АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6906/24 

Екатеринбург

10 декабря 2024 г.

Дело № А76-37448/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2024 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Гуляевой Е.И., Лазарева С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Маркарян Ж.С., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Челябинской области (далее – прокуратура) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2024 по делу № А76-37448/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области приняли участие представители:

Прокуратуры – ФИО1 (служебное удостоверение);

Администрации города Челябинска (далее – Администрация) – ФИО2 (служебное удостоверение, доверенность от 09.01.2024);

общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» (далее – общество «Абсолют») – ФИО3  (доверенность от 22.01.2024);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет) – ФИО4 (служебное удостоверение, доверенность от 22.02.2024).

Прокуратура в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «город Челябинск» обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации, Комитету, обществу «Абсолют», в котором просила:

1. Признать недействительным распоряжение Администрации от 20.12.2013 № 7967, которым утверждена схема № 009142-05-2013 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акт выбора земельного участка № 009142-05-2013 и предварительно согласовано место размещения спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска обществу «Абсолют»;

2. Признать недействительным распоряжение Администрации от 18.01.2016 № 320 «О предоставлении земельного участка в аренду для строительства спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска»;

3. Признать недействительным (ничтожным) договор от 27.04.2016 УЗ № 013821-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка, заключенный между обществом «Абсолют» и Комитетом, с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4384 кв. м, для строительства спортивно-игровой площадки, сроком до 18.01.2019;

4. Признать недействительным разрешение на строительство № RU 74315000-93-Г-2018 объекта благоустройства, отдыха и спорта без зрителей (спортивно-игровая площадка, здание хранения спортинвентаря), площадью 123,8 кв. м, выданное 28.11.2018 заместителем Главы г. Челябинска по вопросам градостроительства обществу «Абсолют», сроком до 06.02.2022, до 06.12.2022, до 06.12.2025;

5. Признать объект капитального строительства – нежилое здание (степенью готовности объекта незавершенного строительства 10 %) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0504006:377 по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска, самовольной постройкой;

6. Признать недействительным (ничтожным) договор от 06.12.2019 УЗ № 017320-К-2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4384 кв. м, для завершения строительства спортивно-игровой площадки, заключенный между Комитетом и обществом «Абсолют»;

7. Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение, заключенное 06.05.2022 между Комитетом и обществом «Абсолют»;

8. Обязать общество «Абсолют» снести самовольную постройку – нежилое здание (степенью готовности объекта незавершенного строительства 10 %) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. м, расположенное по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска;

9. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать общество «Абсолют» вернуть Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4384 кв. м, по соответствующему акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу;

10. Погасить запись № 74:36:0504006:377-74/001/2019-4 в Едином государственном реестре недвижимости от 16.12.2019 о регистрации права аренды общества «Абсолют» на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377;

11. Погасить запись № 74:36:0504006:377-74/108/2022-5 в Едином государственном реестре недвижимости от 13.05.2022 о регистрации дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377;

12. Признать отсутствующим зарегистрированное 19.08.2019 право собственности общества «Абсолют» на нежилое здание (степенью готовности объекта незавершенного строительства 10 %) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. м, расположенное по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска;

13. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 74:36:0504006:410-74/001/2019-1 о государственной регистрации права собственности общества «Абсолют» на нежилое здание (степенью готовности объекта незавершенного строительства 10 %) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. м, расположенное по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управление по архитектурно-градостроительному проектированию г. Челябинска, Министерство экологии Челябинской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 указанное решение оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе прокуратура просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, основанием для предъявления иска послужило то, что в результате последовательно совершенных действий фактически обществом «Абсолют» реализована схема по неправомерному строительству объекта на земельном участке, для этого не предназначенном. Заявитель отмечает, что спорный земельный участок по виду разрешенного использования предназначен для размещения спортивно-игровой площадки, то есть для целей, не связанных со строительством, в связи с чем должен был предоставляться в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Установленная территориальная зона не позволяла предоставлять спорный земельный участок под строительство какого-либо капитального объекта, а разрешала только размещение спортивной игровой площадки, то есть некапитального сооружения. 

По мнению заявителя жалобы, согласно проектной документации строительство спортивно-игровой площадки не предполагается, строительный объем для спортивно-игровой площадки не предусмотрен. При этом как полагает заявитель, монтаж спортивных тренажеров уличного типа не может подменять собой строительство спортивно-игровой площадки как основного сооружения, для возведения которого предоставлялся земельный участок. Возможность размещения вспомогательных зданий и помещений при отсутствии спортивно-игровой площадки нормативно не предусмотрена. Заявитель утверждает, что земельный участок не осваивался в целях строительства спортивно-игровой площадки, а фактически был предоставлен с целью строительства иного объекта – здания хранения инвентаря, в обход установленной законом процедуры.

Заявитель полагает, что поскольку действие договора аренды от 27.04.2016 прекратилось 18.01.2019, вывод судов о продлении договора аренды на неопределенный срок является неправомерным. На момент регистрации объекта незавершенного строительства срок действия договора аренды земельного участка истек, соответственно регистрация права собственности на спорный объект произведена в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, что влечет за собой признание его самовольной постройкой. 

По мнению заявителя, при выдаче разрешения на строительство спортивно-игровой площадки Администрацией не проведена проверка проектной документации на соответствие градостроительному законодательству и требованиям соответствующей территориальной зоны. В связи с тем, что срок выполнения работ, предусмотренный проектом организации строительства объекта, не мог превышать срока аренды земельного участка, выдача разрешения на строительство сроком на три года является незаконной. При этом в связи с расторжением договора аренды действие разрешения на строительство фактически прекратилось. Заявитель отмечает, что незаконность разрешения на строительство означает, что незавершенный строительством объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

 Кроме того, по мнению заявителя жалобы, отказывая в восстановлении срока оспаривания ненормативных правовых актов органа местного самоуправления по предоставлению спорного земельного участка, суды не учли, что прокурор обратился в защиту публичных интересов Российской Федерации и неопределенного круга лиц. 

Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит отказать в ее удовлетворении, ссылаясь на необоснованность доводов прокурора. По мнению ответчика, обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 274, 284, 286 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, общество «Абсолют» 16.04.2013 обратилось к Главе Администрации с заявлением о рассмотрении возможности выделения ему в аренду в порядке статьи 30 ЗК РФ земельного участка, расположенного по ул. Лесопарковая Центрального района г. Челябинска, для проектирования и строительства спортивно-игровой площадки.

В связи с поступлением данного заявления Администрация посредством опубликования в газете «Вечерний Челябинск» сообщения от 01.05.2013 осуществила информирование о начале работ по формированию земельных участков для строительства объектов без проведения торгов. В данном информационном сообщения отражены сведения о заинтересованном лице, чье заявление послужило основанием для начала работ по формированию участка (общество «Абсолют»), объект, для строительства которого осуществляется формирование участка (спортивно-игровая площадка), месторасположение (ул. Лесопарковая, западнее пересечения улиц Лесопарковой и Смирных, Центральный район г. Челябинска).

Распоряжением Администрации от 20.12.2013 № 7967 утверждена схема № 009142-05-2013 расположения земельного участка на кадастровом плане территории, акт выбора земельного участка № 009142-05-2013 и предварительно согласовано обществу «Абсолют» место размещения спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска. 

Согласно акту выбора № 009142-05-2013 земельный участок относится к функциональной зоне города «природно-рекреационная территориальная зона (защитные)», номер территориальной зоны: 05.09.05.А.1.1, ограничения использования земельного участка: земли общего пользования; защитная зона Челябинского (Городского) бора; наличие на участке объектов инженерной и транспортной инфраструктур: высоковольтные силовые кабели.

Прокуратурой 16.09.2014 принесен протест на распоряжение Администрации от 20.12.2013 № 7967 в части пункта 2, которым предварительно согласовано место размещения спортивно-игровой площадки и утвержден акт выбора земельного участка. Прокурор потребовал отменить указанный пункт распоряжения, поскольку согласование места размещения спортивно-игровой площадки обществу «Абсолют» без проведения торгов и утверждение акта выбора при наличии на участке высоковольтных силовых кабелей, по мнению прокурора, нарушало право граждан на охрану жизни и здоровья, противоречило требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160.

Распоряжением Администрации от 20.10.2014 № 6906 распоряжение от 20.12.2013 № 7967 отменено, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории аннулирована.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.08.2015 по делу № А76-11330/2015 распоряжение Администрации от 20.10.2014 № 6906 «Об отмене распоряжения Администрации города Челябинска от 20.10.2013 № 7967» признано недействительным. Решение вступило в законную силу.

Распоряжением Администрации от 18.01.2016 № 320 обществу «Абсолют» в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов (природно-рекреационная территориальная зона А.1.1) площадью 0,4384 га для строительства спортивно-игровой площадки по ул. Лесопарковой, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска.

На основании указанного Распоряжения Администрации от 18.01.2016 № 320 между Комитетом (арендодатель) и обществом «Абсолют» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 27.04.2016 УЗ № 013821-К-2016, в соответствии с которым арендатору во временное пользование передан земельный участок площадью 4384 кв. м с кадастровым номером 74:36:0504006:377, расположенный по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (природно-рекреационная территориальная зона А.1.1) для строительства спортивно-игровой площадки.

Срок действия договора от 27.04.2016 УЗ № 013821-К-2016 согласован до 18.01.2019 (пункт 1.5 договора).

По акту приема-передачи от 27.04.2016 земельный участок передан Комитетом обществу «Абсолют», договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области.

Обществу «Абсолют» 28.11.2018 выдано разрешение № RU 74315000-93-1-2018 на строительство объекта благоустройства, отдыха и спорта без зрителей (спортивно-игровая площадка, здание хранения спортинвентаря), наименование объекта капитального строительства – здание хранения спортивного инвентаря общей площадью 123,8 кв. м (количество этажей 1), сроком до 06.02.2022 (срок был продлен 06.12.2022, 06.12.2025).

Общество «Абсолют» обратилось в Администрацию с заявлением от 20.10.2021 о продлении разрешения на строительство, выданного 28.11.2018, – сроком до 06.12.2022. 

Письмом от 22.10.2021 № 5286/2021 Администрация отказала обществу «Абсолют» в продлении срока действия разрешения на строительство от 28.11.2018 № RU74315000-93-г-2018 в связи с отсутствием начала строительных работ.

Общество «Абсолют» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании решения администрации, выраженного в письме от 22.10.2021 № 5286/2021 об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство от 28.11.2018 № RU74315000-93-г-2018, незаконным. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.01.2022 по делу № А76-39504/2021 заявленные требования удовлетворены, признано незаконным решение Администрации, выраженное в письме от 22.10.2021 № 5286/2021 об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство от 28.11.2018 № RU74315000-93-г-2018, на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Абсолют» в установленном законом порядке. Указанное решение вступило в законную силу, было исполнено.

На земельном участке с кадастровым номером 74:36:0504006:377 19.08.2019 зарегистрирован объект – нежилое (степенью готовности объекта незавершенного строительства 10 %) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. м, принадлежащий на праве собственности обществу «Абсолют» (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 06.10.2023).

Соглашением от 06.12.2019 о расторжении договора УЗ № 013821-К-2016 обязательства между Комитетом и обществом «Абсолют» прекращены с 01.10.2019. 

Согласно акту приема-передачи от 06.12.2019 земельный участок возвращен 01.10.2019 обществом «Абсолют» Комитету.

Впоследствии между Комитетом (арендодатель) и обществом «Абсолют» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.12.2019 УЗ № 017320-К-2019, по которому вышеуказанный земельный участок площадью 4384 кв. м с кадастровым номером 74:36:0504006:377 передан арендатору сроком на три года для завершения строительства спортивно-игровой площадки.

 В пункте 1.4 данного договора стороны пришли к соглашению, что его условия применяются к отношениям, возникшим с 01.10.2019. 

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области. 

Согласно акту приема-передачи от 06.12.2019 земельный участок передан от Комитета обществу «Абсолют».

Дополнительным соглашением от 06.05.2022 срок действия договора аренды земельного участка от 06.12.2019 УЗ № 017320-К-2019 продлен сторонами до 06.12.2025.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.10.2023 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377 площадью 4384 кв. м относится к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для размещения спортивно-игровой площадки», находится в аренде у общества «Абсолют» с 16.12.2019 по 06.12.2025.

Ссылаясь на то, что в результате предоставления обществу «Абсолют» земельного участка в аренду и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства нарушены права неопределенного круга лиц, прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, исходил из пропуска заявителем срока на оспаривание ненормативных актов, соблюдения порядка предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, соответствия договоров аренды земельного участка и дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора требованиям действующего законодательства, отсутствия у органа местного самоуправления оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в действующей ранее редакции) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 01.03.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов до 01.03.2015 был установлен статьей 31 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 31 ЗК РФ после определения участка, предоставляемого для строительства объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязаны информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, в целях обеспечения реализации гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, соблюдение интересов общества и отдельных граждан.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).

На основании пункта 6 статьи 31 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377 в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлено с соблюдением процедуры и порядка, установленных нормами земельного законодательства, нарушений требований статьи 31 ЗК РФ при этом не допущено, в связи с чем пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания распоряжений Администрации от 20.12.2013 № 7967, от 18.01.2016 № 320 и договора аренды земельного участка от 27.04.2016 УЗ № 013821-К-2016 недействительными.

При этом суды учли, что спорный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, согласно выписке из Единого реестра недвижимого имущества, относится к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для размещения спортивно-игровой площадки», расположен в территориальной зоне - А.1.1, в отношении которой отсутствуют запреты на размещение объектов капитального строительства в данной территориальной зоне и установлены в качестве основного вида разрешенного использования - объекты отдыха и спорта без зрителей.

Суды обоснованно отказали в удовлетворении ходатайства прокурора о восстановлении пропущенного срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, из которой следует, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено Федеральным законом.

Установив, что 16.09.2014 прокурором был принесен протест на распоряжение Администрации от 20.12.2013 № 7967 в части предварительного согласования места размещения спортивно-игровой площадки и утверждения акта выбора земельного участка, суды признали, что прокурор знал о существовании оспариваемых распоряжений, при этом указанные заявителем причины пропуска срока признаны судами неуважительными. 

Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает, что судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статья 621 ГК РФ предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2020 № 308-ЭС19-19368, от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907, а также в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Тем самым, для разрешения вопроса о том, может ли договор аренды земельного участка считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), требуется проверить, имел ли арендатор право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Продление договора на неопределенный срок, минуя процедуру проведения торгов, без наличия на то соответствующих правовых оснований будет свидетельствовать о предоставлении хозяйствующему субъекту необоснованной преференции и создаст для него конкурентные преимущества перед другими субъектами предпринимательской деятельности, потенциально готовыми принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды земельного участка от 27.04.2016 заключен с обществом «Абсолют» без проведения торгов до вступления в силу изменений, внесенных в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, исключающих преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Однако, как следует из обжалуемых судебных актов по настоящему делу, суды первой и апелляционной инстанций, указывая на возобновление сторонами договора аренды земельного участка от 27.04.2016, вместе с тем не установили, имелись ли на момент истечения срока указанного договора (18.01.2019) основания, предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ, для предоставления обществу «Абсолют» спорного земельного участка без проведения торгов, в частности, не установили, был ли спорный объект незавершенного строительства возведен до 18.01.2019, поскольку регистрация  права собственности на него осуществлена только 19.08.2019, то есть по окончании срока действия  договора аренды земельного участка от 27.04.2016. 

Поскольку судами не установлена совокупность обстоятельств применительно к пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ, в котором перечислены случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, а также пункту 4 данной статьи, определяющему общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, вывод о возобновлении сторонами договора аренды земельного участка от 27.04.2016 на неопределенный срок следует признать преждевременным.

Между тем, при отсутствии документов, подтверждающих право пользования спорным земельным участком после 18.01.2019, возникает вопрос о правомерности произведенной 19.08.2019 регистрации за обществом «Абсолют» права собственности на незавершенный строительством объект, разрешение которого в свою очередь предполагает также установление фактических обстоятельств, связанных с определением момента его возведения, поскольку как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков, в том числе, возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. 

Таким образом, выводы судов об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными договора аренды от 06.12.2019 УЗ №017320-К-2019 и дополнительного соглашения к нему от 06.05.2022, погашении записи о регистрации права аренды и дополнительного соглашения, признания спорного объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и его сносе, возврата спорного земельного участка являются преждевременными.

Также необходимо отметить следующее. 

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

С учетом вышеизложенных разъяснений в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

Таким образом, критерием отнесения объекта незавершенного строительства к объекту недвижимости является выполнение работ по сооружению фундамента.

Между тем в случае если объект на земельном участке фактически отсутствует, правовых оснований для сохранения государственной регистрации права собственности в отношении данного объекта не имеется. Государственный кадастровый учет такого объекта и запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности на него являются недостоверными.

Из материалов дела усматривается, что Комитетом 25.10.2019 произведен визуальный осмотр спорного земельного участка, предоставленного обществу «Абсолют» для строительства спортивно-игровой площадки, в ходе которого установлено, что  на данном земельном участке расположена сосновая роща и фундамент.

Также в материалы дела представлен акт обследования земельного участка от 31.08.2022, согласно которому в ходе визуального осмотра Комитетом установлено, что на земельном участке размещены фрагменты фундамента, имеются поросли травы, кустарника, деревьев, территория земельного участка не огорожена. 

Судами первой и апелляционной инстанций надлежащая оценка указанным доказательствам не дана, вопрос о фактическом существовании спорного объекта незавершенного строительства, в том числе на момент продления договора аренды земельного участка, в предмет судебного исследования не включен.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций безосновательно оставлены без исследования и оценки доводы прокурора о том, что в данном случае проектной документацией предусмотрено строительство не спортивно-игровой площадки, а здания хранения спортинвентаря, имеющего самостоятельное значение, что не соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 6200/10 разъяснено, что сооружение, как объект недвижимого имущества, может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. К подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы. Такие объекты необходимо отличать от мини-футбольного поля и футбольного поля - как улучшений земельного участка, которые заключаются в приспособлении участка для удовлетворения нужд пользующихся им лиц. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, они представляют собой неотъемлемые части земельного участка, на котором расположены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 №17085/12). 

Из материалов дела усматривается, что изначально спорный земельный участок передан обществу «Абсолют» по договору краткосрочной аренды земельного участка для строительства спортивно-игровой площадки. Разрешение на строительство выдано обществу «Абсолют» в соответствии с проектной документацией в отношении объекта капитального строительства – объект благоустройства, отдыха и спорта без зрителей, включающий в себя спортивно-игровую площадку и здание хранения спортинвентаря.

Однако судами не дана надлежащая оценка представленному в материалы дела проекту, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью  «Проектно-конструкторское бюро «АрхСтудия» и являющемуся основанием для выдачи разрешения на строительство, на предмет соответствия спорного сооружения признакам единого объекта, состоящего из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением. 

Из указанной проектной документации следует, что в ней предусмотрены характеристики и требования к строительству только здания хранения спортинвентаря. Какие-либо характеристики или требования к возведению непосредственно спортивной площадке в проектной документации отсутствуют. Каких-либо фактов, указывающих на то, что в данном случае основным объектом являются спортивные сооружения, а здание хранения спортинвентаря предназначено исключительно для обслуживания спортивной площадки, обжалуемые судебные акты не содержат, равно как и обстоятельств, обосновывающих необходимость такого здания для эксплуатации спортивно-игровой площадки.

Вместе с тем названные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения вопроса о соответствии объекта, расположенного на спорном земельном участке, виду его  разрешенного использования.

Таким образом, выводы судов об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания отсутствующим права собственности на спорный объект незавершенного строительства, исключения из Единого государственного реестра недвижимости  записи о государственной регистрации права собственности на спорный объект незавершенного строительства, признания недействительным разрешения на строительство  являются преждевременными. 

С учетом вышеизложенного, поскольку судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, установлены не в полном объеме, не дана надлежащая оценка доводам прокурора и имеющимся доказательствам по делу в их совокупности и взаимосвязи, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда на основании части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене в части отказа в удовлетворении требований, указанных в резолютивной части постановления, дело – в данной части передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, с учетом мотивировочной части настоящего постановления определить круг обстоятельств, подлежащих установлению, решить вопрос о необходимости получения новых доказательств, полно и всесторонне исследовать представленные в материалы дела доказательства, применить подлежащие применению нормы материального права, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон и разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2024 по делу            № А76-37448/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 по тому же делу отменить в части отказа в удовлетворении следующих требований:

1. Признать недействительным разрешение на строительство № RU 74315000-93-Г-2018 объекта благоустройства, отдыха и спорта без зрителей (спортивно-игровая площадка, здание хранения спортинвентаря), площадью 123,8 кв. метров, выданное 28.11.2018 заместителем Главы г. Челябинска по вопросам градостроительства обществу с ограниченной ответственностью  «Абсолют», сроком до 06.02.2022, до 06.12.2022, до 06.12.2025;

2. Признать объект капитального строительства – нежилое здание (степенью готовности объекта незавершенного строительства 10 %) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. метров, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0504006:377 по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска, самовольной постройкой;

3. Признать недействительным (ничтожным) договор УЗ № 017320-К-2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, для завершения строительства спортивно-игровой площадки, заключенный 06.12.2019 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют»;

4. Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение, заключенное 06.05.2022 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношением г. Челябинска и обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют»;

5. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Абсолют» снести самовольную постройку – нежилое здание (степенью готовности объекта незавершенного строительства 10 %) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. метров, расположенное по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска;

6. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать общество с ограниченной ответственностью «Абсолют»  вернуть Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377, площадью 4 384 кв. метров, по соответствующему акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу;

7. Погасить запись № 74:36:0504006:377-74/001/2019-4 в Едином государственном реестре недвижимости от 16.12.2019 о регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377;

8. Погасить запись № 74:36:0504006:377-74/108/2022-5 в Едином государственном реестре недвижимости от 13.05.2022 о регистрации дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:377;

9. Признать отсутствующим зарегистрированное 19.08.2019 право собственности общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» на нежилое здание (степенью готовности объекта незавершенного строительства 10%) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. метров, расположенное по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска;

10. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись № 74:36:0504006:410-74/001/2019-1 о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Абсолют» на нежилое здание (степенью готовности объекта незавершенного строительства 10 %) с кадастровым номером 74:36:0504006:410, площадью 123,8 кв. метров, расположенное по адресу: ул. Лесопарковая, западнее пересечения ул. Лесопарковой и ул. Смирных в Центральном районе г. Челябинска.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области. 

В оставшейся части решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2024 по делу № А76-37448/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 по тому же делу оставить без изменения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

Судьи                                                                          Е.И. Гуляева 

                                                                                     С.В. Лазарев