ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, 

<

...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-7405/2025

12 сентября 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2025 года  

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Лотова А.Н., судей Сафронова М.М., Шиндлер Н.А., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лошак А.В.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-6177/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 и (регистрационный номер 08АП-6178/2025) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 04.07.2025 по делу № А46-7405/2025 (судья Малявина Е.Д.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 644099, 

<

...>) о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10364, об обязании представить в собственность без проведения торгов указанный участок,  

при участии в судебном заседании представителей:  

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (по доверенности от 19.04.2024 сроком действия пять лет),  

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области – ФИО3 (по доверенности от 27.12.2024 № 52-Д сроком действия по 31.12.2025),  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – заинтересованное лицо, управление, ТУ Росмущества в Омской области) о признании недействительным отказа от 31.01.2025 в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10364, площадью 1 813 кв.м, местоположение: 

<

...>, для размещения принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:090205:3811.  

В качестве способа восстановления права заявитель просил суд обязать ТУ Росимущества в Омской области предоставить заявителю в собственность без  

проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:10364, площадью 1 813 кв.м, местоположение: 

<

...>, для размещения принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:090205:3811, расположенного на испрашиваемом земельном участке, в 20-дневный срок, установленный пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10.  

Решением Арбитражного суда Омской области от 04.07.2025 по делу № А46-7405/2025 заявленные требования удовлетворены. Признано недействительным решение управления, изложенное в письме от 31.01.2025 № 55-03/656, об отказе ИП ФИО1 в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10364, площадью 1813 кв.м, местоположение: 

<

...>, для размещения принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:090205:3811, расположенного на испрашиваемом земельном участке. Суд обязал управление в 20-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу предоставить предпринимателю в собственность без проведения торгов спорный земельный участок. С управления в пользу предпринимателя взыскано 10 000 руб. судебных расходов.  

 Не согласившись вынесенным по делу судебным актом, в Восьмой арбитражный суд с апелляционными жалобами обратились предприниматель и управление.  

ТУ Росмущества в Омской области в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.  

В обоснование заявленных требований управление указывает, что не было надлежащим образом уведомлено о смене собственника здания с кадастровым номером 55:36:090205:3811; отмечает, что в адрес предпринимателя были направлены на подписание два экземпляра дополнительного соглашения от 15.12.2024 к договору аренды № ТУ-02/14-2015-18 от 05.11.2015, однако до настоящего времени ИП ФИО1 дополнительные соглашения не подписал и в ТУ Росимущества в Омской области не направил; полагает невозможным однозначно установить нахождение спорного объекта в границах участка.  

По мнению управления, право на получение ИП ФИО1 спорного земельного участка в аренду на тех же условиях, что и у ФИО4 (далее – ФИО4), появится после подписания договора аренды земельного участка и внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).  

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции в части, ИП ФИО1 в своей апелляционной жалобе просит решение изменить, дополнив его указанием о применении льготной ставки выкупа земельного участка в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, действующей на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка.  

В обоснование своей апелляционной жалобы предприниматель указывает на несогласие с выводами суда первой инстанции относительно того, что требование об установлении выкупной цены участка по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости является преждевременным и подлежащим рассмотрению на стадии урегулирования разногласий, возникающих при заключении договора купли-продажи (при наличии таковых); отмечает, что в настоящем случае между сторонами уже возникли разногласия, в силу чего предпринимателем и были заявлены спорные требования.  

Предприниматель указывает, что спорный земельный участок был образован из земельного участка, изъятого из оборота; здание спортзала было приобретено ФИО4 в период отнесения земельного участка, из которого он был образован, к изъятым из оборота; при вынесении решения суду было известно о наличии разногласий сторон по вопросу о применении льготной ставки в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка при выкупе земельного участка.  

В отзыве на апелляционную жалобу управления, предприниматель не соглашается с доводами заинтересованного лица, просит в удовлетворении жалобы управления отказать.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель управления поддержал доводы и требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы ИП ФИО1, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.  

Представитель ИП ФИО1 с доводами апелляционной жалобы управления не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал доводы и требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части изменить.  

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзыва предпринимателя на апелляционную жалобу управления, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.  

Как следует из материалов дела, в соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:10364, площадью 1 813 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и не требует установления санитарно-защитных зон, поставлен на кадастровый учет 12.11.2012 (далее – участок).  

Названный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации (регистрационная запись № 55-55-01/096/2013-213 от 13.05.2013).  

Между ТУ Росимущества в Омской области (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) 05.11.2015 заключен договор аренды № ТУ-02/14-2015-18 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду участок. На участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности: здание спортзала, назначение: нежилое, общая площадь: 267 кв.м, инвентарный номер: 6641062, Литер А, этажность: 1, расположенный по адресу: 

<

...> (запись регистрации № 55-55-01/234/2009-869 от 13.11.2009).  

Договор заключен сроком на 25 лет и считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.1.).  

Согласно выписке из ЕГРН в отношении участка имеется запись об обременении в виде аренды в пользу ФИО4 на основании договора (регистрационная запись № 55-55/001-55/101/002/2016-1001/2 от 18.02.2016).  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 23.08.2017 по делу № А46-2748/2017 за ФИО4 признано право собственности на объект недвижимости: нежилое здание – социально-бытовой комплекс, инвентарный номер 6641062, литера А, А1, площадью 1 101,8 кв.м,  

кадастровый номер 55:36:090205:3811, расположенное по адресу: 

<

...>, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090205:10364 (далее – здание).  

На основании свидетельства П-КН № 786913 от 04.12.2019 установлен факт смерти ФИО4 03.12.2019.  

В наследство умершего ФИО4 03.06.2020 вступила его дочь ФИО5 (далее – ФИО5), в том числе в части здания.  

Решением Октябрьского районного суда города Омска по делу № 2-1798/2023 от 22.11.2023 были признаны недействительными: свидетельство о праве на наследство по завещанию от 07.08.2020, выданное нотариусом ФИО6, зарегистрированное в реестре № 55/24-Н-2020-4-149, состоящее из здания, запись о регистрации права на здание за ФИО5  

Указанным решением также установлен факт принятия наследства ФИО7 (далее – ФИО7) по завещанию, удостоверенному нотариусом ФИО6 23.03.2017 (по реестру № 1-486), после смерти ФИО4 и признано право собственности ФИО7 на здание.  

Право собственности ФИО7 было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись № 55:36:090205:3811 от 31.05.2024, согласно выписке из ЕГРН от 31.05.2024.  

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-19667/2021 от 06.08.2024 суд утвердил мировое соглашение, заключенное 14.06.2024 между должником – ФИО7, и ее кредитором – ФИО1, на условиях, изложенных в тексте мирового соглашения.  

Так, во исполнение обязательств по мировому соглашению ФИО7 приняла на себя обязательства передать ФИО1 в собственность здание.  

Право собственности на здание зарегистрировано за ФИО1 (запись о регистрации права № 55:36:090205:3811-55/092/2024-32 от 16.08.2024).  

Решением Центрального районного суда г. Омска по делу № 2-236/2022 от 20.07.2022 арендная плата по договору на 2022 год установлена размере 15 231 руб. 58 коп.  

Полагая, что с применением коэффициентов инфляции на 2023 год (5,5%) и 2024 год (4,5%) размер арендной платы на 2024 год составил 16 792 руб. 44 коп, 04.09.2024 представитель заявителя внес арендную плату за ФИО1 за сентябрь 2024 года на счет ТУ Росимущества в Омской области по договору в размере 16 792 руб. 44 коп. Далее, 02.10.2024, 31.10.2024, 06.12.2024, 03.01.2025, 31.01.2025, 02.03.2025, 02.04.2025 предпринимателем ежемесячно производились платежи в указанном размере самостоятельно. Платежи заявителю возвращены не были.  

В соответствии с пунктом 4.5.7 договора арендатор обязан письменно известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в нраве на эти объекты в течение 10-ти дней с момента государственной регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством об изменении либо прекращении ранее установленного права на участок (его часть).  

Письмом, направленным 12.11.2024, предприниматель известил управление о смене с 16.08.2024 собственника здания, расположенного в границах участка. Кроме того, данным письмом заявитель выразил готовность заключить дополнительное соглашение к договору на вышеизложенных условиях.  

В ответ на обращение заинтересованное лицо направило письмо от 18.12.2024 № 55-03/9801 с приложением проекта дополнительного соглашения к договору.  

Не согласившись с редакцией ТУ Росимущества в Омской области дополнительного соглашения к договору, ИП ФИО1 08.01.2025 направил в адрес управления протокол разногласий. Разногласия между сторонами не урегулированы.  

27.12.2024 предприниматель на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ обратился в ТУ Росимущества в Омской области с заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов с целью размещения принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества – здания.  

Письмом от 31.01.2025 заинтересованное лицо отказало в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, указав, что предоставление участка в аренду является невозможным, поскольку указанный участок уже является предметом действующего договора аренды. Дополнительно управление сообщило, что заключение договора аренды (оформление нового) участка возможно только в случае подписания соглашения о расторжении договора аренды с ФИО7 с внесением соответствующих сведений (снятия обременения в виде аренды) в ЕГРН.  

Полагая, что отказ ТУ Росимущества нарушает права и интересы заявителя, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.  

04.07.2025 Арбитражный суд Омской области принял решение, обжалуемое в апелляционном порядке.  

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ не находит оснований для его отмены или изменения, на основании следующего.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.  

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:  

 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;  

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;  

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;  

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.  

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.  

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.  

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.  

Так, согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.  

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.  

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.  

Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, на котором расположены данные объекты и необходимого для их обслуживания.  

В соответствии с частью 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:  

1) подготовка схемы расположения земельного участка; 

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;  

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса;  

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков;  

5) осуществление государственного кадастрового учета; 

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;  

7) заключение договора купли-продажи. 

В конкретной ситуации заявитель просит предоставить сформированный земельный участок, что предполагает, что процедура предоставления начинается сразу с подачи в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка.  

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 ЗК РФ и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.  

Пункт 5 названной статьи предусматривает, что в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:  

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трёх экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров  

для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;  

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;  

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.  

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.  

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.  

Как следует из материалов настоящего дела, заинтересованное лицо не указало норму права, которой обусловлен спорный отказ, ограничившись указанием на то, что предоставление участка в аренду является невозможным, поскольку указанный участок уже является предметом действующего договора аренды.  

В настоящем случае из материалов дела следует что, предприниматель на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ обратился в ТУ Росимущества в Омской области с заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов с целью размещения принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества – здания.  

По верному указанию суда первой инстанции, в письме от 31.01.2025 заинтересованное лицо не указало норму права, которой обусловлен спорный отказ, ограничившись указанием на то, что предоставление участка в аренду является невозможным, поскольку указанный участок уже является предметом действующего договора аренды.  

Правовой анализ спорного отказа, а также представленных ТУ Росимущества в Омской области пояснений, позволяет сделать вывод о том, что основанием для отказа в предоставлении участка являются положения пункты 1 и 2 статьи 39.16 ЗК РФ, а именно:  

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;  

- указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.  

Оценивая заявленные основания в качестве необоснованных, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.  

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого  

имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).  

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ, ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).  

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 4 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).  

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ).  

В силу пункта 7 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный кадастровый учет).  

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.  

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ).  

В силу пункта 8 части 4 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости (кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение).  

Пунктом 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав  

осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.  

В настоящем случае, как следует из материалов дела, согласно выпискам из ЕГРН сведения о нахождении здания в пределах участка действительно отсутствуют. Вместе с тем, как верно указано судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Омской области от 23.08.2017 по делу № А46-2748/2017 установлено, что объект недвижимости: нежилое здание – социально-бытовой комплекс, инвентарный номер 6641062, литера А, А1, площадью 1 101,8 кв.м, кадастровый номер 55:36:090205:3811, расположенное по адресу: 

<

...>, находится на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090205:10364.  

Указанное также подтверждается градостроительным планом земельного участка № RU 55301000-0000000000013393, являющемся приложением к распоряжению Департамента архитектуры и градостроительств Администрации города Омск от 12.02.2016 № 269, техническим планом здания, составленным по состоянию на 07.06.2016.  

Кроме того, указанным судебным актом установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что прежним собственником произведена реконструкция ранее существовавшего здания, что опровергает доводы управления о том, что ФИО4 было снесено здание спортзала и в 2010 году возведен новый объект – социально-бытовой корпус. Доказательств обратного со стороны ТУ Росимущества в Омской области в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.  

Как следует из процессуальной позиции управления, заинтересованное лицо полагает, что поскольку ИП ФИО1 не является арендатором испрашиваемого земельного участка на основании действующего договора, заключение договора аренды (оформление нового) участка возможно только в случае подписания соглашения о расторжении договора аренды с ФИО7 с внесением соответствующих сведений (снятия обременения в виде аренды) в ЕГРН.  

Указанные доводы ТУ Росимущества в Омской области являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены им как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства в связи со следующим.  

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.  

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – Постановление № 11).  

Пунктом 14 Постановления № 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от  

того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.  

В силу разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления № 11, никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).  

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно статьям 420, 421 и 453 ГК РФ является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.  

После смерти ФИО4 арендатором земельного участка являлась ФИО7, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и сторонами не оспаривается.  

Право собственности на здание, расположенное на испрашиваемом земельном участке, зарегистрировано за ИП ФИО1  

Следовательно, с даты регистрации права собственности на здание ФИО7 утратила, а предприниматель фактически приобрел статус арендатора по договору, соответственно, у него возникла обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Вопреки мнению заинтересованного лица, заключение отдельного дополнительного соглашения к договору в данном случае не требовалось, поскольку замена стороны в договоре на стороне арендатора произошла в силу закона.  

На протяжении периода действия договора, начиная с 2015 года, стороны такового, включая арендодателя, полагали определенную площадь земельного участка необходимой и достаточной для эксплуатации объектов, расположенных на данном участке.  

Предоставление земельного участка, занятого объектами недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы правообладатель соответствующего объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования.  

В свою очередь, доводов со ссылкой на положения действующего законодательства, свидетельствующих о том, что установленная площадь испрашиваемого земельного участка (1 813 кв.м) противоречит каким-либо нормативно установленным требованиям или предельным (максимальным или минимальным) размерам земельный участков, или о том, что в рассматриваемом случае должна быть применена иная методика расчета площади участка, управлением не приведено.  

Назначение здания – социально-бытовой корпус, соответствует виду разрешенного использования участка – административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, деятельность которых не оказывает негативного воздействия на окружающую среду и не требует установления санитарно-защитных зон.  

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что решение ТУ Росимущества в Омской области об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов участка для размещения принадлежащего заявителю здания является незаконным.  

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.  

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд самостоятельно определяет способ восстановления нарушенного права.  

В этой связи, учитывая, что незаконность оспариваемого решения подтверждена материалами дела, а доводы управления о наличии препятствий в предоставлении испрашиваемого земельного участка не подтвердились, следует признать, что соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя является возложение на управление обязанности предоставить ИП ФИО1 в собственность без проведения торгов земельный участок для размещения принадлежащего заявителю здания в 20-дневный срок.  

Вместе с тем, как следует из процессуальной позиции предпринимателя, ИП ФИО1 в качестве способа восстановления нарушенного права просил суд обязать ТУ Росимущества в Омской области предоставить заявителю в собственность без проведения торгов спорный земельный участок с установлением выкупной стоимости – 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10.  

По мнению предпринимателя, является неправомерным вывод суда первой инстанции о том, что требование об установлении выкупной цены участка по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:10 является преждевременным и подлежащим рассмотрению на стадии урегулирования разногласий, возникающих при заключении договора купли-продажи (при наличии таковых).  

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанные доводы предпринимателя, отмечая следующее.  

Действительно, в соответствии с подпунктом «б» пункта 4 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утверждённых постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279, цена земельного участка определяется в размере 2,5 % его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности, или земельного участка, образованного из земельного участка или земель, в отношении которых снято ограничение оборотоспособности, гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на указанном  

земельном участке зданий, сооружений, право собственности на которые возникло в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 01.07.2012, в соответствии с законодательством Российской Федерации.  

Вместе с тем, как следует из материалов дела, предметом настоящего спора являются требования предпринимателя об оспаривании ненормативного правового акта (решения) управления об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка, подлежащие рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ.  

Указание предпринимателя на то, что между сторонами имеется преддоговорной спор, существующий в допустимых пределах осуществления гражданских прав, не являются основанием для разрешения такового в рамках настоящего дела, поскольку вопросы определения цены земельного участка подлежат разрешению в гражданско-правовом порядке с определением условий, по которым у сторон имеются разногласия в соответствии с решением суда. Правом на разрешение спора по условиям договора в рамках гражданского законодательства могут воспользоваться как управление, так и предприниматель. Установление выкупной цены земельного участка предметом настоящего спора не является.  

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что удовлетворив заявленные требования с указанием приведенного способа восстановления нарушенного права, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.  

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда первой инстанции, положенных в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.  

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.  

Распределение судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины в порядке статьи 110 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы управления не осуществляется, в силу его освобождения от уплаты таковой.  

Расходы по апелляционной жалобе предпринимателя относятся на ее подателя. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 04.07.2025 по делу № А46-7405/2025 – без изменения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.  

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте  

арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.  

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

Председательствующий А.Н. Лотов  

Судьи М.М. ФИО8 Шиндлер