ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

04.10.2023

Дело № А41-7033/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27.09.2023 

Полный текст постановления изготовлен  04.10.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Лазаревой И.В.

судей Аталиковой З.А. и Красновой С.В.

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Балашиха Московской области – ФИО1, по доверенности от 09.01.2023 № Д-32/23;

от ФИО2 – не явился, извещен;

от ООО «Римэка» – не явился, извещен;

от АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» – не явился, извещен;

от АО «СпецВысотСтрой» – не явился, извещен;

от АО Банк «Северный морской путь» – не явился, извещен;

от Управления Росреестра по Московской области – не явился, извещен;

от Министерства жилищной политики Московской области – не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 (ответчика)

на решение Арбитражного суда Московской области от 29.08.2022

и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 в части удовлетворении заявленных требований

по делу № А41-7033/2022

по иску Администрации городского округа Балашиха Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Римэка», ФИО2, автономной некоммерческой организации дошкольное образовательное учреждение «Детский сад «Малыш»

о признании

третьи лица: акционерное общество «СпецВысотСтрой», акционерное общество Банк «Северный морской путь», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство жилищной политики Московской области 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Римэка» (далее – ООО «Римэка», общество), ФИО2 (далее – ФИО2), автономной некоммерческой организации дошкольное образовательное учреждение «Детский сад «Малыш» (далее – АНО ДОУ «Детский сад «Малыш») (вместе – ответчики) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным Договора долевого участия № 07-01 от 01.06.2015 между ООО «Римэка» и АНО ДОУ «Детский сад «Малыш»; признании недействительным Договора залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03.03.2021 между АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» и ФИО2, указании в резолютивной части решения, что решение по настоящему делу является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации Договора долевого участия № 07-01 от 01.06.2015 и Договора залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03.03.2021, а также установленных этими Договорами обременении; признании права муниципального образования Городской округ Балашиха на объект Дошкольное образовательное учреждение на 160 мест, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0040701:311.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «СпецВысотСтрой» (далее – АО «СпецВысотСтрой»), акционерное общество Банк «Северный морской путь» (далее – АО «Северный морской путь»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области), Министерство жилищной политики Московской области (далее – Минжилполитики Московской области) (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.08.2022 заявленные требования удовлетворены частично, признаны недействительными Договор долевого участия № 07-01 от 01.06.2015, заключенный между ООО «Римэка» и АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» и Договор залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03.03.2021, заключенный между АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» и ФИО2, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 решение Арбитражного суда Московской области от 29.08.2022 в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменено, признано право муниципальной собственности городского округа Балашиха на незавершенный строительством объект ДОУ на 160 мест (степень строительной готовности 80,1%), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0040701:311 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 22А. Постановление по настоящему делу является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации договора долевого участия № 07-01 от 01.06.2015 и договора залога имущественных прав (требования) по договору участия в долевом строительстве от 03.03.2021, а также установленных этими договорами обременений. В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 29.08.2022 оставлено без изменения.

Отменены обеспечительные меры, наложенные определением Балашихинского городского суда Московской области от 02.12.2021 по делу № 2-9207/2021.

Взысканы с ООО «Римэка» в пользу Администрации городского округа Балашиха 180 000 руб. судебных издержек за проведение экспертизы. Перечислены ООО «КИВ» с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 180 000 руб. за проведение экспертизы

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части удовлетворения заявленных требований, ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на нарушение судами норм процессуального и материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.

До рассмотрения кассационной жалобы от администрации поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции представитель администрации возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва на нее, полагал обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.10.2003 между Администрацией Городского округа Балашиха, Минмособлстроем и ООО «Римэка» был заключен Инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация Сторонами в 2003 - 2008 гг. инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию комплекса зданий жилого (смешанного) назначения ориентировочной жилой площадью 280 тыс.кв. м и связанных с ними внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи с. Никольско-Трубецкое (проектируемый мкр. 22А).

Пунктом 2 Протокола от 02.08.2011 изменения доли Администрации, стороны установили следующее соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта:

Администрации: 0% общей площади инвестиционного объекта; 100% нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта; 300 кв. м нежилой площади инвестиционного объекта.

Инвестору: 100% общей площади инвестиционного объекта; 100% нежилой площади инвестиционного объекта, исключая 100% нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта; 300 кв. м нежилой площади инвестиционного объекта, передаваемых Администрации.

Срок реализации Инвестиционного контракта в редакции Дополнительного соглашения № 03/125 от 04.06.2013 установлен до 31.12.2018.

Для целей реализации контракта Администрация передала ООО «Римэка» земельный участок по договору аренды земельного участка от 17.03.2004, согласно которому ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:15:040701:0003, площадью 297 718 кв.м для многоэтажного строительства сроком на 49 лет.

В рамках Инвестиционного контракта предусматривалось строительство дошкольного образовательного учреждения на 160 мест, для постройки которого в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:040701:0003 ООО «Римэка» получено разрешение на строительство от 17.04.2015. Действие разрешения на строительство неоднократно продлевалось, последний раз - до 30.06.2022.

Согласно дополнительному соглашению от 10.03.2015 земельный участок с кадастровым номером 50:15:040701:0003 площадью 297 718 кв. м разделен на 27 земельных участков. Спорное дошкольное учреждение (незавершенное) располагается на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0000000:311 площадью 8 480 кв. м.

Дошкольное образовательное учреждение, исходя из условий Контракта, должно было быть построено, введено в эксплуатацию и передано Администрации по Акту частичной реализации Контракта до 31.12.2018, однако в этот срок данный объект не был достроен, не введен в эксплуатацию и не передан Администрации на текущую дату.

13.08.2021 Администрацией направлена ООО «Римэка» претензия с требованиями в месячный срок исполнить принятые на себя обязательства по передаче дошкольного образовательного учреждения на 160 мест в муниципальную собственность.

Поскольку ответа на данную претензию со стороны ООО «Римэка» представлено не было, Администрация  обратилась в суд с настоящим иском.

В обоснование иска истцом указано, что 28.06.2021 произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040701:311 в связи с рассмотрением дела № А41-1403/20 о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями договора со стороны ООО «Римэка». По результатам осмотра установлено, что земельный участок полностью огорожен, доступ ограничен, расположено дошкольного образовательного учреждения и элементы благоустройства, приложены фото состояния участка.

Согласно акту осмотра от 15.09.2021 в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040701:311 площадью 8 480 кв. м ведутся строительные работы, земельный участок огорожен забором, в участке находится объект незавершенного строительства (дошкольное образовательное учреждение на 160 мест, корпус 7), элементы благоустройства, зафиксировано состояние объекта на момент осмотра. Данный акт содержит больше информации именно об объекте дошкольного образовательного учреждения, в том числе его состояние внутри.

Здание дошкольного образовательного учреждения должно было быть передано Администрации до конца 2018 года, однако не достроено и не передано до настоящего момента.

При этом ООО «Римэка» неоднократно распоряжалось недвижимыми объектами, которые в рамках Инвестиционного договора подлежали передаче Администрации, различными способами оформляя на них права иных лиц, как правило - ФИО2 и АО «СпецВысотСтрой».

14.01.2021 Администрацией получена выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040701.311, из которой следует, что имеются обременения в виде ипотеки-залога на право аренды земельного участка в пользу АО «СпецВысотСтрой» и ФИО2, сведений об обременении ДДУ не имелось.

Однако впоследствии Администрацией получена выписка ЕГРН от 25.11.2021, согласно которой ООО «Римэка» заключило с АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» Договор от 01.06.2015 № 07-01 на долевое участие в строительстве спорного ДОУ или иных схожих объектов и зарегистрировало этот договор 14.06.2017.

Из полученных материалов регистрационного дела Администрации стало известно, что между АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» и ФИО2 был заключен договор залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03.03.2021.

Администрация полагает, что указанные договоры являются недействительными, поскольку нарушают условия заключенного между Администрацией, Минмособлстроем и ООО «Римэка» Инвестиционного контракта № 272 в части распределения долей, затрагивают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы Администрации в части прав на социально-значимые объекты и кроме того, в действиях ООО «Римэка» и АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» имеются явные признаки злоупотребления правом.

Разрешая спор, суд первой инстанции в соответствии с требованиями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства и доводы сторон, приведенные в обоснование заявленных требований и возражений на них, и, правильно применив нормы статей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», принимая во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А41-26653/2020, которые в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат повторному доказыванию, исходя из того, что в соответствии с условиями контракта подписание с Администрацией актов реализации контракта по каждому объекту является обязанностью ООО «Римэка», установив не заключение сторонами актов реализации контракта в отношении возведенного имущества, признав, таким образом, что дошкольное образовательное учреждение, предназначенное для воспитания детей жителей строящегося микрорайона - полностью на 100% подлежит распределению в пользу Администрации вне зависимости от наличия Протоколов предварительного распределения и Акта реализации контракта в отношении возведенного имущества, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части признания сделок недействительными.

Суд первой инстанции исходил из того, что микрорайон, застраиваемый в соответствии с Контрактом, является вновь возведенным и не имеет всей необходимой социальной инфраструктуры, в том числе дошкольного образовательного учреждения. Тем самым, данный вопрос о завершении строительства дошкольного образовательного учреждения и введении его в эксплуатацию, передаче Администрации и дальнейшей эксплуатации по назначению, имеет социально важно значение для жителей всего микрорайона.

Проанализировав условия спорных сделок, суд отметил, если Договор от 01.06.2015 № 07-01 действительно содержит условия о создании ООО «Римэка» для АНО ДОУ «Детский сад «Малыш» спорного ДОУ (корпус 7 на 160 мест) или иного социального объекта, входившего в рамки Инвестиционного контракта от 01.10.2003, то он - нарушает условия заключенного между Администрацией Городского округа Балашиха, Минмособлстроем и ООО «Римэка» Инвестиционного контракта в части распределения долей, затрагивает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц в части прав на социально-значимые объекты.

Кроме того, в отношении спорного объекта отсутствует какая-либо возможность различного толкования условий Инвестиционного контракта в вопросе к отнесению его к подлежащим разделению в пользу ООО «Римэка» или в пользу Администрации — поскольку в пользу Администрации подлежат распределению не часть, а все 100% объектов социального назначения.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении остальной части требований, суд первой инстанции указал, что требования Администрации о признании отсутствующими зарегистрированными права ФИО2 и АНО ДОУ и установленные в их пользу обременения земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040701:311 и расположенного на нем объекта незавершенного строительства не являются предметом рассмотрения спора. Содержат отдельные требования и основания иска.

Требования о признании права муниципальной собственности не подлежат удовлетворению, поскольку данный объект является объектом незавершенного строительства, не поставлен на кадастровый учет, не имеет идентификационных признаков для его регистрации в Управлении Росреестра.

Кроме того, Администрацией не представлено доказательств о готовности данного объекта, проектной площади, обмеров, степени готовности.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части удовлетворенных требований, отметил, что совершенные ООО «Римэка» сделки являются ничтожными, заключенными с грубым нарушением прав Администрации ввиду систематического распоряжения обществом правами на объекты, принадлежащими Администрации без ее ведома.

При этом, очевидна явная недобросовестность общества, не признающего прав Администрации на объекты, которые подлежат передаче ей по инвестиционному контракту даже при наличии нескольких решений судов, установивших толкование норм инвестиционного контракта.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении остальной части требований, в указанной части решение отменил и удовлетворил данные требования.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что обжалуемым решением Договор долевого участия от 01.06.2015 № 07-01, заключенный в рамках инвестиционного контракта и договор залога имущественных прав (требования) по Договору участия в долевом строительстве от 03.03.2021 признаны судом недействительными сделками в силу их ничтожности, нарушенное право истца подлежит восстановлению исключением из реестра записи о регистрации указанных договоров, а также установленных этими договорами обременении, поскольку признания сделок недействительными с учетом многочисленных установленных судами нарушениях прав Администрации по инвестиционному договору, предпринимаемых ответчиками и аффилированными с ними лицами, является недостаточным.

Суд апелляционной инстанции, установив, что первоначально Администрация обратилась с настоящим иском в Балашихинский городской суд Московской области (дело № 2-9207/2021), в целях обеспечения которого истец ходатайствовал о наложении ареста на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040701:311, а также на объект незавершенного строительства - дошкольное образовательное учреждение на 160 мест, расположенного на указанному земельном участке по адресу: МО, г. Балашиха, вблизи с. Никольско-Трубецкое (проектируемый мрк. 22А), путем запрета ответчика, третьим лицам совершать какие-либо сделки по распоряжению, отчуждению, изменению указанного земельного участка и объекта незавершенного строительства.

Определением Балашихинского городского суда Московской области от 02.12.2021 указанное ходатайство удовлетворено.

Впоследствии Балашихинским городским судом Московской области вынесено определение от 16.12.2021 о направлении гражданского дела № 2-9207/2021 по подсудности для рассмотрения по существу в Арбитражный суд Московской области.

Учитывая, что настоящим судебным актом исковые требования удовлетворены апелляционным судом, а без снятия обеспечительных мер, наложенных Балашихинским городским судом Московской области, регистрация за истцом права муниципальной собственности будет невозможна, апелляционный суд правомерно отменил принятые судом общей юрисдикции обеспечительные меры в порядке статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и отклонены, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, повторяют доводы, приводимые заявителями при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, которым дана соответствующая оценка, и по существу доводы заявителей основаны на несогласии с данной судами оценкой установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательства, направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.08.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 в обжалуемой части по делу № А41-7033/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                И.В. Лазарева

 

Судьи:                                                                                                           З.А. Аталикова

 

             С.В. Краснова