АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-6925/2023

05 сентября 2023 года

г. Екатеринбург

  Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2023 года  

Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2023 года 

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.С.  Чудниковой, при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи  С.Е. Капитоновой, после перерыва помощником судьи П.А. Кондратьевым рассмотрел в  судебном заседании дело  

дело № А60-6925/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к  Администрации (исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления)  городского округа Краснотурьинск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), органу  местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по  управлению имуществом городского округа Краснотурьинск» (ИНН: 

<

***>) об  урегулировании разногласий по договору аренды,  

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью  «Благоустройство», индивидуального предпринимателя ФИО2,  

по иску ОРГАНА МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ  МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ  ГОРОДСКОГО ОКРУГА КРАСНОТУРЬИНСК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) о понуждении правообладателя заключить договор  аренды,  

при участии в судебном заседании до и после перерыва:  

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 10.02.2023 г., 

от истца КУМИ: ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2023 № 01-17/1.  От третьих лиц представители явку в судебное заседание не обеспечили, уведомлены  

надлежащим образом. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены  

надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и  

месте судебного заседания на сайте суда. Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено. 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –  предприниматель ФИО1) обратился в суд с исковым заявлением к Администрации  

 

(исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления) городского округа  Краснотурьинск (далее – Администрация) с требованием об урегулировании разногласий по  договору аренды.  

ОРГАН МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ  МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ  ГОРОДСКОГО ОКРУГА КРАСНОТУРЬИНСК" обратился в суд с иском к индивидуальному  предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) с требованием о понуждении правообладателя заключить договор аренды.  

06.04.2023 г. от ответчика поступил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.  

Истец заявил ходатайство о привлечении соответчика – Орган местного  самоуправления по управлению муниципальным имуществом «Комитет по управлению  имуществом городского округа Краснотурьинск» (далее - Комитет). Ходатайство судом  рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 46 АПК РФ.  

Заявленное истцом ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с  ограниченной ответственностью «Благоустройство» (далее – общество «Благоустройство»),  индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель  ФИО2), удовлетворено на основании ст. 51 АПК РФ.  

25.05.2023 г. от третьего лица общества с ограниченной ответственностью  «Благоустройство» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.  

От предпринимателя ФИО1, Администрации поступили ходатайства об  объединении дел в одно производство.  

Определением от 07.06.2023 г. ходатайство удовлетворено, дела № А60-6925/2023 и   № А60-28007/2023 объединены в одно производство.  

19.06.2023 г. от ФИО1, Администрации поступили отзывы. Отзывы  приобщены к материалам дела.  

24.07.2023 г. от ФИО1 поступило заявление об уточнении исковых  требований, пояснения к иску. Пояснения к иску приобщены к материалам дела.  

В судебном заседании 02.08.2023 представитель предпринимателя на доводах,  изложенных письменно, настаивал, заявление об уточнении требований поддержал.  Уточнения приняты на основании ст. 49 АПК РФ.  

В настоящем судебном заседании стороны на доводах и возражениях настаивали.  

С целью проверки доводов сторон и ознакомления с представленными позициями в  судебном заседании судом объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ. Информация о  перерыве, о дате, времени и месте судебного заседания размещена в Картотеке арбитражных  дел,  

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи П.А. Кондратьевым.  

После перерыва стороны новых доводов не заявили, доводы поддержали. Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между сторонами при заключении договора аренды  возник спор, который заключается в невозможности сторонами урегулировать разногласия,  возникшие при заключении договора.  

Предприниматель, является собственником нежилых помещений в здании с  кадастровым номером 66:50:0517007:150 (далее по тексту - здание № 150), расположенном  на земельном участке с кадастровым номером 66:50:0517007:1067 (далее по тексту участок   № 1067), расположенном по адресу 

<

...>.  

 

28.07.2022 в его адрес от Администрации ГО Краснотурьинск поступил проект  договора аренды земельного участка № 14/1-22 с множественностью лиц на стороне  арендатора. Проект договора был подписан арендодателем и арендатором ООО  «Благоустройство» (одним из трех).  

ФИО1 подписал полученный договор с протоколом разногласий от 05.09.2022,  который направил в адрес Администрации.  

Поскольку от Администрации ответа о принятии предложенных с учетом протокола  разногласий или отклонении сведений не поступило, предприниматель обратился с  настоящим иском в суд с требованием урегулировать разногласия между сторонами.  

После принятия иска предпринимателя к производству, в арбитражный суд по  компетенции поступило дело № 2-374/2023 по иску КУМИ к предпринимателю о  понуждении заключить договор аренды. В арбитражном суде дело зарегистрировано под  номером № А60-28007/2023.  

Дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.  

В свое иске КУМИ просит понудить предпринимателя к заключению договора аренды  со множественностью лиц на стороне арендатора, при этом настаивает на том, что договор  аренды со множественностью лиц был подписан со стороны ООО «Благоустройство» и  зарегистрирован, также, между вторым собственником нежилых помещений ФИО2 и  арендодателем 28.12.2022 было подписано дополнительное соглашение о вступлении в  договор № 14/1-22 от 12.12.2022г. полагая, что предприниматель в силу закона обязан  вступить в договор, КУМИ обратился с настоящим иском в суд.  

Предприниматель не признал требования КУМИ, настаивает на том, что между  сторонами должен быть заключен договора аренды, который поступил в адрес  предпринимателя 28.07.2022 с учетом протокола разногласий. Договор от 12.12.2022 не  может быть признан заключенным. Также предприниматель настаивает на урегулировании  между сторонами разногласий, по пунктам договора с учетом уточнений № 1.9, 2.4, 3.1,  3.8.3.,4.5.10, 4.5.14 (в редакции КУМИ п. 4.4.14), 5.2, 5.3, 5.4, 6.4, п. 4.1 Приложения № 1,  Приложение № 1 «Акт приема-передачи участка».  

КУМИ не признал требования предпринимателя, настаивает на том, что  предприниматель в силу закона обязан вступить в договор в редакции от 12.12.2022г.,  которая подписана со стороны остальных правообладателей.  

Третье лицо ООО «Благоустройство» позицию КУМИ поддержало. ФИО2 отзыв не представил. 

Рассмотрев заявленные требования, оценив представленные в дело доказательства в  порядке ст. 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи суд счел встречные требования  обоснованными, требования первоначального иска обоснованными в части.  

В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к  заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить  договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым  обязательством.  

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным  Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей  оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к  проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола  разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об  отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо  неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона,  направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при  заключении договора, на рассмотрение суда.  

 

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на  рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон  условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с  решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).  

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено  настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на  приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане,  юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на  таких земельных участках.  

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение,  расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без  нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее -  неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении  принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном  участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на  праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного  участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне  арендатора.  

Пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено, что любой из  заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе  обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении  земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного  заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них  уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или  помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка,  подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В  течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка  правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор  аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка  заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в  уполномоченный орган в указанный срок.  

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора  аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи  арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с  требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не  представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка,  заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса).  

Из положений указанных норм следует, что при наличии нескольких правообладателей  помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в  публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении  такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с  множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в  том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о  предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с  множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию  договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.  

Соответственно, заключение договора аренды в таком случае является не правом, а  обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.  

Положения статьи 39.20 Земельного кодекса вступили в силу с 01.03.2015, то есть на  момент приобретения предпринимателем и остальными правообладателями помещений  

 

земельным законодательством не предусмотрена соответствующая обязанность  собственника помещения.  

Между тем, действующее в тот период законодательство предусматривало следующий  порядок.  

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса (редакция 30.06.2006) в случае, если  здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит  нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного  земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц  на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.  

Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на  земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье,  совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного  самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на  земельный участок.  

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не  предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие  земельные участки.  

Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание  принадлежит нескольким собственникам с 2006г. ФИО1, с 2008 обществу и Зименс, то  обязательным условием приобретения каждым из них права собственности/аренды на землю  является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание  товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума.  

Таких действий правообладателями произведено не было. 

Кроме того, п. 7 ст. 36 Земельного кодекса в ред. от 03.06.2006г. (на момент  приобретения права собственности ФИО1) предусмотрено, что В случае отсутствия  кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании  заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного  статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти на  основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении  земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления  указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана)  земельного участка и утверждает проект его границ.  

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически  используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и  градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с  учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных  границ земельного участка.  

Пунктом 8 указанной статьи предусмотрено, что исполнительный орган  государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29  настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного  участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в  пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ  земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц  устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление  кадастровой карты (плана) земельного участка.  

Как следует из материалов дела, участок № 1067 поставлен на учет в 2022г. 

До 2022г. и до 01.03.2015г. стороны ни совместно ни отдельно не обращались с  заявлениями о приобретении земельного участка на праве аренды.  

 

Буквальное толкование норм земельного законодательства в редакции от 30.06.2006г.  говорит о том, что правообладатели только совместной волей имели возможность  приобрести участок на праве аренды, указанное также следует из судебной практики  (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2004 N 3934/04 по делу N А53-7097/03-С4-41,  Определение ВС РФ 305-ЭС22-6663 от 18.08.2022).  

С учетом даты постановки участка № 1067 на учет (2022), дат возникновения права  собственности на помещения у предпринимателя и третьих лиц (2006, 2008), отсутствия в  деле доказательств принятия мер к заключению договора ранее 2022г., а также мер в  постановке участка на учет, наличие ранее императивной нормы о совместном обращении  правообладателей с заявлением о заключении договора аренды, действующими  положениями ст. 39.20 ЗК РФ суд приходит к выводу, что требования КУМИ обоснованы, в  данном случае должен быть заключен единый договор аренды между всеми  правообладателями.  

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4  настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор  аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.  

Обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне  арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном  участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений ст. 36 ЗК  РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., так и ст. 39.20 ЗК РФ, действующей после указанной  даты, независимо от согласия супруга (супруги).  

При этом согласно п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в  уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с  п. 6 данной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан  обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или  помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора  аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.  

Таким образом, если на земельном участке, который находится в государственной или  муниципальной собственности и является неделимым, расположены здание, сооружение и  помещения в этих здании, сооружении принадлежат одним лицам на праве собственности,  другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, то такой  земельный участок предоставляется этим лицам в аренду с множественностью лиц на  стороне арендатора.  

Из положений указанных норм следует также, что с правообладателями здания,  сооружения или помещений в них должен быть заключен не отдельный договор аренды, а  единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора.  Правообладателям помещений в здании, в том числе и тем, кто не обращался самостоятельно  в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду,  направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне  арендатора, вследствие чего у них возникает обязанность по подписанию договора в течение  тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность  обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или  помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка,  заключить такой договор аренды. Следовательно, подписание договора аренды является не  правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.  

При указанных обстоятельствах способ защиты КУМИ избран надлежащий, требования  истца о понуждении правообладателей помещений в здании заключить этот договор аренды  является обоснованным, поскольку в данном случае у предпринимателя существует  императивная обязанность по вступлению в арендные отношения в качестве соарендаторов.  

 

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным  Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей  оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к  проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола  разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об  отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо  неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона,  направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при  заключении договора, на рассмотрение суда.  

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на  рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон  условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с  решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).  

Как следует из материалов дела, предприниматель не согласен с рядом условий  договора.  

Сама по себе императивная обязанность к вступлению в договор не исключает право  его стороны на заявление разногласий.  

В данном случае, исходя из ранее указанных положений ст. 39.20 ЗК РФ  предприниматель получив проект договора от Администрации в июле 2022 и направив  протокол разногласий к нему фактически отказался от подписи договора в представленной  редакции, что в порядке установленном ЗК РФ влечет следующие последствия:  уполномоченный орган далее с остальными правообладателями подписывает договор со  множественностью лиц, а в последующем уже обращает в суд с иском о понуждении к  заключению договора с иными правообладателями помещения и рамках указанного процесса  между сторонами также может быть рассмотрен спор об урегулировании разногласий.  

Разногласия между сторонами договора возникли по следующим пунктам 1.9, 2.4, 3.1,  3.8.3, 4.5.10, 4.5.14 (4.4.14), 5.2, 5.3, 5.4, 6.4, Приложение № 1 п. 4.1 и акт приема-передачи  участка.  

Ссылаясь на нарушение своих прав предприниматель просит  1. Пункт 1.9 Договора изложить в следующей редакции:  

На участке расположено здание с кадастровым номером 66:50:0517007:150, общей  площадью 2 167,9 кв.м., количество этажей – 3, назначение – многоквартирный дом.  

2. Пункт 2.4 Договора - исключить из текста. 

3. Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции:  

Обязательства по внесению арендатором арендной платы возникает с  24.06.2022 года.  

Второй абзац пункта 3.1 Договора – из текста исключить. 4. Пункт 3.8.3 Договора - исключить из текста. 

5. В пункте 4.5.10 Договора последнее предложение изложить в следующей  редакции:  

Дату и время проведения контрольных мероприятий определяет Арендодатель по  согласованию с Арендатором.  

6. Пункт 4.5.14 Договора - исключить из текста. 7. Пункт 5.2 Договора - исключить из текста. 8. Пункт 5.3 Договора - исключить из текста. 9. Пункт 5.4 Договора - исключить из текста. 10. В пункте 6.4 Договора словосочетание: 

«десятидневный срок» заменить на «тридцатидневный срок»  11. Пункт 4.1 Приложения № 1 к Договору - исключить из текста.  

 

12. Приложение № 1 к Договору «Акт приема-передачи участка» дополнить  положением следующей редакции:  

Дата приема-передачи земельного участка - 24 июня 2022 года 

КУМИ возражают по всем пунктам, настаивают на возможности вступления в договор  только на существующих условиях.  

Истцом предлагается Пункт 1.9 Договора изложить в следующей редакции: 

«На участке расположено здание с кадастровым номером 66:50:0517007:150, общей  площадью 2 167,9 кв.м., количество этажей – 3, назначение – многоквартирный дом».  

Редакция договора от 12.12.2022: «1.9. На Участке расположено здание, состоящее из  нежилых помещений с кадастровыми номерами: 66:50:0517007:835, 66:50:0517007:876,  66:50:0517007:877».  

Предлагаемая редакция данного пункта является по мнению истца более  детализированной на основании официальных сведений на здание с кадастровым номером  66:50:0517007:150 из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), как на  момент подачи искового заявления по настоящему делу - 10.02.2023 (приложение № 4 к  исковому заявлению), так и на сегодняшний день – 21.07.2023 (прилагается).  

Между тем, в данном случае истец вступает в заключенный договор в котором условие  уже определено, оно не содержит неясностей и неточностей, не приводит к неоднозначному  толкованию условий договора в указанной части, согласно сторонами и не противоречит  сведениям ЕГРН на участок, здание и помещения, в связи с чем судом предложенная  редакция отклоняется.  

Истцом предлагается Пункт 2.4 Договора - исключить из текста. 

Редакция договора от 12.12.2022: «Арендатор не имеет преимущественного права на  заключение договора аренды на новый срок, если иное не установлено законодательством».  

Данный пункт по мнению предпринимателя не соответствует действующему п.1  ст.39.20 ЗК РФ согласно которому:  

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом,  исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане,  юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на  таких земельных участках.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих  прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих  законодательству условий договора.  

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению  сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано  обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми  актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК  РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется  постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма),  стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие,  отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора  определяется диспозитивной нормой.  

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе  права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к  другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного  участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же  условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.  

В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также  

 

Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.  Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.  

Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК  РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона,  иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.  

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при  принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется  территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и,  соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники,  землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого  участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку,  если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи  36 ГрК РФ объектов.  

С учетом указанных положений, п. 2.4 договора 12.12.2022 не противоречит нормам  права, напротив, с учетом урегулирования отношений собственника помещений и  собственника участка - уполномоченного органа по преимущественному предоставлению  участков на праве аренды, закрепление прав собственника помещения в Земельном кодексе  указанный пункт гарантирует права собственника помещений и обязанности собственника  участка по его предоставлению с учетом положений земельного законодательства.  

С учетом изложенного п. 2.4 подлежит изложению в редакции договора от 12.12.2022. Истцом предлагается Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции: 

«Обязательства по внесению арендатором арендной платы возникает с 24.06.2022  года.»  

Соответственно, Истцом предлагается из текста Договора аренды № 14/1-22 исключить  следующее положение:  

«Арендатор единовременно в полном объеме оплачивает фактическое пользование  Участком в течение тридцати календарных дней со дня подписания Договора за последние  три года, предшествующие обращению Арендатора к Арендодателю о предоставлении  Участка, а именно с 24.06.2019 по 23.06.2022»  

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный  договором.  

В силу положений п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия  заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения  договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих  отношений.  

Поскольку такое соглашение сторонами не достигнуто, истцом заявлены возражения  относительно предложенной КУМИ редакции.  

Доводы КУМИ о том, что обязательство по внесению арендной платы возникает с  момента фактического вступления арендатора во владение и пользование земельным  участком, отклоняются.  

В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор  практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что соглашение сторон о  том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его  заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по  исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Достижение  сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения  договора, не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у  ответчика ранее заключения самого договора.  

Изложение п. 3.1 договора в редакции истца, ни в коей мере не нарушает прав  публичного собственника на получение платы за использование земельного участка за  

 

период до заключения договора аренды, так как в данном случае имеет место фактическое  пользование земельным участком, не принадлежащим собственнику объектов недвижимости  на каком-либо праве, что в силу требований статьи 388 Налогового кодекса, определяющей  круг плательщиков земельного налога, а также статьи 65 Земельного кодекса, закрепляющей  принцип платности землепользования, является основанием для взыскания не земельного  налога, а неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка.  Указанный правовой подход приведен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011  N 8251/11.  

С учетом изложенного Пункт 4.1 Приложения № 1 к Договору также следует  исключить из текста договора.  

Истцом предлагается Пункт 3.8.3 Договора - исключить из текста. 

Данный пункт Договора аренды № 14/1-22 противоречит по мнению предпринимателя  пунктам 3.7, 3.8, 3.8.1 Договора аренды № 14/1-22 в редакции предложенной Ответчиком в  проекте Договора и согласованными Истцом без разногласий.  

Редакция договора от 12.12.2022: 

«3.8.3. Неполучение Расчета не является основанием для освобождения Арендатора от  обязанности своевременного внесения измененной арендной платы».  

В соответствии с п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской  Федерации N 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской  Федерации 25.12.2019 отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой  арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями  договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере,  установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу  положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления  арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.  

С учетом изложенного п. 3.8.3 договора от 12.12.2022 не противоречит земельному  законодательству, регулирующему внесение арендной платы, а также сложившейся судебной  практике и подлежит изложению в редакции договора от 12.12.2022.  

Истцом предлагается в пункте 4.5.10 Договора последнее предложение изложить в  следующей редакции: «Дату и время проведения контрольных мероприятий определяет  Арендодатель по согласованию с Арендатором»,  

тогда как в тексте Договора аренды № 14/1-22 последнее предложение пункта 4.5.10  изложено в редакции «Дату и время проведения контрольных мероприятий определяет  Арендодатель без согласования с Арендатором».  

Рассмотрев требования в указанной части суд пришел к выводу, что редакция п. 4.5.1  договора от 12.12.2022 не противоречит закону, а также соответствует правомочиям  собственника земельного участка в части проверки использования его в соответствии с  назначением. В силу закона доступ собственника к своему имуществу не может быть  ограничен безосновательно или поставлен под условие, в связи с чем судом принимается  редакция п. 4.5.1 в договоре от 12.12.2022г.  

Истцом предлагается Пункт 4.5.15 Договора - исключить из текста. 

Редакция договора от 12.12.2022г. (номер п. 4.4.14 отличие редакция связано с  направлением двух договоров от 28.07.2022 и от 12.12.2022)): «4.4.14.Письменно сообщить  Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до окончания срока действия Договора о  предстоящем освобождении Участка. При этом, само по себе досрочное освобождение  Арендатором Участка до момента прекращения действия Договора не является основанием  для прекращения обязательства Арендатора по внесению арендной платы.»  

Указанный пункт коррелируется с пунктом 4.4.16 «Письменно уведомить Арендодателя  об отчуждении объекта недвижимости, расположенного в пределах Участка, или доли в  праве собственности на указанный объект, а течение трех дней со дня совершения сделки.», а  

 

также параграфом 6 (условия изменения, расторжения договора). Кроме того, не нарушает  права арендатора ни на использование и распоряжение своим имуществом, ни на  использование земельным участком, направлен на гарантии и реализацию прав собственника  земельного участка, в том числе знать о лицах, которые пользуются/будут пользоваться  участком.  

Доводы предпринимателя судом принимаются, при этом указанный пункт не  противоречит изложенной позиции.  

Истцом предлагается исключить из текста Договора: - Пункт 5.2 (о размере пени в случае просрочки внесения арендной платы) - Пункт 5.3 (о внесении арендной платы с в случае невозврата земельного участка) 

- Пункт 5.4 (о начислении штрафа в размере двукратного годового размера арендной  платы за каждый факт невыполнения, ненадлежащего выполнения условий Договора).  

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам,  установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного  обязательства (статья 331 ГК РФ).  

Поскольку стороны не достигли соглашения о неустойке, указанные положения  подлежат исключению из договора.  

Истцом предлагается в пункте 6.4 Договора словосочетание «десятидневный  срок» заменить на «тридцатидневный срок», что полностью соответствует положениям, п.2  ст.452 ГК РФ.  

Редакция пункта договора от 12.12.2022: «6.4.Требование о расторжении настоящего  Договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой  стороны на предложение расторгнуть Договор, либо неполучении ответа в десятидневный  срок.»  

Такой срок не противоречит земельному и гражданскому законодательству, обычным  условиям оборота и принимается судом.  

Истцом предлагается Приложение № 1 к Договору «Акт приема-передачи участка»  дополнить положением следующей редакции:  

Дата приема-передачи земельного участка - 24 июня 2022 года 

В соответствии с п.2 ст.433 ГК РФ Если в соответствии с законом для заключения  договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента  передачи соответствующего имущества (статья 224).  

В силу п.1 ст.655 ГК Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его  арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче,  подписываемому сторонами.  

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения,  обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается  исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и  подписания сторонами соответствующего документа о передаче.  

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или  сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ  соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а  арендатора от принятия имущества.  

Дата приема-передачи земельного участка - существенное условие определяющая  начала срока аренды (пользования) земельным участком с кадастровым номером  66:50:0517007:1067.  

С учетом изложенного суд доводы предпринимателя принимает. 

Суд при этом при урегулировании разногласий не рассматривает вопрос о заменен  стороны арендодателя по договору с Администрации на КУМИ.  

 

Принимая судебный акт, суды должен учесть, что по спору о понуждении заключить  договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны  заключить договор (статья 173 АПК РФ).  

Данное требование к содержанию решения суда об обязании заключить договор также  изложено и в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского  кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" согласно которому,  при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий,  возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия  договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в  законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).  

Поскольку встречные требования подлежат удовлетворению, первоначальные  требования судом признаны обоснованными в части, с КУМИ в пользу предпринимателя  подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 50 % от уплаченной.  

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Встречные заявленные исковые требования удовлетворить в части понуждения ИП  

ФИО1 к заключению договора аренды земельного участка. 

Обязать ИП ФИО1 заключить договору аренды №  

14/1-22 от 12.12.2022г. с множественностью лиц, на стороне арендатора.  

Урегулировать разногласия по Договору аренды Земельного участка с  

множественностью лиц, на стороне арендатора № 14/1-22 от 12.12.2022г. между  

Администрацией ГО Краснотурьинск и ИП ФИО1 в  

следующей редакции: 

1. Пункт 1.9 Договора изложить в редакции договора от 12.12.20222.  2. Пункт 2.4 Договора изложить в редакции договора от 12.12.2022.  

3. Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции:  «Обязательства по внесению арендатором арендной платы возникает  

с 24.06.2022 года.» 

Второй абзац пункта 3.1 Договора – из текста исключить договора.  4. Пункт 3.8.3 Договора изложить в редакции договора от 12.12.2022.  

5. В пункте 4.5.10 Договора изложить в редакции договора от 12.12.2022  6. Пункт 4.4.14 Договора изложить в редакции договора от 12.12.2022.  

7. Пункт 5.2 Договора - исключить из текста договора.  8. Пункт 5.3 Договора - исключить из текста договора.  9. Пункт 5.4 Договора - исключить из текста договора.  10. В пункте 6.4 Договора словосочетание:  

«десятидневный срок» заменить на «тридцатидневный срок»  11. Пункт 4.1 Приложения № 1 к Договору - исключить из текста договора.  

12. Приложение № 1 к Договору «Акт приема-передачи участка» дополнить  

положением следующей редакции: 

«Дата приема-передачи земельного участка - 24 июня 2022 года».  

Взыскать с ОРГАНА МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ  

МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ "КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ  

ГОРОДСКОГО ОКРУГА КРАСНОТУРЬИНСК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в  

пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН  

 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере  3000 руб. 00 коп.  

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока  со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной  жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня  принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения  (изготовления его в полном объеме).  

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через  арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана  посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в  сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.  

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию  о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на  интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.  

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его  ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.  

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда  можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе  «Дополнение».  

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта)  может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством  внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи  копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда  в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.  

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в  назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет  направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о  вручении.  

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная  жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства)  исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В  этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа  будет размещена в карточке дела «Дополнение».  

Судья Е.С. Чудникова  

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 01.02.2023 0:39:00

Кому выдана Чудникова Евгения Сергеевна