акт не влияет на права и законные интересы ООО «Гиперстрой» либо ООО «Архитекторы Неба» по отношению к какой-либо из сторон спора. 

Иные доводы истца отмену обжалуемого судебного акта не влекут.

Из материалов дела следует, что истекло менее одной пятой срока действия договора, что ответчиком предпринимаются реальные действия по освоению земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы истца, которые заключаются в иной оценке того, что судом первой инстанции было исследовано, с учетом установленных по делу обстоятельств не свидетельствуют о незаконности обжалуемого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 января 2022 года по делу № А60-62173/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

В.В. Семенов 

 

Судьи

 

Е.И. Гуляева 

 

Э.А. Ушакова