ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-2213/2016

г. Вологда

25 апреля 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 25 апреля 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Знак-Плюс» представителя ФИО2 по доверенности от 04.07.2016, от  государственного предприятия  Псковской области «Управление недвижимостью» представителя ФИО3 по доверенности от 01.03.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Знак-Плюс» на решение Арбитражного суда Псковской области от 31 января 2017 года по делу                         № А52-2213/2016 (судья Яковлев А.Э.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Знак-Плюс» (место нахождения: 180007, 

<

...>;                             ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к закрытому акционерному обществу «Независимая экспертная компания «Мосэкспертиза-Псков» (место нахождения: 180004, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Компания), государственному предприятию Псковской области «Управление недвижимостью» (место нахождения: 180019, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Управление) о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, расположенного по улице Яна Фабрициуса, дом 14, в городе Пскове, нежилое помещение 1/2 в городе Пскове, кадастровый номер 60:27:0020204:195 общей площадью 206,9 кв.м, указанную в отчете                             № 0026/ОЦ-05/16, выполненном Компанией, в размере 6 535 100 руб., недостоверной; возложить на Управление обязанность  заключить с Обществом договор  купли-продажи                       вышеуказанного нежилого помещения за 4 245 477 руб. рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) (с учетом уточнения иска, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям (место нахождения: 180007, 

<

...>;                 ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Комитет).

Решением суда от 31.01.2017 в иске отказано.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, удовлетворить иск.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд неправильно применил пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»» (далее - Информационного письмо № 134), статью 2 Закона № 159-ФЗ. Управление 10.06.2016 просило Комитет согласовать продажу спорного нежилого помещения в рамках реализации преимущественного права приобретения арендуемого Обществом помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ. Комитет 22.06.2016 не возражал  относительно продажи указанного имущества. Управление 09.07.2016 направило Обществу проект договора купли-продажи недвижимости со ссылкой на вышеуказанное письмо Комитета и отчет по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный Компанией. Вывод суда о том, что Общество не доказало недостоверность отчета от 27.05.2016 № 0026/ОЦ-05/16 опровергается заключением судебной экспертизы от 12.01.2017, рецензией Торгово-промышленной палаты Псковской области от 06.06.2016 № 084, письменной информацией оценщика ФИО4 от 30.06.2016 № 9. Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 82, 85 и 86 АПК РФ. При выборе объектов-аналогов экспертом учитывалось их местоположение на центральных улицах города Пскова. Однако географически объект находится на окраине города. Сведения о сделке по объекту-аналогу № 5, которая произошла 09.06.2016, сопоставимы с объектом экспертизы. Использование оценщиком указанных сведений не может расцениваться как нарушение федерального стандарта. Суд, признав сведения о сделке по объекту-аналогу № 5, которая произошла 09.06.2016, нарушающими федеральный стандарт, необоснованно принял позицию ответчика, который представил доказательства продажи помещений по месту нахождения объекта продажи от 05.12.2016 и от 22.12.2016 (более чем через 6 месяцев после указанной судом даты оценки). Применение сравнительного и доходного подходов дали близкие результаты. Для каждого из них экспертом применен коэффициент 0,5, что также подтверждает достоверность заключения эксперта. Судом необоснованно признан ненадлежащим расчет рыночной стоимости нежилого помещения доходным путем, выполненный обществом с ограниченной ответственностью фирмой оценки «Полис и К» (далее – Фирма) и принят результат доходного пути расчета,  выполненный ответчиком. Заключение эксперта от 12.01.2017 № 309 соответствует требованиям статей 55, 82, 83, 86 АПК РФ. В нарушение части 2 статьи 65 АПК РФ судом не учтено, что, поскольку ответчики от проведения повторной экспертизы отказались, заключение эксперта от 12.01.2017 № 309 следует считать обоснованным. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, в отчете приведен не полностью, в качестве обоснования значений ценообразуюших факторов приводятся экспертные мнения, содержащиеся в справочнике оценщика недвижимости. Не приводятся анализ и обоснование возможности использования данных значений применительно к оцениваемому объекту в городе Пскове. Величина корректировки на уторговывание обосновывается оценщиком ссылкой на статью «Эпоха больших дисконтов» в сети «Интернет», что некорректно. Данная статья выражает мнение конкретного эксперта применительно к рынку недвижимости в целом, оценщик не приводит анализ и обоснование возможности использования данных значений применительно к оцениваемому объекту в городе Пскове. В нарушение требований пункта 8(и) ФСО-3 раздел «Определение стоимости в соответствии с выбранными подходами» отчет проведен с неполным описанием процедуры выбора объектов-аналогов и проведенных расчетов, что не позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекта опенки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Используемые для оценки объекты-аналоги 2, 3, 6 не соответствуют выбранным критериям. Объект-аналог 2 находится в районе «Запсковье» города Пскова, на улице Верхнебереговой. Для данного объекта-аналога оценщик указывает район города «Центр» и не вносит поправку на местоположение, что некорректно. В качестве объектов-аналогов 3 и 6 оценщик использует здания с земельными участками под ними, тогда как объектом оценки является встроенное нежилое помещение. В нарушение пункта 5 ФСО-3 приведенные в приложении 2 к отчету № 0026/ОЦ-05/16 скриншоты объявлений о продаже объектов-аналогов свидетельствуют о том, что данные объявления размещены в период с марта по сентябрь 2015 года и неактуальны по состоянию на дату оценки (20.05.2016). Используемые для оценки сравнительным подходом цены предложений по объектам-аналогам оценщик принимает для оценки без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС) и вводит повышающую корректировку на НДС (18 %), что является нарушением и не обосновывается оценщиком. В результате стоимость объектов-аналогов необоснованно завышена на 18 %. В отчете                               № 0026/ОЦ-05/16 некорректно обосновано значение корректировки на уторговывание. В отчете не обосновывается присвоение весов объектам-аналогам при определении итоговой стоимости объекта оценки сравнительным подходом. Оценщик рассчитывает среднее значение стоимости объектов-аналогов без соответствующего обоснования. При оценке рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом методом прямой капитализации оценщик использует для дальнейших расчетов арендную ставку за объект оценки - 366.94 руб./кв. м/мес. с учетом НДС без коммунальных платежей. Данная величина не подтверждается ни расчетами оценщика, ни документами (договор аренды, справка арендатора, заказчика оценки). В соответствии с пунктом 23 ФСО-7 оцениваемый объект на дату оценки используется для временного проживания граждан, для ведения гостиничного бизнеса. Оценщик не анализирует информацию об операционной деятельности данного бизнеса и не применяет соответствующий методологический подход к оценке. В отчете                      № 0026/ОЦ-05/16 оценщик принимает уровень потерь от неплатежей и уровень потерь от недозагрузки равным, не проанализировав текущие показатели, что является некорректным. Сумма операционных расходов, используемая для определения рыночной стоимости объекта доходным подходом, рассчитывается оценщиком по нормативу, указанному в учебной литературе, что не корректно. Оценщик не проанализировал и не рассчитал фактические операционные расходы по объекту оценки, не проанализировал их структуру. При расчете ставки капитализации для объекта оценки оценщик определил значения премий за риск инвестирования в недвижимость, за степень ликвидности объекта на минимальном уровне (1 %), что не соответствует типу объекта недвижимости, его фактической ликвидности и текущей рыночной ситуации. В результате этого произошло занижение нормы дохода на капитал, влияющей на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Результаты оценки, подученные двумя подходами, отличаются друг от друга более чем на 45 %. В отчете № 0026/ОЦ-05/16 не учтено, что вход в помещение располагается не с улицы, а со двора, чтобы попасть в помещение нужно пройти через территорию с ограниченным доступом, огороженную забором и имеющую шлагбаум. Рыночная цена, определенная Компаний (6 535 100 руб.), в два раза превышает кадастровую стоимость объекта оценки (3 668 585 руб.    28 коп.), а стоимость нежилого помещения, указанная в отчете от 12.01.2017               № 309 Фирмы сопоставима с кадастровой стоимостью (4 245 477 руб.). Судом не учтена статья 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке), Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508. В силу части 1 статьи 71, части 1 статьи 82, статьи 87 АПК РФ при возникновении сомнения в обоснованности заключения эксперта от 12.01.2017 № 309 суд должен был назначить повторную экспертизу по своей инициативе даже в том случае, когда от проведения повторной экспертизы стороны отказались.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Управление в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Компания в отзыве на жалобу возразила против изложенных в ней доводов и требований, просила решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Компания и Комитет надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Общества и Управления, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, письменных объяснениях, отзывах на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью области, закрепленного за организацией на праве хозяйственного  ведения, от 21.04.2010 № 777 в редакции дополнительных соглашений.

Договор заключен по результатам проведенного  конкурса на право заключения договора аренды, организованного Комитетом. 

Договор заключен  с согласия  Комитета, который также подписал договор аренды.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель  передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные  на первом этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, для использования под офис (в последующем уточнено – для использования  при осуществлении  деятельности по предоставлению мест для временного проживания (хостел)), общей площадью 206,9 кв.м, на срок с 19.04.2010 по 18.04.2020. Имущество является государственной собственностью Псковской области и находится у арендодателя на праве хозяйственного ведения.

Комитет 23.03.2016 дал согласие Управлению на продажу нежилого помещения Обществу в соответствии с условиями действующего законодательства, без указания конкретной цены продажи.

Управление 07.06.2016 направило Обществу предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения за 6 535 100 руб. с учетом НДС и подписанные со своей стороны проекты договора купли-продажи от 09.06.2016.

В обоснование стоимости нежилого помещения  Управление сослалось на отчет Компании от 27.05.2016 № 0026/ОЦ-05/16 по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в составе: нежилое помещение общей площадью 206,9 кв.м, кадастровый номер 60:27:0020204:195, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение ½.  Согласно данному отчету  по состоянию на 20.05.2016 рыночная стоимость указанного недвижимого имущества составила 6 535 100 руб.

Истец  договор не подписал, протокол разногласий не составил, проект договора не вернул.

Как указано в исковом заявлении, с целью определения  рыночной стоимости  имущества истец обратился  к оценщику. Согласно письменной информации оценщика    ФИО4 от 30.06.2016 № 9 средняя стоимость кв. м  нежилых помещений, расположенных в городе Пскове, на июнь 2016 года составляет 20 000 руб.  Рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4 138 000 руб. В рецензии Торгово-промышленной палаты Псковской области от 06.06.2016 № 084 на отчет № 0026/ОЦ-05/16 от 27.05.2016 указано, что спорный отчет по форме и содержанию не соответствующим законодательству об оценке деятельности и стандартам оценки. 

Общество 30.06.2016 обратилось с претензиями к ответчикам, в которых указало, что сумма в размере 6 535 100 руб. является завышенной и не соответствует рыночной стоимости нежилого помещения, а  отчет от 27.05.2016 № 0026/ОЦ-05/16 по определению рыночной стоимости нежилого помещения не соответствует закону и Федеральным стандартам оценки.

По мнению истца, величина рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, расположенного по улице Яна Фабрициуса, дом 14, в городе Пскове, нежилое помещение ½  в городе Пскове, кадастровый номер 60:27:0020204:195 общей площадью                   206,9 кв.м, указанная в отчете № 0026/ОЦ-05/16, выполненном Компанией, в размере 6 535 100 руб., недостоверна.

Считая, что Управление  обязано заключить с Обществом договор купли-продажи   вышеуказанного нежилого помещения за 4 245 477 руб. рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в соответствии с Законом № 159-ФЗ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

В силу статьи 8 Закона об оценке проведение оценки объектов оценки является обязательным при распоряжении государственными унитарными предприятиями, имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценки в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 20 Закона об оценки требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001                       № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» законодательство о приватизации не распространяется на отчуждение имущества унитарными предприятиями, представляемыми ликвидационной комиссией.

Статьей 2 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что государственное унитарное предприятие вправе осуществлять возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемому лицу, в случаях, если: оно приняло решение на совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения; получило согласие собственника на отчуждение этого имущества; арендатор относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства. 

В силу части 3 статьей 4 Закона № 159-ФЗ государственное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет надлежащему лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценки, проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. 

Как указал суд первой инстанции, в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закон об оценки. Однако продажа имущества государственным унитарным предприятием осуществляется с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценки (статья 3 Закона № 159-ФЗ). Рыночная цена не является обязательной для государственного унитарного предприятия, которое распоряжается имуществом в соответствии с положениями статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. 

Аналогичный вывод содержится в пункте 13 Информационного письма № 134.

Как правильно указал суд первой инстанции, из системного толкования вышеперечисленных  норм права следует, что для государственного предприятия осуществление возмездного отчуждения принадлежащего ему недвижимого имущества является правом, а не обязанностью.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с названым Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В данном случае именно Управление направило  Обществу  подписанный  договор купли-продажи. При этом Общество договор не подписало, протокол разногласий не составило, договор не вернула, договор в иной редакции  ответчику не направило.

Таким образом, утверждения  истца о том, что  ответчик уклонялся от заключения договора, тем самым ущемлял его права, документально не подтверждены, опровергаются материалами дела и установленными по делу обстоятельствами. 

Доводы           подателя жалобы о недостоверности отчета от 27.05.2016 № 0026/ОЦ-05/16 и неправильной оценке судом первой инстанции  имеющихся в деле доказательств, в том числе  представленных истцом сведений оценщика и  выводов судебной экспертизы, не принимаются апелляционным судом во внимание.

В силу статьи 71 АПК РФ  арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как видно из материалов дела и судебного решения суд первой инстанции подробно   исследовал имеющиеся в материалах дела  отчеты и заключение эксперта, дал им мотивированную оценку, указал, почему  выводы  оценщиков и эксперта не отвечают требованиям статей 67 и 68 АПК РФ и не могут быть положены в основу  положительного судебного акта. 

Из материалов дела видно, что Общество в обоснование своих требований  ссылалось на  письменную информацию оценщика от 30.06.2016       № 9, рецензию от 06.06.2016 № 084, отчет от 12.01.2017 № 309, где указана рыночная стоимость нежилого помещения в размере 4 245 477 руб.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  отчет от  12.01.2017 № 309      не соответствует федеральным  стандартам оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3. Выводы суда мотивированные, обоснованные, не требуют повторной переоценки.

В соответствии с пунктами 11-17 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Сравнительным подходом является совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки и применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд первой инстанции установил, что спорное  помещение находится в центре города Пскова и имеет площадь 206,9 кв.м. Стоимость кв. м спорного помещения составит 31 585 руб., что  соответствует отчету Компании.

В пункте 3.4.2 отчета от 12.01.2016 № 309 оценщик дает анализ рынка недвижимости в Псковской области и городе Пскове. Согласно сделанному оценщиком анализу цена колеблется от 25 000 руб.  до 60 000 руб. за кв. м, в зависимости от местоположения, отделки помещений. Оцениваемый объект отнесен оценщиком к центру города Пскова, к сегменту помещения «свободного» назначения и офисных площадей (пункт 3.4.3). При этом эксперт считает среднюю цену одного квадратного метра нежилых помещений в центре города Пскова в размере 20 786 руб. и полагает в основу своего заключения указанную сумму. 

Как правомерно указал суд, эксперт приходит к сумме 20 786 руб. за кв.м, используя ненадлежащие объекты-аналоги (пункт 3.4.3). Из шести приведенных объектов только объект № 1 расположен в центре города Пскова по адресу: улица Льва Толстого, дом 3, цокольный этаж – по цене 31 132 руб. за кв. м,  остальные аналоги находятся не в центре города Пскова и не отвечают признакам достоверности по площади. При этом эксперт использовал, в нарушение федерального стандарта, сведения о сделке по объекту № 5, произошедшей после указанной судом даты.

Ответчиками представлены в материалы дела доказательства продажи помещений в здании по месту нахождения объекта продажи от 05.12.2016 и от 22.12.2016 по цене сопоставимой со спорной сделкой. В городе Пскове состоялась сделка с муниципальным объектом по адресу: 

<

...> (центр города Пскова) по цене 32 167 руб. за кв.м, которая не учтена оценщиком, хотя информация о ней размещена на том же официальном сайте КУМИ города Пскова, откуда оценщик приводил данные по цене продажи объектов-аналогов. Суд указал, что  имеются реальные сделки по покупки сопоставимых с нежилым помещение  объектов недвижимости.

Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Как правильно указал суд первой инстанции, основной ценообразующий фактор – месторасположение оцениваемого объекта не учтен экспертом. Поскольку сегмент рынка определен оценщиком как помещение свободного назначения, важным ценообразующим фактором является площадь объекта оценки. Приведенные оценщиком аналоги имеют соответственно площади (28,3; 12,9; 13,1; 16,5 кв.м), и не соответствует минимальным требованиям по обеспечению жизнедеятельности даже одного человека, тогда как оцениваемый объект представляет собой хостел на 6 номеров. Объекты аналоги эксперта не тождественны спорному нежилому помещению – не относятся одному сегменту рынка и не сопоставимы по ценообразующим факторам (техническое состояние, наличие коммуникаций, отдельных вход, месторасположение). Все объекты-аналоги, приведенные в отчете оценщика, находятся в жилых домах, что относит их к иному сегменту рынка коммерческой недвижимости – бывшие жилые помещения, переведенные в нежилой фонд.

В пункте 3.4.2 отчета говорится о средних ценах за кв. м  офисных помещений от 25 000 руб. до 60 000 руб. Однако эксперт в рамках сравнительного подхода делает вывод о стоимости кв. м – 20 786 руб. При этом отчет от 27.05.2016 № 0026/ОЦ-05/16 указывает среднюю стоимость 36 149 руб. за кв. м  нежилых помещений в центре при сравнительном подходе, что  соответствует действительности в спорный период. 

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расчет рыночной стоимости нежилого помещения доходным путем (метод прямой капитализации) приведенный в отчете от 12.01.2016 № 309 не соответствует федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 - 299.

Как установил суд первой инстанции, при одинаковых исходных данных в экспертизе – ставка арендной платы 364 руб. за кв. м в месяц и в отчете от 27.05.2016 № 0026/ОЦ-05/16– ставка арендной платы 366 руб. за кв. м в месяц оценщики приходят к разным результатам: 4 190 330 руб. у судебного эксперта и 5 151 045 руб. у оценщика Компании.

Суд правильно указал, что применение в отчете от 12.01.2016 № 309 понижающих коэффициентов необоснованно и сумма полученная ответчиком в рамках доходного подхода наиболее достоверна, поскольку основана стоимости ожидаемого дохода от конкретного объекта оценки и обоснована ссылками на соответствующие источники. В рецензии от 06.06.2016 № 084 говорится о ненадлежащей форме отчета, однако порочность содержания (объектов аналогов, расчета стоимости, явной недостоверности сведений) не приведена. В письменной информации оценщика ФИО4 от 30.06.2016 № 9 указано, что объекты-аналоги спорного помещения находятся не в центре, время размещения объявлений о продажи не соответствует времени оценки нежилого помещения, также в отдельных объявлениях не указана цена продажи. Данные доказательства не могут быть приняты судом в качестве доказательств ненадлежащей стоимости.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку истец не доказал недостоверность отчета от 27.05.2016 № 0026/ОЦ-05/16, у Общества отсутствует право требовать возложения на Управление обязанности заключить договор по предложенной истцом цене. При этом следует учитывать, что в данной ситуации заключение спорного договора является правом, а не обязанностью Управления.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось. 

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что суд в рамках настоящего дела вправе назначить по делу дополнительную или повторную экспертизу, не принимаются во внимание. 

В силу статьи 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, именно  для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Из материалов дела видно, что суд данную процессуальную обязанность выполнил. При этом представленная судебная экспертиза не является в силу статьи 71 АПК РФ для суда первостепенным доказательством. 

Оснований для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы, предусмотренных статьей 87 АПК РФ, суд не установил. О такой  процессуальной необходимости  стороны в суде не заявили.

Вместе с тем, суд первой инстанции  правомерно полно и всестороннее  оценил в отдельности и в совокупности все представленные  сторонами  доказательства, в том числе  отчеты, пояснения, а также заключение судебной экспертизы  и  пришел к определенным выводам с точки зрения соответствия  таких доказательств требованиям статей 67 и 68 АПК РФ. При этом правовых оснований считать, что имеющиеся в деле отчеты, заключения недостаточно ясны, неполные, вызывающие сомнения в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, у суда не имелось.

Апелляционный суд полагает, что в данном случае нарушений норм  процессуального законодательства  судом первой инстанции не допущено.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 31 января                  2017 года по делу № А52-2213/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Знак-Плюс» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          Н.В. Чередина 

          А.Н. Шадрина