266/2018-17438(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Тюмень Дело № А67-42/2016  Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 года.  

Постановление изготовлено в полном объёме 03 мая 2018 года. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Кадниковой О.В., судей Бедериной М.Ю.,  Лаптева Н.В. - 

при ведении протокола помощником судьи Спиридоновым В.В. рассмотрел  в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц- связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «АрхСтройИнвест» на определение Арбитражного суда Томской области  от 06.12.2017 (судья Дубовик В.С.) и постановление Седьмого арбитражного  апелляционного суда от 05.02.2018 (судьи Кудряшева Е.В., Иванов О.А.,  Логачёв К.Д.) по делу № А67-42/2016 о несостоятельности (банкротстве)  индивидуального предпринимателя Ципилёвой Наталии Александровны  (дата рождения – 26.12.1972, адрес регистрации: город Томск,  улица 79 Гвардейской дивизии, дом 16, квартира 87, ИНН 701700933814  ОГРНИП 315701700010862, СНИЛС 032-959-450 74), принятые в рамках  обособленного спора по заявлению акционерного общества «Газпромбанк»  (117420, город Москва, улица Намёткина, 16, 1, ИНН 7744001497,  ОГРН 1027700167110) об утверждении положения о порядке, сроках  и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога.  

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии  Арбитражного суда Томской области (судья Какушкина Н.Н.) в заседании  приняли участие представители: Ципилёвой Наталии Александровны –  Пимонова Т.В. по доверенности от 27.01.2016; акционерного общества  «Газпромбанк» – Певнев П.С. по доверенности от 15.12.2016 № ДПП-17/07.  

Суд установил: 

решением Арбитражного суда Томской области от 05.10.2016  индивидуальный предприниматель Ципилёва Наталия Александровна  (далее по тексту – должник) признана несостоятельной (банкротом), введена  процедура банкротства – реализация имущества гражданина, финансовым  управляющим имуществом должника утверждён Шиллинг Александр  Владимирович (далее по тексту – финансовый управляющий).  

Конкурсный кредитор – акционерное общество «Газпромбанк»  (далее по тексту – Банк, кредитор) обратился в арбитражный суд  с заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях  продажи имущества должника (далее по тексту – Положение о продаже) –  жилого помещения, расположенного по адресу: город Томск,  улица Трифонова, дом 22, квартира 105 (далее по тексту – спорное жилое  помещение, спорная квартира), являющегося предметом залога Банка.  

Определением Арбитражного суда Томской области от 06.12.2017,  оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного  апелляционного суда от 05.02.2018, утверждено Положение о продаже  в редакции Банка, установлена начальная цена продажи в размере  5 256 000 руб.  

Общество с ограниченной ответственностью «АрхСтройИнвест»  (далее по тексту – общество), являющееся кредитором должника, обратилось  с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение суда  от 06.12.2017 и постановление апелляционного суда от 05.02.2018,  принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Банка.  

В обоснование жалобы её податель ссылается на нарушение экспертом  при проведении оценки спорного жилого помещения Федерального закона  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации», поскольку объектом оценки явилось несуществующее  в настоящее время помещение.  

Банк в отзыве на кассационную жалобу опровергает изложенные  

в ней доводы, просит оставить принятые судебные акты без изменения,  а кассационную жалобу – без удовлетворения.  

В заседании суда кассационной инстанции участники процесса  поддержали каждый свои доводы, изложенные в кассационной жалобе  и отзыве на неё.  

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив  в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) законность обжалуемых  судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими  отмене, как принятые с неправильным применением норм материального  права.  

Согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002   № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту –  Закон о банкротстве) всё имущество гражданина, имеющееся на дату  принятия решения суда о признании гражданина банкротом и введении  процедуры реализации его имущества и выявленное или приобретённое  после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу,  за исключением имущества, определённого пунктом 3 настоящей статьи.  

В течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки  имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в суд  положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества  гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное  положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать  правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111,  112, 139 настоящего Закона (пункт 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве).  

В целях определения рыночной стоимости спорного жилого помещения  судом была назначена судебная экспертиза.  

Согласно заключению эксперта от 09.11.2017 № 257Э/17 рыночная  стоимость спорной квартиры составляет 6 570 000 руб.  

В своих расчётах экспертом использовалась площадь квартиры  

80,7 кв. м и её характеристики, указанные в технической документации.  При этом экспертом установлено, что собственник жилого помещения  произвёл его перепланировку, в результате чего для приведения помещения  в соответствие с его технической документацией необходимо проведение  восстановительных работ.  

Из материалов дела следует, что по иску финансового управляющего  имуществом Ципилёвой Н.А. – Шиллинга А.В. к администрации  Советского района города Томска о сохранении спорного жилого помещения  в перепланированном и переустроенном состоянии согласно техническому  паспорту от 03.11.2016 решением Советского районного суда города Томска  от 17.04.2017 по делу № 2-997/2017 в удовлетворении иска отказано.  

Судом установлено, что в спорной квартире демонтированы  перегородки между помещениями и к ним присоединена лоджия,  в результате чего часть лоджии включена в общую площадь квартиры  и стала частью жилой комнаты, изменились параметры площадей  жилого дома, а также изменено расположение теплового оборудования  (на балкон вынесена батарея).  

Апелляционным определением Томского областного суда от 15.08.2017  решение Советского районного суда города Томска от 17.04.2017 оставлено  без изменения.  

Таким образом, экспертом определена рыночная стоимость объекта,  который на момент проведения оценки уже не существовал. Стоимость  спорной квартиры определена под условием приведения её в первоначальное  состояние. При этом стоимость восстановительных работ экспертом  не определена.  

Соответственно, суд первой инстанции утвердил начальную продажную  цену спорного жилого помещения без учёта стоимости восстановительных  работ.  

Согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации  (далее по тексту – Жилищный кодекс) собственник жилого помещения,  

которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано,  обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный  срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим  согласование.  

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено  в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим  не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт  угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса).  

В рассматриваемом случае Ципилёва Н.А. осуществила самовольную  перепланировку квартиры, в сохранении которой судом было отказано.  

Следовательно, она была обязана привести спорное жилое помещение  в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены  органом, осуществляющим согласование.  

В силу части 5 статья 29 Жилищного кодекса если соответствующее  жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный  в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим  согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия  решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение  в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого  помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого  помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения  с возложением на нового собственника такого жилого помещения  обязанности по приведению его в прежнее состояние.  

Как разъяснено в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 1 (2017) (утверждён Президиумом Верховного  Суда Российской Федерации 16.02.2017), по смыслу изложенных норм  обязанность по приведению помещения в прежнее состояние,  не осуществлённая прежним собственником, переходит к новому  собственнику данного помещения.  

Как усматривается из материалов дела, после вступления в законную  

силу решения Советского районного суда города Томска от 17.04.2017  по делу № 2-997/2017 об отказе в удовлетворении иска о сохранении  спорного жилого помещения в перепланированном и переустроенном виде  должником не предпринимались меры по приведению спорной квартиры  в прежнее состояние.  

В этой связи спорное жилое помещение может быть продано  с публичных торгов по правилам части 5 статья 29 Жилищного кодекса  с возложением на нового собственника такого жилого помещения  обязанности по приведению его в прежнее состояние.  

Данное условие должно содержаться в Положении о продаже. 

Кроме того, необходимость приведения спорной квартиры в прежнее  состояние может отразиться на цене её продажи в сторону уменьшения  на стоимость восстановительных работ.  

Вместе с тем, исходя из положений Закона о банкротстве, статьи 12  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации», пункта 1 информационного письма Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92  «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки  имущества, произведённой независимым оценщиком», оценка имущества  предприятия (гражданина) – банкрота, несмотря на то, что её проведение  обязательно, имеет в конечном итоге для конкурсного (финансового)  управляющего и собрания (комитета) кредиторов лишь рекомендательный  характер, так как, ориентируясь на представленную оценку, имущество  должника может быть выставлено на продажу и по иной начальной цене.  

Следовательно, в отчёте оценщика указана лишь рекомендованная им  цена, которая в итоге утверждается судом с учётом доводов  и разногласий сторон спора.  

Как установлено в абзаце втором пункта 4 статьи 138 Закона  о банкротстве, начальная продажная цена предмета залога, порядок  и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности  

предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого  обеспечены залогом реализуемого имущества.  

При продаже в конкурсном производстве заложенного имущества  залоговый кредитор имеет приоритет перед иными кредиторами должника,  поскольку именно его требования в первую очередь погашаются из средств,  вырученных от реализации заложенного имущества. Залоговый кредитор,  который имеет возможность получить от должника удовлетворение своих  требований исключительно за счёт заложенного имущества должника,  наиболее заинтересован в том, чтобы заложенное имущество было  реализовано как можно быстрее и по выгодной для залогового кредитора  цене.  

Следовательно, установление судом максимальной начальной цены  продажи заложенного имущества должника направлено на защиту прав  всех кредиторов, способствует достижению цели конкурсного производства  – максимальному удовлетворению требований кредиторов.  

В этой связи определённая экспертом рыночная стоимость спорной  квартиры без учёта стоимости восстановительных работ может служить  основанием для установления её начальной продажной цены в случае  отсутствия разногласий по данному вопросу между участвующим  в деле лицами (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве).  

Приведённые обстоятельства не получили надлежащей оценки судов,  в связи с чем обособленный спор подлежит направлению на новое  рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.  

При новом рассмотрении спора суду следует учесть изложенное,  предложить Банку внести в Положение о продаже условие о возложении  на покупателя спорной квартиры обязанности по приведению её в прежнее  состояние по правилам части 5 статья 29 Жилищного кодекса,  установить начальную продажную цену спорной квартиры с учётом  необходимости приведения её в прежнее (до перепланировки) состояние,  после чего принять законный, обоснованный и мотивированный судебный  

акт в соответствии с нормами права, регулирующими спорные  правоотношения.  

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288,  статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

определение Арбитражного суда Томской области от 06.12.2017  и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018  по делу № А67-42/2016 отменить. Направить обособленный спор  на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия  и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев,  в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.  

Председательствующий О.В. Кадникова  

Судьи М.Ю. Бедерина  

 Н.В. Лаптев