АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-4296/2021

г. Кострома

12 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 12 мая 2022 года

Судья Арбитражного суда Костромской области Хохрякова О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционное строительно-проектное объединение «Костромагорстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 

о взыскании 93 158 107 рублей 20 копеек убытков (упущенной выгоды),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «МС Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319440100020462),

без участия до и после перерыва в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц,

установил:

управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – истец, Управление) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционное строительно-проектное объединение «Костромагорстрой» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 93 158 107 рублей 20 копеек убытков (упущенной выгоды).

Исковые требования со ссылкой на положения статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и условия договоров аренды земельных участков от 25.08.2020 № Д.0833, от 25.08.2020 № Д.0834, от 02.09.2020 № Д.0840 мотивированы тем, что неспособность ответчика исполнить обязательства по завершению строительства многоквартирного жилого дома привела к возникновению у муниципального образования убытков (упущенной выгоды); истец вынужден был предоставить спорный земельный участок без проведения торгов за более низкую цену инвестору, согласившемуся достроить проблемный проект недвижимости, строительство которого не было завершено ответчиком. В случае, если бы ответчик, действуя разумно, профессионально, в соответствии с экономически обоснованным планом по ведению предпринимательской деятельности в области строительства и распределению полученных от участников долевого строительства денежных средств, достроил объект недвижимости – многоквартирный дом, то такой объект строительства не получил бы статус проблемного, а необходимость привлечения инвестора для завершения строительства объекта незавершенного строительства, и как следствие предоставления ему спорного земельного участка без проведения торгов, не возникла. При отсутствии необходимости предоставления земельного участка без проведения торгов Управление реализовало бы их на торгах в форме аукциона в порядке, предусмотренном статьями 39.11-39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), и, соответственно, получило бы доход от сдачи в аренду данного имущества по рыночной цене, т.е. на более выгодных условиях.

Определением суда от 07.04.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «МС Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ООО «МС Инвест»), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319440100020462, далее – ИП ФИО3).

В представленном отзыве Общество исковые требования не признало, считает, что истец не представил надлежащих доказательств в обоснование исковых требований, не обосновал наличие причинно-следственной связи между неисполнением Обществом принятых на себя обязательств по строительству многоквартирного жилого дома и заключением Управлением с ООО «МС Инвест» договоров аренды земельных участков на льготных условиях, не доказал, что допущенные ответчиком нарушения явились единственным препятствием, не позволившим получить Управлению заявленные к взысканию денежные средства. 

До начала судебного заседания от истца поступили дополнительные пояснения и документы по делу, а также ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Костромской области в сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ, в судебное заседание явку представителей не обеспечили.

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 29.04.2022.

После перерыва судебное заседание продолжено 29.04.2022 в 09 час. 40 мин., стороны явку представителей не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

23.09.2015 администрацией города Костромы ООО ИСПО «Костромагорстрой» выдано разрешение № 44-RU 44328000-297/2-2015 на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, 51, 53. Срок действия разрешения на строительство – до 24.09.2016. Действие данного разрешения на строительство впоследствии неоднократно продлялось и действовало до 24.03.2022. 

Строительство указанного многоквартирного жилого дома предполагалось на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040507:998, площадью 3599 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный жилой дом, для иного использования. 

Данный земельный участок принадлежит ООО ИСПО «Костромагорстрой» на праве собственности (выписка из ЕГРН  от 11.09.2020 №КУВИ- 002/2020-19870314).

Впоследствии данный объект строительства был включен в перечень проблемных объектов долевого строительства на территории Костромской области, что подтверждается размещением соответствующей информации на официальном сайте Департамента строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области в информационно-коммуникационной сети Интернет на сайте http:gkh.adm44.ru/control/info_problem/index.aspx.

Распоряжением губернатора Костромской области от 29.07.2020 № 396-р инвестиционный проект ООО «МС Инвест», предусматривающий завершение, ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, не законченного строительством, по адресу: 

<

...>, 51, 53 (по ГП), признан соответствующим критериям, установленным Законом Костромской области от 12.07.2016 № 122-6-ЗКО «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов»; предусмотрено осуществить реализацию инвестиционного проекта, в том числе на земельных участках с кадастровыми номерами: 44:27:070401:216, 44:27:070401:217, 44:27:070705:2320.  

В соответствии со статьями 11, 39.1, подп. 3 п. 2 статьи 39.6, статьями 39.7, 39.8, 39.14, 39.17 ЗК РФ, Законом Костромской области от 12.07.2016 № 122-6-ЗКО «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов», учитывая распоряжение губернатора Костромской области от 29.07.2020 № 396-р между Управлением и ООО «МС Инвест» заключены договоры аренды земельных участков от 25.08.2020 № Д.0833, от 25.08.2020 № Д.0834, от 02.09.2020 № Д.0840.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 25.08.2020 № Д.0833 арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:070401:216, имеющий местоположение: 

<

...> с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, площадью 6198 квадратных метров, в целях реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 25.08.2020 № Д.0833 договор заключен сроком на 10 лет с даты его подписания сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле договора.

Согласно пункту 3.1 договора аренды земельного участка от 25.08.2020 № Д.0833 размер арендной платы составляет за год 336 203 рубля 44 копейки, за квартал 84 050 рублей 86 копеек. 

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 25.08.2020 № Д.0834 арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:070401:217, имеющий местоположение: 

<

...> с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, площадью 4440 квадратных метров, в целях реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 25.08.2020 № Д.0834 договор заключен сроком на 10 лет с даты его подписания сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле договора.

Согласно пункту 3.1 договора аренды земельного участка от 25.08.2020 № Д.0834 размер арендной платы составляет за год 240 842 рубля 76 копеек, за квартал 60 210 рублей 69 копеек. 

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 02.09.2020 № Д.0840 арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:070705:2320, имеющий местоположение: 

<

...> с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, площадью 5030 квадратных метров, в целях реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 02.09.2020 № Д.0840 договор заключен сроком на 10 лет с даты его подписания сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле договора.

Согласно пункту 3.1 договора аренды земельного участка от 02.09.2020 № Д.0840 размер арендной платы составляет за год 272 846 рублей 64 копейки, за квартал 68 211 рублей 66 копеек. 

Согласно справке ИП ФИО3 от 02.11.2020 № 189, выданной по результатам проведенного по заявке Управления анализа цен на земельные участки, расположенные в г. Костроме, среднерыночный годовой размер арендной платы по состоянию на ноябрь 2020 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:070401:216 составил 37 188 000 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:070401:217 – 26 640 000 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:070705:2320 – 30 180 000 рублей.

Согласно доводам иска, ежегодная разница между арендной платой, которая оплачивается в рамках договоров аренды, и которая могла быть получена в случае предоставления земельных участков по итогам торгов, составляет 93 158 107 рублей 20 копеек; в связи с недобросовестными действиями ответчика нарушено право муниципального образования городской округ город Кострома на получение арендных платежей в большем объеме.    

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно разъяснениями, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Таким образом, в предмет доказывания по делу о взыскании убытков входит установление следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; причинно-следственная связь между действиями (бездействия) ответчика и возникшими убытками. 

Под причинно-следственной связью понимается объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Недоказанность одного из перечисленных элементов исключает возможность привлечения лица к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.

По смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (п. 14 Постановления № 25).

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, это лицо должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 АПК РФ).

В данном случае под убытками Управление понимает недополученные доходы от возможности сдачи земельных участков в аренду какому-либо застройщику по результатам конкурсной процедуры и передачи земельных участков ООО «МС Инвест» без торгов для окончания строительства жилого дома.

Суд, оценив все собранные по делу доказательства, счел, что в данном случае в материалы дела не представлены достаточные относимые и допустимые доказательства в подтверждение наличия прямой причинно-следственной связи между неисполнением ООО ИСПО «Костромагорстрой» принятых на себя обязательств по строительству многоквартирного жилого дома и заключением Управлением и ООО «МС Инвест» договоров аренды земельного участка от 25.08.2020 № Д.0833, от 25.08.2020 № Д.0834, от 02.09.2020 № Д.0840 на льготных условиях для реализации инвестиционного проекта.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов в целях реализации инвестиционного проекта, которым предусмотрено строительство объекта (объектов) недвижимости и завершение строительства и ввод в эксплуатацию не менее одного проблемного объекта долевого строительства, предусмотрено законодательством Костромской области, в частности – Законом Костромской области от 12.07.2016 № 122-6-ЗКО.

В конкретном случае предоставление земельных участков с кадастровыми номерами  44:27:070401:216, 44:27:070401:217, 44:27:070705:2320 осуществлено Управлением на основании положений Закона Костромской области от 12.07.2016 № 122-6-ЗКО и является следствием реализации законодательных норм.

Суд также полагает, что истцом не представлены доказательства, объективно свидетельствующие, что им предпринимались действия для заключения договоров аренды земельных участков с иными лицами по результатам конкурсных процедур. То есть Управление не подтвердило, что заключение договора аренды было реально (а не предположительно) возможно на иных условиях (хотя бы по цене, установленной оценщиком в соответствующей справке) – доказательства организации и проведения торгов в целях заключения договоров аренды в отношении спорных земельных участков отсутствуют.

Факт того, что ответчик, осуществляя строительство многоквартирного жилого дома на своем земельном участке, оказался не в состоянии завершить строительство и тем самым не исполнил взятые на себя обязательства перед участниками долевого строительства, не свидетельствует о его противоправном поведении в отношении истца,  равно как и о нарушении (ограничении) его прав ответчиком. 

Напротив, предоставляя земельные участки на льготных условиях, Управление действовало в интересах участников долевого строительства, исполняя возложенную на него региональным законодательством обязанность. 

Оснований полагать, что ответчиком не исполнены какие-либо договорные обязательства, что повлекло причинение убытков (статья 393 ГК РФ), у суда отсутствуют, равно как отсутствует и причинно-следственная связь между действиями ответчика и передачей спорных земельных участков ООО «МС Инвест».

Истец не доказал, что при надлежащем исполнении обязательств перед участниками долевого строительства со стороны ответчика Управление смогло бы распорядиться спорными земельными участками по своему усмотрению. 

Таким образом, истцом не доказана совокупность элементов, необходимых для применения к ответчику ответственности в виде взыскания убытков в виде упущенной выгоды. 

С учетом изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы не распределяются между лицами, участвующими в деле, на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делу.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.В. Хохрякова