АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

07 ноября 2025 года Дело № А56-115637/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Власовой М.Г. и Чуватиной Е.В.,  

при участии от Комитета имущественных отношений 

Санкт-Петербурга представителя ФИО1 (доверенность от 09.12.2024 № 05-22-50293/24-0-0), от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителей ФИО3 (доверенность от 07.11.2024) и ФИО4 (доверенность от 07.11.2024),  

рассмотрев 23.10.2025 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А56-115637/2022,  

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, адрес: Санкт-Петербург, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений  

Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), о расторжении договора аренды от 24.05.2021 № 03-А045320 (далее – Договор), об обязании Комитета принять нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27 – 29, лит. А, этажи 1, 2, пом. 30-Н, общей площадью 619,8 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001189:2908 (далее – помещение) по акту приема-передачи, о взыскании с Комитета 8 781 458 руб. 35 коп. неосновательного обогащения в виде арендной платы, 7 983 434 руб. 81 коп. неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений.  

Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Определением арбитражного суда от 18.11.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-115637/2022.  

Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании 3 048 893 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате по Договору за период с 01.03.2022 по 31.07.2022, о расторжении Договора. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ.  

Определением арбитражного суда от 06.12.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-121870/2022.  

В ходе судебного разбирательства определением суда от 14.02.2023 дела № А56-115637/2022 и А56-121870/2022 объединены в одно производство под номером А56-115637/2022.  

Решением от 28.07.2023 в удовлетворении требований предпринимателя отказано, исковые требования Комитета удовлетворены.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 решение от 28.07.2023 оставлено без изменения.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.05.2024 решение от 28.07.2023 и постановление от 07.12.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Решением суда первой инстанции от 21.12.2024 требования предпринимателя удовлетворены, в удовлетворении требований Комитета отказано.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 решение от 21.12.2024 изменено, удовлетворены требования предпринимателя о расторжении Договора, обязании Комитета принять помещение по акту приема-передачи, взыскании с Комитета в пользу предпринимателя 8 781 458 руб. 35 коп. неосновательного обогащения в виде арендной платы, в остальной части в иске предпринимателю отказано. В удовлетворении требований Комитета отказано.  

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление от 06.06.2025 изменить в части отказа в удовлетворении его требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 7 983 434 руб. 81 коп. и взыскать с Комитета в пользу предпринимателя указанную сумму.  

По мнению предпринимателя, суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела установил все обстоятельства и выполнил указания суда кассационной инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для изменения решения суда первой инстанции.  

В кассационной жалобе Комитет просит решение от 21.12.2024 и постановление от 06.06.2025 отменить, в удовлетворении требований предпринимателя отказать, требования Комитета удовлетворить.  

Комитет указывает, что судами не дана оценка доводам Комитета о несоблюдении предпринимателем требований пункта 2.2.1 Договора,  

который предписывает арендатору произвести согласование использования объекта в соответствии с целями, установленными Договором, с уполномоченными органами.  

Кроме того, Комитет отмечает, что суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования предпринимателя о взыскании с Комитета 8 781 458 руб. 35 коп. неосновательного обогащения в виде арендной платы, не исследовали представленные в материалы дела доказательства и не дали им надлежащую оценку.  

В частности, согласно имеющемуся в материалах дела акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 07.02.2023 предпринимателем перечислена арендная плата в размере 7 234 125 руб. 05 коп. по реквизитам, указанным в пункте 3.5 Договора, на расчетный счет Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга».  

Комитет указывает, что данное обстоятельство также подтверждается имеющимся в материалах дела расчетом задолженности по состоянию на 07.02.2023, согласно которому сумма оплаты составила 7 234 125 руб. 05 коп. Предприниматель в обоснование своих требований представил в материалы дела платежные поручения о перечислении Комитету арендных платежей на сумму 7 234 125 руб. 05 коп. ФИО2 также представил платежные поручения от 09.09.2021 № 373 на сумму 75 163 руб. 92 коп. и от 24.09.2021 № 405 на сумму 25 344 руб. 37 коп. При этом получателем по указанным платежным поручениям является товарищество собственников жилья «Феникс», реквизиты которого указаны в платежных поручениях. В материалах дела имеется также платежное поручение от 19.03.2021 № 131 на сумму 999 773 руб. 97 коп., в котором указан получатель – акционерное общество «Российский аукционный дом», назначение платежа – обеспечение участия в электронных процедурах. При этом указанные денежные средства в Комитет не поступали. Иных платежных поручений, равно как и доказательств внесения денежных средств на счет Комитета, предпринимателем не представлено.  

Таким образом, по мнению подателя жалобы, материалы дела не содержат доказательств обоснованности взыскания с Комитета неосновательного обогащения в размере 8 781 458 руб. 35 коп., представленные Комитетом акт сверки и расчет не были должным образом исследованы судами и сопоставлены с доказательствами, представленными предпринимателем.  

Отзывы на кассационные жалобы не представлены. 

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2025 (судьи Филиппов А.Е., Боголюбова Е.В., Салтыкова С.С.; резолютивная часть объявлена 09.10.2025) рассмотрение кассационных жалоб Комитета и предпринимателя отложено на 23.10.2025.  

Определением суда кассационной инстанции от 23.10.2025 судья Боголюбова Е.В. заменена на судью Власову М.Г., судья Салтыкова С.С. заменена на судью Чуватину Е.В. в соответствии с пунктом 2 части 3  

статьи 18 АПК РФ.  

В силу части 5 статьи 18 АПК РФ судебное разбирательство в кассационной инстанции произведено с самого начала.  

В судебном заседании представители Комитета и предпринимателя поддержали доводы своих кассационных жалоб. Комитет возражал  

против удовлетворения кассационной жалобы предпринимателя, а предприниматель – против удовлетворения кассационной жалобы Комитета.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела, помещение находится в собственности Санкт-Петербурга. В соответствии с решением Комитета от 07.12.2020 № УРОНФ-3178/20 проведены торги в форме аукциона на право заключения договора аренды помещения с целевым назначением – «под хостел». Цель использования помещения установлена распоряжением Комитета от 28.03.2017 № 55-р «Об использовании объектов недвижимости для размещения хостелов».  

Санкт-Петербург в лице Комитета (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили Договор, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение, расположенное в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом Страхового общества «Россия» с садом и оградами», по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27 – 29, лит. А, этажи 1, 2, пом. 30-Н, общей площадью 619,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001189:2908, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 14.04.2021; цель использования – для организации хостела; цель использования не подлежит изменению. Помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи.  

Арендатор приступил к производству отделочных работ и закупке оборудования, необходимого для эксплуатации помещения в качестве хостела, и перечислял арендную плату в соответствии с условиями Договора.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021 удовлетворен иск товарищества собственников жилья «Феникс» о запрете осуществлять деятельность хостела по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27 – 29, лит. А, пом. 30-Н.  

Предприниматель считает, что с учетом обстоятельств, установленных в рамках дела № А56-55531/2021, арендодатель предоставил в аренду объект недвижимости, который невозможно использовать в соответствии с предусмотренной Договором целью использования – под хостел. По его мнению, фактически арендодатель предоставил объект, который заведомо был непригоден для эксплуатации в качестве хостела, извлекал из этого выгоду в качестве арендных платежей,  

а также приобрел объект в качественно лучшем состоянии, чем до сдачи его в аренду.  

ФИО2 также отмечает, что направил Комитету письмо с требованием об изменении вида разрешенного использования, в удовлетворении которого Комитет отказал. В связи с невозможностью согласовать альтернативные виды использования объекта он направил Комитету письмо о расторжении Договора с требованием о возмещении понесенных им расходов.  

В исковом заявлении истец указывает, что размер произведенных им арендных платежей с момента заключения Договора составил 8 781 458 руб. 35 коп., утверждает, что выполнил ремонт спорного объекта недвижимости, в результате которого стоимость произведенных им неотделимых улучшений помещения составила 7 983 434 руб. 81 коп. По мнению арендатора, он имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.  

С учетом изложенного предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении Договора, об обязании Комитета принять нежилое помещение и о взыскании с Комитета 8 781 458 руб. 35 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы, а также 7 983 434 руб. 81 коп. неосновательного обогащения в возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.  

Комитет также обратился в суд с иском к предпринимателю о расторжении Договора и взыскании 3 048 893 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате за период 01.03.2022 по 31.07.2022. В обоснование иска Комитет ссылался на следующее.  

Поскольку решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.08.2022, предпринимателю было запрещено осуществлять деятельность хостела в помещении, Комитет в адрес предпринимателя направил проект соглашения о расторжении Договора. Однако Договор не был расторгнут, объект предпринимателем не возвращен.  

В соответствии с пунктом 5.3.2 Договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев является основанием для его досрочного расторжения.  

Комитет направил в адрес предпринимателя претензию от 18.07.2022 № ПР-25434/22-0-0 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении Договора и освобождении занимаемого помещения. Претензия оставлена предпринимателем без удовлетворения.  

При первоначальном рассмотрении дела суды удовлетворили требования Комитета и отказали в иске предпринимателю.  

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и направил  

дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться под хостел, в связи с чем подлежит удовлетворению его требование о расторжении Договора на основании статьи 620 ГК РФ. Поскольку отсутствуют основания для взыскания с предпринимателя задолженности по арендной плате, уже внесенные им платежи подлежат возврату как неосновательное обогащение.  

Кроме того, суд первой инстанции удовлетворил требования предпринимателя о взыскании с Комитета стоимости произведенных неотделимых улучшений помещения в размере затрат на ремонт в сумме 7 983 434 руб. 81 коп.  

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об удовлетворении требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений. Суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель не согласовывал с арендодателем проведение работ по производству неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном Договором, и в связи с этим изменил решение суда первой инстанции в части, отказал в удовлетворении требований предпринимателя о взыскании стоимости неотделимых улучшений. В остальной части суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.  

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.  

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:  

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);  

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);  

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);  

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).  

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 указано, что согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть  

отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В случае, если арендатор лишается возможности использовать имущество в целях, которые были согласованы с публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора, стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под хостел, так как не имеет отдельного, изолированного от жилой части здания входа. В то же время оборудовать такой вход невозможно, поскольку помещение расположено в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения. Кроме того, в нарушение норм пожарной безопасности, установленных для хостелов, помещение не отделено от жилой части здания противопожарными преградами без проемов. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2021 по делу № А56-55531/2021, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела. Указанным решением предпринимателю запрещено осуществлять деятельность хостела в помещении.  

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций сделали правомерный вывод о том, что переданное Комитетом предпринимателю имущество не могло использоваться под хостел, в связи с чем обоснованно удовлетворили требование предпринимателя о расторжении Договора на основании статьи 620 ГК РФ. В связи с расторжением Договора Комитет обязан принять нежилое помещение в соответствии на основании статьи 622 ГК РФ.  

Согласно абзацу третьему пункта 2.2.4 Договора предприниматель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения объекта, включая работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту (далее – работы по обеспечению доступности объекта для инвалидов), предварительно согласовав объемы и сроки их производства с арендодателем. Затраты арендатора на производство капитального ремонта, иных неотделимых улучшений объекта, включая работы по  

обеспечению доступности объекта для инвалидов, возмещаются в соответствии с пунктом 7.1 Договора в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга. Арендатор вправе не согласовывать с арендодателем проведение работ по капитальному ремонту объекта, производству иных неотделимых улучшений объекта, в том числе связанных с работами по обеспечению доступности объекта для инвалидов, но обязан предварительно письменно уведомить арендодателя о производстве таких работ с указанием объемов работ и сроков их проведения. Затраты арендатора на проведение указанных работ (выполненных без согласования с арендодателем) не возмещаются.  

ФИО2 обратился с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений помещения в результате проведенного им ремонта. Судом апелляционной инстанции установлено, что предприниматель работы по производству неотделимых улучшений объекта не согласовывал, письменные уведомления о производстве работ в адрес Комитета не направлял.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции на основании положений Договора сделал обоснованный вывод об отказе в удовлетворении требований арендатора о взыскании стоимости неотделимых улучшений.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.  

Судами первой и апелляционной инстанций сделан правомерный вывод о том, что в связи с тем, что Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением под хостел, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, отсутствуют основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, а уже внесенные им по Договору арендные платежи подлежат возврату как неосновательное обогащение.  

Вместе с тем судами первой и апелляционной инстанций не проверен расчет размера неосновательного обогащения в виде арендной платы, представленный предпринимателем. Исходя из заявленных исковых требований ФИО2 обратился с требованием о взыскании 8 781 458 руб. 35 коп. неосновательного обогащения именно в виде уплаченной им арендной платы.  

Комитет представил в материалы дела акт сверки, подписанный со стороны арендодателя, согласно которому предпринимателем внесены арендные платежи по Договору в размере 7 234 125 руб. 05 коп. (том дела 1, листы 111 – 112).  

Представленными в материалы дела платежными поручениями от 25.05.2021 № 232, от 25.05.2021 № 231, от 08.06.2021 № 262, от 09.07.2021 № 279, от 11.07.2021 № 287, от 07.08.2021 № 330, от 09.09.2021 № 377, от 11.10.2021 № 424, от 03.11.2021 № 458, от 15.12.2021 № 508, от 13.03.2022 № 65, от 17.03.2022 № 66 (том дела 1, листы 113 – 123, 125) подтверждается внесение ФИО2 арендных платежей в размере 5 518 049 руб. 64 коп. Кроме того, Комитет признает, что платежным поручением от 15.04.2021 № 47125 предпринимателем внесена арендная плата в размере 1 716 075 руб. 41 коп. Таким образом, общий размер внесенных арендных платежей составил 7 234 125 руб. 05 коп.  

Платежи на суммы 75 163 руб. 92 коп. и 25 344 руб. 37 коп., перечисленные предпринимателем на основании платежных поручений от 09.09.2021 № 373 и от 24.09.2021 № 405 (том дела 1, листы 124, 126) товариществу собственников жилья «Феникс» в оплату содержания нежилого помещения, а также платеж на сумму 999 773 руб. 97 коп., внесенный предпринимателем на основании платежного поручения от 19.03.2021 № 131 (том дела 1, лист 129) акционерному обществу «Российский аукционный дом» в оплату проведения операций по обеспечению участия в электронных процедурах, не являются арендными платежами, перечислены не Комитету, а иным лицам, в связи с чем указанные суммы не являются неосновательным обогащением Комитета.  

Иных платежных поручений, подтверждающих уплату арендных платежей в размере, превышающем 7 234 125 руб. 05 коп., предпринимателем в материалы дела не представлено.  

При таком положении выводы судов первой и апелляционной инстанций в части размера, в котором подлежат удовлетворению требования предпринимателя о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы нельзя признать соответствующими обстоятельствам дела, представленным в материалы дела доказательствам и нормам права. Поскольку дело рассматривалось уже повторно, суд кассационной инстанции полагает возможным в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, не передавая дело на новое рассмотрение, изменить постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025, удовлетворив требования предпринимателя о взыскании с Комитета 7 234 125 руб. 05 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы, в остальной части в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы – отказать.  

В связи с частичным удовлетворением первоначального иска судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  

Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025 по делу № А56-115637/2022 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:  

«Расторгнуть договор аренды от 24.05.2012 № 03-А045320. 

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга принять нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27-29, лит. А, пом. 30-Н, этажность – 1, 2, общей площадью: 619,8 кв. м, с кадастровым номером: 78:31:0001189:2908 по акту приема-передачи.  

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 7 234 125 руб. 05 коп. неосновательного обогащения, выраженного в оплате арендной платы, расходы по уплате государственной пошлины в размере 51 273 руб.  

В остальной части иска отказать. 

В удовлетворении требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отказать».  

Кассационную жалобу ФИО2 оставить без удовлетворения.  

Отменить приостановление исполнения постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2025, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.08.2025.  

Председательствующий А.Е. Филиппов  

Судьи М.Г. Власова 

Е.В. Чуватина