АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-921/2017

г. Салехард

03 июля 2017 года

Резолютивная часть решения изготовлена 28 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2017 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Воробьёвой В.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фалалеевой Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования поселок Пурпе (ИНН: 8911021440, ОГРН: 1058901221884) к обществу с ограниченной ответственностью «Ямалнефтесервис» (ИНН: 8911023310, ОГРН: 1088911000133) о признании недействительным договора аренды земельного участка №77-16 от 25.10.2016, о признании недействительной государственной регистрации договора аренды №77-16 от 25.10.2016, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 20.12.2016 №89-89/004-89/005/201/2016-5608 о регистрации договора аренды,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился;

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности №9 от 03.06.2016 (до перерыва);

от третьих лиц – представители не явились,

установил:

Администрация муниципального образования поселок Пурпе (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ямалнефтесервис» (далее - ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка №77-16 от 25.10.2016, заключенного между Администрацией муниципального образования поселок Пурпе и обществом с ограниченной ответственностью «Ямалнефтесервис», признании недействительной государственную регистрацию договора аренды земельного участка №77-16 от 25.10.2016, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, общей площадью 1 703 кв.м., с кадастровым номером 89:05:030301:1239, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 20.12.2016 №89-89/004-89/005/201/2016-5608 о регистрации договора аренды земельного участка №77-16 от 25.10.2016, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, общей площадью 1 703 кв.м., с кадастровым номером 89:05:030301:1239.

Определением от 14.03.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

Третьим лицом, Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района, 11.04.2017 во исполнение определения суда представлен отзыв на исковое заявление. 

Согласно отзыву, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района исковые требования поддерживает в полном объеме. Считает требования истца подлежащими удовлетворению на основании ч. 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Считает, что у ответчика отсутствовали основания, предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для предоставления без проведения торгов земельного участка, в связи с чем заключение с ответчиком договора аренды земельного участка без проведения торгов не представлялось возможным. 

В ходе производства по делу ответчиком также представлен отзыв на исковое заявление.

В отзыве на исковое заявление ответчик выражает несогласие с предъявленными к нему исковыми требованиями, по тем основаниям, что установленный законом порядок предоставления земельного участка в аренду путем проведения торгов не может быть применен в рассматриваемом случае. В обоснование приведенного довода ссылается на положения ч. 1, 2 ст. 4 ГК РФ, согласно которым отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ, соответственно глава V.1 Земельного кодекса РФ (и статья 39.6 ЗК РФ), вступившая в силу с 01.03.2015, не распространяется на отношения сторон. 

Ответчик указал, что договор аренды земельного участка №827-13 заключен до вступления в силу норм, предписывающих предоставление такого имущества в аренду путем проведения торгов (20.11.2013). В пункте 4.3.3 стороны согласовали, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению. Полагает, что действия сторон подтверждают, что их волеизъявление было направлено на сохранение существующих арендных отношений: арендатор обратился с заявлением от 05.09.2016 о продлении срока аренды по ранее заключенному договору; соглашение о расторжении договора сторонами не заключалось; документы, подтверждающие, что арендуемое по договору №827-13 от 20.11.2013 имущество было возвращено арендодателю, отсутствуют; при этом заключение нового договора не может свидетельствовать о намерении сторон прекратить ранее возникшие договорные отношения. 

Также отмечает, что спорный земельный участок занят объектом недвижимости, принадлежащим ответчику на праве собственности, который возведен в период действия договора аренды, а значит, на основании подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, спорный земельный участок  не может являться предметом аукциона. 

Указывает, что признание недействительным спорного договора аренды, при сохранении продленных на неопределенный срок арендных отношений в рамках не оспоренного договора №827-13 от 20.11.2013, а также при наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости, возведенного на законных основаниях, не приведет к восстановлению прав и законных интересов истца. Обосновывает данную позицию тем, что за арендатором зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, возведенный на арендованном земельном участке, ссылаясь на ст. 271 ГК РФ, ч.1 ст.5 ЗК РФ, ч. 1 ст.39.20 ЗК РФ, а значит, прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. 

Ответчик также пояснил, что в соответствии с ч. 2 ст. 621, ст. 610 ГК РФ, по истечении указанного в договоре срока - 05.12.2016 договор аренды №827-13 от 20.11.2013 возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку возражения по пользованию ответчиком земельным участком со стороны арендодателя не заявлялись. Считает, что поскольку возвращение земельного участка, как последствие недействительности сделки, предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, указанное будет являться нарушением прав и законных интересов арендатора.  

Отзыв по существу рассматриваемого спора от третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, не поступил. 

Определением от 20.04.2017 дело назначено к судебному разбирательству.

О дате, времени и месте проведения судебного заседания лица, участвующие в деле, в соответствии со ст. 123 АПК РФ, уведомлены надлежащим образом, что подтверждается сведениями, размещенными на официальном сайте Почты России в информационно-телекоммуникационной сети Интернет и свидетельствующими о вручении лицам, участвующим в деле копий определения суда от 20.04.2017 о назначении дела к судебному разбирательству.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание обеспечил.

От лиц, участвующих в деле возражений относительно проведения судебного заседания не поступило. 

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, проводит судебное заседание в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

До начала судебного заседания от истца поступили возражения на отзыв ответчика, от третьего лица Департамента – дополнения к отзыву на иск. 

Истец настаивает на удовлетворении исковых требований, ходатайствует о проведении судебного заседания в отсутствие представителя. Департамент поддерживает доводы истца. 

Ответчик ознакомился с указанными документами в судебном заседании.

Третьим лицом Управлением Росреестра по ЯНАО также направлен отзыв на иск.

Управление не согласно с заявленными исковыми требованиями, просит суд отказать в их удовлетворении, ходатайствует о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

Ссылаясь на ст. 4, п. 2 ст. 422, п. 2 ст. 621 ГК РФ Управление считает, что государственная регистрация договора аренды была проведена правомерно, в соответствии с действующим законодательством. Все представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям действующего законодательства. Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации договора аренды отсутствовали.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на доводах отзыва на иск. Представил для приобщения к материалам дела дополнительные документы: пояснения относительно обстоятельств регистрации права собственности на расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости (смотровая эстакада для железнодорожных путей); доказательства направления пояснений лицам, участвующим в деле; договор подряда №417-02М/2016/2 от 30.03.2016 с приложением №1 на строительство объекта недвижимости; акт о приемке выполненных работ по форме КС-2 №2 от 21.08.2016 к договору; свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства от 18.08.2014 с приложением; свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства от 31.10.2013 с приложением; заявление №55 от 05.09.2016 о продлении договора аренды земельного участка; опись документов, принятых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.12.2016; выписка из ЕГРП от 29.12.2016; опись документов, принятых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.12.2016; технические условия от 20.04.2015; письмо от 27.01.2017 №1198/Сверд о продлении действия ТУ.

Представленные документы приобщены к материалам дела.

Заслушав представителя ответчика, оценив представленные в материалы дела документы, руководствуясь ст. 163 АПК РФ, суд счел необходимым объявить протокольный перерыв в судебном заседании до 28.06.2017 до 14 часов 00 минут.

Информация об объявлении перерыва в судебном заседании была размещена на официальном сайте интернет-ресурса «Картотека арбитражных дел»: http://kad.arbitr.ru.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание после объявленного перерыва не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Учитывая отсутствие возражений, суд рассматривает дело по существу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле по имеющимся в деле доказательствам. 

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд установил следующее.  

20.11.2013 между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее по тексту - Департамент) и обществом с ограниченной ответственностью «Ямалнефтесервис» (далее по тексту - ответчик) был заключен договор аренды земельного участка, а именно:

1) договор №827-13 от 20.11.2013, кадастровый номер земельного участка -89:05:030301:1239, площадью - 1703 кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, фактическое использование -строительство железнодорожного тупика от пути №26 станции Пурпе до производственной базы. 

Срок действия договора аренды установлен с 06.12.2013 по 05.12.2016.

С 01.03.2015 Администрация муниципального образования поселок Пурпе (далее по тексту - истец) в соответствии с п.  4 ст. 11 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки. 

Правила землепользования и застройки МО поселок Пурпе утверждены Решением Собрания Депутатов второго созыва МО п. Пурпе от 26.06.2012 №260.

Указанные полномочия также закреплены в п. 20 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и в п. 20 ст. 7 Устава МО п. Пурпе, утвержденного Решением Собрания депутатов муниципального образования поселок Пурпе от 21 декабря 2005 года (с последующими изменениями и дополнениями).

До указанного срока данными полномочиями обладал Департамент.

На основании указанного выше договора аренды, ответчик 5 сентября 2016 г., обратился в адрес истца с заявлением исх. №55 о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок (3 года), при этом к указанному заявлению были проложены следующие документы:

- карточка предприятия;

- копии учредительных документов;

- копия действующего договора аренды земельного участка, и согласие на обработку персональных данных.

Истец считает, что документы, предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения договора аренды земельного участка на новый срок, без проведения торгов, у ответчика отсутствовали.

Однако, в результате ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны работников Администрации МО п. Пурпе, ответственных за соблюдение земельного законодательства, 25 октября 2016 года, был подготовлен договор аренды земельного участка, а именно:

1) договор №77-16, кадастровый номер земельного участка - 89:05:030301:1239, площадью - 1703 кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, фактическое использование - строительство железнодорожного тупика от пути №26 станции Пурпе до производственной базы. Срок действия договора аренды установлен с 06.12.2016 по 05.12.2019, который впоследствии был передан для подписания и осуществления государственной регистрации ответчику.

09.01.2017 с письмом исх. №11 ответчик вернул в адрес истца, зарегистрированный 20.12.2016 в установленном законом порядке спорный договор аренды, с приложением копии выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющих проведенную государственную регистрацию права, а именно:

1) выписка от 29.12.2016, удостоверяющая право собственности ответчика на смотровую эстакаду для железнодорожных путей, назначение: нежилое, площадь 6 кв.м., кадастровый номер: 89:05:030301:6767, расположенную по адресу: ЯНАО, Пуровский район, пос. Пурпе, промзона, собственность №89-89/004-89/005/201/2016-5598/1 от 29.12.2016, документы основания: договор аренды земельного участка №829-13 от 20.11.2013, декларация об объекте недвижимости от 05.12.2016.

Как следует из представленных в материалы дела документов и пояснений, при регистрации регистрирующим органом была допущена техническая ошибка и объект был зарегистрирован находящимся на другом земельном участке, арендуемом Обществом на основании договора №829-13 от 20.11.2013. В дальнейшем ошибка была устранена.

Как указывает истец, указанные обстоятельства также подтверждают факт того, что по состоянию на 25 октября 2016 года (дата заключения спорного договора аренды), ответчик не соответствовал требованиям пп.9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что право собственности за ответчиком на объект, поименованный выше, возникло только 29 декабря 2016 года.

Исходя из совокупности указанных выше обстоятельств, спорный договор аренды, по мнению истца, не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожной сделкой.

При этом, с 01.01.2017 в соответствии с ч. 2 ст. 3.3. Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года №334-ФЗ), предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. Указанными полномочиями с 01.01.2017 обладает Департамент, в результате чего, спорный договор аренды, заключенный в нарушении требований земельного законодательства, затрагивает публичные интересы муниципального образования Пуровский район.

7 февраля 2017 года в адрес истца от Прокурора Пуровского района поступило представление исх. №06/137-17 «Об устранении нарушений федерального законодательства», в соответствии с которым, Прокуратурой Пуровского района проведена проверка соблюдения истцом требований законодательства при предоставлении в аренду земельных участков ответчику, в результате которой было установлено, что при заключении спорного договора аренды были нарушены требования земельного законодательства, поскольку общество не обладало преимущественным правом на заключение договора без проведения торгов.

Истец направил ответчику претензию от 08.02.2017 исх. №01-18/181 о том, что спорный договор земельного участка является недействительной сделкой.

Однако, возникшие между сторонами разногласия, не были разрешены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Несмотря на то обстоятельство, что среди перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты гражданских прав отсутствует такой, как признание ничтожной сделки недействительной, в пункте 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что ГК РФ не исключает возможности предъявления требований о признании недействительной ничтожной сделки, поэтому споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как следует из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, поскольку Кодекс не исключает возможность предъявления таких исков.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений пункта 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствии со статьей 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1); если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

Ответчик в своих доводах ссылается на следующее:

1) договор аренды земельного участка №827-13 от 20.11.2013 заключен до вступления в силу норм, предписывающих предоставление такого имущества в аренду путем проведения торгов. Согласно положениям ч. 1, 2 ст. 4 ГК РФ, отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ, соответственно глава V.1 Земельного кодекса РФ (и статья 39.6 ЗК РФ), вступившая в силу с 01.03.2015, не распространяется на отношения сторон, 

2) договор аренды земельного участка №827-13 от 20.11.2013 следует квалифицировать как возобновленный на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и действующий по состоянию на настоящее время, 

3) признание недействительным спорного договора аренды невозможно, поскольку на земельном участке возведен объект недвижимости, право на который зарегистрировано за ООО «Ямалнефтесервис» в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды от 20.11.2013 №827-13 при его заключении был установлен с 06.12.2013 по 05.12.2016 (пункт 2.1 договора).

При этом в договоре аренды от 20.11.2013 №827-13 были установлены следующие условия относительно срока его действия: по истечении срока действия договора арендатор вправе в преимущественном порядке перед третьими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора (пункт 4.3.3 договора).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из приведенных выше условий договора аренды от 20.11.2013 №827-13 в совокупности следует, что при его заключении стороны фактически исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.

Таким образом, вопреки утверждениям ответчика, договор аренды от 20.11.2013 №827-13 не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку стороны связали себя арендным обязательством по поводу спорного земельного участка на определенный срок.

Кроме того, согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Учитывая вышеизложенное, а также то, что договор аренды от 20.11.2013 №827-13 прекратил свое действие с 06.12.2016 и не мог быть возобновлен на неопределенный срок, суд пришел к выводу о том, что стороны заключили новый договор аренды от 25.10.2016 №77-16.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды земельного участка имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Следовательно, законодатель не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.

Кроме того, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 №17540/11, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

На дату подачи обществом заявления (05.09.2016) и на дату окончания срока действия договора аренды №827-13 от 20.11.2013 (05.12.2016) действовал ЗК РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 39.6 ЗК РФ, введенной в действие названным Законом с 01.03.2015, установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В статье 34 Закона №171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015.

Однако, случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам, в переходных положениях отсутствует.

В пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, договор аренды не мог быть заключен сторонами на новый срок после окончания его действия без проведения торгов.

Довод ответчика о том, что к рассматриваемым правоотношениям не подлежат применению положения ЗК РФ в редакции Закона №171-ФЗ, так как договор аренды заключен до вступления в действие данной редакции (01.03.2015), отклонен судом, поскольку договор аренды от 20.11.2013 прекратил свое действие 05.12.2016, то новый договор аренды мог быть заключен в период действия ЗК РФ в новой редакции, тем более что в силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что спорный земельный участок был предоставлен обществу под строительство железнодорожного тупика от пути №26 станции Пурпе до производственной базы.

При анализе оснований для заключения договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства капитального объекта правовой оценке подлежат действия арендатора-застройщика, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа арендодателя от продления договора аренды. Ответчик обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишен возможности осуществить работы по подготовке проектной документации, получению разрешения на строительство и непосредственному возведению капитального объекта в пределах срока аренды.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, ответчик должен был предполагать о необходимых сроках сооружения объекта капитального строительства и хозяйственных рисках при его сооружении.

Однако, на земельном участке с кадастровым номером 89:05:030301:1239 на момент заключения спорного договора аренды, отсутствовали незавершенные строительством объекты, на которые истец зарегистрировал право собственности, что позволило бы истцу требовать заключение нового договора аренды без торгов для завершения строительства. 

В то же время ответчиком в материалы дела представлены документы, свидетельствующие о том, что к моменту окончания срока действия договора аренды №827-13 от 20.11.2013, объект незавершенного строительства на земельном участке отсутствовал, так как согласно договора подряда №417-02М/2016/2 от 30.03.2016 и акта о приемке выполненных работ №2 от 21.08.2016 объект недвижимости возведен ответчиком и работы сданы - 21.08.2016.

Доказательств того, что названный объект является незавершенным и у ответчика на него зарегистрировано право собственности, Общество не представило.

Кроме того, право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано ответчиком после окончания срока действия договора аренды №827-13 от 20.11.2013.

Таким образом, на момент заключения спорного договора аренды №77-16 от 25.10.2016, ответчик не соответствовал требованиям пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в том числе требованиям подпунктов 9, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Правовые основания для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов отсутствовали.

Исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что договор №77-16 от 25.10.2016 не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожной сделкой.

Так как право собственности ответчиком на объект недвижимого имущества зарегистрировано на основании первоначального договора аренды №827-13 от 20.11.2013, то признание договора аренды №77-16 от 25.10.2016 ничтожной сделкой не нарушает прав ответчика, как собственника объекта недвижимости.

При этом, ООО «Ямалнефтесервис» как собственник сооружения – смотровая эстакада для железнодорожных путей, площадью 6 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе, Промзона - не лишено возможности реализовать исключительное право на приобретение земельного участка, необходимого для его эксплуатации, в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении всех необходимых документов вне рамок настоящего судебного разбирательства.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу пункта 52 постановления Пленумов №10/22 регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 №7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Указанные выводы также подтверждаются постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.03.2015 №Ф08-807/2015 по делу №А18-266/2014, определением Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2015 №308-ЭС15-7853 по делу №А18-266/2014. 

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка №77-16 от 25.10.2016 признан недействительным, требование истца в части признания недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка №77-16 от 25.10.2016 и погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 20.12.2016 №89-89/004-89/005/201/2016-5608 о регистрации договора аренды земельного участка №77-16 от 25.10.2016, также подлежит удовлетворению. 

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так как требование о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности являются взаимосвязанными требованиями, то удовлетворение иска в данном случае не влияет на увеличение расходов по уплате государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при применении подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ следует иметь в виду, что использованное в нем для целей исчисления государственной пошлины понятие спора о признании сделки недействительной охватывает как совместное предъявление истцом требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, так и предъявление истцом любого из данных требований в отдельности.

С учетом этого размер государственной пошлины при обращении в арбитражный суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет 6 000 рублей (с учетом внесенных в НК РФ Федеральным законом от 28.06.2014 №198-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 105 части первой и главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» изменений).

Кроме этого, согласно ст. 112 АПК РФ вопрос о распределении государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче заявления об обеспечении иска, разрешается судом по итогам рассмотрения дела по существу.

Как видно из материалов дела, заявленные исковые требования истца удовлетворены судом в полном объеме.

В пункте 28 постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 разъяснил, что в случае, когда заявление о принятии обеспечительных мер было удовлетворено, но решение по итогам рассмотрения спора по существу было принято не в пользу истца, суд относит расходы по государственной пошлине на истца.

Вместе с тем принятие решения по результатам рассмотрения дела в пользу истца не является основанием для отнесения указанных расходов на ответчика, если в удовлетворении заявления об обеспечении иска было отказано, поскольку в данном случае соответствующее требование о принятии обеспечительных мер истцом было заявлено при отсутствии должных оснований.

Таким образом, из вышеизложенных положений следует вывод о том, что в случае, когда заявление о принятии обеспечительных мер было удовлетворено и решение по итогам рассмотрения спора по существу было принято в пользу истца, суд относит расходы по государственной пошлине на ответчика.

Так, 27.02.2017 в арбитражный суд поступило исковое заявление и заявление Администрации муниципального образования поселок Пурпе о принятии обеспечительных мер в отношении ответчика.

Определением суда от 14.03.2017 после устранения обстоятельств, послуживших основанием к оставлению искового заявления без движения, суд удовлетворил заявление истца о принятии обеспечительных мер частично.

Вышеуказанное определение в вышестоящих инстанциях обжаловано не было, в связи с чем, вступило в законную силу.

Поскольку требования истца судом первой инстанции удовлетворены, а также удовлетворено заявление об обеспечении иска, то сумма государственной пошлины в размере 3 000 рублей, в силу приведенных выше норм подлежат взысканию с ответчика.

Поскольку истец, в соответствии с п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобожден, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 000 рублей 00 копеек (6 000 рублей + 3 000 рублей).

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального образования поселок Пурпе (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка №77-16 от 25.10.2016, заключенный между Администрацией муниципального образования поселок Пурпе (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Ямалнефтесервис» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>).

В порядке применения последствий недействительности сделки признать недействительной государственную регистрацию договора аренды земельного участка №77-16 от 25.10.2016, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, общей площадью 1 703 кв.м., с кадастровым номером 89:05:030301:1239, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 20.12.2016 №89-89/004-89/005/201/2016-5608 о регистрации договора аренды земельного участка №77-16 от 25.10.2016, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, общей площадью 1 703 кв.м., с кадастровым номером 89:05:030301:1239.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ямалнефтесервис» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>; адрес (место нахождения): 629830, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, мкр. 9, д. 26, кв. 1; дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 19.02.2008) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы  в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Разъяснить сторонам, что в соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья

В.С. Воробьёва