Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Пенза                                                                                                         Дело № А49-2462/2019                                                       

“13” декабря 2019 г.

Резолютивная часть решения оглашена 13 декабря 2019 года 

Полный текст решения изготовлен  13 декабря 2019 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Брик» (Дзержинского ул., д. 29, Пенза г., 440061, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Муниципальному образованию г.Пенза в лице Управления муниципального имущества администрации 

<

...>, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

          3-е лицо: Муниципальное унитарное предприятие «Объединенная городская служба градостроительства, архитектуры и технической инвентаризации» (Советская ул., д. 1, Пенза г., 440008, ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии: 

от истца - представитель ФИО2 (доверенность)

от ответчика до перерыва - представитель ФИО3 (доверенность), после перерыва – представитель ФИО4 (доверенность)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Брик» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Муниципальному образованию г.Пенза в лице Управления муниципального имущества города Пензы об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 20,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 58:29:2012003:2034, и просило считать договор заключенным в редакции проекта за исключением пункта 2.1 договора, который изложить в следующей редакции: Пункт 2.1: «Цена имущества составляет 457249 руб. без НДС».

В судебном заседании 11.12.2019 представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам изложенным в отзыве на иск.

В связи с необходимостью представления дополнительных доказательств в судебном заседании 11.12.2019 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 13.12.2019 до 11 час. 20 мин. 

В судебном заседании 13.12.2019 истец настаивал на удовлетворении исковых требований, а также просил суд отнести на ответчика расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 32000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что цена выкупаемого имущества установлена в размере 632203 руб. в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 06.12.2018 №35-2/18, выполненного МУП «ОГСАГиТИ», поэтому стороны должны руководствоваться данной оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель третьего лица – МУП «Объединенная городская служба градостроительства, архитектуры и технической инвентаризации» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения спора извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя 3-его лица.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ООО «Брик» на основании договора аренды № 20/2017 от 21.08.2017 заключенного на срок с 21.06.2017 по 21.06.2022 с Управлением муниципального имущества администрации г.Пензы (в настоящее время  - Управление муниципального имущества г.Пензы, далее – Управление)  является арендатором встроенного нежилого помещения площадью 20,9 кв.м., номер помещения на поэтажном плане согласно данным технического паспорта, изготовленного МУП «БТИ г.Пензы» от 16.07.2002: лит. А, этаж цоколь, №37, расположенного в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома расположенного по адресу: 

<

...>. Ранее указанное помещение ответчик арендовал на основании договора аренды № 26/2015 от 21.08.2015.

09.11.2018 ООО «Брик» обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.  

22.01.2019 истцом от Управления получено предложение от 28.12.2018 о заключении договора, проект договора купли-продажи муниципального имущества, отчет об оценке от 06.12.2018 №35-2/18, постановление Администрации г.Пензы №2464/1 от 28.12.2018 «Об условиях приватизации муниципального имущества (нежилого помещения площадью 20,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>)».

В соответствии с условиями проекта договора купли-продажи рыночная стоимость приватизируемого имущества определена в размере 632203 руб. без НДС на основании отчета об оценке от 06.12.2018 №35-2/18, выполненного МУП «Объединенная городская служба градостроительства, архитектуры и технической инвентаризации».

ООО «Брик» не согласившись с условием о стоимости выкупаемого имущества, подписало проект договора купли-продажи муниципального имущества с разногласиями, и направило 22.02.2019 в адрес Управления протокол разногласий к договору  не согласившись с п.2.1 договора. 

Письмом от 28.02.2019 Управление отклонило протокол разногласий к проекту договора купли-продажи. 

Поскольку при заключении договора купли-продажи муниципального имущества при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества, в порядке урегулирования разногласий стороны к соглашению не пришли, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 445 Гражданского кодекса РФ определен порядок заключения договора, когда это обязательно для одной из сторон.

В данном случае сторонами полностью соблюдена процедура, предусмотренная пунктом 2 указанной статьи: направление оферты ответчиком, направление протокола разногласий к проекту договора истцом, не согласование ответчиком протокола разногласий в  редакции истца. Основанием для обращения ООО «Брик» в арбитражный суд с настоящим требованием послужило несогласование сторонами разногласий, возникших при заключении договора муниципального имущества.

При таких обстоятельствах арбитражный суд признает наличие между сторонами  преддоговорного спора. 

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 4 ст. 455 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Одним из предметов спора по настоящему делу являются разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества при отчуждении его субъекту малого и среднего предпринимательства в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

По смыслу указанной нормы права, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30. 05. 2005 года №92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В материалы дела представлен отчет об оценке №35-2/18 от 06.12.2018, выполненный МУП «Объединенная городская служба градостроительства, архитектуры и технической инвентаризации», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 20,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> определена в размере 632203 руб.  

Поскольку по смыслу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, арбитражным судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: соответствует ли требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (ФСО), утвержденных методик оценки, отчет №35-2/18 от 06.12.2018 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 20,9 кв.м., цокольный этаж, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:2012003:2034 выполненной оценщиком? определить рыночную стоимость встроенного нежилого помещения в литере А, площадью 20,9 кв.м., цокольный этаж, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:2012003:2034.

Согласно заключению эксперта №95 от 31.08.2019 отчет об оценке №35-2/18 от 06.12.2018, выполненный МУП «Объединенная городская служба градостроительства, архитектуры и технической инвентаризации» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, а именно: дата проведения оценки и составления отчета 06.12.2018, оценщиком при расчетах использован «Справочник оценщика недвижимости» 2017, вместо справочника 2018 года, тогда как справочники под редакцией ФИО6 обновляются ежегодно в связи с изменениями корректирующих коэффициентов; в расчете рыночной стоимости сравнительным подходом в описании аналога № 1 не введены корректировки на неотделимые улучшения и не вычитается стоимость офисной мебели из стоимости объекта недвижимости; в расчете рыночной стоимости сравнительным подходом в описании аналога № 3 в расчет не введены корректировки на параметр – отдельный вход, тогда как объект оценки не имеет отдельного входа; при расчете в таблице №19 отчета принята выборка цен аналогов, в которой аналог №1 и №2 меньше стоимости аналога №3 на 54% и 56%, тогда как применимой репрезентативной выборкой аналогов является диапазон не более 30%; в отчете не указан фактический вид использования объекта, а анализ фактического использования соседних встроенных помещений в отчете не произведен; не введена корректирующая поправка для аналога №3 – коммунальные платежи.

С учетом выводов эксперта в отношении отчета об оценке №35-2/18 от 06.12.2018, подготовленного МУП «Объединенная городская служба градостроительства, архитектуры и технической инвентаризации» суд приходит к выводу о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки в качестве объектов-аналогов использованы объекты, не соответствующие требованиям к понятию объекта-аналога, указанных в пункте 17 и 19 ФСО N 7, поскольку использованные оценщиком объекты, существенно отличаются от спорного; отчет об оценке не соответствует ФСО №3 и п.п.25,26 ФСО №724.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный суд признает отчет об оценке №35-2/18 от 06.12.2018 составленным с нарушением Федеральных стандартов оценки, поскольку имеются противоречия в примененных объектах-аналогах.

В связи с чем, арбитражный суд соглашается с выводом эксперта, изложенным в заключении №95 от 31.08.2019, являющимся ответом на первый вопрос, о том, что отчет об оценке №35-2/18 от 06.12.2018, подготовленный МУП «Объединенная городская служба градостроительства, архитектуры и технической инвентаризации» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. 

На второй вопрос эксперт ответил, что по состоянию на дату производства экспертизы рыночная стоимость встроенного нежилого помещения в литере А, площадью 20,9 кв.м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 480082 руб.

             Вместе с тем, в соответствии с нормами действующего законодательства величина рыночной стоимости объекта недвижимости при его продаже субъектам малого и среднего предпринимательства должна быть определена на дату обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендованного помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

На основании ходатайства представителя истца судом с целью установления рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 09.11.2018, то есть на дату обращения истца с предложением о заключении договора купли-продажи, по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО5. Перед экспертом был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость встроенного нежилого помещения в литере А, площадью 20,9 кв.м., цокольный этаж, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:2012003:2034 по состоянию на 09.11.2018.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта №196/19 от 28.10.2019, рыночная стоимость встроенного нежилого помещения в литере А, площадью 20,9 кв.м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:2012003:2034, по состоянию на 09.11.2018, составляет 457249 руб.

В своих письменных пояснениях эксперт указал, что рассчитанная в заключении эксперта №196/19 от 28.10.2019 рыночная стоимость объекта оценки, является итоговой, и не подлежит увеличению или уменьшению на размер НДС, т.е. стоимость объекта оценки условно включает возможную ставку НДС.  

Представители истца и ответчика выводы экспертного заключения не оспорили. 

Оценив представленное экспертом заключение №196/19 от 28.10.2019 по правилам ст.ст. 67, 68, 71, 86 АПК РФ, с точки зрения его соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, с учетом примененных стандартов оценочной деятельности, проведенного анализа исследования объекта, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, обоснования использованных подходов к объекту оценки, описания процесса оценки объекта оценки, использованной в нем информации и ее анализа, обоснование использования аналогов объекта оценки, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, а определенная им рыночная стоимость является наиболее достоверной.

Суд находит экспертное заключение последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и в части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, арбитражный суд признает заключение эксперта АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» №196/19 от 28.10.2019 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения, которая составляет 457249 руб.

В связи с чем, пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества подлежит изложению в следующей редакции: «Цена имущества составляет 457249 руб.»

С учетом установленных по делу обстоятельств, а так же принимая во внимание характер правоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона № 159-ФЗ, направленного на поддержку малого и среднего предпринимательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи муниципального имущества должен быть заключен по цене, определенной в процессе разрешения спора на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ и п. 2 ст. 4  Федерального закона № 159-ФЗ, то есть по цене 457249 руб.

В связи с чем, пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества  подлежит изложению в редакции истца. 

Таким образом, учитывая, что  рыночная стоимость объекта определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» в размере 457249 руб. и подтверждается заключением эксперта №196/19 от 28.10.2019, составленным экспертом АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр», арбитражный суд, руководствуясь п.1 ст.422, п.4 ст. 455, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации признает исковые требования ООО «Брик» об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как указано в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Таким образом, принимая во внимания указанные разъяснения, и учитывая результат рассмотрения дела, судебные расходы понесенные истцом по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., а также расходы по оплате стоимости судебных экспертиз проведённых АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» в сумме 32000 руб., подлежат возмещению истцу за счет казны Муниципального образования г.Пенза в лице Управления муниципального имущества г.Пензы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

                                                            Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Брик» удовлетворить. Судебные издержки отнести на ответчика.

Изложить пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 20,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в следующей редакции: «Цена имущества составляет 457249 рублей». 

Взыскать с Муниципального образования г.Пенза в лице Управления муниципального имущества города Пензы в пользу общества с ограниченной ответственностью «Брик» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и судебные издержки в сумме 32000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок со дня его принятия. 

Судья                                        С. А. Новикова