АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-18494/2019

г. Оренбург

09 декабря 2020 года

В полном объеме решение изготовлено        09 декабря 2020 года

      Арбитражный суд Оренбургской области  в составе

судьи Бочаровой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  Муниципального унитарного предприятия «Муниципальный имущественный фонд «Муниципального образования «Город Оренбург», г.Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к Акционерному обществу «Оренбургдорстрой», г. Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. Общество с ограниченной ответственностью «Монолит», г.Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

2. Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, г.Оренбург

о демонтаже объектов

При участии в судебном заседании 

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 06.07.2020, сроком действия на 1 год;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности № 26 от 18.12.2019, сроком действия по 31.12.2020;

от третьего лица 1: ФИО4 – представитель по доверенности №028/05/2020 от 28.05.2020, сроком действия на 2 года;

от третьего лица 2: ФИО5 – представитель по доверенности №1-28/1 от 15.01.2018, сроком действия на 3 года.

Муниципальное унитарное предприятие «Муниципальный имущественный фонд «Муниципального образования «Город Оренбург»» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Акционерному обществу «Оренбургдорстрой» о демонтаже объектов:

- перегородки и металлической двери, установленных на межлестничной площадке на втором этаже здания литер А по адресу: 

<

...>.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания ходатайствовал об отложении судебного разбирательства в целях предоставления дополнительного документа, а именно: технического паспорта с приложением плана, а также данных технической инвентаризации нежилых помещений второго этажа в литере А на последнюю дату ее проведения, с приложением плана помещений.

Представители истца и третьих лиц возражали против заявленного ответчиком ходатайства.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Указанная норма статьи 158 АПК РФ предусматривает право, но не обязанность суда отложить судебное разбирательство в случае заявления лицом, участвующим в деле, такого ходатайства с обоснованием необходимости предоставления дополнительных доказательств, имеющих значение для рассмотрения дела по существу.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство об отложении судебного заседания в порядке ст.ст. 158, 159 АПК РФ, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку аналогичное ходатайство было заявлено представителем в судебном заседании 20.10.2020, данное ходатайство судом удовлетворено, в связи с чем, на основании части 5 статьи 158 АПК РФ протокольным определением судебное разбирательство отложено на 17.11.2020, 16.00 час. Таким образом, суд полагает, что у ответчика имелось достаточно времени для представления в материалы дела всех необходимых по его мнению документов, обосновывающих правовую позицию по существу исковых требований, в силу чего, ответчик несет бремя наступления последствий несовершения процессуальных действий (ст.ст. 8. 9 АПК РФ). 

Кроме того, суд учитывает, что доказательство, для получения которого судебное заседание 20.10.2020 откладывалось на 17.11.2020, запрошено АО «Оренбургдорстрой» письмом от 05.10.2020 № 398/08 у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» (т. 3 л.д. 49) и получено ответчиком ко дню судебного заседания, отложенного на 17.11.2020. Более того, в судебном заседании 17.11.2020 данный документ находился на руках у представителя АО «Оренбургдорстрой», однако, на вопрос суда о его приобщении к материалам дела, представитель ответчика дал отрицательный ответ.

При указанных обстоятельствах, отложение судебного разбирательства является недопустимым и повлечет необоснованное затягивание судебного процесса и как следствие, нарушение установленных сроков рассмотрения дела.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнения к отзыву.

Представители третьих лиц поддержали исковые требования.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Истцу на праве хозяйственного ведения принадлежат нежилые помещения, расположенные на 3 и 4 этажах, общей площадью 1050,9 кв. м., расположенные в подвале, на третьем и четвертом этажах, здания литер А по адресу: 

<

...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д. 14-26).

Согласно пояснениям ответчика, в 1994 году нежилые помещения, арендуемые АО «Оренбургдорстрой» в спорном здании, были приватизированы, что подтверждается распоряжением Комитета по управлению имуществом города Оренбурга № 1587 от 21.11.1994 (т.1 л.д. 103). 

Собственником помещений на втором этаже здания литер А по адресу: 

<

...> является АО «Оренбургдорстрой», в подтверждение чего представлен договор купли продажи нежилого помещения/здания от 17.01.1995, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и АО открытого типа «Оренбургдорстрой» (покупатель) (т.1, л.д. 9-12).

Согласно разделу I договора купли продажи нежилого помещения/здания от 17.01.1995 продавец обязуется передать в частную собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить объект недвижимости со следующими характеристиками:

а) вид объекта недвижимости: нежилое административное помещение, составляющее 15/100 долей из 3/4 долей домовладения, находящихся в муниципальной собственности г. Оренбурга

б) адрес места расположения: г. Оренбург, ул. Советская, 52

в) общая площадь: 698,2 кв.м. (что соответствует 15/100 долям)

г) остаточная балансовая стоимость без переоценок: 77825 рублей

д) цена приобретения: 93 390 000 рублей.

После заключения договора купли-продажи нежилых помещений  и полной оплаты договорной стоимости нежилых помещений, приобретенные нежилые помещения 2 этажа домовладения № 52 по ул. Советской были переданы с баланса МП ТЖХ Ленинского района на баланс АО «Оренбургдорстрой», в подтверждение чего представлено распоряжение Комитета по управлению имуществом № 120 от 20.01.1995 (т.1 л.д. 102).

Из пояснений представителей сторон в судебном заседании следует, что внутренняя архитектура здания литер А по адресу: 

<

...> представляет собой широкие лестничные площадки на каждом этаже, к лестничным площадкам с обеих сторон (слева и справа) ведут лестничные марши, украшенные кованой решеткой изящно-изогнутого растительного орнамента с профилированным деревянным поручнем и чугунными ступенями рельефного орнамента, что подтверждается паспортом объекта культурного наследия от 26.08.2012 (т.1 л.д. 43-45).

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что АО «Оренбургдорстрой» самовольно, в отсутствие решения общего собрания собственников нежилых помещений здания, возвел перегородку на лестничной площадке на втором этаже, тем самым, увеличив свою площадь за счет площади лестничной площадки, а также установил железную дверь коричневого цвета непосредственно возле лестничного марша слева. При этом, лестничная площадка огорожена и присоединена к нежилым помещениям ответчика (к коридору № 36 на поэтажном плане). Таким образом, ответчик перегородил проход на третий и четвертый этажи в литере А здания, что создало препятствия в пользовании нежилыми помещениями, расположенными на третьем и четвертом этажах, принадлежащих на праве хозяйственного ведения истцу. В подтверждение указанных доводов истцом представлены в материалы дела фотографии (т.1 л.д. 39-42, 116-120, т. 2 л.д. 59-68).

Как полагает истец, определенный и регламентированный порядок распоряжения общедомовым имуществом ответчиком не соблюден, собственники нежилых помещений здания литер А по адресу: 

<

...> решения о присоединении лестничной площадки к нежилым помещениям, принадлежащим ответчику, не принимали.

Поскольку межлестничная площадка на втором этаже относится к общему имуществу, лестничный проем второго этажа также относится к общему имуществу, в связи с чем, перекрытие лестничного проема железной дверью с кодовым замком, а также присоединение лестничной площадки второго этажа к нежилой площади ответчика нарушает права и законные интересы собственников нежилых помещений третьего и четвертого этажей.

Истцом в адрес ответчика было направлено требование исх. № 537 от 16.07.2019 о добровольном демонтаже перегородки и железной двери (т.1 л.д. 13), которое ответчиком оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что с момента приобретения части здания им не производилась перепланировка, металлическая решетка им не устанавливалась. По мнению АО «Оренбургдорстрой», изменение решетки в том варианте, который указывает истец, невозможно ввиду того, что между лестничной площадкой 2 этажа и межэтажной площадкой имеется высота около метра. Ранее 3 и 4 этажи занимали различные организации. Доказательств того, металлические решетки установлены ответчиком, в материалы дела истцом не представлены. Ответчик указывает, что поскольку ему на праве собственности принадлежат помещения на 2 этаже, общей площадью 698,2 кв.м., в указанную площадь входит также площадь вспомогательных помещений 162,3 кв.м. (в том числе, коридор № 36). Кроме того, ответчик ходатайствовал о применении срока исковой давности по заявленным истцом требованиям.

Третье лицо 1, являясь арендатором объектов муниципального недвижимого фонда - нежилых помещений № 1, № 2, расположенных на 3 этаже спорного здания, а также нежилых помещений № 1, № 3, № 6, № 14, № 17, № 18, № 19, расположенных на 4 этаже здания, на основании договоров аренды № 67 от 11.11.2019, № 68 от 19.12.2019 (т.2 л.д.7-25), поддержало исковые требования в полном объеме, отмечая так же, что ответчиком при перекрытии лестничного проема нарушены требования противопожарных норм и правил.

Третье лицо 2 поддержало исковые требования в полном объеме, указывая на то, что в состав общего имущества здания входят, в том числе, лестничные площадки, холлы, коридоры. Для рассмотрения настоящего дела имеет значение то, что на момент приватизации ответчиком помещений 2 этажа согласно техническому паспорту помещение № 36 (коридор) имеет назначение вспомогательного, соответственно, должно включаться в состав общего имущества здания и не может принадлежать ответчику.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворения заявленных исковых требований.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не  противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Ответчиком по негаторному иску может быть лицо, в результате действий которого нарушаются права заинтересованного лица на пользование своим имуществом.

Частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пунктам 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания рассматриваются в судебном порядке, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8557/13 от 12.11.2013, следует сделать вывод, что общим имуществом собственников помещений в здании являются места общего пользования, то есть имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 11401/12 от 22.01.2013, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в здании определяются с учетом фактического использования помещений как самостоятельных либо вспомогательных.

Исходя из положений части 1 статьи 65 АПК РФ, обязанность доказывания факта отнесения имущества к общему имуществу здания возлагается на истца.

Довод ответчика об отнесении площади коридора (помещение № 36 на поэтажном плане) к помещениям, находящимся в его собственности, с учетом того, что в общую площадь занимаемых ответчиком нежилых помещений второго этажа в литере А здания  входит также площадь вспомогательных помещений 162,3 кв.м. (коридоры, санузлы, подсобное помещение, кладовая), подлежит отклонению на основании следующего.

Согласно уведомлению филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Оренбургской области № 56/001/003/2020-1259 от 10.06.2020 в отношении объекта: нежилое помещение, расположенного по адресу: 

<

...>, ком. 36, литер А, площадью 26,70 кв.м., в ЕГРН отсутствуют сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах (т.2 л.д. 57).

В соответствии с экспликацией, содержащейся в техническом паспорте по состоянию на 02.11.1994 (т.1 л.д. 80-91, 121-125, т.2 л.д. 75), коридор (помещение № 36) относится к помещениям вспомогательного назначения.

Кроме того, согласно акту экспертизу № 59 от 09.11.2020 по обследованию помещения, расположенного по адресу: 

<

...> с целью установления фактической площади данного помещения и изменения площади помещения, переданного по договору № 725 от 17.01.1995, в случае передачи части помещения № 36 в общее пользование, подготовленным АНО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» в рамках проведенной экспертизы по обследованию нежилого помещения, установления фактической площади данного помещения и определения площади помещения, необходимого для размещения помещений общего пользования, расположенного по адресу: 

<

...>/ Володарского/ Пролетарская, дом 52/10/39, сделаны следующие выводы:

по первому вопросу:

«Входит ли площадь вспомогательных помещений 162,3 кв.м., в том числе коридор №36, 37, в общую площадь помещений 698,2 кв.м., приобретенных по договору №725 от 17.01.1995 г.?»

Площадь вспомогательных помещений 162,3 кв.м., в том числе коридор №36, № 37, входит в общую площадь помещений 698,2 кв.м., приобретенных АО «Оренбургстрой» по договору №725 продажи нежилого помещения /здания от 17.01.1995 г.

по второму вопросу:

«Изменится ли площадь и функциональное назначение помещения №36 (коридора) 2-го этажа после демонтажа металлической двери и перегородки, увеличения площади межлестничной площадки?»

Согласно данным экспертного осмотра установлено, что помещение №36, общей площадью 86,0 кв.м. отделено от межлестничной площадки, являющейся местом общего пользования при помощи устройства перегородки и металлической двери (фото 12 и 13 акта экспертизы). В случае демонтажа металлической двери и перегородки функциональное назначение помещения №36 2-го этажа не изменится: помещение относится к вспомогательным и используется в качестве коридора. Для обеспечения прохода по лестнице, необходимо выделить часть помещения №36, площадью 8,8 кв.м. Схематичное отображение части помещения №36 2-го этажа, необходимой для обеспечения доступа к межлестничной площадке представлено на схеме 2.

Согласно распоряжению Комитета по управлению имуществом Администрации города Оренбурга № 1587 от 21.11.1994 принято решение приватизировать нежилое помещение по адресу: ул. Советская, 52, занимаемое АО «Оренбургдорстрой» (без подвала) (т.1 л.д. 103). 

Ответчиком в подтверждение права собственности в отношении нежилых помещений на 2-м этаже в литере А здания по адресу: 

<

...>, представлен договор купли продажи нежилого помещения/здания от 17.01.1995, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и АО открытого типа «Оренбургдорстрой» (покупатель) (т.1, л.д. 9-12, т. 2 л.д. 87-88).

Согласно разделу I договора купли продажи нежилого помещения/здания от 17.01.1995 продавец обязуется передать в частную собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить объект недвижимости со следующими характеристиками:

а) вид объекта недвижимости: нежилое административное помещение, составляющее 15/100 долей из 3/4 долей домовладения, находящихся в муниципальной собственности г. Оренбурга

б) адрес места расположения: г. Оренбург, ул. Советская, 52

в) общая площадь: 698,2 кв.м. (что соответствует 15/100 долям)

г) остаточная балансовая стоимость без переоценок: 77825 рублей

д) цена приобретения: 93 390 000 рублей.

Указанный договор подписан покупателем 26.12.1994.

Оплата по договору получена полностью 12.01.1995.

Договор зарегистрирован Государственным предприятием «Техническая инвентаризация» 08.02.1995.

Третьим лицом 2 в материалы дела представлен договор купли продажи нежилого помещения/здания от 23.12.1994, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и АО открытого типа «Оренбургдорстрой» (покупатель) (т. 2 л.д. 139-142).

Согласно разделу I договора купли продажи нежилого помещения/здания от 23.12.1994 продавец обязуется передать в частную собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить объект недвижимости со следующими характеристиками:

а) вид объекта недвижимости: нежилое административное помещение, составляющее 15/100 долей из 3/4 долей домовладения, находящихся в муниципальной собственности г. Оренбурга

б) адрес места расположения: г. Оренбург, ул. Советская, 52

в) общая площадь: 698,2 кв.м. (что соответствует 15/100 долям)

г) остаточная балансовая стоимость без переоценок: 77825 рублей

д) цена приобретения: 93 390 000 рублей.

Указанный договор подписан покупателем 26.12.1994.

Оплата по договору получена полностью 12.01.1995.

Договор зарегистрирован Государственным предприятием «Техническая инвентаризация» 08.02.1995.

Согласно пояснениям представителя третьего лица 2 в судебном заседании, датирование договора 23.12.1994, представленного Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга в материалы дела, означает, что договор Комитетом по управлению имуществом был оформлен 23.12.1994.

При обозрении в судебном заседании представленных ответчиком и третьим лицом 2 оригиналов договоров от 17.01.1995 и от 23.12.1994 судом установлено, что данные экземпляры договора являются идентичными, поскольку заключены в отношении объекта с одним и тем же описанием, подписаны покупателем 26.12.1994 и зарегистрированы Государственным предприятием «Техническая инвентаризация» 08.02.1995, о чем имеются аналогичные отметки на последних страницах договоров. 

После заключения договора купли-продажи нежилых помещений  и полной оплаты договорной стоимости нежилых помещений, приобретенные нежилые помещения 2 этажа домовладения № 52 по ул. Советской были переданы с баланса МП ТЖХ Ленинского района на баланс АО «Оренбургдорстрой», в подтверждение чего представлено распоряжение Комитета по управлению имуществом Администрации города Оренбурга № 120 от 20.01.1995 (т.1 л.д. 102).

Согласно акту приема-передачи основных средств от 30.01.1995 на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации города Оренбурга № 120 от 20.01.1995 объект: нежилое помещение второго этажа литера А, общей площадью 698,2 кв.м., находившийся в момент передачи (приема) по адресу: ул. Советская, 52, II этаж, год постройки до 1917 г., с баланса треста жилищного хозяйства Ленинского района г. Оренбурга  передан на баланс АО «Оренбургдорстрой» (т.2 л.д. 71).

Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из положений статей 130 и 131 ГК РФ следует, что государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (в частности, недвижимость), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Порядок регистрации права собственности на недвижимость определялся ранее Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ), который вступил в силу 31 января 1998 года. Документом, подтверждающим указанную регистрацию объекта собственности, является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Из положений указанной статьи Закона N 122-ФЗ следует, что право собственности на недвижимое имущество, возникшее до 31 января 1998 года, не подлежит обязательной регистрации.

Таким образом, моментом возникновения права собственности на спорные помещения ответчика в рассматриваемой ситуации следует считать дату передачи имущества в собственность по договору купли-продажи - 1995 год, а не дату регистрации права собственности на указанное имущество.

В соответствии с актом разграничения площадей по домовладению № 52/10/39 по ул. Советской/Володарского/Пролетарской, утвержденным председателем комитета по управлению имуществом г. Оренбурга 03.09.2001, генеральным директором АООТ «Оренбургдорстрой» - 11.09.2001, директором ООО «Алекс и К» - 11.09.2001, председателем комитета по управлению госимуществом Оренбургской области - 11.10.2001, объектами муниципальной собственности города Оренбурга являются строения лит А1 А2 А3 и часть лит А, а именно подвальная часть, I этаж, III этаж, IV этаж. Объектами государственной собственности являются строения лит Д Д1, находящиеся в ведении Оренбургского государственной татарского драматического театра. Объектами частной собственности АООТ «Оренбургдорстрой» являются комнаты № 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 37, 25, 27, 26, 28, 29, 30, 31, 33, 36, 37, 2, 24, расположенные на II этаже лит А. Объектом частной собственности ООО «Алекс и К» является комната № 35, 34, расположенная на II этаже лит А. Объектами частной собственности ООО «Техмонтаж» являются комнаты № 1,3,4, расположенные на II этаже лит А (т.2 л.д. 72).

Согласно справке ГУП Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» от 19.02.2009, выданной в том, что во владении, расположенном по адресу: 

<

...>, инвентарный номер 234-2, строение литер АА1А2А3ДД1 площадью 6123,0 кв.м., зарегистрировано: 1/4 доля - за Оренбургским государственным татарским драматическим театром на основании распоряжения администрации г. Оренбурга № 1022 от 13.07.1992 и № 269 от 28.02.1992; 2/400 доли - за ООО «Алекс и К» на основании договора купли от 23.04.1997; 7/400 - доли за ООО «Техмонтаж» на основании договора купли от 23.04.1997; 255/400 доли - на праве муниципальной собственности г. Оренбурга на основании распоряжений администрации г. Оренбурга № 1022 от 13.07.1992 и № 269 от 28.02.1992; 36/400 доли - за АООТ «Оренбургдорстрой» на основании договора купли от 17.01.1995 № 725. В инвентарном материале имеется Акт разграничения площадей по домовладению № 52/10/39 по ул. Советской/Володарского/Пролетарской, согласно которому объектами муниципальной собственности города Оренбурга являются строение лит. А1 А2 А3 и часть лит. А, а именно подвальная часть, I этаж, III этаж, IV этаж (т.2 л.д. 73). 

Вместе с тем, указанные документы подтверждают, что помещения передавались ответчику не в долях, а с указанием общей площади помещений - 698,2 кв.м., без указания на характер и назначение помещений, и без разграничения помещений по назначению на основные и вспомогательные (в том числе, коридоров). Кроме того, в материалах дела отсутствуют сведения о выделе долей в натуре в помещениях, принадлежащих ответчику.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что коридор (помещение № 36) относится к общему имуществу всех собственников здания, поскольку имеет вспомогательное значение и предназначен для обслуживания более одного помещения в литере А здания, соответственно, площадь коридора не может быть включена в общую площадь нежилых помещений, расположенных на 2-м этаже и принадлежащих ответчику на праве собственности.

Ответчик в обоснование возражений также ссылается на то, что с момента приобретения части здания ответчиком не производилась перепланировка, металлическая решетка им не устанавливалась. Ответчиком в материалы дела представлено письмо Муниципального унитарного предприятия «Муниципальный имущественный фонд «Муниципального образования «Город Оренбург» исх. № 790 от 26.12.2013, направленное ОАО «Оренбургдорстрой», согласно которому истец уведомил ответчика о том, что до 31.12.2013 между 2 и 3 этажами будет установлена металлическая дверь для ограничения доступа в помещения посторонних лиц. Для получения ключей необходимо обратиться к истцу (т.1 л.д. 104). 

Указанные доводы ответчика отклоняются судом ввиду следующего.

Согласно письменным пояснениям истца на втором этаже ответчиком установлена сплошная стена по границе края лестничной площадки, перекрывающая доступ на 3 и 4 этажи. Слева установлена металлическая дверь коричневого цвета с замком для прохода на второй этаж (т.1 л.д. 39-42, 116-120, т. 2 л.д. 59-68). В настоящее время для прохода на 3 и 4 этажи с правой стороны пришлось отрезать часть перилл, нарастить дополнительные ступеньки вверх, чтобы обеспечить проход на 3 и 4 этажи, в подтверждение чего в материалы дела представлены фотографии (т.2 л.д. 78-86). 

Согласно материалам дела, а также пояснениям представителя ответчика, изложенным в ходе судебного разбирательства, ответчик не оспаривает наличие на лестничной площадке 2-го этажа перегородки и металлической двери коричневого цвета, а также подтверждает, что они необходимы в целях того, чтобы посторонние лица не имели беспрепятственного доступа в помещения ответчика, а их демонтаж приведет к нарушению обособленности и изолированности помещений, что приведет к несоответствию самому понятию «помещение».

В отношении письма исх. № 790 от 26.12.2013 истец пояснил, что им была установлена боковая решетчатая металлическая дверь (т.2 л.д. 78-86), ведущая на 3 и 4 этаж, в связи с жалобами ответчика о беспрепятственном проходе посторонних лиц на 3-1 и 4-й этажи в дневное время. Ключи от указанной двери были переданы ответчику.

Согласно пояснениям представителей сторон, ответчик обращался в Прокуратуру г. Оренбурга с жалобой, в которой в числе прочего указывалось на беспрепятственный проход посторонних лиц на 3-й и 4-й этажи в дневное время. В результате проверки Прокуратурой г. Оренбурга в отношении Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга вынесено представление об устранении нарушений законодательства использования муниципального и общего имущества, сохранности объекта культурного наследия, о противодействии терроризму исх. № 7/2-2016-11 от 20.01.2016 (т.1 л.д. 105-108).

Из содержания письма Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга исх. № 128/702 от 19.02.2016, адресованного Прокуратуре г. Оренбурга, следует, что по вопросу свободного доступа в помещения, принадлежащие Муниципальному унитарному предприятию «Муниципальный имущественный фонд «Муниципального образования «Город Оренбург», сообщалось, что в 2014 году на лестнице второго этажа указанным лицом была установлена металлическая решетка с дверью для ограничения доступа посторонних лиц на 3-й и 4-й этажи здания. Комплект ключей от данной двери находится в пользовании ООО «Оренбургдорстрой». Кроме того, с ООО «Резерв», занимающим часть помещений на 3-м этаже, достигнута договоренность по предотвращению доступа в рабочее время посторонних лиц на 4-й этаж здания. В нерабочее время доступ в здание полностью закрыт (т.1 л.д. 109-110). 

Представитель истца в ходе судебного заседания пояснил, что впоследствии силами ООО «Резерв» решетчатая металлическая боковая дверь была демонтирована.

Истцом в материалы дела представлено письмо АО «Оренбургдорстрой» исх. № 182/08 от 15.05.2020, согласно которому 06.05.2020 арендаторы МУП «Муниципальный имущественный фонд» выехали с арендуемой площади, при этом металлическая решетка была срезана и фактически брошена на лестничной площадке между 2-м и 3-м этажом здания. Проход на 3-й и 4-й этаж здания остался в открытом доступе в дневное время, что не исключает проход посторонних лиц, создает возможную угрозу пожарной, общественной и иным видам безопасности.

Ответчик в обоснование возражений представил в материалы дела комиссионный Акт осмотра помещений 1,2,3,4 этажей, лестниц, лестничных площадок, лестничных пролетов, металлических дверей, установленных на 2 этаже и между 2 и 3 этажом, решетки, перегородки, входов в здании литер А- объекте культурного наследия Дома купца В.Н. ФИО6, расположенного по адресу: 

<

...> от 30.10.2020, согласно которому со 2-го по 4-ый этажи здания литер А,  установлена чугунная лестница с перилами из металлических кованных элементов, лестница с прямыми ступенями закрытого типа. На лестничной площадке 2 этажа установлена металлическая перегородка (стеновая) с коваными элементами аналогичного рельефного рисунка, как у лестницы с перилами, примыкающая с левой стороны к металлической входной двери 2 этажа, с правой стороны примыкает к стене, что дает основание считать, что перегородка и лестница с перилами установлены одновременно, при формировании объекта к продаже. На лестничной площадке 2 этажа с левой стороны расположена металлическая дверь, которая является входной дверью в помещения 2 этажа АО «Оренбургдорстрой», с левой стороны металлическая дверь прикреплена к стене, с правой стороны прикреплена к металлической решетки (стеновой), что дает основание считать, что металлическая дверь установлена перед продажей объекта, которая вместе с перегородкой (стеновой) ограничивает доступ в помещения 2 этажа, указывая на изолированность помещений 2 этажа. На межлестничной площадке между 2 и 3 этажами с правой и левой стороны от лестничного марша установлены МУП МИФ МО город Оренбург металлические решетки без кованного рисунка , что подтверждается их письмом № 790 от 26.12.2013. С правой стороны межлестничной площадки арендатор ООО Монолит» установило дверь-решетку с   запорным устройством (навесной замок), ограничивающий доступ в помещения 3 и 4 этажа, указанное подтверждается пояснениями представителя ФИО4 на судебном заседании арбитражного суда. Помещения, как основные, так и вспомогательные (коридор, санузлы), расположенные на 3 и 4 этажах, находятся в ненадлежащем состоянии, не пригодными к эксплуатации по назначению: электропроводка провисла с потолка, обрушение штукатурки на стенах и потолке, полы вскрыты, местами вместо пола -бетонная поверхность, в помещениях и коридорах - большое количество строительного мусора, скопившегося в течении 8 лет, состояние помещений опасно для жизни и здоровья граждан, имеет место нарушение санитарных и противопожарных норм в помещениях 3 и 4 этажей , в том числе коридоров, как мест общего пользования. Второй вход в помещения со 2 по 4 этажи частично завален мусором, на 4 этаже перед входом стоит металлическая стойка, препятствующая входу с 3 этажа на 4 этаж. Помещения 3 и 4 этажа пустуют длительное время более 8 лет. передача помещений части 3 этажа и помещений всего 4 этажа в аренду ООО «Монолит» согласно договоров аренды от 10.06.2019, от 11.11.2019, от 19.12.2019, после годичного срока аренды не изменили состояние помещений 3 и 4 этажей.

В ходе судебного заседания представитель ответчика пояснил, что актом осмотра подтверждается наличие в здании двух входов, соответственно, по мнению ответчика, у истца имеется иной проход (вход № 2) к собственным помещениям 3 и 4 этажей.

Ссылка ответчика на указанный акт осмотра подлежит отклонению, с учетом положений ст.ст. 67, 68, 71 АПК РФ, поскольку указанный акт не является относимым доказательством по рассматриваемому делу.

Суд отмечает, что доказательства оцениваются судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном акте является проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти.

Представитель третьего лица 1 указал на несоблюдение ответчиком требований противопожарных норм и правил при установке перегородки и металлической двери на лестничной площадке, представив в материалы дела технический отчет по результатам обследования эвакуационных выходов в административном здании по адресу: 

<

...>, № 2020.13-ТО от 02.06.2020, подготовленный ООО «АГРОСТРОЙПРОЕКТ» (т. 2 л.д. 122-136, т. 3 л.д. 1-28), из которого усматривается следующее. 

Согласно СП 1.13130.2009 п. 8.1.11 каждый этаж здания должен иметь не менее 2 эвакуационных выходов. Парадная лестница, подлежащая обследованию, является путем эвакуации для сотрудников и посетителей находящихся на втором и вышележащих этажах.

Состояние лестничного марша №1 первого этажа - работоспособное, к эксплуатации в качестве эвакуационного пути допускается. Ширина лестничного марша соответствует требованиям нормативных документов.

Состояние лестничного марша №2 - работоспособное. В качестве эвакуационного пути применять запрещается. Высота и ширина ступеней в одном марше - различная, что противоречит требованиям нормативного документа СП 1.13130.2009 п.4.3.4 «...На путях эвакуации не допускается устройство винтовых лестниц, лестниц полностью или частично криволинейных в плане, а также забежных и криволинейных ступеней, ступеней с различной шириной проступи и различной высоты в пределах марша лестницы и лестничной клетки.»

Ширина лестничных площадок в уровне пола второго этажа меньше ширины лестничного марша, что противоречит требованиям нормативного документа СП 1.13130.2009 п.8.1.5 «Ширина лестничных площадок должна быть не менее ширины марша, а перед входами в лифты с распашными дверями - не менее суммы ширины марша и половины ширины двери лифта, но не менее 1,6 м. Двери, выходящие на лестничную клетку, в открытом положении не должны уменьшать требуемую ширину лестничных площадок и маршей».

Состояние лестничного марша №3 - работоспособное. В качестве эвакуационного пути применять запрещается. Нарушен пункт 4.4.3 СП 1.13130.2009 «Эвакуационные пути и выходы»: «..Двери, выходящие на лестничную клетку, в открытом положении не должны уменьшать требуемую ширину лестничных площадок и маршей».

Для использования парадной лестницы в качестве эвакуационной необходимо выполнить перепланировку лестничной площадки в уровне второго этажа, а именно:

1. Демонтировать дверь, блокирующую доступ на лестничную площадку. Перенести ее на расстояние не менее 1,90м от края лестничной площадки.

2. Демонтировать металлическую решетку для обеспечения необходимой ширины лестничной площадки. Решетку перенести на расстояние не менее 1,45м от края лестничной площадки.

3. Восстановить ступени лестничного марша №2, привести высоту подступеньки и ширину проступи ступени к единому размеру ступени в марше 316x159мм.

Третьим лицом 1 в материалы дела представлен подлинный технический отчет по результатам обследования эвакуационных выходов в административном здании по адресу: 

<

...>, № 2020.13-ТО от 02.06.2020, подготовленный ООО «АГРОСТРОЙПРОЕКТ» (т. 3 л.д. 1-28) в целях устранения противоречий, изложенных ответчиком в возражениях на технический отчет.

Суд отмечает, что технический отчет № 2020.13-ТО от 02.06.2020 каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям ст.ст. 67, 68 АПК РФ. Выводы ООО «АГРОСТРОЙПРОЕКТ» понятны, мотивированны.

Представитель ответчика представил в материалы дела возражения на технический отчет ООО «Агростройпроект» (т.3 л.д. 31-33), которые судом признаются необоснованными, несогласие ответчика с выводами, содержащимися в техническом отчете, по своей сути являются возражениями по существу исковых требований; правом на назначение по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст. 8, 9, 65, 82 АПК РФ ответчик не воспользовался.

Таким образом, с учетом того, что коридор (помещение № 36) имеет вспомогательное назначение и относится к общему имуществу всех сособственников литера А здания, суд приходит к выводу о том, что установка перегородки и металлической двери коричневого цвета на лестничной площадке 2-го этажа здания, ограничивающей проход на 3-й и 4-й этажи здания, является незаконной, нарушает права владельцев помещений, расположенных на 3-м и 4-м этажах здания, а также противоречит противопожарным нормам и правилам. Доказательств того, что перегородка и металлическая дверь коричневого цвета установлены иным лицом, а не ответчиком, в материалы дела не представлено. Более того, наличие перегородки и металлической двери ответчиком не оспаривается. Кроме этого, наличие в здании второго входа и, соответственно, второй лестницы, ведущей к помещениям 3 и 4 этажей здания, не означает, что допустимо ограничивать лестничный проход, ведущий со 2-го этажа на 3 и 4 этажи здания, являющийся общим имуществом всех собственников помещений здания.

Довод ответчика о применении срока исковой давности к исковым требованиям отклоняется судом на основании следующего.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

Согласно абзацу 5 статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 2 пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными.

Как отмечено выше, истец обратился с исковым заявлением к ответчику об устранении препятствий в пользовании имуществом, следовательно, исковые требования по делу являются негаторными.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности к отношениям истца и ответчика в рамках настоящего дела не применим.

Учитывая изложенные обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи, исковые требования об обязании Акционерного общества «Оренбургдорстрой» освободить занимаемую часть лестничной площадки путем демонтажа перегородки и металлической двери, установленных на межлестничной площадке на втором этаже здания литер А по адресу: 

<

...>, в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда, подлежат удовлетворению судом.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении с иском истцом уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. (платежное поручение № 699 от 06.11.2019).

Размер государственной пошлины, исходя из размера заявленных исковых требований, составляет 6 000 руб. в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. в порядке статьи 110 АПК РФ, относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

           Обязать Акционерное общество «Оренбургдорстрой» освободить занимаемую часть лестничной площадки путем демонтажа перегородки и металлической двери, установленных на межлестничной площадке на втором этаже здания литер А по адресу: 

<

...>, в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

           Взыскать с  Акционерного общества «Оренбургдорстрой» в пользу Муниципального унитарного предприятия «Муниципальный имущественный фонд «Муниципального образования «Город Оренбург» государственную пошлину в сумме 6 000 руб.          

          Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                              О.В. Бочарова