АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-1700/2022

г. Краснодар

20 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  20 января 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Илюшникова С.М. и Резник Ю.О., в отсутствие иных участвующих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024 по делу № А53-1700/2022 (Ф08-11420/2024), установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО1 (далее – должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратился должник с заявлением о разрешении разногласий по вопросу оценки имущества, определения начальной продажной цены, положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника.

Определением суда от 30.07.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.11.2024, разрешены разногласия путем внесения изменений в пункты 3 и 20 положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденного залоговым кредитором 28.02.2024 (согласовано финансовым управляющим 29.02.2024); изложено наименование лота № 1 в пункте 3 положения в следующей редакции: «земельный участок к. н. 61:59:0030453:29, площадью 2 644 кв. м с расположенным на нем жилым домом к.н. 61:59:0030453:30, площадью 76,8 кв. м (фактическое состояние жилого дома соответствует объекту незавершенного строительства), расположенные по адресу: 

<

...>»; изложено наименование лота № 2 в пункте 3 положения в следующей редакции: «земельный участок к. н. 61:59:0030455:55, площадью 36 935 кв. м с расположенными на нем объектом незавершенного строительства к. н. 61:59:0030455:146, площадью 622,1 кв. м и железнодорожным путем к. н. 61:59:0000000:20772, протяженностью 330 п. м (часть пути проходит через земельные участки к. н. 61:59:0030455:149 и к.н. 61:59:0030456:1), по адресу: 

<

...>, и право аренды земельного участка к. н. 61:59:0030455:149 на основании договора № 9170 от 02.09.2019 г., заключенного с КУИ г. Шахты, расположенного по адресу: 

<

...> (не являющееся предметом залога)»; дополнен пункт 20 предложением следующего содержания: «Минимальная цена (цена отсечения) составляет 10% от начальной цена продажи имущества на торгах в форме публичного предложения». В остальной части утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника в редакции залогового кредитора.

В кассационной жалобе должник просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт, которым определить начальную стоимость согласно предоставленного суду внесудебного строительно-оценочного исследования по установлению справедливой рыночной стоимости на дату проведения исследования с учетом текущего состояния объектов, расположенных на земельных участках по адресу: 

<

...> – «Л», 1 – «Р» и 1 – «С»; не производить выдел из общего объема железнодорожного подъездного тупикового пути диной  625 м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:59:000000020772 по адресу: Ростовская область, г. Шахты, п. Гагарина в р-не п. Каменоломни средней части этого же железнодорожного пути длиной 330 м, тупиковой части железнодорожного подъездного тупикового пути длиной 167 м, расположенной вдоль земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030455:148 по адресу: 

<

...> – «С», и части железнодорожного подъездного тупикового пути длиной 200 м с кадастровым номером  61:59:000000020772, расположенного вдоль земельного участка с кадастровым номером: 61:59:0030455:149, по адресу: 

<

...> – «Р». По мнению подателя жалобы, в лоте указан объект недвижимости, который не подлежит реализации с торгов, пока не будет поставлен в предусмотренном порядке на кадастровый учет, где будут определены его технические характеристики. Согласно заключению специалиста производство раздела подъездного тупикового пути длиной 625 м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером61:59:000000020772 невозможно, поскольку произведенный раздел будет способствовать развитию конфликта и причинению экономического ущерба владельцам правообладателям разделенных участков железнодорожного пути. Кроме того, заключение эксперта указывает на сильное занижение начальной стоимости имущества должника.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением суда от 31.01.2022 заявление ПАО КБ «Центр-инвест» о признании должника несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Решением суда от 19.04.2023 должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО2 Определением суда от 11.12.2023 ФИО2 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего должника. Определением суда от 26.12.2023 финансовым управляющим утверждена ФИО3

Должник 20.03.2024 обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу оценки имущества, определения начальной продажной цены, положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, ссылаясь на:  

– несогласие с установлением начальной цены продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> – «Л», 1 – «Р» и 1 – «С»;

– несогласие с реализацией части железнодорожного пути, права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030455:149, некорректным указанием в составе одного из лотов на наличие жилого дома, который отсутствует в действительности, а также выбором электронной торговой площадки. 

К заявлению должник приложил заключение ООО «Компания "Авангард"» от 11.03.2024 № 16, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости существенно выше начальной предлагаемой цены продажи. Кроме того, в заключении отражено, что железнодорожный путь представляет собой единое сооружение протяженностью 625 м, расположенное на нескольких земельных участках, а реализация его части протяженностью 330 м невозможна в отрыве от остального пути. Включенное в состав лота право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030455:149 не является предметом залога, срок аренды истек.

Разрешая разногласия, суды исходили из следующего.

Пунктом 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2022 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) предусмотрено, что все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве, продажа предмета залога (имущества должника-гражданина) осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом положений статьи 138 данного закона и со следующими особенностями: начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества; в случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – постановление № 58), суд правомочен вносить изменения в порядок и условия продажи заложенного имущества, предложенные залоговым кредитором или конкурсным управляющим, в случаях, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе, на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2019 № 308-ЭС19-449, предоставленное залоговому кредитору право утверждать Положение о продаже (пункт 6 статьи 18.1, абзац второй пункта 4 статьи 138, абзац второй пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве) не является безусловным. Коль скоро разногласия передаются на разрешение суда, он должен определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц, а не только интересы залогового кредитора.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

При передаче разногласий на разрешение суда определяется наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц.

Должник, обращаясь с заявлением о разрешении разногласий, указал, что оценка имущества является заниженной и просил установить начальную стоимость имущества на основании оценки, проведенной ООО «Компания "Авангард"» от 11.03.2024 № 16.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В соответствии с пунктом 11 постановления № 58 реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

На основании абзаца 2 пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону (пункт 20 постановления № 58).

Суды установили, что решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 22.10.2020 по делу № 2-2050/2020 расторгнут кредитный договор от 13.09.2018 № 77187054, заключенный ПАО КБ «Центр-инвест» с ООО «Саят-Нова»; с ООО «Саят-Нова», должника и иных лиц, предоставивших поручительство, в солидарном порядке взыскано 55 566 509 рублей 78 копеек задолженности по кредитному договору. Этим же решением обращено взыскание на имущество, являющееся предметом залога, в частности: земельный участок, кадастровый номер 61:59:0030453:29, площадью 2 644 кв. м с жилым домом, кадастровый номер 61:59:0030453:30, площадью 76,8 кв. м, по адресу: 

<

...> (оценочная стоимость 500 тыс. рублей), и земельный участок, кадастровый номер 61:59:0030455:55, площадью 36 935 кв. м с объектом незавершенного строительства, кадастровый номер 61:59:0030455:146, площадью 622,1 кв. м, а также сооружением (железнодорожный путь), кадастровый номер 61:59:0000000:20772, протяженностью 330 п. м, по адресу: 

<

...> (оценочная стоимость 5 млн рублей).

Апелляционным определением Ростовского областного суда от 23.11.2021 решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 22.10.2020 по делу № 2-2050/2020 изменено в части определения начальной продажной цены заложенного имущества. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что начальная продажная цена может быть определена на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем только в том случае, если между ними отсутствует спор. Ввиду наличия спора о начальной цене суд назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр судебной экспертизы "Прайм"», на основании выводов которой определил следующую начальную продажную стоимость:

– в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030453:29 – 1288 тыс. рублей, жилого дома – 574 400 рублей;

– в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030455:55 –11 080 500 рублей, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0030455:146 – 302 964 рубля, сооружения (железнодорожный путь) с кадастровым номером 61:59:0000000:20772 – 4 815 129 рублей 60 копеек.

28 февраля 2024 года залоговый кредитор утвердил положение о порядке, сроках и условиях реализации указанного выше имущества должника, согласовав его с финансовым управляющим на следующий день после утверждения.

Согласно представленному положению имущество подлежит реализации в составе двух лотов:

лот № 1 – земельный участок, кадастровый номер 61:59:0030453:29 с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером; 61:59:0030453:30, расположенные по адресу: 

<

...>;

лот № 2 – земельный участок, кадастровый номер 61:59:0030455:55, с расположенными на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0030455:146, расположенные по адресу: 

<

...>, и железнодорожным путем с кадастровым номером 61:59:0000000:20772, протяженностью 330 п. м, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030455:149, на основании договора от 02.09.2019 № 9170, заключенного с КУИ г. Шахты, расположенного по адресу: 

<

...> (не являющееся предметом залога).

Согласно положению, право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030455:149 не является залоговым обеспечением исполнения обязательств должника, но включено в состав лота № 2 в связи с прохождением по нему железнодорожного пути с кадастровым номером 61:59:0000000:20772. Включение данного имущественного права в состав лота утверждено решением собрания кредиторов.

Начальная цена реализации лота № 1 установлена в размере 1 862 400 рублей. Начальная цена реализации лота № 2 – 18 118 554 рубля 60 копеек (пункт 3).

Согласно положению, торги проводятся на электронной площадке ООО «Ру-Трейд» (пункт 4). Организация и проведение торгов осуществляется ООО «Регион-Торги» с оплатой его услуг за счет средств залогового кредитора (пункт 5).

Начальная цена имущества, выставляемого на повторные торги, устанавливается на 10% ниже начальной цены его продажи, установленной для первых торгов (пункт 18). Начальная цена продажи имущества на торгах в форме публичного предложения устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о повторных торгах. Срок предложения по указанной стоимости – три рабочих дня с даты, установленной в информационном сообщении о проведении торгов в форме публичного предложения. При отсутствии заявок на приобретение данного имущества оно предлагается к реализации с уменьшением цены на пять процентов от начальной цены реализации каждые три рабочих дня (пункт 20).

На ЕФРСБ опубликовано сообщение о проведении торгов от 26.03.2024 № 13989918, согласно которому организатор торгов по поручению финансового управляющего сообщает о реализации имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона с закрытой формой представления предложений о цене следующего имущества:

лот № 4: земельный участок, кадастровый номер 61:59:0030453:29 с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером; 61:59:0030453:30, расположенные по адресу: 

<

...>. Начальная цена лота –1 862 400 рублей;

лот № 5: земельный участок, кадастровый номер 61:59:0030455:55, с расположенными на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 61:59:0030455:146, расположенные по адресу: 

<

...>, и железнодорожным путем с кадастровым номером 61:59:0000000:20772, протяженностью 330 п. м, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030455:149, на основании договора от 02.09.2019 № 9170, заключенного с КУИ г. Шахты, расположенного по адресу: 

<

...> (не являющееся предметом залога). Начальная цена лота – 18 118 554 рубля 60 копеек.

Начальная продажная цена определена залоговым кредитором на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23.11.2021 по делу № 33-4779/2021 об обращении взыскания на заложенное имуществ, на основании судебной экспертизы, пояснений эксперта, данных им в суде апелляционной инстанции, подтвердившего выводы, изложенные в заключении, в отношении начальной продажной стоимости недвижимого имущества для его реализации на публичных торгах и определения его стоимости в соответствии с экспертным заключением ООО «Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ"» от 22.09.2021 № 348-С. При этом должник являлся лицом, участвующим в деле № 33-4779/2021.

Суды отметили, что указанный судебный акт лицами, участвующими в деле, в том числе должником, не оспорен, что явно свидетельствует о согласии должника с оценкой и выводами суда апелляционной инстанции. В связи с этим заключение, представленное должником, обоснованно не принято судом первой инстанции, поскольку результаты проведенной должником внесудебной оценки значительно расходятся с судебной экспертизой, проведенной судом общей юрисдикции; какие-либо пояснения относительно причин завышения стоимости указанного актива должником не приведено.

Исходя из этого, суды обосновано не усмотрели оснований для пересмотра начальной продажной стоимости, установленной залоговым кредитором для лота № 2 (имущество по адресу: 

<

...>).

Разногласия в отношении иных объектов недвижимости по адресу: 

<

...> (не входят в состав лота № 2) правомерно не приняты судом, так как являются предметом рассмотрения в ином обособленном споре.

Суды верно указали, что основной целью правового регулирования порядка проведения торгов в процедурах банкротства является справедливое определение цены имущества, защита интересов кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов должника, кредиторов по текущим платежам, должника.

Для выявления наилучшего предложения продажи имущества должника условия проведения торгов по продаже должны обеспечивать привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц (добросовестных потенциальных приобретателей имущества), что, в свою очередь, направлено на реализацию целей процедуры банкротства, в том числе на максимально полное удовлетворение требований кредиторов должника.

Реальная стоимость имущества определяется в ходе проведения торгов с учетом формирования на него спроса со стороны участников торгов. Задача реализации имущества как ликвидационной процедуры состоит в достижении максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, достигаемого обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры реализации имущества (как финансовыми, так и временными) и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований.

При этом суды обоснованно учли, что действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога. Изначально высокая начальная продажная цена может существенно снизить спрос потенциальных покупателей на предмет залога и повлечь за собой затягивание процедуры банкротства, связанное с затруднениями в реализации заложенного имущества (невозможности его продажи по причине отсутствия спроса потенциальных покупателей).

Исходя из этого, суды пришли к обоснованному выводу о том, что начальная продажная цена, установленная в определении Ростовского областного суда от 23.11.2021, не нарушает интересы должника и не является существенно заниженной по сравнению с актуальными ценами на аналогичные земельные участки (согласно данным статистики средняя стоимость земельных участков 100 кв. м, реализуемых в г. Шахты, в период с 19.12.2021 года по настоящее время уменьшилась с 724 272 рублей 50 копеек до 468 114 рублей 40 копеек).

Рассматривая разногласия по вопросу о возможности реализации железнодорожного пути с кадастровым номером 61:59:0000000:20772 протяженностью 330 п. м и его начальной продажной стоимости, суды обоснованно исходили из того, что регистрация железнодорожного пути протяженностью 330 п. м в установленном законом порядке с присвоением ему кадастрового номера свидетельствует о том, что этот путь является самостоятельным объектом недвижимости, способным к залогу, аренде и пр. Заявляя об отсутствии возможности эксплуатации пути протяженностью 330 п. м, должник фактически опровергает самостоятельный характер этого объекта недвижимости, установленный в силу факта его государственной регистрации. Кроме того, суды указали на противоречия в позиции должника, не испытывающего сложностей в ходе эксплуатации железнодорожного пути, зарегистрированного как самостоятельный объект недвижимости, протяженностью 330 п. м, но обнаружившего необходимость в принятии дополнительных мер при реализации этого же пути третьему лицу на торгах.

Суды отметили, что новый собственник пути сможет пользоваться им на тех же условиях, на которых им пользовался прежний собственник. Возможный конфликт собственника железнодорожного пути с собственниками иных земельных участков, необходимых для его эксплуатации, не является препятствием для проведения торгов. Подобные конфликты, в случае их возникновения, могут быть разрешены с применением статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом суды верно указали, что согласно решению Шахтинского городского суда Ростовской области от 22.10.2020 по делу № 2-2050/2020 указанное сооружение (железнодорожный путь) уже существовало на момент подачи искового заявления, а также на момент подписания договора ипотеки. Однако должник не представил доказательства наличия уважительных причин, которые препятствовали принять необходимые действия по регистрации оставшейся части пути, а в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства, подтверждающие потребность в совершении соответствующих действий.

Признавая необоснованной ссылку должника на заключение ООО «Компания "Авангард"» от 11.03.2024 № 16, имеющегося в материалах дела, которым установлено, что при любых обстоятельствах производство раздела железнодорожного подъездного тупикового пути, длиной 625 м, невозможно, так как произведенный раздел будет способствовать развитию конфликта и причинению экономического ущерба правообладателям разделенных участков железнодорожного пути, суды исходили из того, что указанный вывод отражен в заключении без ссылок на какие-либо подтверждающие измерения и иные доказательства, а график на странице 71 заключения не соответствует расположению железнодорожного пути с кадастровым номером 61:59:0000000:20772 на публичной кадастровой карте.

Судом исследована публичная кадастровая карта и установлено, что железнодорожный путь протяженностью 330 п. м расположен не только на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030455:55 (входит в состав лота № 2 совместно с самим путем), но и на земельных участках с кадастровыми номерами 61:59:0030455:149 и 61:59:0030456:1. При этом судом отмечено, что данные сведения следует включить в описание лота № 2 с целью осведомленности потенциальных покупателей о возможных ограничениях прав.

Включение права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030455:149 на основании договора аренды от 02.09.2019 № 9170 сроком до 02.09.2068 в состав лота № 2 также признано судом целесообразным, поскольку подобное решение является экономически оправданным и направлено на получение максимальной выручки, учитывая функциональную связь железнодорожного пути и указанного земельного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343).

Отклоняя довод должника о целесообразности включения в состав лота № 2 права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030455:148, суды исходили из того, что связь железнодорожного пути, включенного в состав этого лота, с обозначенным земельным участком не подтверждена и доказательства обратного не представлены в материалы дела. Более того, срок аренды данного земельного участка истек (договор аренды от 04.03.2014 № 6962 с дополнительным соглашением).

Суды также отметили, что заключение ООО «Компания "Авангард"» от 11.03.2024 № 16 в части вывода о справедливой рыночной стоимости железнодорожного пути протяженностью 625 п. м, нельзя считать относимым доказательством, на основании которого возможно установить рыночную стоимость пути, протяженностью 330 п. м. Должник не привел разумных доводов, направленных на пересмотр начальной продажной стоимости, установленной в определении Ростовского областного суда от 23.11.2021 по результатам проведения судебной экспертизы.

Должник и иные лица, участвующие в деле о банкротстве, с учетом положений части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были вправе оспорить предложенную кредитором начальную стоимость и представить суду доказательства, опровергающие выводы оценщика, установленные в определении Ростовского областного суда от 23.11.2021, в том числе путем заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако, лица, участвующие в деле о банкротстве, своим правом не воспользовались, доказательств его несоответствия требованиям Закона об оценочной деятельности не представили, ходатайство о назначении экспертизы не заявили (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды учли, что за время, прошедшее с момента проведения судебной оценки, состояние железнодорожного пути не могло улучшиться, а значит, отсутствуют предпосылки для увеличения его стоимости. Доказательства несения расходов или проведения работ по улучшению железнодорожного пути за прошедшее время должником не представлены.

Рассмотрев разногласия в части фактического состояния жилого дома с кадастровым номером 61:59:0030453:30, суды признали возможным разрешить их путем включения в состав лота № 1 сведений о действительном состоянии этого дома. Согласно заключению ООО «Эксперт-Сервис» от 03.11.2023 № 10-8 жилой дом не соответствует техническому паспорту, не имеет внутренней отделки, не подключены коммуникации, дом не пригоден для постоянного проживания, фактически представляет объект незавершенного строительства со степенью готовности 70%.

Суды, не препятствуя реализации дома как объекта недвижимости, зарегистрированного в установленном законом порядке совместно с земельным участком под ним, признали целесообразным отобразить в наименовании лота, что фактическое состояние жилого дома соответствует объекту незавершенного строительства. Подобные сведения необходимы для того, чтобы покупатели были осведомлены о наиболее значимых характеристиках лота и могли принимать решение о цене на основании таких сведений (абзац второй пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве, определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2022 № 330-ПЭК22(1,2), определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2023 № 2360-О).

Подход, согласно которому в целях публикации сведений о предмете торгов является надлежащим такое описание, которое позволит потенциальному покупателю наиболее точно определить реализуемое имущество, изложен также в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2024 по делу № А53-27241/2019, от 22.05.2023 по делу № А01-2028/2017, от 13.02.2023 по делу № А20-5246/2014 и других.

Отклоняя возражения должника в отношении утверждения в качестве электронной торговой площадки ООО «Ру-Трейд» по адресу https://ru-trade24.ru, апелляционный суд верно указал, что организатор торгов и электронная площадка в соответствии с положениями статьи 213.26 Закона о банкротстве установлена залоговым кредитором, который также возложил на себя в соответствии с пунктом 5 утвержденного Положения расходы по оплате услуг привлеченного специалиста. Доводы должника о возможных манипуляциях при использовании указанной площадки не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами.

При разрешении разногласий суды установили, что утвержденное залоговым кредитором положение не содержит цены отсечения. Суд первой инстанции, пришел к выводу о внесении изменений в Положение, установив минимальную цену (цена отсечения) 10% от начальной цена продажи имущества на торгах в форме публичного предложения. Установление высокой цены отсечения не стимулирует участников рынка к приобретению имущества и не способствует конкуренции участников в ожидаемом ими ценовом коридоре, лишает смысла продажу имущества посредством публичного предложения и может повлечь за собой отсутствие спроса на реализуемое имущество должника и признание таких торгов несостоявшимися, что, в свою очередь, повлечет за собой необоснованное затягивание реализации имущества и увеличение размера требований по текущим платежам. Предложенная цена отсечения не препятствует реализации имущества по большей цене, учитывая, что его рыночная стоимость устанавливается в ходе торгов с учетом покупательского спроса, отвечает основным принципам и задачам торгов посредством публичного предложения, в большей степени позволит избежать проведения повторной реализации.

Закон о банкротстве не содержит императивных норм, обязывающих залогового кредитора, собрание кредиторов либо суд при определении начальной продажной цены руководствоваться именно оценочной стоимостью.

Установление начальной продажной цены залогового имущества обеспечивает условия для торгов, и только в ходе самих торгов, может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от существующего на рынке спроса. Если предлагаемое имущество представляет реальный интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет достигнута.

Начальная продажная цена не является той ценой, по которой будет отчуждено имущество; рыночная цена определяется по итогам торгов по результатам спроса на данное имущество. Установление очевидно завышенной цены является недопустимым, поскольку может снизить привлекательность продаваемого объекта для потенциальных покупателей.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив изложенные обстоятельства, суды утвердили Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника в указанной редакции. 

Все доводы и доказательства сторон спора являлись предметом исследования судов, им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судами. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и (или) апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2024 по делу № А53-1700/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий                                                                                   Е.В. Андреева

Судьи                                                                                                                  С.М. Илюшников

                                                                                                                             Ю.О. Резник