ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-9330/2022

г. Челябинск

24 августа 2022 года

Дело № А07-20287/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31 мая 2022 года по делу № А07-20287/2021.

В судебном заседании с использованием систем веб – конференции приняли участие представители:

Прокуратуры Республики Башкортостан - ФИО2 (поручение от 09.08.2022, служебное удостоверение),

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - ФИО3 (доверенность от 30.12.2021, диплом, паспорт).

общества с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» - ФИО4 (доверенность от 28.12.2022, диплом, паспорт).

Прокуратура Республики Башкортостан (далее – истец, Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – УЗИО, Управление, ответчик-1) и обществу с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» (далее – ООО «Уфастройресурс», ответчик-2) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20, заключенного между Управлением и ООО «Уфастройресурс» и применении последствий недействительности сделки и обязании возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> площадью 3298 кв.м. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.05.2022 (резолютивная часть от 25.05.2022) в удовлетворении исковых требований отказано. 

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Прокуратура (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Апеллянт считает, что решение является незаконным и подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, а также несоответствием выводов, изложенных в решении суда, фактическим обстоятельствам.

Податель жалобы указал, что договор аренды испрашиваемого земельного участка ранее уже продлевался и перезаключался на новый срок 14.12.2015, что свидетельствует о реализации арендатором права на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства.

Таким образом, у Управления не имелось законных оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был ранее заключен без проведения торгов.

В нарушение указанных требований закона, несмотря на то, что ООО «Уфастройресурс» уже реализовало право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта и обратилось с заявлением о предоставлении участка спустя более 2 лет со дня истечения ранее заключенного договора аренды, 25.12.2020 между УЗИО и ООО «Уфастройресурс» заключен договор № 866-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Сочинская, площадью 3298 кв.м, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки», целевое (функциональное) использование - «для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51».

По мнению апеллянта, вопреки выводам суда первой инстанции о незаключенности договора, описание предмета спорного договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в том числе площадь передаваемого земельного участка.

Договор аренды и акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 подписаны сторонами без каких-либо разногласий, что свидетельствует о принятии арендатором в пользование спорного участка и, следовательно, о начале исполнения договора.

На сегодняшний день доказательств того, что земельный участок возвращен муниципалитету, не представлено. Таким образом, ООО «Уфастройресурс» продолжает использовать и обладает вещными правами на указанный земельный участок.

Также, по мнению апеллянта, факт согласования сторонами всех существенных условий договора, что он порождает весь комплекс последствий, на которые договор непосредственно направлен, подтверждается их правовой позицией по делу, выраженной в отзывах на иск, письме (исх. № 46) от 28.09.2021 ООО «Уфастройресурс» к Управлению коммунального хозяйства и благоустройства Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан, заявлениях от 08.02.2021, от 10.08.2021 ООО «Уфастройресурс» в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (правопреемнику УЗИО г. Уфы).

Апеллянт считает, что непринятие мер по государственной регистрации договора аренды и оплате арендных платежей со стороны арендатора не может свидетельствовать о том, что оспариваемая сделка является незаключенной.

Отметил, что в случае отказа в удовлетворении исковых требований Прокуратуры, ответчики не утрачивают права обратиться в Управление Росреестра по Республики Башкортостан с целью регистрации оспариваемого договора аренды земельного участка, поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 состоит на кадастровом учете и в статус архивного не переведен, а действия по осуществлению регистрации для ответчиком носят заявительный характер и ничем не ограничены.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились. 

С учетом мнения сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представители ответчиков по доводам апелляционной жалобы возразили.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 25.12.2020 между Управлением и ООО «Уфастройресурс» подписан договор аренды № 866-20 земельного участка из земельных населенных пунктов: с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> разрешенное использование: для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки, целевое (функциональное): для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, общей площадью 3298 кв.м, сроком с 24.12.2020 до 24.12.2023 (т. 1 л.д. 85-86). 

Истец в исковом заявлении указывает, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований земельного законодательства и является недействительным (ничтожным) по следующим основаниям. 

Проведенной проверкой установлено, что в соответствии с договором купли-продажи от 04.07.2011 № 3/11 (т. 1 л.д. 55-56), заключенным между ООО «Башэнергостроймонтаж» и ООО «Уфастройресурс», к последнему перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, расположенный в границах спорного земельного участка. 

24.02.2012 ООО «Уфастройресурс» обратилось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства гостинично-делового центра. 

14.12.2012 между Управлением и ООО «Уфастройресурс» заключен договор аренды № 1036-12 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> для завершения строительства гостинично-делового центра, общей площадью 4227 кв.м, сроком с 10.12.2012 до 10.12.2015 (т. 1 л.д. 70-71). 

На основании постановления главы администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 30.04.2015 № 1783 между Управлением и ООО «Уфастройресурс» 03.06.2015 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в названный договор аренды земельного участка, в соответствии с которым слова «для завершения строительства гостинично-делового центра» заменены на «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания» (т. 1 л.д. 69). 

Письмом от 30.10.2015 № 45 ООО «Уфастройресурс» обратилось в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания (т. 1 л.д. 77). 

На основании указанного обращения 14.12.2015 между Управлением и ООО «Уфастройресурс» заключен договор аренды № 1049-15 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания (для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (02:55:011004:34:2), общей площадью 4227 кв.м, сроком с 30.10.2015 до 30.10.2018 (т. 1 л.д. 80-81). 

24.12.2020 ООО «Уфастройресурс» вновь обратилось в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства вышеуказанного объекта незавершенного строительства, то есть по истечении 2-х лет с момента окончания срока действия договора аренды земельного участка № 1049-15 от 14.12.2015. 

25.12.2020 между Управлением и ООО «Уфастройресурс» заключен договор № 866-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> площадью 3298 кв.м, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки», целевое (функциональное) использование - «для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51». 

Прокуратура указала, что спорный земельный участок предоставлялся ООО «Уфастройресурс» по договору аренды земельного участка № 1049-15 от 14.12.2015 для завершения строительства досугового центра, следовательно, ответчиком реализовано право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства. 

Истец считает, что для заключения спорного договора аренды земельного участка отсутствовали условия, предусмотренные пунктами 4, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и у Управления не имелось законных оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления без проведения торгов земельного участка.

 Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2021 № КУВИ-002/2021-159962731 (т. 2 л.д. 109) следует, что за ООО «Уфастройресурс» на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (степень готовности 20 %), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Сочинская, номер кадастрового квартала 02:55:011004.

Однако из представленного акта осмотра и установления фактического использования земельного участка № 910/о от 27.05.2021 (т. 1 л.д. 106-115) следует, что при осмотре земельного участка, расположенного по адресу: г. Уфа, р-н Кировский, ул. Сочинская, с кадастровым номером 02:55:011004:34, площадью 3298 кв.м, предоставленного ООО «Уфастройресурс», установлено: на огороженном земельном участке расположена трансформаторная подстанция, территория заросла дикорастущими деревьями и кустарником, в связи с чем, установить факт наличия (отсутствия) объекта незавершенного строительства не представилось возможным. 

Истец, полагая, что в результате указанных действий нарушены интересы публично-правового образования - Республики Башкортостан (в связи с принятием Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з о передаче полномочий по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые на разграничена), а также интересы неопределенного круга лиц, в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд посчитал оспариваемый договор незаключенным и, следовательно, не порождающим правовых последствий. Судом указано, что ответчики при подписании договора не достигли соглашения о его существенных условиях, а именно о площади и границах передаваемого земельного участка, а также не произвели государственную регистрацию спорного договора.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Исходя из части 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 указанной статьи).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее - Постановление от 23.03.2012 № 15), следует, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

Как следует из материалов дела, Прокуратура обратилась с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Заявляя требование о признании договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20, применении последствий недействительности ничтожной сделки, Прокуратура указала, что в нарушение требований действующего земельного законодательства спорный земельный участок ранее уже предоставлялся ООО «Уфастройресурс» по договору аренды земельного участка № 1049-15 от 14.12.2015 для завершения строительства досугового центра, следовательно, ответчиком реализовано право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным кодексом.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи.

Из договора от 14.12.2015 № 1049-15 следует, что он заключен на основании пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

Согласно условиям данного договора срок его действия определен сторонами до 30.10.2018 (п. 3.1 договора).

В силу п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Вышеуказанные положения земельного законодательства направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

Исходя из системного толкования положений вышеназванных правовых норм, следует, что возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов) предоставляется однократно (постановление Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-4527/19 от 23.07.2019 по делу № А07-11347/2018).

В силу п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий.

1) заявления о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2)исключительного права на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3)ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного кодекса;

4)на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1 - 30 п. 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

24.12.2020 ООО «Уфастройресурс» вновь обратилось в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства вышеуказанного объекта незавершенного строительства, то есть по истечении 2-х лет с момента окончания срока действия договора аренды земельного участка № 1049-15 от 14.12.2015.

Вместе с тем, как указано выше, спорный земельный участок ранее уже предоставлялся ответчику ООО «Уфастройресурс» для завершения строительства в рамках договора от 14.12.2015, что свидетельствует о реализации арендатором права на однократное предоставление земельного участка.

На основании изложенного следует, что у УЗИО г. Уфы не имелось законных оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был ранее заключен без проведения торгов (пп. 4 п. 4. ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В нарушение указанных требований закона, несмотря на то, что ООО «Уфастройресурс» уже реализовало право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта и обратилось с заявлением о предоставлении участка спустя более 2 лет со дня истечения ранее заключенного договора аренды, 25.12.2020 между УЗИО г. Уфы и ООО «УфаСтройРесурс» заключен договор № 866-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Сочинская, площадью 3298 кв.м, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки», целевое (функциональное) использование - «для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51».

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами Прокуратуры о том, что договор аренды № 866-20 от 25.12.2020, заключенный между УЗИО г. Уфы и ООО «Уфастройресурс», является недействительной (ничтожной) сделкой.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Акт приема-передачи земельного участка от арендатора в пользу арендодателя в материалы дела не представлен.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования Прокуратуры о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20, заключенного между Управлением и ООО «Уфастройресурс», и применении последствий недействительности сделки и обязании возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> площадью 3298 кв.м, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции, равно как и доводы ответчиков о том, что спорный договор является незаключенным, признаются судом апелляционной инстанции необоснованными по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки отнесены к объектам аренды.

Пунктами 1 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

На земельный участок как объект аренды (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) распространяется общее требование закона к определению предмета договора как его существенного условия: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно условиям оспариваемого договора от 25.12.2020 № 866-20 в аренду ООО «Уфастройресурс» передается земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Сочинская, площадью 3298 кв.м, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки», целевое (функциональное) использование - «для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51» (т. 1, л.д. 85-86).

Указанное описание предмета договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в том числе площадь передаваемого земельного участка.

Так, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 21.12.2020 площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 составляет 3298+/-23 кв.м (т. 1, л.д. 87).

Следовательно, на момент подписания договора аренды от 25.12.2020 № 866-20 какая-либо неопределенность в его площади у сторон отсутствовала.

В силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно акту приема-передачи (т. 1, л.д. 97) к договору от 25.12.2020 № 866-2020 УЗИО г. Уфы передало, а ООО «Уфастройресурс» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 площадью 3298 кв.м. Сторонами также подписан расчет годовой арендной платы (приложение № 2 к договору).

Следовательно, неопределённость в площади передаваемого в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 отсутствовала.

Договор аренды и акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 подписаны сторонами без каких-либо разногласий, что свидетельствует о принятии арендатором в пользование спорного участка и, следовательно, о начале исполнения договора аренды.

Кроме того, на сегодняшний день доказательств того, что земельный участок возвращен в адрес МЗИО, не предоставлено.

Таким образом, ООО «Уфастройресурс» продолжает владение спорным земельным участком.

Кроме того, подтверждением того, что ответчики считали оспариваемый договор заключенным, а условия его, в том числе площадь предоставляемого в аренду земельного участка, согласованными в момент подписания договора и передачи его по акту приема-передачи, являются следующие действия ответчиков:

1.08.02.2021, 10.08.2021 ООО «Уфастройресурс» дважды обращалось с заявлением в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (правопреемнику УЗИО г. Уфы) по вопросу расторжения договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-2020 и заключения нового договора аренды земельного участка;

2.28.09.2021 ООО «Уфастройресурс» обратилось в Управление коммунального хозяйства и благоустройства Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан с письмом (исх. № 46), в котором просило направить инспектора для оценки зеленых насаждений, попадающих в зону инженерно-геологических изысканий на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34. В связи с чем комиссионным составом осуществлен осмотр спорного участка под вырубку деревьев, поросли для проведения инженерно-геологических изысканий, определен определенный объем работ.

3.В первоначальных отзывах ответчиков на иск прокуратуры республики, предоставленных в Арбитражный суд Республики Башкортостан, указано, что договор от 25.12.2020 № 866-2020 является заключенным со ссылкой на отсутствие нарушений земельного законодательства при его заключении.

Кроме того, ООО «Уфастройресурс» в отзыве указывало, что спорный договор является заключенным, вместе с тем строительные работы, запланированные на 1 полугодие 2021 года, временно приостановлены в связи с распространением коронавирусной инфекции, во втором полугодии 2021 года - из-за наложенных судом обеспечительных мер.

В отзыве УЗИО г. Уфы также указывало, что оспариваемый договор является заключенным, правовых оснований для отказа ООО «Уфастройресурс» в заключении договора аренду у УЗИО г. Уфы не имелось.

Также следует иметь в виду, что 26.12.2020, то есть через день после заключения договора аренды и передачи земельного участка ответчиками согласована возможность перераспределения земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, что оформлено решением УЗИО г. Уфы №2571.

Таким образом, совокупность вышеуказанных обстоятельств подтверждает, что между ответчиками достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды, что влечет наступление правовых последствий в отношениях между ними, а также порождает весь комплекс последствий, на которые договор непосредственно направлен.

Указанная позиция находит подтверждение в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Ссылка ответчиков на отсутствие государственной регистрации спорного договора, что также свидетельствует о его незаключенности, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.

Так, пунктом 9.1 спорного договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания либо государственной регистрации, если договор заключен на срок не менее одного года. 

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Кроме того, исходя из позиции изложенной в п. 24 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утвержденного 26.12.2018 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, и п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» сторона договора, не прошедшая необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. 

Как указано в названном пункте, по смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция нашла отражение в п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Таким образом, непринятие мер по государственной регистрации договора аренды со стороны ответчиков не может свидетельствовать о том, что оспариваемая сделка является незаключенной.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права (части 2, 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при заявлении исковых требований неимущественного характера уплате подлежит государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

В соответствии с подп. 1, 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. 

В соответствии с ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчики не освобождены от уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного, с ООО «Уфастройресурс» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 3 000 руб. и 1 500 руб. по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31 мая 2022 года по делу № А07-20287/2021 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> площадью 3298 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 500 руб.

 Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяВ.А. Томилина

СудьиИ.А. Аникин

Ю.С. Колясникова