АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-29971/2017

г. Владивосток

09 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А.,   при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Леонович М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр социального анализа и экологического мониторинга" (ИНН 2540045377, ОГРН 1022502259163)  

к Администрации г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) третьи лица: инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в судебном заседании: 

от истца – представитель ФИО2, паспорт, доверенность от 08.06.2018;

от ответчика – представитель ФИО3, доверенность от 27.12.2017, служебное удостоверение;

от Инспекции РСН и КДС Приморского края –  представитель ФИО4, служебное удостоверение, доверенность от 07.11.2017;

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю – не явились извещены,

установил:

истец - общество с ограниченной ответственностью "Центр социального анализа и экологического мониторинга" (далее – ООО «ЦСА и ЭМ», общество) обратилось в  Арбитражный суд Приморского края с иском к ответчику - Администрации г. Владивостока (далее – администрация) о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную путем реконструкции: здание – водно-оздоровительный комплекс, общей площадью 2881,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020009:0085.

Определением от 31.01.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее – инспекция), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – управление, государственный регистратор, управление Росреестра).

Определением от 15.05.2018 по делу назначена строительно-техническая и пожарно-техническая экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением от 04.09.2018  производство по делу возобновлено. 

Исковые требования заявлены в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы реконструкцией объект недвижимости (здание – водно-оздоровительный комплекс) без получения необходимых разрешений.

Истец поддержал исковые требования, по доводам, изложенным в отзыве настаивал на их удовлетворении.

Представитель администрации исковые требования оспорил, изложил свои возражения в представленном в материалы дела письменном отзыве.

Инспекция в первоначальном отзыве на иск указала, что при отсутствии проектной документации, экспертизы проекта, требования общества удовлетворению не подлежат.  В дополнительных пояснениях к отзыву, указала, что претензий и возражений по существу выводов экспертов общества с ограниченной ответственностью «КК Арктур Эксперт» и Фонда пожарной безопасности.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что учитывая характер заявленных обществом требований о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную истцом путем реконструкции, без разрешительных документов, истец согласен на оплату расходов на проведение судебной пожарно-технической экспертизы и судебной строительно– технической экспертизы.

Управление по существу заявленных требований не возразило. В представленном в материалы дела отзыве на иск дало пояснения относительно зарегистрированных прав в отношении реконструированного объекта и земельного участка, на котором расположен, указанный объект, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось. В соответствии  со статьей 156 АПК РФ судебное  заседание проводится в его отсутствие. Изложенное в отзыве управления ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Ареал-Недвижимость» удовлетворению в порядке ст. 51 АПК РФ не подлежит, т.к. управление не обосновало, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на права или обязанности этого лица по отношению к одной из сторон.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

11.01.2005 на основании договора от 27.03.1998 № 121 купли-продажи объекта муниципальной собственности, акта приема-передачи от 08.05.1998, управлением Росреестра зарегистрировано право собственности ООО «Центр Социального Анализа и Экологического Мониторинга» на здание с кадастровым номером 25:28:010009:245 - водно-оздоровительный комплекс, назначение:  нежилое, 3 - этажный (подземных этажей - подвальный), общая площадь 2220,7 кв.м, инв.№ 05:401:001:100643940, лит.1., расположенное по адресу: 

<

...> (далее – спорный объект, реконструированный объект).

25.06.2012 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестрз» по ПК (кадастровая палата) спорный объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учет. Нежилому зданию присвоен статус «ранее учтенного» объекта недвижимости.

Спорный объект недвижимости (нежилое здание) расположено на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020009:85.

29.05.2007 на основании договора от 17.08.2006 № 446 купли-продажи земельного участка, акта приема-передачи от 17.08.2006 управлением Росреестра зарегистрировано право собственности ООО «Центр Социального Анализа и Экологического Мониторинга» на земельный. участок с кадастровым номером 25:28:020009:85, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации' здания водно-оздоровительного комплекса, общей площадью 2 770 кв. м. ориентир: нежилое здание, Лит.1, адрес ориентира: 

<

...>, ориентир находится в границах участка.

27.09.2016 истец обратился в Управление Росреестра с заявлением о внесении изменений в ЕГРП относительно площади объекта.

Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости, площадь спорного объекта составляет - 2 881.4 кв.м. Площадь здания изменилась за счет демонтажа не капитальных перегородок.

22.11.2016 от Управления Росреестра по Приморскому краю в адрес Управления градостроительства и архитектуры г. Владивостока направлен запрос с просьбой ответить, являются ли изменения объекта реконструкцией, и требовалось ли получения разрешения на реконструкцию в данном случае.

Управление градостроительства и архитектуры г.Владивостока, изучив приложенные к обращению документы, в том числе экспертного заключения о соответствии объекта требованиям проектной документации, выполненного специалистом ООО «Грифон В», пояснило, что разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию в рассматриваемом случае не требуется (письмо исх. № 13751сп от 09.12.2016).

Распоряжением инспекции № 162-п от 13.03.2017 в отношении истца в срок с 14.04.2017 по 18.04.2017 назначено проведение внеплановой документарной проверки.

Письмом от 14.03.2017 № 52/01/03-08/1150 инспекция уведомила истца о проведении такой проверки и просила предоставить следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок и объект капитального строительства; разрешение на строительство (реконструкцию); проектную документацию на реконструкцию в полном объеме; положительное заключение экспертизы проектной документации; договор генерального подряда между заказчиком и генеральным подрядчиком; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

13.04.2017 истцом письмом № 52-2970 в адрес инспекции направлена часть истребуемых документов, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставлены.

В ходе проведения проверки, результаты которой оформлены актом от 18.04.2017 №01-162-п, при рассмотрении представленных технических паспортов на здание водно-оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>, инспекцией было установлено, что в период с 2004 по 2014 произошло увеличение общей площади объекта капитального строительства с 2.220,7 кв. м до 2.881,4 кв. м, а также изменена конструктивная схема здания: с первого этажа добавлена лестничная клетка, на этажах изменено количество и расположение колонн, изменено расположение несущих стен, выполнено расширение третьего этажа, надстроен выход на крышу.

По итогам проверки юридическому лицу выдано предписание от 18.04.2017 №01/143/17 с требованием о необходимости представить в адрес инспекции в срок до 18.05.2017 проектную документацию на реконструкцию в полном объеме, положительное заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию «КР-02/76-АР», выполненную ООО «Монолит» в 2014 году. 

В дальнейшем на основании распоряжения от 19.05.2017 №287-п инспекцией в период с 29.05.2017 по 01.06.2017 была проведена внеплановая выездная проверка исполнения ранее выданного предписания от 18.04.2017 №01/143/17, в ходе которой было установлено, что запрошенные документы в инспекцию не представлены, что свидетельствует о неисполнении требований указанного предписания в полном объеме. 

По результатам проведения проверки инспекцией составлен акт проверки от 01.06.2017 №01-287-п, обществу выдано предписание от 01.06.2017 №01/189/17 об устранении выявленных нарушений в срок до 01.08.2017, а именно предоставить проектную документацию на реконструкцию в полном объеме, проектную документацию «КР-02/76-АР», выполненную ООО «Монолит» в 2014 году, положительное заключение экспертизы проектной документации, разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

В период с 02.10.2017 по 06.10.2017 на основании распоряжения от 28.08.2017 №471-п, инспекцией проведена внеплановая проверка исполнения обществом ранее выданного предписания от 01.06.2017 №01/189/17, в ходе которой установлен факт неисполнения предписания, что зафиксировано в акте проверки от 06.10.2017 №01-472-п.

28.09.2017 истец обратился к ответчику с заявлением вх.№13796/20у о выдаче разрешения на строительство спорного объекта.

04.10.2017 администрации  письмом № 13796/20у в выдаче разрешения на строительство отказала, так как согласно предоставленных заявителем документов, спорный объект уже реконструирован, выдача разрешений на строительство уже реконструированных объектов, а Градостроительным кодексом РФ не предусмотрена. 

31.10.2017 истцом в администрацию подано заявление  на ввод спорного объекта.

Письмом администрации от 02.11.2017 № 15691/20у в выдаче разрешения на ввод спорного объекта отказано, по причине отсутствия полного пакета документов необходимого для его выдачи, в том числе разрешения на строительство.

По итогам проверки, проведенной инспекцией в январе 2018, составлен акт проверки от 15.01.2018 № 01-687-п, установлено, что объект эксплуатируется с нарушениями требований пожарной безопасности.

Исходя из изложенных обстоятельств, указывая, что реконструкция здания - водно-оздоровительный комплекс, расположенного по адресу: 

<

...> является самовольной, поскольку не были получены необходимые документы, истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно утвержденному 19.03.2014 Президиумом ВС РФ Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, раздел "Вопросы применения материального права", наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Материалами дела подтверждается, что истцу на праве собственности принадлежит здание - водно-оздоровительный комплекс, общей площадью 2220,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, а также земельный участок кадастровым номером 25:28:0200009:85 под спорным объектом, общей площадью 2770,0 кв.м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.12.2007 и 15.11.2007.

В материалы дела на спорный объект представлены технический паспорт по состоянию на 18.10.2004 и технический паспорт на здание, выданному 29.09.2014, в соответствии с которыми спорный объект: зданием - водно-оздоровительный комплекс, отвечает признакам капитального строения.  

Как указывает истец, на основании проектной документации КР-02/76-АР, выполненной ООО «Монолит» в 2014 году проводились работы по капитальному ремонту объекта, в связи с чем площадь объекта была увеличена до 2 881,4 кв.м., в соответствии с заключением ООО «Грифон В» выполненные работы соответствуют проектной документации и не ухудшают эксплуатационные и прочностные показатели здания.

В соответствии с распоряжением от 15.06.2017 № 1190 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:28:0200009:85, на котором расположен спорный объект. Согласно градостроительному плану земельного участка, он распложен в территориальной зоне многофункциональной общественно-деловой застройки (ОД-1), в которой размещение подобных объектов относится к основным видам разрешенного использования земельного участка.

Как указано в письме УГА г. Владивостока от 25.01.2018 № 27/2-4-191, согласно материалам топографической съемки в границах земельного участка с кадастровым номером 25:26:020009:85 находятся КЛЭП напряжением 0,4 кВ; 6 кВ; ВЛЭП напряжением 0, 4 кВ; вл связи, водопровод, бытовая канализация, паропровод. Согласно генеральному плану Владивостокского городского округа, земельный участок с кадастровым номером 25:28:020009:85 не расположен в границах территории общего пользования, а также в границах красных линий.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:020009:85, согласно карте градостроительного зонирования Владивостокского городского округа, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки Владивостокского городского округа, расположен в зоне многофункциональной общественно-деловой застройки (ОД-1), в которой размещение подобных объектов относится к основным видам разрешенного использования земельного участка.

С учетом данных обстоятельств истцом соблюдено одно из условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номерам: 25:28:020009:85, допускается реконструкция, строительство спорного объекта.

В рамках рассмотрения настоящего спора, опредлением суда от 15.05.2018 судом назначены строительно- техническая и пожарно- техническая экспертизы.

По результатам проведенных экспертиз в материалы дела предоставлено заключение эксперта № 056-с/2018 от 11.07.2018 о техническом состоянии объекта, выполненное Консалтинговой ФИО5, в котором  эксперт пришел к выводам о том, что здание водно-оздоровительный комплекс, общей площадью 2881,4 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020009:85, соответствует требованиям строительных норм и правил, техническим регламентам, строительным, санитарным, экологическим нормам и правилам а именно: СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения, СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции, СП 20.13330.2011 Нагрузки и -воздействия, ГОСТ 27751-88 (СТ СЭВ 384-87) «Надежность строительных конструкций и оснований» и требованиям технологии выполнения работ по перепланировки, СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 2.01.02-85* «Противопожарные нормы», Технического регламента по пожарной безопасности, СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, а также Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа 1№462 от 07.04.2010 года, с изменениями от 28 марта 2018 года №61-ПА постановлением Администрации Приморского края в части строительно-технических норм и требованиям технологии выполнения работ по реконструкции, перепланировки и переустройстве здания.

Учитывая техническое состояние и отсутствие нарушений строительных норм и правил установлено, что технические решения, принятые при производстве реконструкции, перепланировки и переустройстве здания водно-оздоровительный комплекса соответствуют требованиям безопасности, не нарушают права и законные интересы третьих лиц (в части строительно-технических норм) и соответствуют нормальным условиям эксплуатации зданий согласно требованиям Технического регламента.

Кроме того, эксперт указывает, что произведенные работы, технические решения, принятые при производстве реконструкции, перепланировки и переустройства здания водно-оздоровительного комплекса, не нарушают  права и законные интересы граждан (в части строительно-технических норм) соответствуют строительным нормам и правилам, а также не создают угрозу и здоровью граждан (в части строительно-технических норм), соответствуют требованиям и условиям безопасности нахождения людей и соответствуют нормальным условиям эксплуатации зданий согласно требованиям Технического регламента.

Так же экспертом сделан вывод, что объект звания - водно-оздоровительный комплекс фактически пригоден к эксплуатации в качестве водно-оздоровительного комплекса в части строительно-технических норм и требованиям технологии выполнения работ по реконструкции, перепланировки и переустройстве здания. 

По результатам проведенных экспертиз в материалы дела предоставлено также заключение эксперта от 30.08.2018 по пожарно-технической экспертизе, выполненное Приморским филиалом Фонда пожарной безопасности, в котором эксперт пришел к выводам о том, что здание водно-оздоровительного комплекса, расположенное по адресу: 

<

...>, с учётом его функционального назначения и фактического использования, соответствует противопожарным требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и другим нормативным документам по пожарной безопасности, действующим на момент возведения объекта, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан с точки зрения пожарной "безопасности, так как противопожарные расстояния до других зданий соответствуют нормативным документам по пожарной безопасности.

Проанализировав указанные заключения, суд приходит к выводу о подтверждении материалами дела того, что спорная самовольная постройка создана в результате реконструкции имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, и на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем данного объекта, без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, её сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что соответствует требованиям пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Истец в порядке ст.65 АПК РФ представил суду надлежащие и достоверные доказательства, подтверждающие обращение с соответствующим заявлением в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство, однако ему было отказано, что подтверждается представленным в материалы дела письмом Администрации г.Владивостока от 04.10.2017 № 13796/20у адресованным истцу.

С учетом изложенного исковые требования о признании права собственности ООО «ЦСА и ЭМ» на здание – водно-оздоровительный комплекс, общей площадью 2881,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020009:0085 подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины и услуг экспертов суд, учитывая предмет заявленных обществом требований, относит на истца. 

Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Центр социального анализа и экологического мониторинга" на самовольную постройку: здание – водно-оздоровительный комплекс, общей площадью 2881,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020009:85.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Лошакова А.А.