АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

                   

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-10715/2020

28 апреля 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 28 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Нарусова М.М.

судей

 

Смирнова В.И.

ФИО1

при участии в судебном заседании

 

от истца: 

индивидуального предпринимателя ФИО2

 

от ответчика: 

общества с ограниченной ответственностью «Империя тепла»от третьих лиц:

 

представитель не явился, извещен надлежаще; 

 

представитель не явился, извещен надлежаще;  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.08.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 по делу № А83-10715/2020,

                                             УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Империя тепла» (далее - ответчик, ООО «Империя тепла») о взыскании 23 650 295,70 рублей задолженности по договорам субаренды от 01.09.2017, 01.09.2017 и 01.07.2017 (согласно приложенному расчету по состоянию на 27.10.2020, из которых задолженность -15 807 040,00 рублей, пени - 7 843 255,65 рублей) (с учетом уточнения иска)).

ООО «Империя тепла» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым со встречным исковым заявлением к ИП ФИО2 (с учетом уточнения встречных требований), в котором просило: признать недействительным договор субаренды от 01.07.2017 года и дополнительное соглашение от 25.12.2017 года N 2 к нему, заключенные между ИП ФИО2 и ООО «Империя тепла» в отношении нежилых помещений N 93 в литере «А» площадью 8,9 кв. м, N 94 в литере «А» общей площадью 17,2 кв. м, N 96 в литере «А» общей площадью 381,3 кв. м; признать недействительным договор субаренды от 01.09.2017 года и дополнительное соглашение от 25.12.2017 года N 2 к нему, заключенные между ИП ФИО2 и ООО «Империя тепла» в отношении нежилых помещений NN 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 83, 84, 87 в литере «А» общей площадью 664,7 кв. м; признать недействительным договор субаренды от 01.09.2017 года и дополнительное соглашение от 25.12.2017 года N 2 к нему, заключенные между ИП ФИО2 и ООО «Империя тепла» в отношении нежилых помещений N 81, 82 в литере «А» площадью 394,5 кв. м, NN 74, 72, 71 в литере «А» общей площадью 1 029,2 кв. м.

Заявляя встречные исковые требования, общество указывало на то, что ответчик в спорный период осуществлял пользование соответствующим имуществом по договорам аренды, заключенным 30.01.2018 года с новым собственником ООО «АКБ», а в дальнейшем (в 2020) с ним же, но как с субарендатором. Недействительность договоров субаренды, на которые ссылается истец, связывает с незаключенностью договора аренды от 01.03.2017 года между ИП ФИО2 и ООО «Витмет», поскольку он не содержит согласованных условий об арендной плате и сроке действия, а также с отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.03.2017 года N 1 к данному договору и полномочий у лица, подписавшего от имени ООО «Витмет» дополнительное соглашение от 01.11.2017 года N 2.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.08.2021, оставленным без изменения постановлением  Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано, распределены судебные расходы.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, принятые при неправильном применении норм материального права ИП ФИО2 обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы указывает на необоснованность вывода суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 01.03.2017 был расторгнут в одностороннем порядке на основании уведомлений ООО «Витмет». Считает, что положения пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не применимы к субарендным отношениям. По мнению истца  ООО «Империя тепла» обладало информацией не только об основаниях владения ИП ФИО2 имуществом, но и об отсутствии владения имуществом ООО «АКБ, что подтверждается материалами дела.

ООО «Империя тепла» в отзыве на кассационную жалобу просит судебные акты оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства,  своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Из содержания кассационной жалобы усматривается, что судебные акты обжалуются в отношении отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, в связи с чем, с учетом положений статьи 286 АПК РФ, законность и обоснованность судебных актов проверяется судом в рамках доводов кассационной жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Как усматривается из материалов дела, 01.07.2017 между сторонами был заключен договор субаренды, по которому ИП ФИО2 как арендатор передавала, а ООО «Империя тепла» как субарендатор принимало во временное платное пользование отдельное индивидуально-определенное имущество, находящееся по адресу: 

<

...> (согласно перечня пункт 1.1. договора).

Правила внесения арендной платы и ее размер предусмотрены  пунктом 3 договора.

Договор субаренды от 01.07.2017 года заключен на период с 01.07.2017 до 01.02.2018 года включительно, а в части обязательства субарендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором до полного выполнения обязательств (пункт 9.1).

01.09.2019 года между сторонами оформлен Акт сдачи-приемки субарендуемого имущества, который является Приложением N 1 к договору субаренды от 01.07.2017 года.

В материалы дела предоставлено дополнительное соглашение от 25.12.2017 года N 2 к договору субаренды от 01.07.2017 года, которым пункт 9.1 договора субаренды от 01.07.2017 года был изложен в следующей редакции: «Договор заключен на период с 01.07.2017 по 01.02.2018 года включительно, а в части обязательств субарендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором, до полного выполнения обязательств. В случае отсутствия возражений одной из сторон договора за 1 месяц до окончания срока его действия, договор считается возобновленным (пролонгированным) на 11 месяцев.

На дополнительном соглашении имеется отметка о заключении его с ведома ООО «Витмет», заверенная печатью ООО «Витмет» и подписью представителя ФИО3, действующего по доверенности от 15.09.2016 года N 82 АА 0601657.

Далее, 01.09.2017 года между ООО «Империя тепла» (субарендатор) и ИП ФИО2 (арендатор) были заключены еще два договора субаренды, по условиям которых арендатор передавал, а субарендатор принимал во временное платное пользование отдельное индивидуально-определенное имущество, находящееся также по адресу: 

<

...> (согласно перечня пункт 1.1. договора).

Правила внесения арендной платы и ее размер предусмотрены  пунктом 3 договора.

Договоры субаренды от 01.09.2017 года заключены на период с 01.09.2017 до 01.02.2018 года включительно, а в части обязательства субарендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором до полного выполнения обязательств (пункты 9.1. Договоров).

01.09.2019 года между сторонами были оформлены Акты сдачи-приемки субарендуемого имущества, которые являются Приложениями N 2 к договорам субаренды от 01.09.2017 года.

Также в материалы дела предоставлены дополнительное соглашение от 01.09.2017 года N 1 к договору субаренды от 01.09.2017 года N 1 и дополнительное соглашение от 01.09.2017 года к договору субаренды от 01.09.2017 года N 2, которыми пункты 3.1 договоров изложены в новой редакции, предусматривающей, что арендная плата составляет в период с 01.0.2017 по 01.03.2018 года по договору субаренды от 01.09.2017 года N 1 - 200,00 рублей, по Договору субаренды от 01.09.2017 года N 2 - 160,00 рублей за один квадратный метр арендуемых помещений за один месяц.

При этом, срок действия договоров субаренды от 01.09.2017 года определен пунктами 9.1 договоров субаренды до 01.02.2018 года и данными соглашениями не изменялся.

Кроме того, судом установлено, что дополнительными соглашениями от 25.12.2017 года N 2 к договору субаренды от 01.09.2017 года N 1 и к договору субаренды от 01.09.2017 года N 2, стороны внесли изменения в пункты 9.1 договоров субаренды от 01.09.2017 года, изложив их в следующей редакции: «Договор заключен на период с 01.09.2017 по 01.02.2018 года включительно, а в части обязательств субарендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором, до полного выполнения обязательств. В случае отсутствия возражений одной из сторон договора за 1 месяц до окончания срока его действия, договор считается возобновленным (пролонгированным) на 11 месяцев».

Из материалов дела усматривается, что на дополнительных соглашениях от 25.12.2017 года имеется отметка о заключении их с ведома ООО «Витмет», заверенная печатью ООО «Витмет» и подписью представителя ФИО3, действующего по доверенности от 15.09.2016 года N 82 АА 0601657.

В соответствии с пунктом 1.3 вышеуказанных договоров субаренды, ИП ФИО2 как арендатор, заключила их на основании пунктов 5.4 и 6.3 договора аренды от 01.03.2017 года (заключенного между ООО «Витмет» - арендодатель и ИП ФИО2 - арендатор), согласно которым арендодатель разрешает арендатору передавать помещения, являющиеся предметом договора аренды, полностью или частями в субаренду третьим лицам, без извещения, согласия арендодателя.

В материалы дела представлен договор аренды от 01.03.2017 года, заключенный между ООО «Витмет» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор), в соответствии с условиями которого ООО «Витмет» передало, а ИП ФИО2 приняла во временное платное пользование отдельное индивидуально-определенное имущество, находящееся по адресу 

<

...>, (согласно перечня пункт 1.1. договора).

Вышеуказанное имущество передано во временное платное пользование арендатора по акту сдачи-приемки арендуемого имущества, который является Приложением N 2 к Договору аренды от 01.03.2017 года.

В пункте 1.5 договора аренды от 01.03.2017 года определено, что помещения передаются в аренду для ведения арендатором хозяйственной деятельности, или последующей передачи помещений арендатором в субаренду третьим лицам.

Пунктами 5.4 и 6.3 договора аренды от 01.03.2017 года, к которым отсылают вышеуказанные договоры субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017 года, закреплено право арендатора на свое усмотрение передавать помещения, полностью или частями в субаренду третьим лицам, без предварительного согласования арендодателя, а также закреплено, что арендодатель разрешает арендатору передавать помещения, являющиеся предметом настоящего договора, полностью и частями в субаренду третьим лицам, без извещения, согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 01.03.2017 года, арендная плата определяется сторонами на договорных условиях, в размере, согласованном сторонами и зафиксированном в Приложении N 3.

Приложением N 3 к договору аренды от 01.03.2017 года «О зачете стоимости ремонта арендуемого имущества в счет причитающейся арендодателю арендной платы», предусмотрена обязанность арендатора за счет собственных средств произвести ремонт (иные улучшения) арендуемого имущества, находящееся по адресу: 

<

...>. К зачету в счет арендной платы подлежат затраты арендатора на обследование объекта, изготовление проектно-сметной документации, эскизов, рабочей документации, проведение ремонта, устранение неисправностей объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий (пункты 2.1 - 2.3 Приложения N 3 к договору аренды от 01.03.2017). К Приложению N 3 прилагается Расчет стоимости объема работ по ремонту и других улучшений объектов недвижимости всего на сумму 6 430 375,7 рублей.

В соответствии с пунктом 9.1, договор заключен на период с 01.03.2017 по 25.02.2018 год включительно, а в части обязательств арендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором, до полного выполнения обязательств. Пунктом 9.4 договора аренды от 01.03.2017 года закреплено право сторон досрочно расторгнуть договор, письменно предупредив другую сторону за один месяц до даты расторжения договора.

Также, судом установлено, что 02.03.2017 года между ООО «Витмет» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 2, по которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять недвижимое имущество, в том числе, находящееся по адресу: 

<

...>, (согласно перечня пункт 1.1. договора).

При таких обстоятельствах, по условиям подпункта «а» пункта 1.1 договора купли-продажи от 02.03.2017 года N 2, ИП ФИО2 в собственность по цене 35 000 000 рублей переходили все помещений, являющиеся предметом договора аренды от 01.03.2017 года.

При этом, пунктом 3.2 данного договора было определено, что продавец обязался не позднее 3-х рабочих дней после заключения договора, обеспечить личное участие либо участие своего представителя в регистрирующем органе для подачи в Госкомрегистр необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект за покупателем.

В соответствии с Передаточным актом от 02.03.2017 года к договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 года N 2, имущество передано покупателю.

Далее, дополнительным соглашением от 22.12.2017 года к договору купли-продажи от 02.03.2017 года N 2, стороны уточнили сведения по объектам, в частности, кадастровый номер нежилых помещений в литере «А» NN 97, 98, 99, 100, общей площадью 1 430,8 кв. м: 90:22:010304:222 вместо 90:22:010304:22 (пункт 1), исключили повторное указание нежилых помещений в литере «А» N 64 общей площадью 33,0 кв. м и N 63 общей площадью 590,6 кв. м, указали кадастровый номер нежилых помещений в литере «А» NN 83, 84, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, часть помещения N 132 общей площадью 897,2 кв. м - 90:22:010304:2580.

Также из материалов дела усматривается, что после заключения вышеуказанного договора купли-продажи от 02.03.2017 года N 2, 02.03.2017 года в договор аренды от 01.03.2017 года были внесены изменения, оформленные дополнительным соглашением от 02.03.2017 года N 1, изложены в новой редакции пункты 7.1 и раздел 9 договора.

При этом, пункт 9.2 в новой редакции предусматривает, что в случае неосуществления регистрации в Госкомрегистре или ином уполномоченном на такие действия органе до 25.02.2018 года перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 года N 2, за арендатором, договор считается продленным на 1 год.

В то же время, новая редакция пункта 9.4 договора, не предусматривает право сторон на односторонний отказ.

Судами установлено, что, дополнительным соглашением от 01.11.2017 года N 2 к договору аренды от 01.03.2017 года, пункт 1.1 договора изложен в новой редакции в связи с тем, что всем арендуемым объектам недвижимости присвоены кадастровые номера, с учетом чего, перечень нежилых помещений и кадастровые номера указаны как в договоре купли-продажи от 02.03.2017 года N 2.

Кроме того, в новой редакции изложен пункт 9.2 договора, согласно которой в случае неосуществления регистрации в Госкомрегистре или ином уполномоченном на такие действия органе до 25.02.2018 года перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 года N 2 за арендатором, договор считается пролонгированным на 11 месяцев. Если данная процедура регистрации не будет выполнена, последующая пролонгация договора на 11 месяцев будет происходить до момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты, являющиеся предметом вышеуказанного договора купли-продажи.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что поскольку при пролонгации договора права и обязанности сторон будут регулироваться новым договором, то в силу части 2 статьи 651 ГК РФ, договор не нуждается в государственной регистрации.

Кроме того, судами верно установлено, что помещение N 82 в литере «А» по ул. Данилова, 43 в г. Симферополе, которое передавалось в субаренду по договору субаренды от 01.09.2017 года N 1, не является объектом вышеуказанных договора аренды от 01.03.2017 года и договора купли-продажи от 02.03.2017 года N 2. Предметом субаренды являлись часть помещений с кадастровым номером 90:22:010304:2580, а именно: помещения NN 93, 94, 96 - по договору субаренды от 01.07.2017 года и NN 83, 84, 87 - по договору субаренды от 01.09.2017 года N 2 и часть помещений с кадастровым номером 90:22:010304:153, а именно: помещения NN 81, 62, 71, 72, 74 - по договору субаренды от 01.09.2017 года N 1 и помещения NN 44-46, 48-61 - по договору субаренды от 01.09.2017 года N 2. При этом, право собственности ИП ФИО2 на указанные объекты недвижимости, не зарегистрировано.

Также судом первой и апелляционной инстанций установлено, что ИП ФИО2 обращалась в арбитражный суд с иском к ООО «Витмет» о государственной регистрации перехода к ней права собственности (дело N А83-19699/2017), на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...> (согласно списка)

В ходе рассмотрения дела N А83-19699/2017 в суде первой инстанции, ООО «Витмет» обратилось к ИП ФИО2 со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи от 02.03.2017 года N 2.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 12.08.2020 года по делу N А83-19699/2017 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано. Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по делу N А83-19699/2017, решение Арбитражного суда Республики Крым от 12.08.2020 отменено. Принят по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО2 отказано. Встречные исковые требования ООО «Витмет» удовлетворены, признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 года N 2, заключенный между ООО «Витмет» и ИП ФИО2

При этом, удовлетворяя встречный иск, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на основании постановления Хозяйственного суда Киевской области от 14.12.2017 года по делу N 911/3554/17, в отношении ООО «Витмет» возбуждено дело о банкротстве. Поводом к возбуждению дела о банкротстве стало наличие неисполненного обязательства ООО «Витмет» перед Акционерным обществом «ВТБ банк» в размере 38 805 025,05 украинских гривен. На основании постановления Хозяйственного суда Киевской области от 17.05.2019 по делу N 911/3554/17 ООО «Витмет» признано банкротом.

Как отмечено судом первой инстанции, в основу требований АО «ВТБ банк» положено неисполнение со стороны ООО «Витмет» ипотечного договора от 11.03.2008, подтвержденное решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 18.05.2010 по делу N 2-5/1666-2010 о взыскании долга, и по которому ООО «Витмет» как ипотекодатель вправе производить отчуждение имущества только с согласия АО «ВТБ банк» (пункт 3.2 ипотечного договора). При этом в обеспечение исполнения решения суда постановлением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 25.03.2010 по делу N 2-5/1666-2010 на объекты недвижимости был наложен арест. Соответствующие сведения были учтены в Государственном реестре прав на недвижимое имущество Украины. На основании этого суд заключил, что договор купли-продажи от 02.03.2017 N 2, то есть сделка по отчуждению активов неплатежеспособного должника осуществлена в период, непосредственно предшествующий банкротству; основания банкротства ООО «Витмет» были известны; отчуждение имущества произведено с нарушением прав ипотекодержателя (АО «ВТБ банк») и с нарушением указанного выше судебного ареста. При этом все лица, юридически и фактически участвующие в заключении данной сделки, составляли группу взаимосвязанных лиц.

Кроме того, судом первой инстанции также было установлено и подтверждается материалами дела, что ООО «Витмет», входя в состав участников ООО «АКБ», внесло в качестве взноса в уставный капитал в том числе спорные нежилые помещения с кадастровыми номерами 90:22:010304:153 и 90:22:010304:2580, что оформлено актом приема-передачи имущественного вклада в уставной капитал от 14.11.2017, подписанным между ООО «Витмет» в лице директора ФИО4 и ООО «АКБ».

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ООО «Витмет» и ООО «АКБ» о признании недействительной данной сделки по внесению в уставной капитал ООО «АКБ» недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровые номера: 90:22:010304:128, 90:22:010304:130, 90:22:010304:131, 90:22:010304:153, 90:22:010304:222, 90:22:010304:226, 90:22:010304:227, 90:22:010304:228, 90:22:010304:229, 90:22:010304:2580; признании отсутствующим права собственности ООО «АКБ» на вышеуказанные нежилые строения, расположенные по ул. Данилова, 43 в г. Симферополе.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2019 по делу N А83-801/2018, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.06.2020, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Между тем, на момент рассмотрения указанного спора, в ЕГРН сохранилась запись о регистрации права собственности за ООО «АКБ», в том числе на спорные помещения с кадастровыми номерами 90:22:010304:153 и 90:22:010304:2580.

Также судами установлено, что объекты субаренды одновременно выступали объектами аренды по иным договорам.

Так, согласно договору аренды от 25.08.2017 N 25/08, заключенному между ООО «Витмет» в лице директора ФИО4 (арендодатель) и ООО «АКБ» (арендатор), арендодатель обязался передать, а арендатор принять в срочное платное пользование нежилые помещения и нежилые здания, расположенные по адресу 

<

...>. Указанный договор прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

Судами первой  и апелляционной инстанции отмечено, что ИП ФИО2 обращалась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к ООО «Витмет» и ООО «АКБ» о признании недействительным данного договора аренды недвижимого имущества от 25.08.2017 и признании отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «АКБ» на недвижимое имущество, являющееся предметом указанного договора аренды от 25.08.2017 N 25/08. Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.10.2018 по делу N А83-15357/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019, в удовлетворении исковых требований отказано полностью. Суды исходили из того, что защита прав арендатора не может быть осуществлена путем признания сделки по аренде одного и того же имущества, недействительной. Кроме того, ИП ФИО2 не представлены доказательства, подтверждающие обстоятельства того, что вышеуказанный договор аренды от 25.08.2017 N 25/08 нарушает ее права или охраняемые законом интересы, в том числе повлек неблагоприятные для нее последствия, поскольку имущество было передано и находится во владении ИП ФИО2, а права на объекты, переданные в аренду по оспариваемому договору, принадлежат ООО «АКБ», при этом в ЕГРН сведения об обременениях в виде аренды имущества отсутствуют.

 

В материалы данного дела представлены договоры аренды недвижимого имущества, заключенные между ООО «АКБ» и ООО «Империя тепла», которые вступали в силу 01.03.2018 года и действовали до 31.01.2019 года (пункты 2.1.): от 30.01.2018 года N 1, по которому ООО «АКБ» как арендодатель передает, а ООО «Империя тепла», как арендатор, принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, описанные пункте 1.2 договора и Приложении N 1 «Поэтажный план с отмеченными помещениями» и обязуется выплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора (пункт 1.1). Согласно пункту 1.2, в аренду передавались расположенные по адресу: 

<

...> нежилые помещения с кадастровым номером 90:22:010304:2580, а именно помещения: N 93 площадью 8,9 кв. м, N 94 площадью 17,2 кв. м и N 96 площадью 381,3 кв. м, всего площадью 407,4 кв. м, составляющие предмет договора субаренды от 01.07.2017 года. Величина ежемесячной арендной платы согласована в пункте 10.1 в размере 150,00 рублей за 1 кв. м арендуемых помещений с НДС;

- от 30.01.2018 года N 2 в отношении нежилых помещений с кадастровым номером 90:22:010304:153 (нежилые помещений NN 44-46, 48-61 в литере А, предмет договора субаренды от 01.09.2017 N 2) и нежилых помещений с кадастровым номером 90:22:010304:2580 (нежилые помещения NN 83,84,87 в литере А, предмет договора субаренды от 01.07.2017) общей площадью 664,7 кв. м, с арендной платой 160,00 рублей за 1 кв. м арендуемых помещений с НДС (пункт 10.1);

- от 30.01.2018 года N 3 в отношении нежилых помещений с кадастровым номером 90:22:010304:153, а именно: нежилых помещений NN 81, 82 общей площадью 394,5 кв. м и NN 74, 72, 71, 62 общей площадью 1 029,2 кв. м, а всего площадью1 423,7 кв. м (предмет договора субаренды от 01.09.2017 N 1) с арендной платой 200,00 рублей за 1 кв. м арендуемых помещений с НДС (пункт 10.1).

05.03.2020 года между ООО «АКБ» как субарендатором и ООО «Империя тепла» заключен договор субаренды нежилых помещений N 1, по которому субарендатор передал, а субарендатор принял помещения, расположенные по адресу: 

<

...> - нежилые помещения в литере «А» общей площадью 2 495,8 кв. м NN 93, 94, 96, 83,84, 87 с кадастровым номером 90:22:010304:2580 и NN 44-46, 48-62, 71, 72, 74, 81, 82 с кадастровым номером 90:22:010304:153 (пункт 1.1.). Договор субсубаренды заключен сроком на 11 месяцев 25 дней и распространял свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2020 года (пункт 5.1). Размер арендной платы за пользование помещениями установлен из расчета 181,19 рублей за 1 кв. м, что составляло 452 216,00 рублей в месяц (пункт 4.1). В преамбуле данного Договора субсубаренды указано на то, что в 2005 ООО «Витмет» приобрело в собственность все вышеуказанные нежилые помещения, что подтверждается выпиской и ЕГРН от 25.03.2019.

Также судами установлено, что 11.03.2008 между ООО «Витмет» и ОАО «ВТБ банк» были заключены кредитные договоры N 03-03-08 и N 04-03-08. В качестве обеспечения исполнения ООО «Витмет» принятых на себя обязательств по кредитным договорам, ООО «Витмет» и ОАО «ВТБ банк» заключили ипотечный договор. При этом, ООО «Витмет» надлежащим образом не исполнило свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем на основании постановления Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 25.93.2010 года на недвижимое имущество ООО «Витмет» был наложен арест, на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, который был снят в 2019 после признания ООО «Витмет» банкротом. 14.11.2017 года между ООО «Витмет» и ООО «АКБ» была осуществлена сделка, оформленная актом приема-передачи имущественного вклада в уставной капитал ООО «АКБ», в соответствии с которой ООО «Витмет» передало, а ООО «АКБ» приняло имущественный вклад в уставной капитал в виде нежилых строений, расположенных по ул. Данилова, 43 в г. Симферополе. Указанная сделка зарегистрирована в ЕГРН, дата государственной регистрации 23.12.2017 года за N 90:22:010304:153-90/090/20177-5.

16.12.2019 года на основании постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда признано отсутствующим право собственности ООО «АКБ» на нежилые строения, расположенные по адресу: 

<

...>. Сделка по внесению в уставной капитал ООО «АКБ» признана недействительной. Согласно последствиям недействительности сделки, указанные выше помещения возвращены в собственность ООО «Витмет».

В 2017 году в отношении ООО «Витмет» было возбуждено дело о банкротстве, в рамках которого ООО «Витмет» запрещено каким-либо образом распоряжаться принадлежащим обществу имуществом.

17.05.2019 года в соответствии с решением Хозяйственного суда Киевское области по делу N 911/3554/17 ООО «Витмет» признано банкротом, хозяйственная деятельность общества завершена, ликвидатором общества назначен ФИО5

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что 03.06.2019 года ООО «Витмет» отказалось в одностороннем порядке от договора аренды от 01.03.2017 года, о чем ИП ФИО2 было направлено уведомление.

22.01.2020 года между ООО «Витмет» и ООО «Харвест Лимитед», был заключен договор аренды недвижимого имущества, нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, удостоверенный нотариусом. 23.01.2020 года ООО «Харвест Лимитед» уполномочило ФИО6 на представление интересов ООО «Харвест Лимитед».

Далее, 03.02.2020 года между ООО «Харвест Лимитед» и ООО «АКБ» заключен договор субаренды недвижимого имущества, а именно: нежилых помещений в литере «А» общей площадью 2 495,8 кв. м NN 93, 94, 96, 83,84, 87 с кадастровым номером 90:22:010304:2580 и NN 44-46, 48-62, 71, 72, 74, 81, 82 с кадастровым номером 90:22:010304:153, из которого следует, что ООО «АКБ» уполномочено на сдачу в аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе с 01.01.2020 года.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предоставленный в материалы дела Договор найма (аренды) недвижимого имущества от 22.01.2020 года, между ООО «Витмет» в лице ликвидатора ФИО5 и ООО «Харвест Лимитед», нотариально не удостоверен и заключен в отношении иных помещений в литере «А» общей площадью 10 434,6 кв. м, а именно: нежилых помещений N 310, 311, 312, 313, 314, 315, 319, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 173, 174, 177, 178, 150, 151, части помещения N 132,179, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 156, 145, 146, 147, 148, 149, 180, 181, 182, 152, части помещения N 198 (подпункт 3 пункта 1.1).

Кроме того, из переписки сторон по данному делу следует, что истец указывал на то, что является единственным полномочным владельцем и арендодателем, а ответчик в зависимости от стадии развития отношений между ООО «Витмет» и ООО «АКБ» признавал или оспаривал данное обстоятельство.

Письмом от 17.10.2017 года N 63, ООО Империя тепла» уведомило ИП ФИО2 о поступлении в его адрес письма о том, что договор аренды от 01.03.2017 года между ООО «Витмет» и ИП ФИО2 досрочно расторгается с 17.11.2017 года, новым арендатором данных помещений стало ООО «АКБ». В то же время, через 10 месяцев письмом от 29.08.2019 года ИП ФИО2 поставила ООО «Империя тепла» в известность о том, что ООО «АКБ» не имело правовых оснований для заключения 30.01.2018 года договора аренды с ООО «Империя тепла», поскольку в рамках дела N А83-19699/2017 26.12.2019 судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета совершать сделки и иные действия, направленные на распоряжение нежилыми помещениями, в том числе изменять сведения в ЕГРН в отношении недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

...>. С учетом признания решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.08.2019 по делу N А83-801/2019 права собственности ООО «АКБ» отсутствующим, указывает на то, что единственным законным владельцем и арендодателем является ИП ФИО2

Далее, ООО «Империя тепла» обращалось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ООО «АКБ» о признании недействительными Договоров аренды недвижимого имущества от 30.01.2018 года N 1, N 2 и N 3, заключенных между ООО «Империя тепла» и ООО «АКБ» и применении последствий недействительности сделок.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 26.11.2018 года по делу N А83-10664/2018, исковое заявление ООО «Империя тепла» к ООО «АКБ» оставлено без рассмотрения на основании пункта 9 части 1 статьи 148 АПК РФ.

В письме от 11.12.2019 года N 129, ООО «Империя тепла» учитывая завершение рассмотрения корпоративного спора, ссылаясь на договоры субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017 года, со сроком действия до 01.02.2018 года на помещения по адресу: 

<

...>, ходатайствовало перед ИП ФИО2 о заключении договора между ООО «Империя тепла» и ИП ФИО2 на 2019 и на 2019-2020 годы с 10.12.2019 года.

В ответе на данное письмо, ИП ФИО2 указала, что заключенные между ООО «Империя тепла» и предпринимателем договоры субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017 года не прекращены и поскольку ООО «Империя тепла» продолжает пользоваться помещениями, о чем свидетельствует оплата за потребленную электроэнергию, а договор аренды от 01.03.2017 года является действующим, требует погасить задолженность по арендной плате по договору субаренды от 01.07.2017 за период с 23.02.2018 по 25.11.2019 в размере 1 344 420,00 рублей; по договору субаренды от 01.09.2017 N 1 за период с 23.02.2018 по 25.11.2019 в размере 6 890 708,00 рублей; по договору субаренды от 01.09.2017 N 2 за период с 23.02.2018 по 25.11.2019 в размере 2 632 212,00 рублей.

22.01.2019 года ИП ФИО2 обратилась к ответчику с претензией от об оплате задолженности по договору субаренды от 01.07.2017 за период с 28.02.2018 по 31.12.2019 в размере 2 050 269,46 руб. (сумма основного долга 1 405 530,00 руб.); по договору субаренды от 01.09.2017 N 1 с 28.02.2018 по 31.12.2019 в размере 7 596 632,71 руб. (сумма основного долга 5 207 752,00 руб.); по договору субаренды от 01.09.2017 N 2 с 28.02.2018 по 31.12.2019 в размере 4 014 180 руб. (сумма основного долга 2 751 858,00 руб.), которая была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2, суды  первой  и апелляционной инстанции правомерно руководствовались следующим.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (часть 2 статьи 615 ГК РФ).

Как верно установлено судами двух инстанций, что согласие арендодателя - ООО «Витмет» на передачу имущества в субаренду (на дату заключения договоров субаренды, на которых основаны требования истца) было выражено в пунктах 1.5., 5.4. и 6.3. Договора аренды от 01.03.2017 года, а на момент передачи имущества истцом в субаренду ответчику (01.07.2017 и 01.09.2017) между ООО «Витмет» и ИП ФИО2 уже был заключен договор купли-продажи соответствующего имущества от 02.03.2017 года.

Судами первой и апелляционной инстанций сделан правомерный вывод, что арендные отношения между ООО «Витмет» и ИП ФИО2 считаются не прекращавшимися и при разрешении спора подлежат применению как специальные нормы (глава 34 ГК РФ), так и общие положения об обязательствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и постороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом, правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 

 

Судами принято во внимание, что в спорный период с февраля 2018 года по март 2019 года субарендные отношения сторон по делу были осложнены: заключением договора аренды от 25.08.2017 N 25/08 между ООО «Витмет» и ООО «АКБ»; переходом права собственности на спорные объекты к ООО «АКБ» в связи с внесением их в уставной капитал последнего по акту приема-передачи имущественного вклада от 14.11.2017, на основании чего 23.12.2017 за ООО «АКБ» было зарегистрировано право собственности; признанием недействительной последней сделки решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2019 по делу N А83-801/2018, вступившим в законную силу 16.12.2019.

При этом имущество, плата за пользование которым является предметом спора, в спорный период находилось в пользовании ответчика, что не опровергается сторонами.

Между тем, как верно отмечено судами, правовым основанием пользования имуществом с 01.03.2018 ответчик указывает договора аренды от 30.01.2018 года NN 1, 2 и 3, арендодателем по которым выступало ООО «АКБ», а с 01.01.2020 года договор субаренды, что подтверждается платежными поручениями об оплате арендной платы в период с марта 2018 по январь 2021 года включительно. 

Согласно указанным документам, в период с марта 2018 по март 2020 года, арендная плата оплачивалась из расчета 452 202,00 рублей в месяц, что соответствует 61 110,00 рублей по договору субаренды от 01.07.2017 года, 284 740,00 рублей по договору субаренды от 01.09.2017 года N 1 в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2017 года N 1 и 106 352,00 рублей по договору субаренды от 01.09.2017 года N 2 в редакции от 01.09.2017 года N 1. С апреля 2020 года размер ежемесячной арендной платы, вносимой ответчиком на счета ООО «АКБ» составлял 452 214,00 рублей, а следовательно, в спорный период ответчиком вносилась арендная плата в размере, равном арендной плате по договору субаренды от 01.07.2017 года и меньше, чем по расчету истца по договорам субаренды от 01.09.2017 года, но равной последним с учетом дополнительных соглашений от 01.09.2017 года N 1. Арендная плата вносилась ответчиком помесячно, за исключением арендной платы за период с июня по октябрь 2018 года, которая была внесена в ноябре - декабре 2018 года.

         На основании изложенного,  суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, поскольку они заявлены не собственником, а арендатором в условиях утраты им вещных прав на соответствующее имущество.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления N 73, при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Принимая во внимание вышеуказанное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что право требования арендной платы в условиях отмены перехода права собственности по причинам незаконности такого перехода, принадлежит собственнику имущества, основания же для взыскания арендной платы с ответчика, вносившего такую плату иному арендодателю по иным договорам аренды, отсутствуют.

Суды первой и апелляционной инстанции приходя к указанному выводу,  правомерно исходил из того, что добросовестность ответчика, полагавшегося на данные ЕГРН о собственнике используемого им в спорный период имущества (ООО «АКБ»), с которым им с марта 2018 года устанавливались прямые арендные отношения, презюмируется по закону (пункт 5 статьи 10 ГК РФ), кроме того, право собственности ООО «АКБ» было признано отсутствующим только решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2019 N А83-801/2018, вступившим в законную силу 16.12.2019, тогда как на момент заключения договоров аренды от 30.01.2018 года NN 1, 2 и 3, право собственности ООО «АКБ» было зарегистрировано в установленном порядке. Доказательств того, что ООО «Империя тепла» знало о незаконности такого права, ни суду первой, ни апелляционной инстанции не предоставлено.

Судами двух инстанций верно указано, что право требования арендной платы в условиях отмены перехода права собственности по причинам незаконности такого перехода, принадлежит собственнику имущества, основания же для взыскания арендной платы с ответчика, вносившего такую плату иному арендодателю по иным договорам аренды, отсутствуют.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. В данном споре, спорное имущество вне зависимости от перехода прав на него продолжало оставаться в фактическом пользовании ответчика и были заключены иные договора аренды, в том числе с ООО «АКБ», с ООО «Харвест Лимитед» и другие.

Давая оценку арендной плате за период с 01.01.2020 года, суды двух инстанций, учитывая опосредованную правовую связь между ответчиком и арендодателем и/или собственником (ООО «Витмет»), обоснованно указали, что права истца на получение дохода от использования спорного имущества (арендной платы) подлежат разрешению с применением вышеуказанного специального способа защиты арендатора и/или по результатам разрешения спора, в порядке статей 304, 305 ГК РФ.

По требованиям за период с июня 2019 года, ни суду первой, ни апелляционной инстанций истец не представил доказательств ничтожности и/или доказательств оспаривания одностороннего отказа ООО «Витмет» от 03.06.2019 года от договора аренды от 01.03.2017 года, который является сделкой, к которой применяются правила о недействительности сделок.

Также, с учетом положений пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд первой инстанции указал, что требования о возврате арендных платежей от ООО «АКБ», в том числе за период действия договоров аренды от 30.01.2018 года NN 1, 2 и 3, как требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежат, поскольку взыскание арендной платы с ответчика привело бы к нарушению его прав и лишило бы его возможности их защиты.

На основании вышеизложенного, судами сделан верный вывод об избрании ИП ФИО2 ненадлежащего способа защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Суд кассационной инстанции, в свою очередь, не находит оснований для иного вывода, с учетом того, что вопреки доводам истца, судами были установлены все значимые обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, а также надлежаще исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.08.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 по делу № А83-10715/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий:                                                 М.М. Нарусов

 

        Судьи:                                                                                В.И. Смирнов

 

                                                                                                   ФИО1