Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-9196/2023

Резолютивная часть постановления объявлена  08 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 февраля 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоЗиновьевой Т.А.,

судейПолосина А.Л.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Балабановой Е.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Технология» на постановление от 26.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., ФИО2, ФИО3) по делу № А75-9196/2023 по иску администрации Сургутского района (628408, ХМАО – Югра, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Технология» (628414, ХМАО – Югра, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании штрафа в размере 1 105 500 руб.

Путем использования систем веб-конференции «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Технология» - ФИО4 по доверенность от 10.01.2024.

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа приняла участие представитель администрации Сургутского района – ФИО5 по доверенности от 22.12.2023.

Суд установил:

администрация Сургутского района (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Технология» (далее – ООО «Технология», общество, ответчик) о взыскании штрафа по договору аренды земельного участка от 05.12.2017 № 11495 (далее – договор) в размере 1 105 500 руб. 

Решением от 01.08.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 26.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 01.08.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры отменено, принят новый судебный акт: с ООО «Технология» в пользу администрации взыскан штраф в размере 1 105 500 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Технология» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на следующие доводы: суд апелляционной инстанции подменил понятия «произвести строительство» и «ввести объект в эксплуатацию», что не согласуется с действующим законодательством; судом апелляционной инстанции необоснованно и незаконно поддержан довод истца о том, что пунктом 4.2.3 договора устанавливается срок завершения строительства; степень готовности объекта, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 31.05.2023 – 70%, что свидетельствует об исполнении арендатором принятых на себя договорных обязательств о проведении инженерных изысканий, осуществлению архитектурно-строительного проектирования и строительства; суд апелляционной инстанции необоснованно счел, что со стороны арендатора имеет место неисполнение договорного обязательства, которое обеспечено неустойкой; договором не предусмотрен срок ввода объекта строительства в эксплуатацию, следовательно, обязательство по строительству объекта ограничено лишь сроком действия договора с учетом дополнительного соглашения (до 16.12.2027); судом первой инстанции сделан верный вывод об отсутствии в договоре условия о сроках завершения строительства. Также ответчик ссылается на судебные акты по делам №№ А40-158368/2021, А40-182657/2022, А40-158368/2021, А40-190353/2020, А40-182589/2022, А40-190353/2020. Кроме того, в случае признания постановления суда апелляционной инстанции законным, общество просит снизить штраф в порядке статьи 333 ГК РФ, поскольку данная санкция не несет каких-либо последствий, отягчающих положение истца.

ООО «Технология» представило в материалы дела дополнения к кассационной жалобе.

Администрация в своем отзыве на кассационную жалобу выразило несогласие с изложенными в ней доводами, просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Представители сторон в судебном заседании поддержали свои процессуальные позиции.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом дополнений к ней, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии основания для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО «Технология» (арендатор) по результатам аукциона заключен договор, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок: кадастровый номер: 86:10:0101191:127, площадь: 44 213 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, сельское поселение Солнечный, ц. Солнечный, Западно-промышленная зона. Территориальная зона - П.2 (зона предприятий IV-V классов вредности), вид разрешенного использования - Склады (код 6.9), именуемый в дальнейшем «земельный участок» (далее – земельный участок) (пункт 1.1 договора). 

Договор с учетом дополнительного соглашения от 30.08.2022 заключен сроком на 120 месяцев и вступает в силу с момента государственной регистрации. 

Государственная регистрация договора произведена в Управлении Росреестра 29.12.2017. 

Согласно пункту 2.1 договора размер ежегодной арендной платы составляет 2 211 000 руб. Указанный размер ежегодной арендной платы изменению не подлежит. 

В соответствии с пунктом 4.2.3 договора арендатор обязан осуществить проектирование и строительство в срок не более 42 месяцев со дня государственной регистрации договора, в том числе в течение 9 месяцев со дня государственной регистрации договора осуществить архитектурно-строительное проектирование (получить разрешение на строительство) и провести инженерные изыскания. 

В соответствии с пунктом 6.4 договора в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4.2.3 - 4.2.4, 4.2.9, 4.2.13 - 4.2.16 договора, за нарушение которых договором и (или) законодательством не установлена иная ответственность, арендатор уплачивает штраф в размере 50% от годовой арендной платы, указанного в пункте 2.1 договора, за каждое нарушение до момента устранения нарушения условия договора. 

Учитывая, что ответчиком нарушен срок осуществления строительства, который исходя из положений пункта 4.2.3 договора истек 29.06.2021, истец полагает, что с общества подлежит взысканию штраф в размере 1 105 500 руб., предусмотренный пунктом 6.4 договора. 

Претензию истца от 24.03.2023 № 33-01-21-1495 с требованием оплатить штраф общество оставило без удовлетворения. 

Указанное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 331, 431, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условиями договора аренды, пришел к выводу, что истец производит расчет штрафа за нарушение срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а нарушение сроков проектирования и получения разрешения на строительство обществу не вменяется, между тем пункт 4.2.3 договора не устанавливает срок, в течение которого арендатор обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фраза «осуществить проектирование и строительство в срок не более 42 месяцев» не содержит в себе обязательства арендатора получить в указанный срок разрешение на ввод объектав эксплуатацию, посчитал, что стороны письменно не заключали соглашение о начислении неустойки за нарушение сроков получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.

При повторном рассмотрении настоящего спора, учитывая условия договора, принимая во внимание неисполнение обществом обязанности по своевременному окончанию строительства еще до заключения дополнительного соглашения, а также, что разрешение на строительство получено 30.04.2019, а договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2017, соответственно, указанный срок (9 месяцев на получение разрешения на строительство) обществом пропущен, исходя из того, что размер штрафа согласован сторонами в зависимости от размера ежегодной арендной платы, однако это не изменяет правовую природу штрафа как способа обеспечения исполнения обязательства в установленные сроки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковые требования администрации о взыскании штрафа в размере 1 105 500 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд округа, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает, что спор судом апелляционной инстанции по существу разрешен правильно.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (штраф, пени). 

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает штраф в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О). 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок предоставлен обществу под строительство объекта капитального строительства. 

Пунктом 6.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязанностей, указанных в пунктах 4.2.3 - 4.2.4, 4.2.9, 4.2.13 - 4.2.16 договора, в виде штрафа в размере 50% от годовой арендной платы, указанного в пункте 2.1 договора, за каждое нарушение до момента устранения нарушения условия договора. 

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, истец сослался на нарушение ответчиком пункта 4.2.3 договора, указав, что срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истек 29.06.2021, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено обществом до настоящего времени, в то время как строительство объекта арендатор обязан был осуществить в срок не более 42 месяцев со дня государственной регистрации договора. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. 

Руководствуясь статьями 401, 421 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16), оценив, в том числе условия договора в части обязанностей арендатора земельного участка, на котором должно быть осуществлено строительство, оговаривая которые, арендодатель исходил из условий аукционной документации, предусматривавшей, что сроки осуществления проектирования и строительства объекта на передаваемом в аренду земельном участке составляют не более 42 месяцев со дня государственной регистрации договора (29.12.2017), исходя из того, что, принимая участие в торгах, общество было осведомлено об условиях, на которых лицо, уполномоченное распоряжаться правами на земельный участок, предоставляло в аренду земельный участок, следовательно, общество сознательно принимало участие в торгах, а также заключало договор исходя из принципа свободы договора, что опровергает позицию о злоупотреблении правами со стороны арендодателя, суд апелляционной инстанции заключил, что ответчик не доказал наличие обстоятельств, освобождающих должника от ответственности за неисполнение обязательств.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. 

Во исполнение указанной нормы права приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр нормативно определен срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, который зависит от площади строящегося объекта. 

Предельная площадь планируемого к строительству объекта на земельном участке составляет 79 583 кв.м. Следовательно, исходя из нормативного определения указанным приказом срока, общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства здания (для объектов капитального строительства площадью от 30 000 кв.м и более) составляет 42 месяца, в том числе срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий - 3 месяца, срок, необходимый для архитектурно-строительного проектирования - 9 месяцев, срок, необходимый для строительства - 30 месяцев.

Изначально срок аренды установлен договором на 84 месяца, то есть администрация, обоснованно руководствуясь частью 9 статьи 39.8 ЗК РФ, установила в аукционной документации и в договоре срок осуществления проектирования и срок окончания строительства вдвое меньше срока действия договора аренды. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, не приняв во внимание доводы общества о том, что дополнительным соглашением от 30.08.2022 в пункт 1.5 договора внесены изменения, согласно которым договор считается заключенным сроком на 120 месяцев, поскольку указанным соглашением не изменены сроки осуществления строительства, предусмотренные пунктом 4.2.3 договора, установив, что по состоянию на 29.06.2021 истек срок осуществления строительства, что подтверждает неисполнение обществом обязанности по своевременному его окончанию еще до заключения дополнительного соглашения, исходя из того, что разрешение на строительство получено 30.04.2019, а договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2017, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что обществом пропущен срок осуществления строительства.

Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции сделанными при правильном применении норм материального права, на основании верно установленных обстоятельств спора.

Суд апелляционной инстанции указал, что доводы ответчика о том, что принятие мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции явилось причиной нарушения сроков, установленных в пункте 4.2.3 договора, не являются обстоятельствами, с которыми статья 401 ГК РФ связывает освобождение должника от ответственности за неисполнение обязательств, поскольку просрочка начала строительства обществом была допущена уже до начала пандемии короновируса (в 2019 году), ввиду чего она не может быть квалифицирована в качестве обстоятельства, послужившего причиной нарушения исполнения обязательства. 

Также суд апелляционной инстанции правильно отметил, что установление в пункте 4.2.3 договора четких сроков осуществления проектирования и строительства является для органа муниципальной власти, предоставляющего земельные участки в аренду для строительства на территории муниципального образования, гарантом надлежащего и своевременного освоения земельного участка, а установление в пункте 6.4 договора штрафа является стимулированием арендатора к своевременному строительству и исполнению условий договора. 

В силу статьи 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Пунктом 3 статьи 192 ГК РФ предусмотрено, что срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Вопреки доводам подателя жалобы об отсутствии в договоре аренды земельного участка согласования условий об ответственности арендатора за нарушение срока получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, формулировка пункта 4.2.3 договора явно и недвусмысленно позволяет сделать вывод об установлении сторонами предельного срока -  42 месяца со дня государственной регистрации договора, предоставленного арендатору для окончания строительства объекта недвижимости.

Нарушений правил толкования договора, установленных статьей 431 ГК РФ и положениями пункта 11 Постановления № 16, как ошибочно полагает податель жалобы, судами не допущено.

Суд апелляционной инстанции обоснованно заключил, что, предусматривая в договоре аренды земельного участка условия о сроках его освоения, в том числе о сроках получения разрешения на строительство объекта, о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о сроках осуществления проектирования, о сроках строительства, орган муниципальной власти вправе предусмотреть право взыскания неустойки (штрафа) за нарушение указанных сроков, вне зависимости от общего срока аренды земельного участка. 

Поддерживая указанный вывод суда, суд кассационной инстанции отмечает, что, продляя договор аренды, условие о сроке строительства сторонами не изменено, ввиду чего само по себе продление арендных правоотношений направлено на предоставление арендатору права на легальное завершение строительства, в целях исключения изъятия незавершенного строительством объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ, но не освобождает последнего от ответственности за нарушение условий договора, ввиду чего не лишает права арендодателя требовать взыскания штрафных санкций за нарушение срока строительства.

Поскольку подателем жалобы не опровергнуто утверждение истца, что на момент рассмотрения спора здание построено лишь на 70%, суды пришли к правомерному выводу о нарушении ответчиком условий договора.

То обстоятельство, что размер штрафа согласован сторонами в зависимости от размера ежегодной арендной платы, не изменяет правовую природу штрафа как способа обеспечения исполнения обязательства в установленные сроки. 

Также судом апелляционной инстанции отмечено, что при участии на торгах при заключении договора аренды земельного участка, а также при его исполнении вплоть до обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании штрафа, общество не заявляло никаких возражений относительно условия о применении к арендатору штрафных санкций за нарушение срока окончания строительства.

Поскольку доказательств соблюдения сроков строительства, установленных в пункте 4.3.2 договора, общество не представило, суд апелляционной инстанции правильно не установил оснований для оставления в силе решения суда первой инстанции, и отменив его, обоснованно удовлетворил исковые требования администрации.

При таких обстоятельствах суд округа не видит причин не согласиться с обжалуемыми выводами суда апелляционной инстанций. 

Аргументы подателя кассационной жалобы со ссылкой на иную судебную практику отклоняются судом округа, поскольку основаны на ошибочном толковании положений законодательства применительно к установленным фактическим обстоятельствам спора; кроме того, в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств.

Доводы ответчика о необходимости снижения штрафа в порядке статьи 333 ГК РФ, поскольку данная санкция не несет каких-либо последствий, отягчающих положение истца, судом округа отклоняются, так как заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, что разъяснено в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств». 

Между тем ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции ходатайство о снижении штрафа не заявлял.

Таким образом, при принятии обжалуемого постановления судом апелляционной инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права.

Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителей.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 26.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-9196/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

СудьиА.Л. Полосин

М.А. Севастьянова