ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А61-1053/2022

г. Ессентуки

16 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2022 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Егорченко И.Н. и Жукова Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с участием от истца – администрации местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания – ФИО2 (доверенность от 17.01.2022), от ответчика – открытого акционерного общества "АРИАНА-С" – ФИО3 (доверенность от 16.05.2022), в отсутствие третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.08.2022 по делу № А61-1053/2022,

УСТАНОВИЛ:

Администрация местного самоуправления Бесланского городского поселения Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «АРИАНА-С» (далее – общество) о признании недействительным договора от 15.12.2021 № 84 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:03:0010905:180 и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания.

Решением от 17.08.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд, руководствуясь статьями 39.3, 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), закрепляющими исключительное право на приобретение в собственность или аренду без торгов земельного участка собственниками зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке, указал, что сам факт нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу на основании договора купли-продажи от 11.07.2017, создает исключительное право на получение земельного участка в аренду без торгов. В рассматриваемом случае, оснований для признания недействительным договора аренды, не имеется.

Не согласившись с решением, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый об удовлетворении требований. Податель жалобы указал, что обществу был предоставлен в аренду спорный участок ввиду нахождения на нем объектов недвижимого имущества. В подтверждение факт нахождения на участке недвижимости общество представило выписки из ЕГРН. В связи с чем, между администрацией и обществом был заключен договор аренды. В ходе обследования было установлено, что в границах спорного участка имеется два объекта прекративших свое существование, на месте которых остались лишь кирпичи и арматура, одно полуразрушенной здание и три неэксплуатируемых строения, площадь которых не соответствует данным в ЕГРН. При фактическом отсутствии на участке принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимого имущества, администрация не должна была заключать спорный договор.

В отзыве общество просило решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон высказали свои позиции по существу спора. Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение не подлежит отмене (изменению) по следующим основаниям. 

Суд установил и материалами дела подтверждается, что обществу на основании договора купли продажи принадлежат на праве собственности объекты: здание, кадастровый номер 15:03:0010917:122, площадью 371 кв.м., литер Е, здание, кадастровый номер 15:03:0011005:286, площадью 2288 кв.м., литер К, здание, кадастровый номер 15:03:0011004:47, площадью 317,9 кв.м, литер Т, здание, кадастровый номер 15:03:0011005:290, площадью 7431,3 кв.м., литер М, здание, кадастровый номер 15:03:00110056291, площадью 3035,8 кв.м., литер Б.

Вышеназванные объекты располагаются на спорном земельном участке.

26 ноября 2021 года собственник объектов обратился в администрацию с заявлением о предоставлении на основании пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 15:03:0010905:180.

15 декабря 2021 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 84 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 175 246 кв.м., с кадастровым номером 15:03:0010905:180, расположенный по адресу: РСО-Алания, Правобережный район, ул. Гагарина, д. 1 "е", разрешенное использование – "для размещения промышленных объектов" сроком на 49 лет. 

Прокуратурой Правобережного района Республики Северная Осетия-Алания в ходе проверки спорного участка установлено, что в его границах фактически отсутствуют объекты недвижимого имущества: два объекта разрушены, один объект находится в полуразрушенном состоянии, три объекта не эксплуатируются и не соответствуют площадям, указанным в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

По итогам проверки прокуратура направила представление от 09.03.2022 в администрацию о принятии мер по устранению выявленных нарушений (т. 1, л.д. 48-50). 

Посчитав, что на спорном земельном участке фактически отсутствуют объекты капитального строительства, информация о которых содержалась в Едином государственном реестре недвижимости при подаче заявления о заключении договора аренды, администрация обратилась в суд с исковым заявлением.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

На основании пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление № 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Суд первой инстанции установил, что на земельном участке с кадастровым номером 15:03:0010905:180 расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности.

Общество является собственником пяти объектов: здание, кадастровый номер 15:03:0010917:122, площадью 371 кв.м., литер Е, здание, кадастровый номер 15:03:0011005:286, площадью 2288 кв.м., литер К, здание, кадастровый номер 15:03:0011004:47, площадью 317,9 кв.м, литер Т, здание, кадастровый номер 15:03:0011005:290, площадью 7431,3 кв.м., литер М, здание, кадастровый номер 15:03:00110056291, площадью 3035,8 кв.м., литер Б.

Факт нахождения на земельном участке объектов недвижимости общества создает для последнего исключительное право на получение участка в аренду без торгов.

Обращаясь с иском в суд, администрация указала, что площадь предоставленного в аренду земельного участка не соразмерна площади, занимаемой объектами недвижимости и необходимой для их использования.

По смыслу статей 33, 35 и 36 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. 

При этом площадь используемого земельного участка формируется из двух составляющих: площади участка, соответствующей площади здания или сооружения, и площади участка, прилегающей к объекту по его периметру, размеры которого определяются утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 3 статьи 33 ЗК РФ). 

После постановки земельного участка на кадастровый учет площадь определяется по сведениям государственного кадастра недвижимости. С момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет, площадь земельного участка считается определенной в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

В случае если размер земельного участка определен в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35 ЗК РФ, участок сформирован и необходим непосредственно для эксплуатации принадлежащего землепользователю объекта недвижимости, обстоятельства, учитываемые при формировании участка, в спорный период не изменялись, представляется правильным определение размера неосновательного обогащения исходя из площади земельного участка, определенной при его формировании, за весь период его фактического использования.

Согласно выписке из ЕГРН спорный участок сформирован и постановлен на учет в декабре 2018 года с видом разрешенного использования - для размещения промышленных объектов. В пределах спорного участка располагаются указанные выше пять объектов недвижимости.

Таким образом, земельный участок площадью 175 246 кв.м. сформирован с учетом фактически используемой территории, функционального назначения расположенных на нем промышленных объектов.

Апелляционный суд определением от 15.11.2022 предложил администрации представить доказательства несоответствия площади предоставленного обществу земельного участка нормам отвода земель для конкретных видов деятельности, а ответчику доказательства, обосновывающие соразмерность площади предоставленного в аренду земельного участка площади, занимаемой объектами недвижимости и необходимой для их использования.

Администрация указания суда апелляционной инстанции не исполнила, доказательства несоответствия площади предоставленного обществу земельного участка нормам отвода земель для конкретных видов деятельности не представила.

Напротив, общество представило заключение землеустроительной экспертизы № 269-22ст от 30.11.2022 по вопросу площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, принадлежащих обществу. 

Суд  апелляционной инстанции проанализировал и оценил заключение эксперта наряду с иными доказательствами и принял его в качестве надлежащего доказательства (статьи 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

В экспертном заключении эксперт пришел к выводу, что земельный участок 15:03:0010905:180 площадью 175 246 кв.м необходим для содержания и эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий и сооружений в соответствии с градостроительными правилами и нормами (СП 403.1325800.2018, СП 18.13330.2019 и СП 42.13330.2016). 

Наличие на участке аварийных (неэксплуатируемых) объектов само по себе не свидетельствует о недействительности сделки.

Из обстоятельств дела следует, что объекты недвижимости приобретены обществом по результатам торгов у находящегося в банкротстве ОАО «Бесланский маисовый комбинат» по договору от 11.01.2017 на общую сумму более 37 млн. руб. В перечень отчуждаемого должником имущества (приложение № 1 к договору) вошли 19 объектов недвижимости, которые согласно отчету оценщика от 07.04.2015 представляют собой в основном кирпичные строения со значительным процентом износа, построенные в разные годы «советского» периода. При этом экспертом установлена возможность их дальнейшей эксплуатации при условии проведения мероприятий по капитальному и текущему ремонту.

Таким образом, спорный участок изначально формировался для строительства и функционирования на нем производственных зданий комбината с учетом необходимой для этого площади земельного участка.

Поскольку общество обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, при этом его площадь соразмерна площади, необходимой для размещения и эксплуатации названных объектов, суд обоснованно отказал в признании оспариваемой сделки недействительной. 

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 17.08.2022 по делу № А61-1053/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Г. Сомов

Судьи:И.Н. Егорченко

Е.В. Жуков