АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-29236/20

12 января 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   28 декабря 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            12 января 2021 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дю А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению жилищно-строительного кооператива «Энтузиаст» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконным бездействия, обязании осуществить государственную регистрацию прекращения обременения земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Ростовская региональная ипотечная корпорация» в лице конкурсного управляющего ФИО1, Администрация города Волгодонска Ростовской области, ПАО «Сбербанк России», ФИО2,

 

при участии:

от заявителя: представитель ФИО3 по доверенности от 14.02.2020,

от заинтересованного лица: представитель ФИО4 по доверенности от  18.12.2019 № 03/139-СТ,

от третьих лиц: не явились, 

 

установил:

Жилищно-строительный кооператив «Энтузиаст» (далее – заявитель, кооператив) обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, управление)  о признании незаконным бездействия, об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения обременения земельного участка.

Определениями суда от 17.09.2020, 09.11.2020, 01.12.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Ростовская региональная ипотечная корпорация» в лице конкурсного управляющего ФИО1, Администрация города Волгодонска Ростовской области, ПАО «Сбербанк России», ФИО2

14.12.2020 от заявителя поступило ходатайство об уточнении заявления, в котором он просил суд признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в неосуществлении государственной регистрации прекращения обременения земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040212:47, расположенного по адресу: 

<

...>, установленного в пользу ФИО2 (номер государственной регистрации: 61-61-09/092/2013-500); ПАО «Сбербанк России» (номер государственной регистрации: 61-61-09/092/2013-501), обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию прекращения указанных обременений. В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные требования приняты к производству суда.

В судебном заседании заявитель доложил основание и предмет заявления, требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо поддержало доводы возражений на заявление.

От акционерного общества «Ростовская региональная ипотечная корпорация» в лице конкурсного управляющего ФИО1 поступил отзыв на заявление, в котором поддержаны требования заявителя.

Третье лицо, Администрация города Волгодонска Ростовской области, направила отзыв на заявление, в котором просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Остальные третьи лица отзывов на заявление не представили, возражений по существу  заявленных требований не заявили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В судебном заседании 23.12.2020 вынесено определение в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об объявлении перерыва до 10 час. 30 мин. 28 декабря 2020 года. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, ЖСК «Энтузиаст» создан 11.07.2018 в рамках реализации права участников долевого строительства, включенных в реестр передачи жилых помещений АО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» на погашение требований о передаче помещений путем передачи их в жилищно-строительный кооператив.

АО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» признано несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.07.2017 по делу №А53-24724/16, в отношении него введена процедура конкурсного производства.

АО «РРИК» являлось застройщиком многоквартирного 2-секционного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, на указанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:48:0040212:2225 26.12.2018 зарегистрирован переход права собственности АО «РРИК» к жилищно-строительному кооперативу «Энтузиаст».

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040212:47, расположенного по адресу: 

<

...>, содержатся записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска и ЖСК «Энтузиаст», записи о договоре долевого участия в строительстве в пользу ФИО2, ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России».

Также Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 61:48:0040212:2225, в отношении которого зарегистрировано право собственности ЖСК «Энтузиаст» на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2018 № А53-24724/2016 и акта приема-передачи объекта незавершенного строительства.

АО «РРИК» обратилось в управление с заявлениями о погашении регистрационных записей №№ 61-61-09/092/2013-500 (договор долевого участия строительстве), 61-61-09/092/2013-501 (ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России» 61-61-09/015/2014-137 (договор долевого участия в строительстве), 61/010/2017 (договор об уступке прав), 07.07.2020 представив дополнительные документы, в том числе определение Арбитражного суда Ростовской области, письмо конкурсного управляющего АО «РРИК» от 06.07.2020, решение Волгодонского районного суд Ростовской области от 23.11.2016 по делу №2-5185/2016.

На заявление о снятии обременения Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области (отдел по г. Волгодонску) 15.09.2020 предоставило уведомление о приостановлении регистрационных действий до 14.12.2020.

В качестве основания в уведомлении указано о том, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве погашается в ЕГРН либо при предоставлении заявления участника долевого строительства о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства на основании передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, либо при предоставлении заявлений застройщика и участника долевого строительства о государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве с предоставлением такого соглашения, либо в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора с соблюдением условий, предусмотренных Законом № 214-ФЗ. Управлением сделан вывод, что исходя из буквального толкования п. 17 ст. 201.10 Закона о банкротстве не следует, что одновременно с прекращением залога права застройщика в ЕГРН погашаются записи о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Кооператив, полагая, что Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области необоснованно уклоняется от снятия обременений спорного земельного участка, указывая, что ФИО2 в одностороннем порядке расторгла договор о долевом участии в строительстве, нарушаются права кооператива, упомянутые в п.17 ст.201.10 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», полагая, что с момента передачи незавершенного строительством дома в ЖСК, обязательства застройщика, обеспеченные залогом, прекращаются, банкротство АО «РРИК» свидетельствует о неспособности застройщика исполнить свои обязательства, обеспеченные залогом, а специальные нормы ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулируют порядок и правовые последствия прекращения обязательств застройщика, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований кооператива.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили). При этом, по смыслу части 3 статьи 201 Кодекса отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 части 3 ст. 3 Закона о регистрации), проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 части 1 ст. 29 Закона о регистрации).

На основании части 11 статьи 53  Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным Законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав в случае, если не выдана закладная:

-           совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

-           заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В Едином государственном реестре недвижимости имеется актуальная запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона, где залогодержателем является ПАО «Сбербанк».

Запись об ипотеке внесена в обеспечение обязательств участника долевого строительства по кредитному договору, заключенному с ОАО «Сбербанк России».

28.09.2020 управлением в адрес ПАО «Сбербанк» направлен запрос об актуальности ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного в обеспечение кредитного договора от 23.11.2013 № 28658082, а также о возможности погашения данного обременения.

28.09.2020 в управление поступил ответ № 1317 ПАО «Сбербанк» в котором банк сообщает, что снятие ограничения невозможно, так как обязательства по кредитному договору от 23.11.2013 № 28658082 не исполнены в полном объеме.

Впоследствии, 22.12.2020, управлением принято решение №61/009/002/2020-12640/2 об отказе в осуществлении действий по прекращению регистрационных записей об ипотеке в отношении спорного земельного участка.

Исходя из понятия государственной регистрации, определенного в ст. 1 Закона о регистрации, а также анализа ст.ст. 14, 18, 21 Закона о регистрации, регистрирующий орган уполномочен принимать решения только на основании документов, бесспорно удостоверяющих наличие, возникновение и прекращение прав на объект недвижимого имущества.

Между тем в рассматриваемом случае у государственного регистратора не имелось оснований для вывода о возможности погашения записи об ипотеке.

Исследовав представленные в материалы дела документы, суд также пришел к выводу о том, что заявителем не представлены документы, удостоверяющие прекращение обременений.

Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). К таким законам относится Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 этого закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости.

Как следует из пункта 1 статьи 12.1 Закона о долевом строительстве, залогом обеспечивается исполнение застройщиком (залогодатель) обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 № 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве право залога не распространяется на объект долевого строительства с момента передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства в порядке, установленном в статье 8 настоящего закона.

Как следует из пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусмотрен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, согласно которому Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п.17 ст. 201.10 Закона о банкротстве в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования (абз.1,3 п.14 ст.201.10 Закона о банкротстве).

Таким образом, действующим законодательством установлено погашение  требований участников строительства непосредственно к застройщику. Из буквального толкования пункта 17 ст.201.10 Закона о банкротстве следует, что в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства прекращается залог прав застройщика (залогодателя) на объект незавершенного строительства, т.е. залог в пользу участников строительства (залогодержателей).

Между тем кооперативом заявлено о погашении  записи о государственной регистрации ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк» (залогодержатель), внесенной в обеспечение обязательства участника долевого строительства по кредитному договору, заключенному с банком.

Поскольку спорная запись об ипотеке возникла не в силу Закона о долевом строительстве, ее погашение должно производить в порядке, предусмотренном ст.25 Закона об ипотеке. Но, поскольку указанные в указанной выше норме документы в Управление Росреестра по Ростовской области кооперативом не представлены, с заявлением о погашении записи об ипотеке никто из заинтересованных лиц в регистрирующий орган не обращался, у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для погашения записи об ипотеке.

Соответственно невозможно и погашение права требования, в обеспечение которого зарегистрирована данная ипотека.

Судом также учтено, что в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие об исполнении дольщиком обязательств перед банком из кредитного договора.

Из ответа банка от 28.09.2020 за исх. № 1317 на запрос об актуальности ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного в обеспечение кредитного договора от 23.11.2013 № 28658082, следует, что обязательства по кредитному договору в полном объеме не исполнены.

Следовательно, при погашении управлением записи об обременении виде ипотеки, в данном случае были бы нарушены права ПАО «Сбербанк» как кредитора.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

Федеральный закон N 214 "Об участии в долевом строительстве" не предусматривает снятие залога в силу самого факта одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 1 ст. 25 Закона об ипотеке предусмотрено погашение записи об ипотеке на основании решения суда (арбитражного суда) о прекращении ипотеки. Между тем такое решение также не представлено.

Изложенное позволяет констатировать отсутствие установленной статьями 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, являющихся основанием для признания оспариваемого бездействия незаконным.

При указанных обстоятельствах, доводы заявителя, изложенные им в заявлении, признаются судом необоснованными, а требования не подлежащими удовлетворению, в силу ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кооперативом при обращении в суд уплачено 3 000 рублей государственной пошлины. На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Т.А. Солуянова