АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 апреля 2019 года

Дело №

А56-43884/2016

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Гаражи»      Яна А.А. (доверенность от 18.08.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 26.12.2018), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2018 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 (судьи Тимухина И.А.,  Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.) по делу № А56-43884/2016, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гаражи», место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Левашовский пр., д. 15, лит. А, ОГРН 1037816064252, ИНН 7806150879 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 24.03.2016 № 26147-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561,                    ИНН 7832000076 (далее – Комитет), в выкупе земельного участка площадью 7345 кв. м с кадастровым номером 78:0750901:3219, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское ш., участок 1, и об обязании Комитета принять решение о продаже названного земельного участка по цене, указанной в заявлении Общества от 25.09.2015 № 11722.

Решением от 14.04.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.07.2017, суд признал незаконным отказ в предоставлении в собственность земельного участка и обязал Комитет в установленном порядке принять решение о его продаже, в удовлетворении остальной части требований отказал.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.11.2017 названные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2018 признан незаконным оформленный письмом от 24.03.2016 № 26147-32 отказ Комитета к выкупе земельного участка  общей площадью 7345 кв.м с кадастровым номером 78:0750901:3219 по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское ш., участок 1, на Комитет возложена обязанность принять в установленном порядке решение о продаже названного участка.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 21.09.2018 и постановление от 03.12.2018, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении требований заявителя.

Податель жалобы указывает, что суды не оценили доводы Комитета о том, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования заявителем, не учли, что участок расположен в зоне зеленых насаждений общего и ограниченного пользования. Комитет считает, что Общество не представило надлежащих доказательств того, что для обслуживания принадлежащих заявителю и расположенных спорном участке объектов недвижимости необходим участок испрашиваемой площади.

В отзыве на кассационную жалобу и дополнении к нему Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Обществу на праве собственности принадлежат складская база площадью 129,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:0750901:3007 и бытовое помещение площадью 412,6 кв. м с кадастровым номером 78:14:0750901:3009, находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д. 22, лит. А и Д, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.09.2014 серии 78-АЗ № 516922, 516923.

Названные объекты расположены на земельном участке, относящемся к землям населенных пунктов, площадью 7345 кв. м с кадастровым номером 78:0750901:3219. 

В кадастровом паспорте земельного участка от 11.09.2015 № 78/201/15-234026 указан вид его разрешенного использования «для размещения складских объектов».

Участок предоставлен Обществу в аренду на основании договора от 15.06.2016 № 12/ЗД-03056, заключенного с Комитетом.

Общество 25.09.2015 обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Письмом от 24.03.2016 № 26147-32 Комитет отказал Обществу в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой на значительное превышение площади участка (7345 кв. м) площади расположенных на нем объектов (541,9 кв. м).

Общество, считая отказ Комитета незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При новом рассмотрении дела по ходатайству Общества (т.д. 2, л. 81) определением от 25.04.2018 суд первой инстанции назначил экспертизу  для определения площади земельного участка, необходимой для использования расположенных на нем зданий, проведение экспертизы поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Гео» Мищенковой О.В. 

Определением от 25.07.2018 суд назначил дополнительную экспертизу для решения вопроса о возможности образования земельного участка под объектом недвижимости в иных границах и иной площади, проведение которой поручил тому же эксперту.

Суды, оценив заключения эксперта Мищенковой О.В. от 09.07.2018, 31.08.2018, подготовленные по результатам проведения экспертиз, согласно которым для использования зданий, расположенных на участке с кадастровым номером 78:0750901:3219, необходима площадь 7345 кв.м, пришли к выводу о незаконности отказа Комитета в предоставлении Обществу в собственность названного земельного участка.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

По смыслу статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) условиями признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 названной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Пунктами 1, 14 статьи 39.16 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. 

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). 

Согласно пункту 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства подразделяется на основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 

По смыслу приведенных норм виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к территориальной зоне в соответствии с правилами землепользования и застройки. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 02.11.2017 указал, что суды не оценили представленное Комитетом письмо Комитета по градостроительству и архитектуре, в котором, в том числе, содержится информация о нахождении участка в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 728-99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга» в функциональной зоне «Р2» - зоне зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения и объекты инженерной инфраструктуры, а согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 (далее - ПЗЗ) - в территориальной зоне ТР2  - зоне рекреационного назначения - зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов инженерной инфраструктуры, градостроительный регламент которой не предусматривает такого вида разрешенного использования как «склады».

Отклоняя довод Комитета о правомерности принятого им решения и о превышении испрашиваемой площади участка площади, необходимой для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, суды сослались на заключение эксперта Мищенковой Р.В. от 09.07.2018, в том числе на его мотивировочную часть, в которой, как посчитали суды, дана оценка взаимному взаиморасположению объектов, зонам доступа к ним, ширине проездов, приведен анализ градостроительной документации и существующих санитарных норм и правил.

При этом в названном заключении эксперт указала, что в соответствии                с действующими ПЗЗ участок расположен в пределах территориальной зоны - ТР2 - зоны рекреационного назначения - зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов инженерной инфраструктуры) и в границах единой охранной зоны - 03-2  (т.д. 2, л. 117).

Эксперт отметила, что согласно действующим ПЗЗ вид использования «для размещения складских объектов» в отношении спорного участка не предусмотрен.

Площадь участка, необходимого для использования принадлежащих Обществу объектов недвижимости, рассчитана экспертом исходя из совокупности следующих площадей: 616,7 кв.м - под объектами недвижимости, 180 кв.м - для погрузочно-разгрузочных площадок, 190 кв.м - площадь машино-мест для хранения (технологического отстоя) грузового транспорта, 2930 кв.м - склады открытого хранения, 110 кв.м - эстакада, 1102 кв.м - площадь озеленения, 1321 кв.м - проезды, 895,3 кв.м - площадки для тротуаров.

При определении площади, необходимой и достаточной для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости, эксперт исходила из требований, предусмотренных Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009             № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (далее - Правила), и которые в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2016             № 439-79 признаны утратившими силу; учитывала требования градостроительного регламента, установленного Правилами для зоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных им пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных автомагистралей (ТД1-2_2), на дату осуществления кадастрового учета участка (11.09.2015) и предоставления участка в аренду (15.06.2016).

В заключении эксперта указано, что на земельном участке расположены: нежилое здание с кадастровым номером 78:14:0750901:3009, имеющее площадь застройки 164,5 кв.м, преимущественно служащее для выполнения административно-технических и контрольно-пропускных функций, здание склада с кадастровым номером 78:14:0750901:3009 с площадью застройки 452,2 кв.м, эстакада для производства разгрузочно-погрузочных работ площадью 110 кв.м,  два склада открытого хранения площадью 1730 кв.м и 1200 кв.м. 

Эксперт в ходе осмотра территории установила, что на первом складе открытого хранения площадью 1730 кв.м осуществляется первичная погрузка-разгрузка поступающих на территорию отходов, их дальнейшая обработка и сортировка; далее поступивший материал направляется на обработку в здание с кадастровым номером 78:14:0750901:3009, где материал подвергается обработке, прессовке и хранению; преимущественно весь обработанный материал отправляется на хранение на второй открытый склад площадью            1200 кв., с которого преимущественно осуществляется погрузка готового материала на грузовой транспорт и вывоз его с территории земельного участка. По результатам осмотра территории эксперт пришла к выводу о том, что здания, открытые склады и объекты инфраструктуры, расположенные в границах спорного участка, неразрывно связаны между собой технологически. 

Приведенное экспертом в заключении описание характера использования участка подтверждено фотоматериалами (т.д. 2, л. 122, 123), заявителем не опровергнуто.

Согласно статье 1 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» отходами производства и потребления (далее - отходы) признаются вещества или предметы, которые образованы в процессе производства, выполнения работ, оказания услуг или в процессе потребления, которые удаляются, предназначены для удаления или подлежат удалению в соответствии с названным Федеральным законом.

Той же статьей определено, что под сбором отходов понимается прием отходов в целях их дальнейшей обработки, утилизации, обезвреживания, размещения лицом, осуществляющим их обработку, утилизацию, обезвреживание, размещение; под обработкой отходов - их предварительная подготовка к дальнейшей утилизации, включающая сортировку, разборку, очистку.

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014                № 540, которым был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор), в содержание такого вида разрешенного использования земельных участков как «складская деятельность» включено размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов, не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и производственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

При этом названным Классификатором «обработка отходов производства и потребления»  отнесена к иному виду разрешенного использования -«специальная деятельность».

В соответствии с ПЗЗ (пункт 2.28.1 Приложения № 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга») целью выделения  территориальной зоны ТР2 является сохранение и обустройство открытых озелененных пространств при их активном использовании.

Согласно ПЗЗ к числу основных видов разрешенного использования земельных участков в пределах названной зоны отнесены: «коммунальное обслуживание», «обеспечение внутреннего правопорядка», «деятельность по особой охране и изучению природы», «общее пользование водными объектами», «земельные участки (территории) общего пользования», к условно разрешенным - «культурное развитие», «религиозное использование», «общественное питание», «развлечения», «спорт».

Из материалов дела следует, что площадь складов открытого хранения (2930 кв.м) более чем в 4 раза превышает площадь застройки объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке                   (616,7 кв.м). 

Технологическая связь объектов недвижимости с такими складами установлена применительно к деятельности по обработке отходов, отнесенной Классификатором к виду разрешенного использования земельных участков «специальная деятельность». 

Такая деятельность не предусмотрена в качестве разрешенного использования ни градостроительным регламентом зоны территориальной зоны ТР2, в пределах которой расположен спорный участок, ни кадастровым паспортом участка.

Представитель Общества при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции пояснил, что участок испрашивался заявителем для осуществления складской деятельности, и что описание соответствующей деятельности приведено в заключении эксперта.

Исходя из установленного экспертом и не опровергнутого заявителем использования участка, вывод судов о неправомерности оспариваемого решения Комитета не соответствует положениям пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ и имеющимся в деле доказательствам, поэтому не может быть признан обоснованным.

Поскольку в данном случае законность принятых по настоящему делу судебных актов повторно проверяется в кассационном порядке, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить решение от 21.09.2018 и постановление от 03.12.2018 и принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении требований заявителя.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 по делу № А56-43884/2016 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева