ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

25.11.2021

 

Дело № А40-29862/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.11.2021 

Полный текст постановления изготовлен  25.11.2021

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи  Голобородько В.Я.,

судей Кобылянского В.В., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по дов. от 01.03.2021, ФИО2 по дов. от 01.03.2021

от ответчика: ФИО3 по дов. от 29.12.2020

рассмотрев 18.11.2021 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы 

на решение от 05.05.2021

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 02.09.2021

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску ООО «Специализированный застройщик «ДМ Апартментс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права вносить арендную плату по договору аренды земельного участка за первый год аренды,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «ДМ Апартментс» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 30.12.2016 NoМ-05-050151 за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления, на цель связанную со строительством (реконструкцией) в размере 241 447 770 руб., без учета процентов за предоставление рассрочки, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 392598000 руб., об обязании произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды земельного участка от 30.12.2016 №М05-050151 за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления, цель связанную со строительством (реконструкцией), в том числе в части платежей по рассрочке, с учетом произведенных платежей, исходя из кадастровой стоимости в размере 392 598 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 решение Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт, в связи с неправильным толкованием судами положений договора, а также норм права, регулирующих порядок оплаты пользования землей.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу. Также в судебном заседании присутствовали представители третьего лица. Представители истца в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения которого были извещена надлежащим образом. Суд провел судебное заседание в порядке ст. 284 АПК РФ.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика и третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами, 18.06.2019 ООО «Специализированный застройщик «ДМ Апартментс» с целью осуществления строительства на земельном участке объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 14.08.2017 №RU 77128000-032441 обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением (запрос №33-5-69348/19-(0)-0) о предоставлении государственной услуги - «Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке»).

Согласно кадастровой выписки ЕГРН о земельном участке от 28.11.2019 кадастровая стоимость участка определена на 23.08.2019 в размере 897 898 876 руб. 10 коп.

30.12.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №М-05-050151 в редакции дополнительного соглашения.

Предметом договора является земельный участок площадью 16070 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> вл.9/1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий под производственные, складские цели и обслуживание автотранспорта.

Разрешенное использование и цель предоставления участка могут быть изменены и дополнены на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы (п. 1.3 договора).

Согласно п.3.1 договора, расчетным периодом является квартал.

Пунктом 2.3 договора установлено, что внесение арендной платы производится ежеквартально не позднее пятого числа первого месяца текущего квартала.

Размер ежегодной арендной платы указан в приложении 1 к договору.

Департаментом городского имущества г. Москвы было издано распоряжение №37082 «О внесении изменении в договор аренды земельного участка от 30.12.2016 №М-05-050151 (Южный административный округ города Москвы) в части срока и цели предоставления земельного участка» и оформлено дополнительное соглашение от 16.10.2019 к договору аренды.

Арендная плата за первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления составила 552 207 808 руб. 80 коп., рассчитанная ответчиком в соответствии с п.3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 №273-ПП с изменением ставки 61,5% (п.4.16 дополнительного соглашения).

Обществу предоставлена рассрочка оплаты арендной платы за первый год аренды сроком на 6 лет.

Впоследствии, в рамках обращения истца от 18.06.2019 ответчиком было оформлено дополнительное соглашение от 16.10.2019 к договору аренды, предусматривающее проектирование и строительство на земельном участке.

Согласно заключенному между истцом и ответчиком дополнительному соглашению от 16.09.2019, зарегистрированного 24.10.2019, к договору аренды, были внесены следующие изменения в договор аренды:

- цель предоставления участка: проектирование и строительство (реконструкция) объектов капитального строительства, в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 14.08.2017 №RU77128000-032441;

- срок действия договора аренды до 18.09.2025.

В соответствии с п.4.16 указанного дополнительного соглашения от 16.10.2019, арендная плата по договору аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и 60% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 552 207 808 руб. 80 коп., в соответствии с кадастровым паспортом от 13.09.2019.

В приложении №1 к дополнительному соглашению установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, годовая арендная плата, в том числе за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления, определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления арендодателя.

Решением Московского городского суда от 06.08.2020, оставленным без изменений апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции, по делу №3а-1333/2020 установлена кадастровая стоимость участка, равная его рыночной стоимости по состоянию на 23.08.2019, в размере 392 598 000 руб.

Указанная стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.02.2021 №КУВИ-999/2021-055767.

В результате внесения в сведения (ЕГРН) новой кадастровой стоимости в отношении земельного участка, истец обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы, в том числе за первый год аренды, с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка в размере - 392 598 000 руб.

Однако, письмом от 10.02.2021 №ДГИ-1-7064/21-1 ответчик ответил отказом в изменении и перерасчете арендной платы, ссылаясь на то, что условия дополнительного соглашения от 16.10.2019 были согласованы сторонами, в связи с чем оснований к корректировке размера арендной платы за первый год аренды не имеется, полостью игнорируя тот факт, что арендная плата была рассчитана исходя из существовавшей на тот момент кадастровой стоимости, которая может быть изменена.

Удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно руководствовались следующим.

Согласно п.1 ст.20 Закона г. Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в г. Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Пунктом 2 и 5 ст. 20 указанного Закона установлено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в п.1 ст.20 Закона, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии с п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ, а именно:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 №697);

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым, в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

При таких обстоятельствах арендатор не должен отвечать за ошибки арендодателя, допущенные при определении рыночной стоимости земельного участка, и стороны не должны быть лишены возможности отнести кадастровую стоимость, установленную решением суда Московского городского суда от 06.08.2020 по делу №3а-1333/2020 на правоотношения, возникшие 30.12.2016, а внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия.

Поскольку при установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченным органом был нарушен принцип экономической обоснованности, с учетом решения суда, при расчете арендной платы за первый год аренды, арендная плата, указанная в дополнительном соглашении от 16.10.2019, подлежит перерасчету, исходя из объективной кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка, которая составляет 392 598 000 руб. на весь спорный период.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28.06.2011 №913/11 установлен критерий существенности превышения кадастровой стоимости над рыночной. Президиум указал, что существенным является превышение кадастровой стоимости над рыночной более чем на 30 процентов. В настоящем случае этот показатель составляет 56,3%.

Наличие явной ошибки не может необоснованно налагать на арендатора земельного участка дополнительного бремени несения расходов по уплате арендной платы, и вести к необоснованному обогащению.

Таким образом, при первоначальном установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченный орган допустил существенный просчет при определении правильной кадастровой стоимости.

Суд пришли к выводу, что в настоящее время кадастровая стоимость по состоянию на 23.08.2019, исходя из которой рассчитывалась арендная плата за первый год аренды по дополнительному соглашению от 16.10.2019 земельного участка, существенно изменилась и стала равна его рыночной стоимости.

Арендатор, как субъект арендных правоотношений, использующий для своих нужд объект аренды и извлекающий из объекта аренды определенные блага, обязан уплачивать арендодателю арендную плату.

Вместе с тем, внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия, когда все блага, которые он может извлечь из владения объектом аренды, полностью переходят арендодателю. У арендатора в этом случае пропадает экономический интерес во владении объектом аренды.

При установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 897 898 876 руб. 10 коп. уполномоченным органом был нарушен в первую очередь принцип экономической обоснованности, а ответчиком при отказе в перерасчете арендной платы, исходя из новой кадастровой стоимости, необоснованно ссылаясь на согласование сторонами условий о размере арендной платы - принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, которая должна быть рассчитана от кадастровой стоимости.

Суд округа соглашается с выводами судов о том, что в случае, когда существует явная ошибка при определении государством кадастровой стоимости земельного участка, что установлено решением суда, выявленное расхождение означает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 23.08.2019, согласно которой Департамент городского имущества г. Москвы рассчитал арендную плату за первый год аренды в дополнительном соглашении от 16.10.2019, определена неверно.

В соответствии с п.п.3.1, 3.2, 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 №273-ПП, в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, а также при оформлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта, размер арендной платы за земельные участки и сроки ее уплаты определяются в следующем порядке:

- за первый год срока аренды земельного участка арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к Постановлению Правительства Москвы №273.

Таким образом, арендная плата за первый год аренды в отношении земельного участка, в соответствии с приложением 1 и 3 Постановления Правительства Москвы №273, исходя из новой установленной кадастровой стоимости по состоянию на 23.08.2019 в размере 392 598 000 руб. должна составлять 330 180 384 руб. 78 коп. и рассчитывается следующим образом:

392 598 000 руб. * 61,5%= 241 447 770 руб.

В соответствии с вышеуказанным расчетом, в связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 23.08.2019, арендная плата за первый год аренды подлежит соразмерному уменьшению до 241 447 770 руб. (на 310 760 038 руб. 80 коп.)

Судами сделан обоснованный вывод о том, что ответчик необоснованно отказался пересчитывать арендную плату за первый год аренды, несмотря на обращения истца. Переплата истцом за первый год аренды, не требует каких-либо иных доказательств нарушения законных интересов истца.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является такой способ, как признание права, что и просил истец в своем иске.

Таким образом, предъявленное истцом требование о признании права уплачивать арендную плату в определенном размере является надлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку в силу ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Данный вывод подтверждается судебной практикой: Обзором судебном практики Верховного Суда РФ No5 (2017) - п.4 Раздела «Судебная коллегия по гражданским делам. Разрешение споров по требованиям о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения», определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2017 №18-КГ17-49.

Что касается перерасчета арендной платы, то данное требование истца правомерно, согласно условиям закона и договора в случае изменения кадастровой стоимости, арендная плата должна быть изменена.

Как обоснованно отметили суды, доводы ответчика о том, что арендатором могли быть использованы другие способы защиты своего права: изменение условий договора (глава 29 Гражданского кодекса РФ) или взыскание неосновательного обогащения, являются неосновательными, так как создают необходимость (помимо настоящего дела) многократно обращаться с исками в суд, что противоречит принципам эффективного судопроизводства и процессуальной экономии, и не способствуют решению таких задач судопроизводства, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности (п.4 ст.2 АПК РФ). 

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. При этом выводы судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 по делу № А40-29862/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судьяВ.Я. Голобородько

 

Судьи:В.В. Кобылянский

В.В. Петрова