ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-15410/2018

24 ноября 2020 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2020 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11191/2020) Министерства имущественных отношений Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 07.09.2020 по делу № А46-15410/2018, принятое по иску Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) к обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН 5503252910, ОГРН 1145543039400) о взыскании 420 864 руб. 53 коп. и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Интеллект» (ИНН 5503252910, ОГРН 1145543039400) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822), обществу с ограниченной ответственностью «Экспресс-оценка» о признании недостоверной рыночной стоимости ежемесячной арендной платы,

при участии в судебном заседании представителя Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО2 (по доверенности от 09.01.2020 № ИСХ-20/МИО/03-01/3),

установил:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее - Минимущество Омской области, истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект» (далее - ООО «Интеллект», ответчик по первоначальному иску) о взыскании 420 864 руб. 53 коп., в том числе: 396 667 руб. 80 коп. - задолженность по договору аренды от 29.06.2016 № АН1925, 24 196 руб. 73 коп. - пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018.

ООО «Интеллект» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Минимуществу Омской области о признании недостоверной рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 409 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, определенной отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды от 29.06.2016 № АН1925 и об установлении рыночной стоимости ежемесячной арендной платы с 29.06.2016 в соответствии с отчетом от 02.10.2018 № 3059-10/18 в размере 269 577 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Минимущество Омской области в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнило заявленные требования, просило взыскать с ООО «Интеллект» 24 196 руб. 73 коп. - пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018.

Определением от 22.10.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Экспресс-оценка» (далее – ООО «Экспресс-оценка»).

ООО «Интеллект» в порядке статьи 49 АПК РФ, уточнило исковые требования по встречному иску, просило:

1. Признать недостоверной с 29.06.2016 определенную отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величину рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды от 29.06.2016 № АН 1925.

2. Установить с 29.06.2016 по договору аренды от 29.06.2016 № АН1925 рыночную стоимость ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 268 350 руб. (без НДС).

Решением Арбитражного суда Омской области от 07.09.2020 по делу № А46-15410/2018 в удовлетворении первоначального иска отказано.

Встречный исковые требования удовлетворены, признана недостоверной с 29.06.2016 определенная отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38. 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды от 29.06.2016 № АН 1925. Установлена с 29.06.2016 по договору аренды от 29.06.2016 № АН1925 рыночная стоимость ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. 11, в размере 268 350 руб. (без НДС). Взыскано с Минимущество Омской области в пользу ООО «Интеллект» 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Взыскано с ООО «Экспресс-оценка» в пользу ООО «Интеллект» 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Минимущество Омской области обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Министерства в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы её подателем указано на то, что при заключении договора от 29.06.2016 № АН 1925 ООО «Интеллект» не представило протокол разногласий, следовательно согласилось с размером арендной платы, что также подтверждается действиями ООО «Интеллект» по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 договора от 29.06.2016 № АН1925 в добровольном порядке. Кроме того, податель жалобы обращает внимание на то, что арендная плата подтверждена вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Омской области по ранее рассмотренным делам (№ А46-8810/2017, № А46-8132/2018). По мнению Минимущества Омской области действия ООО «Интеллект», направленные на снижение рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта аренды свидетельствуют о недобросовестности ООО «Интеллект», так как, заключая договор от 29.06.2016 № АН1925, стороны были в равном положении.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО «Интеллект» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО «Интеллект», надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило. 

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителя ООО «Интеллект».

В судебном заседании представитель Минимущества Омской области поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, заслушав явившегося в судебное заседание представителя Минимущества Омской области, установил следующие обстоятельства.

Между Минимущества Омской области (арендодатель) и ООО «Интеллект» (арендатор) в отношении имущества: нежилое помещение № 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж), общей площадью 1280,6 кв.м, расположенное в здании библиотеки: двенадцатиэтажного здания с цокольным этажом и подвалом по адресу: 

<

...> (далее - объект аренды), заключен договор аренды № АН 1925 от 29.06.2016 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное пользование объект аренды, находящийся в казне Омской области, для организации общественного питания.

Пунктом 1.2 договора стороны установили срок его действия с 29.06.2016 по 28.06.2021.

Согласно пункту 2.3.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата в соответствии с отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 устанавливается в размере 396 667 руб. 80 коп. в месяц без учета НДС, 468 068 руб. в месяц с учетом НДС.

Пунктом 3.2 договора арендатор ежемесячно вносит арендную плату, указанную в пункте 3.1 договора до первого числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пеня в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

В связи с ненадлежащим выполнением условий договора аренды 19.07.2018 генеральному директору ООО «Интеллект» направлена претензия № ИСХ-18/МИО/05-02/8138 об уплате задолженности по договору аренды, которая была получена представителем ответчика 20.07.2018.

Решением Арбитражного суда Омской области от 07.08.2017 № А46-8810/2017 с ответчика взысканы задолженность по арендной плате в размере 70 000 руб. за период с 01.04.2017 по 30.04.2017, а также задолженность по пени в размере 135 443 руб. 74 коп. за период с 10.08.2016 по 12.04.2017.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.07.2018 № А46-8132/2018 с ответчика взысканы задолженность по пени в размере 178 578 руб. за период с 13.04.2017 по 11.03.2018. 

Задолженность за июнь 2018 ответчиком оплачена в полном объеме в сумме 396 667 руб. 80 коп, что подтверждается платежными поручениями от 30.07.2018 № 2323 на сумму 96 667 руб. 80 коп., от 06.07.2018 № 2316 на сумму 100 000 руб., от 18.07.2018 № 2265 на сумму 200 000 руб.

Таким образом, сумма задолженности ответчика перед Минимуществом по арендной плате по договору от 29.06.2016 № АН 1925 за период с 01.07.2018 по 31.07.2018 составила 396 667 руб. 80 коп., задолженность по пени за период с 12.03.2018 по 12.07.2018 составила 24 196 руб. 73 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий по оплате арендованного имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

В свою очередь ООО «Интеллект» обратилось со встречным исковым заявлением о признании недостоверной с 29.06.2016 определенной отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества, ссылаясь на  отчет оценщика от 02.10.2018 № 3059-10/18 которым величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы по состоянию на 15.01.2016 определена в размере 269 577 руб. без НДС. 

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и обоснованности встречных исковых требований.

 Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Возможность изменения договора предусмотрена главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора.

Исходя из системного толкования положений указанной главы Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.

Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.

В обоснование исковых требований ООО «Интеллект» сослалось на неправильное определение на основании отчета об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 величины рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объекта недвижимого имущества - нежилого помещения 14П номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 (цокольный этаж) общей площадью 1280,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, которая используется для расчета арендной платы по договору аренды от 29.06.2016 № АН 1925.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, предусмотрена статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон - № 135-ФЗ).

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, спорный договор заключен без разногласий.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что требование об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки обществом могло быть предъявлено до момента заключения договора.

Однако, ООО «Интеллект» при рассмотрении дела названы обстоятельства, порочащие отчет оценщика, на основании которого имущество сдано в аренду.

Во исполнение положений части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком по первоначальному иску опровергнуто содержание отчета истца.

Учитывая установленную статьей 12 Закона № 135-ФЗ презумпцию достоверности отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения, вывод о недостоверности одного из отчетов, имеющихся в деле, может быть сделан судом при представлении доказательств, подтверждающих ошибочность выводов оценщика (например, о допущенных существенных методологических ошибках, о выполнении им расчета на основании недостоверной исходной информации, о нарушении общепринятой оценочной практики), для получения которых судом также может быть назначена экспертиза.

Такие доказательства были представлены суду. По делу проведены две судебные экспертизы.

Так, в соответствии с заключением первоначальной судебной экспертизы от  02.07.2019, в результате проведенного исследования экспертом были определены величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по ул. Красный Путь, д. 11, на даты 15.01.2016 и 29.06.2016. Величина рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по ул. Красный Путь, д.11 на дату 15.01.2016, составляет округленно 316 000 руб. в месяц. Величина рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по ул. Красный Путь, д.11 на дату 29.06.2016, составляет округленно 327 000 руб. в месяц.

По ходатайству Минимущества Омской области была назначена повторная судебная экспертиза.

При проведении повторной судебной экспертизы, эксперт пришел (заключение  № 10/20) к следующим выводам. 

На вопрос, поставленный перед экспертом: «Какова рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 («цокольный этаж»), общей площадью 1280,6 кв.м, расположенного в здании библиотеки по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15 января 2016 года?» Эксперт дал ответ: 

Удельная месячная рыночная арендная плата (15.01.2016)

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане №№ 23-38, 40 (подвал), № 89- 125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1280,6 кв.м, кадастровый № 55:36:000000:160072 - 247 руб./кв.м. В том числе НДС - 38 руб.

Удельная месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 210 руб./кв.м. 

Итоговая месячная рыночная арендная плата (15.01.2016).

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане №№ 23-38, 40 (подвал), № 89- 125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1280,6 кв.м, кадастровый № 55:36:000000:160072 - 316 653 руб. В том числе НДС - 48 303 руб.

Итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 268 350 руб.

На вопрос, поставленный перед экспертом: «Какова рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане № 23-38, 40 (подвал), № 89-125 («цокольный этаж)», общей площадью * 1280,6 кв.м, расположенного в здании библиотеки по адресу: 

<

...>, по состоянию на 29 июля 2016 года?» Эксперт дал ответ:

Удельная месячная рыночная арендная плата (29.07.2016)

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане №№ 23-38, 40 (подвал), № 89- 125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1280,6 кв.м, кадастровый № 55:36:000000:160072 - 255 (Двести пятьдесят пять) руб./кв.м. В том числе НДС - 39 руб.

Удельная месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 216 руб./кв.м.

Итоговая месячная рыночная арендная плата (29.07.2016)

Нежилое помещение 14П, номера на поэтажном плане №№ 23-38, 40 (подвал), № 89- 125 (цокольный этаж), назначение: нежилое помещение, общая площадь 1280,6 кв.м, кадастровый № 55:36:000000:160072 - 326 781 руб. В том числе НДС - 49 848 руб.

Итоговая месячная рыночная арендная плата оцениваемого имущества без НДС - 276 933 руб.

Нарушений при проведении экспертизы не выявлено, оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта у суда не имеется.

Возражений по результатам повторной экспертизы Минимуществом Омской области не заявлено.

Принимая во внимание заключение повторной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии основания для удовлетворения первоначального иска.

Из условий договора, арендная плата в месяц определена в соответствии с отчетом об оценке от 19.01.2016 № 2526/1 и составляет по условиям договора 396 667 руб. 80 коп. в месяц без НДС и 468 068 руб. в месяц с НДС.

С учетом результатов проведенной судебной оценочной экспертизы по делу размер арендной платы по договору с 29.06.2016 следует определить в размере 268 350 руб. без НДС. 

Если проанализировать по нарастающей с даты заключения договора до июля 2018 года размер производимых ООО «Интеллект» платежей, исходя из 396 667 руб. 80 коп., и размер платежей, которые следовало бы уплачивать обществу с учетом размера арендной платы, определенной заключением эксперта – 268 350 руб. без НДС, по состоянию на июль и август 2018 года у ООО «Интеллект» имелась переплата по арендной плате. Таким образом, общество не допускало просрочку в оплате арендной платы, исходя из указанного размера, определенного заключением эксперта. В связи с изложенным, Минимущества Омской области не вправе начислять пени за нарушение сроков оплаты по причине отсутствия в испрашиваемый период с 12.03.2018 по 12.07.2018 какой-либо просрочки.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения первоначального иска отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Минимущество Омской области освобождено от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 07.09.2020 по делу № А46-15410/2018 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов

 А.С. Грязникова