ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

    www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-22256/2017

г. Самара

08 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена: 04 июня 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено:  08 июня 2018 года                                                                         

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,

судей Юдкина А.А., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 3, дело по  апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «РосОценка»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2018 года по делу                          № А55-22256/2017 (судья Медведев А.А.), 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Криста»,

к обществу с ограниченной ответственностью «РосОценка»,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава-исполнителя ОСП №1 г. Сызрани и Сызранского района УФССП России по Самарской области ФИО2,

ОСП № 1 г. Сызрани и Сызранского района УФССП России по Самарской области,

общества с ограниченной ответственностью «Альтернативная энергетика»,

Акционерного общества «Препрег - Современные композиционные материалы»,

о признании недостоверной оценки,

                                                    УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Криста» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РосОценка» (далее - ответчик), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава-исполнителя ОСП №1 г. Сызрани и Сызранского района УФССП России по Самарской области Е.В.Володиной, ОСП № 1 г. Сызрани и Сызранского района УФССП России по Самарской области, общества с ограниченной ответственностью «Альтернативная энергетика», Акционерного общества «Препрег - Современные композиционные материалы» (далее – третьи лица), о признании недостоверной оценки.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2018 года заявленные требования удовлетворены. Признан недостоверным отчет №10/0417-52 от 20.04.2017г., составленный ООО  «РосОценка», из него исключены  объекты недвижимого имущества, подлежащие оценке на основании заявок №63025/17/45826 от 28.03.2017 г. и № 63025/17/53006 от 06.04.2017 г. Признана недостоверной оценка стоимости имущества ООО «Криста», отраженная в отчете №10/0417-52 от 20.04.2017г., составленном ООО «РосОценка».  С общества с ограниченной ответственностью «РосОценка» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Криста» взысканы судебные расходы на оплату производства судебной экспертизы в размере 35 500 руб.

Не согласившись с выводами суда, общество с ограниченной ответственностью «РосОценка» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления ООО «Криста» о признании отчета недостоверным отказать.

В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела,  неправильное применение норм материального права.

В жалобе ссылается на то, что ООО «РосОценка» в полном объеме выполнило свои обязательства и предоставило отчет, полностью отвечающий требованиям, предусмотренным в государственном контракте №06/2017 от 13 января 2017г.

Податель жалобы также указал, что в заключении эксперта №2017/811 от 12.01.2018г. по делу А55-22256/2017 условие о вынужденной продаже имущества за наименьший срок экспозиции в рамках исполнительного производства неправомерно не учитывалось.

Кроме того, ответчик указал на то, что, в соответствии со ст. 12 ФЗ от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.

Срок отчета ООО «РосОценка» №10/0417-52 от 20.04.2017г. истек 20.10.2017г.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие. 

Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст.ст.266-268 АПК РФ. 

Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

В рамках возбужденного исполнительного производства от 13.02.2017 года № 7463/17/63025 - ИП судебный пристав – исполнитель ОСП №1 г. Сызрани Самарской области ФИО2 вынесла постановление о наложении ареста на имущество должника ООО «Криста».

Между УФССП России по Самарской области и ООО «РосОценка» заключен Государственный контракт об оказании услуг по оценке арестованного имущества №06/2017 от 13 января 2017г. на основании результатов электронного аукциона проводимого на ЭТП «ЕЭТП» (https://etp.roseltorg.ru).

На основании дополнительного соглашения к государственному контракту № Сыз № 1-012 от 11.04.2017 г. объектом оценки являлись:

1. Земельный участок, общей площадью 36 600 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9501, расположенный по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха «Золотой петушок».

2. Отдельно стоящее жилое здание, общей площадью 30,5 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9567, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха «Золотой петушок».

3. Отдельно стоящее нежилое здание с подвалом, общей площадью 552,6 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9562, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха «Золотой петушок».

4. Отдельно стоящее нежилое здание, общей площадью 45,1 кв.м., кадастровый номер 63:33:0904003:9566, расположенное по адресу: Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха «Золотой петушок».

Оценщиком были получены следующие документы:

1. Акт описи и ареста имущества от 26/08.2016г.

2. Акт о наложении ареста (описи имущества) от 22.03.2017г.

3. Постановление судебного пристава-исполнителя об участии специалиста в исполнительном производстве от 28.03.2017г.

4. Свидетельство о государственной регистрации права на отдельно стоящее жилое здание от 06.10.2015г.

5. Свидетельство о государственной регистрации права на отдельно стоящее нежилое здание с подвалом от 06.10.2015г.

6. Свидетельство о государственной регистрации права на отдельно стоящее нежилое здание от 06.10.2015г.

7. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок от 06.10.2015г.

8. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости №63/176/725/2017-252 от 02.02.2017г.

9. Копии фотографий объектов оценки.

Ответчик в обоснование возражений указал на то, что  оценщиком произведен осмотр объектов оценки, на основании которого было определено, что на территории оцениваемого земельного участка расположены объекты недвижимости (жилое здание, нежилое здание с подвалом, нежилое здание), которые, ввиду своего аварийного технического состояния, подлежат серьезной реконструкции, либо сносу. Территория базы отдыха «Золотой петушок» является заброшенной, отсутствует охрана. Не были проведены процедуры по консервации зданий, многие элементы конструкции являются незащищенными, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивной воздушной среды и различных температурных колебаний, что приводит к ускоренному изнашиванию элементов. Так же у нежилого кирпичного здания с подвалом отсутствует заполнение проемов, а у нежилого деревянного здания имеются провалы кровли, что ведет к попаданию снега и дождевой воды внутрь помещений, ведя к ускоренному износу конструктивных элементов. Внутренняя отделка помещений так же находится в ветхом состоянии, требуется полная реконструкция систем инженерных коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, канализация, вентиляция). Полная замена отделки стенового, потолочного и напольного покрытия. Земельный участок имеет категорию земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, что снижает ликвидность данного объекта и ограничивает область его использования.

Согласно дополнительному соглашению № Сыз №1-012 от 10.04.2017г и предоставленной документации для проведения работ (оценки имущества) ООО «РосОценка» предоставило в отдел организации работы по реализации имущества должников УФССП России по Самарской области отчет №10/0417-52 от 20.04.2017г. 20.04.2017 года на основании Отчета № 10/0417-52 ООО «РосОценка» определена рыночная стоимость объектов:

- Жилое здание общей площадью 30,5 кв.м расположенное по адресу, Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха «Золотой петушек» в сумме 36 126,00 рублей

- нежилое здание общей площадью 552,6 кв.м расположенное по адресу, Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха «Золотой петушек» в сумме 130 333, 00 рублей

- нежилое здание общей площадью 45,1 кв.м расположенное по адресу, Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха «Золотой петушек» в сумме 36 121,00 рублей

- Земельный участок общей площадью 36 600 кв.м расположенный по адресу, Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, в сумме 766 349,00 рублей.

Несогласие с оценкой ответчика послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Истец мотивировал свои требования тем, что разница кадастровой стоимости объекта составляет более чем в 13 раз выше, чем стоимость, указанная в отчёте оценщика.

По мнению истца данное обстоятельство свидетельствует о недостоверности сведений, изложенных в отчёте оценщика, явившегося основанием для судебного пристава-исполнителя для принятия результатов оценки.

Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых вынесен судебный акт.

Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в связи с наличием спора ООО «Криста» заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости, поручив её проведение специалистам ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы» ИНН 

<

***>: Самара 443080 РДЦ Московское шоссе, д. 41 оф. 415. На разрешение эксперта просило поставить вопросы:

- какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу Самарская область, Сызранский район, пос. Красный Миронов, база отдыха «Золотой петушок» по состоянию на 01.04.2017 года, а именно

- жилого здания, общей площадью 30,50 кв. м.

- нежилого здания, общей площадью 552,60 кв. м.

- нежилого здания, общей площадью 45,10 кв. м.

- земельного участка общей площадью 36,600 кв. м.

ООО «РосОценка» в отзыве на ходатайство истца указало, что ООО «РосОценка» произвело оценку имущества в соответствии с подпунктом 1.1 п. 1 Государственного контракта на оказание услуг по оценке арестованного имущества №06/2016 от 13.01.2017г. (далее Контракт). Целью оценки по Контракту являлось определение рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства. Кроме того, как указал ответчик, оцениваемые объекты будут реализованы с учетом сокращенного срока экспозиции в рамках исполнительного производства, который меньше нормального срока экспозиции для аналогичных объектов. Оценщиком было проведено исследование архивных данных публичных предложений наиболее крупных электронных площадок с целью выведения средней величины процента уторговывания при покупке имущества должников.

 ООО «РосОценка» возражало против назначения судебной экспертизы, поскольку полагало, что рыночная стоимость определена обоснованно.

Судом по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза, в материалы дела представлено Заключение эксперта № 2017/811 от 12.01.2018г., согласно которому:

Рыночная стоимость объекта недвижимости – отдельно стоящее нежилое здание с подвалом (литера Б), Назначение: Нежилое здание. Площадь: 552,6 кв.м. Этажность: 1 Подземная этажность -1 Инвентарный номер: 0000271 Литера: Б, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок", кадастровый номер: 63:33:0904003:9562 по состоянию на 01.04.2017 г. с учетом НДС составляет: 3 724 000 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - отдел отдельно стоящее жилое здание (литера А). Назначение: Жилое здание. Площадь: 30,5 кв.м. Этажность: 1 Инвентарный номер: 0000251 Литера: А, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок", кадастровый номер: 63:33:0904003:9567 по состоянию на 01.04.2017 г. с учетом НДС составляет: 181 000 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – отдельно стоящее нежилое здание (литера Г). Назначение: Нежилое здание. Площадь: 45,1 кв.м. Этажность: 1 Инвентарный номер: 0000273 Литера: Г, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос. Красный Миронов, база отдыха "Золотой петушок", кадастровый номер: 63:33:0904003:9566 по состоянию на 01.04.2017 г. с учетом НДС составляет: 267 000 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельный участок, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: Под базу отдыха «Золотой петушок», площадь 36 600 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, Сызранский р-н, пос.Красный Миронов, кадастровый номер: 63:33:0904003:9501 по состоянию на 01.04.2017 г. составляет: 7 686 000 руб. (НДС не облагается согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Таким образом, полученные экспертами результаты значительно превышают стоимость объектов недвижимости, определенную ответчиком.

Ответчик в обоснование правомерности проведенной оценки указал на то, что земельный участок имеет категорию земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, что снижает ликвидность данного объекта и ограничивает область его использования.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.02.2017г. вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:33:0904003:9501 - Под базу отдыха «Золотой петушок». В 2006 г. кадастровая стоимость участка была определена 10 202 615,99 руб. Заключением эксперта № 2017/811 от 12.01.2018г. определено и зафиксировано местоположение земельного участка и окружающих его объектов.

Судом правомерно отклонены доводы ответчика о том, что земельный участок, предназначенный для рекреационных целей, расположенный в лесном массиве в непосредственной близости от населенного пункта (пос. Красный Миронов) и Куйбышевского водохранилища (Усинский залив), площадью 36 600 кв.м, имеет сниженную ликвидность, что повлекло уменьшение стоимости объекта с 10 202 615,99 руб. до 766 349 руб.

В соответствии со ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Суд правомерно счел обоснованными доводы истца о том, что, поскольку в случае взыскания со службы судебных приставов убытков, причиненных в результате вынесения судебным приставом-исполнителем постановления об оценке имущества должника, основанного на недостоверном отчете оценщика, служба судебных приставов может обратиться за возмещением выплаченных денежных средств непосредственно к оценщику, составившему недостоверный отчет, то к участию в деле об оспаривании стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, а также об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника необходимо привлекать как судебного пристава-исполнителя, так и оценщика. 

Принимая во внимание, что разница кадастровой и фактической стоимости объекта составляет более чем в 13 раз выше, чем стоимость указанная в оценке, т.е. существенно отличается от оценки по результатам судебной экспертизы, суд сделал правильный вывод о недостоверности сведений, изложенных в отчёте оценщика, послужившего основанием для судебного пристава-исполнителя для принятия результатов оценки.

Ответчиком при проведении оценки при определении ликвидационной стоимости правомерно учтено влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки в ускоренном порядке, однако, это отличие от рыночной стоимости не может быть таким существенным, реализация имущества должника по цене, составляющей менее 10% от рыночной стоимости не служит целям достижения результата исполнительного производства.

При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Судебные расходы распределены судом в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 21 марта 2018 года по делу                          №А55-22256/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                       И.С.Драгоценнова

Судьи                                                                                                               А.А.Юдкин

    Е.Г.Попова