ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-34881/2018

город Ростов-на-Дону

14 мая 2019 года

15АП-2756/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2019 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Новик В.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2, удостоверение, по доверенности от 18.01.2019;  

от ответчика: представитель ФИО3, паспорт, по доверенности от 24.12.2018;  

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 28.01.2019 по делу № А53-34881/2018 (судья Палий Ю.А.)

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест»; общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО4» (до смены наименования  общество с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море») 

о признании незаконным решения,

                                   УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - ответчик)  о признании незаконным решения о регистрации договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 28.06.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест»; об обязании ответчика аннулировать в ЕГРН запись 61:44:0073012:2315-61/2018-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:2315, общей площадью 1583 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», VIII микрорайон; об обязании регистрирующего органа восстановить в ЕГРН регистрацию ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» по договору аренды земельного участка от 22.11.2017 № 37356.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» (после смены наименования -  общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО4») и  общество с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест».

Решением от 28.01.2019 признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи №61:44:0073012;2315-61/001/2018-8 о регистрации уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 28.06.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест». В удовлетворении остальной части требований Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону отказано. Отказывая в части аннулирования и восстановления предыдущей записи об арендаторе в реестре  суд пришел к выводу о том, что заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на имущество. При этом погашение и восстановление зарегистрированного права   по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации невозможно, так как напрямую затрагивает права  арендаторов. Такое право арендатора подлежит прекращению (восстановлению) в порядке применения последствий недействительности сделки при  рассмотрении иска  по правилам искового производства с вынесением решений, которые будут служить основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 28.01.2019. В обоснование жалобы заявитель указывает, что заявление было принято и рассмотрено Арбитражным судом Ростовской области в рамках главы 24 АПК, что исключает возможность наличия спора о праве. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Поскольку,  как было признано обоснованным судом первой инстанции, именно незаконные действия государственного регистратора привели к государственной регистрации договора уступки от ООО «Компания Ростовское море» и возникновению, в нарушение установленных ограничений пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, а также п.8.3 договора аренды земельного участка от 22.11.2017 № 37356 прав и обязанностей ООО «ККПД-ИНВЕСТ», Управление Росреестра по РО обязано устранить основание нарушения прав и законных интересов Департамента. Приняв решение об удовлетворении требований исключительно о признании незаконными действий по внесению в ЕГРН записи о регистрации договора уступки, судом первой инстанции, в нарушение императивных положений п. 5 ст.201 АПК РФ не возложена обязанность на Управление Росреестра по Ростовской области по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов Департамента.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 в порядке ст. 124 АПК РФ произведена смена наименования третьего лица  - общества с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» -на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО4» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленные  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьих лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт.     

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области возражал против обжалования судебного акта лишь в указанной истцом части, полагает, что решение суда подлежит отмене  в части удовлетворения иска и отказа в иске в полном объеме. По мнению Управления, наличие в договоре п.8.3 запрета на перенаем без согласия арендодателя не может свидетельствовать о ничтожности соглашения  об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, так как это согласуется с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит оставить без изменений по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела  и установлено судом, первоначально на основании протокола (о результатах аукциона) от 17.12.2013 №3/354-2 между Департаментом имущественно-земельных отношений и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» был заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2014 №35443, на основании заключенного договора обществу с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» был сдан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:60, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», VIII микрорайон, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 06.11.2013 №1212, в соответствии с планировкой и межеванием жилого района «Левенцовский» (Постановление Администрации г. Ростова-на-Дону» от 23.12.2015 №1297) из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:60 образован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:2315, общей площадью 1583 кв.м. 

22.11.2017 между Департаментом имущественно-земельных отношений                               г. Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море»  на основании договора аренды от 07.07.2014 №35443, заключен договор аренды земельного участка 61:44:0073012:2315, общей площадью 1583 кв.м. №37356, для использования территории общего пользования: площади, проспекты, улицы, переулки, проезды, тупики, набережные, скверы, парки, бульвары, территории озеленения.

Срок аренды установлен сторонами до 17.12.2023.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 01.06.2015, в статью статьи 448 Гражданского кодекса включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

Как установлено судом, спорный договор заключен после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой. 

Пунктом 8.3 договора стороны установили, что арендатор в силу п. 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Между тем, 28.06.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №37356 от 22.11.2017, в соответствии с положениями которого арендатор передает новому арендатору права и обязанности по договору от 22.11.2017 №37356. 

В силу п.1.11 договора, уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2017 №37356 не влечет каких-либо изменений условий договора аренды.

Срок договора установлен сторонами с 24.11.2017 по 17.12.2023. 

Договор уступки зарегистрирован 16.08.2018, регистрационный номер 61:44:0073012:2315-61/001/2018-8.

Уведомлением от 21.08.2018 №10-1753/18-КИ заявитель проинформирован обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест» о состоявшейся сделке (л.д.17), просил заявителя составить дополнительное соглашение к договору аренды от 22.11.2017 №37356.

Письмом от 02.10.2018 исх.№59-30-21738/14 на исх.№10-1753/18-ки от 21.08.2018 (вх. Г(01/5991) от 21.08.2018 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказал обществу с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест» в подготовке дополнительного соглашения к договору аренды от 22.11.2017 №37356 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:2315 (основанием является договор уступки от 28.06.2018), поскольку договор уступки заключен с нарушением действующего законодательства, а именно противоречит п.7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что спорный договор уступки от 28.06.2018 противоречит действующему законодательству, регистрация Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области указанного договора совершена с нарушением норм статей 14, 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).

Заявитель, обращаясь в суд с настоящим заявлением, указал, что спорный договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован регистрирующим органом в нарушение норм ст. 14, 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сослался на то, что соглашение уступки прав и обязанностей заключенное между третьими лицами, противоречит п.8.3 договора аренды земельного участка от 22.11.2017 №37356 и является недействительной сделкой.

В силу правил частей 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Поскольку на регистрацию не было представлено согласия арендодателя на перенаем, более того, условием соглашения, прямо в п.8.3 договора аренды, установлен запрет на перенаем, у заинтересованного не было оснований для регистрации договора уступки прав и обязанностей между третьими лицами.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что  требование о признании незаконным решения о регистрации договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 28.06.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-ИНВЕСТ» следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы Управления о том, что  наличие в договоре в пункте 8.3 запрета на перенаем без согласия арендодателя не может свидетельствовать о недействительности соглашения  об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, так как это согласуется с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не могут быть приняты апелляционной инстанцией в силу следующего.  

 Диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению на торгах и фактически заключенному на них (так во водной части спорного договора № 37356 от 22.11.2017 указано, что он заключен на основании договора аренды от 07.07.2014 № 35443, который, в свою очередь заключен на торгах - протокол от 17.12.2013 № 3/354-2). Кроме того,  такой запрет установлен дополнительно и самими сторонами  в  пункте  8.3 договора. 

Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки прав и обязанностей по заключенному договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции,  оснований для удовлетворения требований в части об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области аннулировать записи в ЕГРН записи 61:44:0073012:2315-61/2018-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:2315, общей площадью 1583 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», VIII микрорайон; обязании регистрирующий орган восстановить в ЕГРН регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания Ростовское море» по договору аренды земельного участка от 22.11.2017 №37356 судом первой инстанции не установлено.

В пункте 52 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены.

Такие действия могут быть оспорены только по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следовательно при рассмотрении такого заявления арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия а также устанавливает, нарушают ли действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из вышеуказанных разъяснений следует, что суд, признав действия регистрирующего органа незаконными, тем не менее, не вправе обязать его погасить зарегистрированное право аренды, поскольку оно подлежит оспариванию путем предъявления соответствующего иска - о признании договора недействительным и применении последствий недействительности.

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований истца в данной части судом первой инстанции правомерно отказано.

По мнению апелляционной коллегии, заявляя требование об аннулировании и восстановлении записи о праве в реестре прав, Департамент фактически просит суд прекратить право аренды нового арендатора и восстановить права прежнего, что напрямую затрагивает их права. В то время, как спор о праве должен рассматриваться в порядке искового производства,  а не в порядке главы 24 АПК РФ об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, а правообладатели зарегистрированного права по недействительной сделке подлежат привлечению к участию в деле в качестве ответчиков. 

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2019 по делу № А53-34881/2018 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

СудьиЮ.И. Баранова

В.Л. Новик