АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

 

г. Воронеж                                                                                              Дело № А14-171/2023                                                                                                                                    

« 19 » марта 2024г.

 

Решение в полном объеме изготовлено 19 марта 2024 года 

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «ЭКРАН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Владимир 

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Средне-Московская» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж,

о взыскании 197 992 руб. 31 коп. задолженности по договору аренды №19А на право пользование защитным сооружением гражданской обороны от 13.09.2019 

со встречным исковым заявлением общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Средне-Московская» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж,

к акционерному обществу «ЭКРАН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Владимир 

о взыскании  950 366 руб. 07 коп. денежных средств,

с участием в деле третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, общества с ограниченной ответственностью «Артмаис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж,

при участии в заседании:

от акционерного общества «Экран»: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен;

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Средне-Московская»: ФИО2 – представителя по доверенности №14/03/23 от 14.03.2022, диплом, паспорт,

от третьих лиц: не явились, о времени и месте заседания надлежаще извещены,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «ЭКРАН» (далее по тексту – АО «ЭКРАН», истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Средне-Московская» (далее по тексту – ООО «УК «Средне-Московская», ответчик по делу) 197 992 руб. 31 коп. задолженности по договору аренды №19А на право пользование защитным сооружением гражданской обороны от 13.09.2019 за период с 01.07.2022 по 24.10.2022 (с учетом уточнения, принятого определением от 15.05.2023).

Определением суда от 15.05.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее – ТУ Росимущества в Воронежской области, третье лицо 1 по делу), общество с ограниченной ответственностью «Артмаис» (далее – ООО «Артмаис», третье лицо 2 по делу).

Определением суда от 05.07.2023 к рассмотрению одновременно с первоначальным иском судом принято встречное исковое заявление  ООО «УК «Средне-Московская» о взыскании с АО «ЭКРАН» 950 366 руб. 07 коп. денежных средств.

Представитель ООО «УК «Средне-Московская» поддержал встречное исковое заявление, возражал по первоначальному иску.

АО «ЭКРАН» и третьи лица о времени и месте предварительного судебного заседания надлежаще извещены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 136 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании объявлялись перерывы: с 14.11.223 по 21.112023, с 21.11.2023 по 28.11.2023, с 28.11.2023 по 05.12.2023 и с 05.12.2023 по 12.12.2023.

Из материалов дела следует, что 13.09.2019 между Федеральным государственным унитарным предприятием по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» (арендодатель, ныне – АО «Экран») и ООО «УК «Средне-Московская» (арендатор)  на основании Протокола рассмотрения заявок  на участие в аукционе на право заключения договора аренды недвижимого имущества от 15.08.2019 заключен договор аренды№19А на право пользования защитным сооружением гражданской обороны, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на 15 лет защитное сооружение гражданской обороны  - нежилые помещения, номера на поэтажном плане 1-39, назначение: защитное сооружение гражданской обороны (противорадиационное укрытие – убежище), этаж: подвал: кадастровый номер: 36:34:0606011:268, общей площадью 1279,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, являющейся федеральной собственностью, а также защитным сооружением гражданской обороны (ЗС ГО) – пункты 1.1., 2.1. договора.

В соответствии с пунктом 1.3. договора ЗС ГО предоставляется арендатору для использование в мирное время исключительно с соблюдением установленных Министерством РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий порядка содержания, использования и правил эксплуатации защитное сооружение гражданской обороны, установленных в нормативных актах. Помещения ЗС ГО передаются в аренду для использования на условиях настоящего договора под торговые площади, складские, офисные помещения, а также для иных целей, не противоречащих законодательству Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Имущество является федеральной собственность и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается записью о государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) от 11.2.2014 №36-36-01/042/2014-332 (пункт 1.4. договора).

Согласно пункту 5.1. договора арендная плата по нему определяется в соответствии  с  Протоколом рассмотрения заявок  на участие в аукционе на право заключения договора аренды недвижимого имущества от 15.08.2019 на помещения ЗС ГО.

Арендная плата  за пользование объектом аренды вносится арендатором в следующем порядке:

5.2.за указанные в пункте 1.1. настоящего договора помещения ЗС  ГО величина арендной платы за пользование ЗС ГО устанавливается в соответствии  с  Протоколом рассмотрения заявок  от 15.08.2019 и составляет 52 459 руб. 50 коп. в месяц, в том числе НДС 20%.

5.3. арендная  плата  носится  ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего 

соответствующему месяцу аренды. Оплата считается произведенной с момента поступления денежных средств на счет арендодателя.

В арендную плату не включены платежи за:

- эксплуатационное обслуживание;

- предоставляемые коммунальные услуги;

- услуги телефонной связи и охранно-пожарной сигнализации;

- пользование земельным участком, на котором расположено ЗС ГО или соответствующей долей в земельном участке (договор субаренды земельного участка);

- переоценку рыночной стоимости аренды помещений ЗС ГО;

- оформление документов в Бюро технической инвентаризации;

- страхование и страховые взносы.

5.4. Оплата коммунальных, эксплуатационных услуг и телефонной связи производится арендатором самостоятельно на основании заключенных им соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями (в случае отсутствия указанных  заключенных договоров между арендодателем и ресурсоснабжающими организациями).

В соответствии с пунктом 5.6. договора размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем несудебном порядке без согласия арендатора в сторону увеличения, но не чаще 1 раза в год  и с обязательным предварительным уведомлением арендатора. Индексация размера арендной платы происходит в случае изменения рыночной стоимости арендной платы за право пользования объектом аренды (конъюнктуры рынка), определяемое в соответствии с отчетом независимого оценщика, в случае введения в действии нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика.

Уведомление об изменении арендной платы вместе с отчетом независимого оценщика направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 10 дней с даты его отправки.

Дополнительным соглашением изменение размера величины ежемесячной арендной платы не оформляется.

По  акту  приема-передачи  и  технического состояния от 13.09.2019  помещения 

приняты арендатором во владение и пользование. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем 16.03.2021 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №36:34:0606011:268-36/069/2021-6.

В соответствии с распоряжением МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях №33-1792-р от 25.11.2021  была осуществлена приватизация Федерального государственного унитарного предприятия по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «Экран» путем преобразования в акционерное общество «Экран» о чем 11.03.2022 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Как указывает АО «Экран», в результате нарушения обязательств по договору у ООО «УК «Средне-Московская» образовалась задолженность в сумме 209 838 руб., в связи с чем в адрес ответчика была направлена претензия от 13.10.2022 №381 с требованием погасить задолженность в течение 10 дней с момента получения претензии.

Претензия также содержит указание на то, что в случае ее неисполнения истец обратится в арбитражный суд.

Претензия направлена по юридическому адресу ответчика, однако оставлена им без удовлетворения.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга послужила основанием для обращения АО «Экран» в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит первоначальный иск подлежащим удовлетворению, встречный иск – не подлежащим удовлетворению  исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение   или  оспаривание   прав   и   законных   интересов   лица,   требующего   их 

применения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом   или   такими   актами,   но   в   силу   общих   начал   и   смысла  гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Отношения сторон урегулированы договором аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения иска, ООО «УК «Средне-Московская»  ссылается на то, что не должно было уплачивать арендные платежи за период с 13.09.2019 (дата заключения договора) по 16.03.2021 (дата государственной регистрации договора), поскольку оно было лишено возможности распоряжаться арендованным имуществом ввиду отсутствия  государственной регистрации договора.

По мнению ООО «УК «Средне-Московская», у него имеется образовавшаяся в связи с этим за указанный период переплата по арендным платежам в сумме 960 366 руб. 07 коп.

Также   Общество  обращает  внимание на  то, что договорные отношения между

сторонами  прекращены 24.10.2022, что подтверждается дополнительным соглашением

о расторжении договора, в то время как ко взысканию заявлен долг за период с 28.12.2022 по 28.12.2022.

Суд не может согласиться с позицией ООО «УК «Средне-Московская» ввиду следующего.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время   просрочки.  В   случае,   когда   указанная   плата   не   покрывает   причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из   приведенных  положений  Гражданского кодекса РФ следует, что арендатор обязан  уплачивать  арендные  платежи при нахождении объекта аренды в его владении вплоть до момента его возврата арендодателю по письменному акту приема-передачи, вне зависимости от факта его использования по целевому назначению, за исключением случаев объективной невозможности использования объекта аренды ввиду неправомерного поведения арендодателя либо уклонения арендодателя от принятия объекта аренды.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пунктов 1,2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из буквального прочтения положений статей 433, 606 Гражданского кодекса РФ для заключения договора аренды требуется передача имущества и государственная регистрация договора, что имеет место быть в рассматриваемой ситуации.

Однако, государственная регистрация договора аренды имеет значение  исключительно для взаимоотношений сторон договора с третьими лицами и при условии согласования существенных условий и исполнения договора не может являться основанием для освобождения от внесения арендных платежей.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», изложена правовая позиция, согласно которой если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодека РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Гражданским законодательством  сторонам  договора  предоставлена свобода на определение по своему усмотрению условий договора, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421, статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В рассматриваемом договоре стороны детально конкретизировали вопросы, связанные моментами заключения договора и начала выполнения договорных обязательств.

В частности, в соответствии с пунктом 2.2. договора он считается заключенным с момента подписания  договора. Обязанность его государственной регистрации возлагается на арендатора, арендодатель ответственность за государственную регистрацию договора и дополнений к договору не несет.

Выполнение обязательств по настоящему договору наступает с момента подписания сторонами договора и акта приема-передачи и технического состояния (Приложение №1) к данному договору, который является неотъемлемо частью договора. 

Пунктом   2.3.   договора   стороны   установили,   что  договор аренды подлежит 

регистрации в территориальном Управлении  Росреестра в установленном порядке. Условия данного договора распространяются на отношения сторон ДО его государственной регистрации.

Пунктом 2.4., что в силу требований статьи 425 Гражданского кодекса РФ стороны пришли к соглашению, что условия договора аренды в части начисления арендной платы и оплаты аренды начинаются с даты, указанной в акте приема-передачи и технического состояния. 

Как уже указывалось ранее, нежилые помещения по договору аренды№19А на право пользования защитным сооружением гражданской оборон от 13.09.2019 получены арендатором во владение и пользование по акту приема-передачи и технического состояния без замечаний.

Ссылка ООО «УК «Средне-Московская» на длительное отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для освобождения арендатора от внесения аренных платежей основана на неверном понимании Обществом положений законодательства регулирующего спорные отношения.

Многочисленные ссылки Общества на невозможность распоряжаться арендованным имуществом противоречат положениям Гражданского кодекса РФ, согласно которому триада полномочий (владение, пользование и распоряжение) принадлежит исключительно собственнику имущества, но не его арендатору, который наделен только правами владения и пользования имуществом.

Более того, в силу пункта 1.6. договора сдача ЗС ГО и отдельных его помещений в субаренду и передача прав и обязанностей по договору третьим лицам не допускается. Передача прав аренды в залог не допускается.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального прочтения пункта 1.6. договора принятое в аренду имущество могло использоваться исключительно самим арендатором.

Документальное подтверждение существования объективной невозможности использования помещений арендатором по не зависящим от него причинам либо по вине арендодателя суду не представлены.

Пользование  арендованным имуществом - право арендатора, которым он может 

распоряжаться    по    своему    усмотрению.   Поэтому   если   арендатор   при   наличии 

договорных отношений не пользуется имуществом, это не освобождает его от обязанности внесения арендных платежей, обусловленных договором с арендодателем.

Довод ООО «УК «Средне-Московская» о том, что заявленный истцом период взыскания находится за рамками действия договора опровергается материалами дела.

Факт наличия задолженности ООО «УК «Средне-Московская»  по договору аренды №19А на право пользования защитным сооружением гражданской обороны от 13.09.2019 в размере 197 992 руб. 31 коп.  за период с 01.07.2022 по 24.10.2022 подтвержден материалами дела, ответчиком не опровергнут.

Доказательства возврата спорного помещения ранее указанной даты суду не представлены.

С учетом совокупности изложенного, требования АО «Экран» о взыскании с ООО «УК «Средне-Московская» основного долга по договору являются обоснованными.

Что же касается встречного иска ООО «УК «Средне-Московская», то с учетом совокупности вышеизложенного и пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, он является необоснованным.

При таких обстоятельствах требования АО «Экран» являются правомерными и подлежат удовлетворению, встречный иск ООО «УК «Средне-Московская» удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом  со стороны.  

На основании положений статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения дела, государственная   пошлина  за рассмотрение первоначального иска в сумме 6 940 руб. относится на ООО «УК «Средне-Московская»  и подлежит взысканию с него в пользу АО «Экран», за рассмотрение встречного иска в сумме  22 007 руб. - на ООО «УК «Средне-Московская» .

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

                                          Р Е Ш И Л:

 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Средне-Московская»  (г.Воронеж, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №12 по Воронежской области 05.08.2008 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Экран» (г.Владимир,  запись в ЕГРЮЛ внесена ИФНС России по Октябрьскому району г.Владимира 11.03.2022 за  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>):

- 197 992 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды №19А на право пользования защитным сооружением гражданской обороны от 13.09.2019  за период с 01.07.2022 по 24.10.2022;

- 6 940 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Средне-Московская» о взыскании с акционерного общества «Экран» денежных 950 366 руб. 07 коп. отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

 

Судья                                                                                                      М.С.Есакова