Дело №А79-15291/2017

27 июля 2018 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2018 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Большаковой О.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.04.2018 по делу №А79-15291/2017, принятое судьей Баландаевой О.Н.,

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,

 

о взыскании 799 235 руб. 33 коп.,

 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю Аль-Балауи Бассаму Фатхи 

 

о признании договора аренды нежилого помещения от 07.07.2017 №07/07-2017 незаключенным,

 

при участии: от индивидуального предпринимателя ФИО2 (заявителя) – ФИО4 по доверенности от 03.05.2018 (сроком до 01.12.2018);

от истца – не явился, извещён,

 

установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании основного долга в сумме 513643,84 руб., штрафа в сумме 51364,38 руб., пени в сумме 234227,11 руб. и далее по день фактической оплаты суммы долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением Ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 07.07.2017 №07/07-2017.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил взыскать с Ответчика основной долг в сумме 313643,84 руб., штраф в сумме 51364,38 руб., пени в сумме 234227,11 руб. и далее по день фактической оплаты суммы долга. Уточнение судом принято.

Определением от 01.03.2018 принят к производству встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 07.07.2017 №07/07-2017.

Решением от 17.04.2018 Арбитражный суд Чувашской Республики в удовлетворении встречных исковых требований отказал, исковые требования удовлетворил частично, взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя Аль-Балауи Бассама Фатхи основной долг по арендной плате за период с октября по ноябрь 2017 года в сумме 313643 руб. 84 коп., пени за несвоевременное перечисление коммунальных платежей в сумме 2167 руб. 83 коп. за период с 12.10.2017 по 02.11.2017, штраф за просрочку арендной платы в сумме 51364 руб. 38 коп., пени за несвоевременное перечисление арендной платы за период с 02 августа 2017 года по 05 апреля 2018 года в сумме 86285 руб. 39 коп. и далее по день фактической оплаты долга, исходя из 0,1 % за каждый день просрочки, в остальной части отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Заявитель указывает, что нежилое помещение не соответствовало целям оказания услуг общественного питания, что вызвало необходимость проведения ремонта.

Пояснил, что непередача технической документации также привела к невозможности использования помещения.

Ссылается на отсутствие государственной регистрации спорного договора.

Также пояснил, что помещение по спорному договору не было индивидуализировано.

Полагает неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ИП ФИО3 в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил, поступившим ходатайством просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения от 07.07.2017 №07/07-2017, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение №4 площадью 297,7 кв.м, расположенное на цокольном этаже жилого четырехэтажного дома с литерой А, находящегося в Ленинском районе г. Чебоксары по адресу 

<

...>, в дальнейшем именуемое «помещение», а также передает во временное пользование имущество кафе, перечисленное в Дополнении к Акту приема-передачи арендованного объекта, являющегося вместе с Актом приема-передачи арендованного объекта неотъемлемыми частями договора (п. 1.1).

Передача помещения оформлена сторонами актом приема-передачи арендованного объекта от 07.07.2017 ( л.д. 17).

Согласно пункту 6.1 договора настоящий договор заключен сроком с 07 июля 2017 года по 01 декабря 2022 года.

Размер арендной платы согласован сторонами в сумме 160000 рублей в месяц (приложение №1 к договору).

Согласно пункту 3.1 договоров арендную плату Арендатор перечисляет ежемесячно не позднее 01 числа месяца, за который производятся платежи.

Помимо арендной платы в платежи по договору также входят затраты Арендодателя по содержанию помещения, которые Арендатор обязан компенсировать Арендодателю, либо уплачивать самостоятельно после заключения соответствующих договоров в соответствии с п. 2.3. Размер арендной платы арендодатель имеет право в одностороннем порядке повысить на официальный годовой процент инфляции путем уведомления Арендатора.

К затратам по содержанию помещения относятся расходы по центральному отоплению, электроэнергии, горячему и холодному водоснабжению, за канализационные стоки, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (коммунальные услуги) (пункт 3.2 договоров).

Ответчиком обязательства по внесению арендной платы исполнены не в полном объеме.

В обоснование предоставления помещения в аренду и оказания коммунальных услуг ИП ФИО3 представил акты, подписанные обеими сторонами (л.д. 18-21, 119-127).

Согласно акту возврата-приема арендованного объекта от 10.01.2018 ИП ФИО2 возвратил арендованное помещение (л.д. 144).

По расчету Истца, размер долга Ответчика по арендной плате по договор у аренды нежилого помещения от 07.07.2017 №07/07-2017 составляет 513643,84 руб. 

Претензия Истца от 08.11.2017 №13 (л.д. 22,23) оставлена Ответчиком без внимания.

Поскольку ИП ФИО2 не исполнены обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 07.07.2017 №07/07-2017 ИП ФИО3 обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

По акту приема-передачи от 07.07.2017 имущество передано арендатору.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 313643,84 руб. за период с октября по ноябрь 2017 года.

При этом судом правомерно отклонены доводы ответчика о неиспользовании им переданного в аренду недвижимого имущества в связи с ремонтом, а также о передаче имущества в состоянии, непригодном для его использования по назначению.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела имеется акт от 07.07.2017, подписанный сторонами в рамках договора, согласно которому имущество передано арендатору.

Указанный акт подписан арендатором без каких-либо возражений, что свидетельствует о согласии ответчика с условиями договора в отношении состояния помещения, переданного в аренду.

Кроме того, ответчик имел возможность ознакомиться с состоянием объекта аренды до подписания договора.

Как следует их представленных Истцом правоустанавливающих документов, а именно договора купли-продажи предприятия питания кафе «Гавань» от 22 июля 1994 года, свидетельства о праве собственности от 07 апреля 1995 года, распоряжения Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 09.02.1995 №98, акта государственной приемочной комиссии о приемке реконструкции кафе от 14.10.1994 № 910/4, выписки из технического паспорта от 21.03.2003, спорное помещение по адресу: Президентский бульвар, д. 1/15 (ранее ул. Урицкого) изначально было спроектировано и эксплуатировалось в качестве кафе для оказания услуг общественного питания.

Доказательств несоответствия спорного помещения на момент его принятия каким-либо требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к помещениям, используемым для оказания услуг общественного питания, Ответчиком не представлено.

Предоставление технической документации арендатору условиями вышеуказанного договора аренды не предусмотрено.

Ссылка Ответчика на жалобы жильцов дома, в котором расположено кафе, также обоснованно не принята судом во внимание, поскольку указанные жалобы не свидетельствуют о несоответствии помещения требованиям, более того, в опровержение указанного довода Истцом представлен протокол измерения шума в спорном помещении № 278 от 12.07.2015 Федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Чувашской Республики-Чувашии» (л.д.111), согласно которому нарушений по уровню шума согласно СН 2.2.4/2.1.8.562-96 не установлено.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 5.2 договора, согласно которому за просрочку платежей арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы платежа и пени из расчета 0,5% от суммы платежа за каждый просроченный день.

Суд первой инстанции, проверив расчет неустойки, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его правильным в части пени за несвоевременное перечисление коммунальных платежей в сумме 2167 руб. 83 коп. за период с 12.10.2017 по 02.11.2017, штрафа за просрочку арендной платы в сумме 51364 руб. 38 коп., пени за несвоевременное перечисление арендной платы за период с 19.12.2017 по 16.01.2018 в сумме 86285 руб. 39 коп.

Вместе с тем суд первой инстанции, приняв во внимание несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, счёл возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер пени за период с 02 августа 2017 года по 05 апреля 2018 года до 86285 руб. 39 коп.

Суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканной неустойки и не усматривает оснований для большего её уменьшения.

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд также правомерно удовлетворил требование о взыскании неустойки с 06.04.2018 по день фактической оплаты суммы долга, исходя из 0,1 % за каждый день просрочки исполнения обязательств, с учетом взыскания штрафа за просрочку арендной платы в сумме 51364 руб. 38 коп.

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 заявлен встречный иск о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 07.07.2017 №07/07-2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Спорный договор аренды содержит все существенные условия и свидетельствует о согласованности сторонами предмета договора аренды и, следовательно, об его заключенности.

Объект аренды согласован сторонами в договоре аренды, характеристики арендуемого помещения указаны в акте от 07.07.2017.

Акт приема-передачи ответчиком подписан без замечаний.

Стороны исполнили договор в части передачи имущества, следовательно, не имеется неопределенности в отношении объекта аренды.              

Ответчик ссылается на незаключенность спорного договора также ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Пунктом 2 статьи 651 Кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно правой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из материалов дела, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, согласовали размер арендной платы, договор сторонами исполнялся. Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 07.07.2017 и принят последним без каких-либо замечаний.  

Договор подписан сторонами, однако не зарегистрирован в установленном законом порядке. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, с учетом  толкования норм права, изложенного в пункте 14 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», между сторонами состоялись обязательственные отношения по аренде, которые должны исполняться.

Ссылки Ответчика на сохранение записи о государственной регистрации предыдущего договора аренды обоснованно не приняты судом во внимание, поскольку доказательств какого-либо нарушения прав Ответчика в связи с этим не представлено.

При этом истец пояснил, что предыдущие отношения с арендатором ООО «ПОРТА» были прекращены, что подтверждается соглашением о расторжении договора от 01.07.2016, помещение возвращено истцу.

Таким образом, оснований считать спорный договор незаключенным у суда не имеется.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном  удовлетворении исковых требований, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.  

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены как не подтвержденные материалами дела по вышеизложенным основаниям.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении по делу экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции.

 Назначение экспертизы не может повлиять на выводы суда при разрешении настоящего спора, поэтому в удовлетворении ходатайства отказано правомерно.

        Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.04.2018 по делу №А79-15291/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

 

Судьи

О.А. Большакова

 

Д.Г. Малькова