ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А62-5319/2023

г. Тула

26 декабря 2023 года

20АП-7963/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2023 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мосиной Е.В.,  судей Егураевой Н.В., Капустиной Л.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Печерского сельского поселения Смоленского района Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.10.2023 по делу  № А62-5319/2023, 

принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312673223600032; ИНН 

<

***>) к Администрации Печерского сельского поселения Смоленского района Смоленской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании убытков в размере внесенной арендной платы за период с 24.11.2021 по 31.05.2022 в сумме 199 926 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Администрации Печерского сельского поселения Смоленского района Смоленской области (далее – администрация, ответчик) о взыскании убытков в размере внесенной арендной платы за период с 24.11.2021 по 31.05.2022 в сумме 199 926 руб. ( с учетом уточнения от 28.09.2023).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.10.2023 с администрации Печерского сельского поселения Смоленского района Смоленской области  в пользу  ИП ФИО2 взысканы убытки в размере внесенной арендной платы за период с 24.11.2021 по 31.05.2022 в сумме 199 926 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6998 руб.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.10.2023, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что у истца не возникло убытков, поскольку после прекращения срока действия договора аренды истец продолжал платить арендную плату ответчику в отсутствие заключенного надлежащим образом между истцом и ответчиком договора, что свидетельствовало о том, что истец по собственной инициативе продолжает пользоваться помещением на тех же условиях, что были указаны в договоре аренды №5 от 26.11.2021. Отмечает, что причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и убытками истца не имеется. 

ИП ФИО2 представил отзыв, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с 01.01.2015 ИП ФИО2 является арендатором находящегося в муниципальной собственности здания спортивного зала «Атлетик» общей площадью 229,2 кв. м. с кадастровым номером 67:18:2300201:3907 по адресу: 

<

...>.

30.08.2021 истец обратился в администрацию Печерского сельского поселения Смоленского района Смоленской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного здания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 159-ФЗ).

15.09.2021 письмом № 933 администрация отказала в удовлетворении заявления истца.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01.02.2022 по делу № А62-6581/2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022, отказ администрации признан незаконным.

Истец по причине незаконного отказа в реализации преимущественного права на выкуп здания в период с 24.11.2021 по 31.05.2022 нес расходы в виде платежей по арендной плате, которые в случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный Законом № 159-ФЗ срок не были бы понесены.

Администрация принимала уплачиваемые ФИО2 платежи после истечения срока действия договора аренды № 5 от 26.11.2021. 

Согласно пояснениям истца, он до разрешения судебного спора по делу № А62-6581/2021 по существу не мог не вносить арендную плату, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ отсутствие задолженности по арендной плате являлось обязательным условием для реализации им преимущественного права на приобретение объекта недвижимости в собственность.

Убытки, выраженные в сумме уплаченной истцом арендной платы за период с 24.11.2021 по 31.05.2022, составили 199 926 руб. без учета переплаты за ранние периоды.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Печерского сельского поселения Смоленского района Смоленской области о взыскании убытков в размере внесенной арендной платы за период с 24.11.2021 по 31.05.2022 в сумме 199 926 руб. (с учетом уточнения от 28.09.2023).

Рассматривая спор по  существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности размера заявленных убытков в виде уплаченных арендных платежей с 24.11.2021 по 31.05.2022 в сумме 199 926 руб. с учетом вступившего в законную силу 04.04.2022 решения Арбитражного суда Смоленской области от 01.02.2022 по делу № А62-6581/2021 о признании незаконным отказа Администрации Печерского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, изложенного в письменном сообщении от 15.09.2021 № 933, в реализации индивидуальным предпринимателем ФИО2 преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им муниципального недвижимого имущества - здания спортивного зала «Атлетик» общей площадью 229,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В силу статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

При этом муниципальное образование не является непосредственным причинителем вреда, однако в силу прямого указания закона выступает субъектом ответственности в связи с совершенными незаконными действиями или бездействием созданного им органа, выполнявшего публичные функции.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено что, в соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) является ответчиком в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов. Такое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Основанием данной ответственности является гражданское правонарушение, условиями - определенные законом обстоятельства, установление которых в каждом конкретном случае обеспечивает применение мер ответственности и восстановление нарушенного права.

Для наступления данной гражданско-правовой ответственности необходимо наличие совокупности условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер причиненных убытков.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок). В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения на основании Закона № 159-ФЗ у субъекта малого и среднего предпринимательства прекращается обязанность по внесению арендной платы за такое нежилое помещение.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.

Судом установлено, что, с учетом даты получения ответчиком заявления истца (30.08.2021), договор с оценщиком должен был быть заключен в срок до 31.10.2021 (2 месяца), решение об условиях приватизации принято до 13.11.2021 (2 недели), проект договора купли-продажи должен был быть направлен истцу не позднее 23.11.2021 (10 дней). 

Таким образом, исчисление срока подлежит определению с момента, когда ответчик должен был направить истцу проект договора купли-продажи здания, то есть с 24.11.2021.

Проект договора без указания стоимости выкупаемого имущества направлен истцу только 24.03.2023.

Согласно расчету истца, арендная плата была внесена за период по 31.05.2023 включительно. 

С 01.06.2022 арендная плата не начислялась и не уплачивалась в связи с тем, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.02.2022 по делу № А62-6581/2021 вступило в законную силу и в кассационном порядке не обжаловано.

Таким образом, неисполнение администрацией обязанности по заключению договора купли-продажи, содержащего все существенные условия в установленный законом срок, привело к возникновению у ИП ФИО2 убытков в размере внесенной им арендной платы за период с 24.11.2021 по 31.05.2022, 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно посчитал доказанным размер заявленных убытков в виде уплаченных арендных платежей с 24.11.2021 по 31.05.2022 в сумме 199 926 руб., с учетом вступившего в законную силу 04.04.2022 решения Арбитражного суда Смоленской области от 01.02.2022 по делу № А62-6581/2021 о признании незаконным отказа Администрации Печерского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, изложенного в письменном сообщении от 15.09.2021 № 933 в реализации индивидуальным предпринимателем ФИО2 преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им муниципального недвижимого имущества - здания спортивного зала «Атлетик» общей площадью 229,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Как верно указал суд, совокупность таких условий, как противоправность действий администрации, выраженных в несвоевременном совершении действий по заключению договора купли-продажи в установленный Законом № 159-ФЗ срок путем направления проекта договора купли-продажи истцу не позднее 23.11.2021, наличие вреда в виде оплаты аренды за период с 24.11.2021 по 31.05.2022 в сумме 199 926 руб. и причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями установлены.

Доводы ответчика о недоказанности наличия незаконных действий (бездействий) и отсутствии оснований для возложения на него обязанности по возмещению убытков апелляционным судом подлежат отклонению с учетом судебных актов по делу № А62-6581/2021 и положений статьи 69 АПК РФ.

Администрацией в установленный законом срок решение по обращению предпринимателя не принято, чем допущены неправомерные действия, направленные на уклонение от принятия какого-либо решения, не выполнена в срок установленная законом обязанность по принятию решения по поступившему обращению предпринимателя. Доказательств несвоевременного заключения договора купли-продажи по объективным причинам, не зависящим от администрации, суду не были представлены. 

Таким образом, при надлежащем исполнении администрацией своих публичных обязанностей ИП ФИО2 мог бы приобрести в собственность здание с прекращением арендных отношений еще в ноябре 2021 г. Поводом для продления аренды явился отказ ответчика и  необходимость его признания незаконным в судебном порядке, за период оспаривания которого истец был вынужден уплачивать арендную плату.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у истца не возникло убытков, поскольку после прекращения срока действия договора аренды истец продолжал платить арендную плату ответчику в отсутствие заключенного надлежащим образом между истцом и ответчиком договора, что свидетельствовало о том, что истец по собственной инициативе продолжает пользоваться помещением на тех же условиях, что были указаны в договоре аренды №5 от 26.11.2021, отклоняются судебной коллегией, так как в силу положений пункта 1 статьи 407 ГК РФ у истца обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды сохраняется до момента заключения договора купли-продажи.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Смоленской области от 05.10.2022 по делу № А62-5319/2023    оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.В. Мосина

Н.В. Егураева

Л.А. Капустина