ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-23794/2016

г. Самара

26 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19.12.2019,

постановление в полном объеме изготовлено 26.12.2019 

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колодиной Т.И., судей Садило Г.М., Мальцева Н.А.,    

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 19.12.2019 апелляционную жалобу конкурсного управляющего АО «ФИА-БАНК» на определение Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2019 (судья Артемьева Ю.Н.) об удовлетворении заявления ФИО2, предъявленного в рамках дела №А55-23794/2016 о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» (ИНН 

<

***>),

при участии в заседании:

от ФИО2 – ФИО3, доверенность от 12.07.2019, диплом от 11.04.1999,

от конкурного управляющего должника - ФИО4, доверенность от 22.07.2019, диплом от 22.06.2001,

от иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены,

установил:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 принято заявление ликвидатора Кочура Сергея Анатольевича, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО6.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 конкурсным управляющим Общества с ограниченной ответственностью  «Инвестиционная компания «Недвижимость» утвержден ФИО7, член  САМРО «Ассоциация антикризисных управляющих».

С учетом принятых судом уточнений ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением в котором просила:

1) Признать право собственности ФИО2 на часть земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2385, не менее 250 кв.м , категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.2/1, жилой массив «Березовка».

2) Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 63:32:120200:2385, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.2/1, жилой массив «Березовка».

3) Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017 в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2386, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.2/1, жилой массив «Березовка».

Определением Арбитражного суда Самарской области от  21.10.2019 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий АО «ФИА-БАНК» (далее по тексту - заявитель, банк) обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.10.2019, принять новый судебный акт, отказать в удовлетворении заявления в полном объеме.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2019 апелляционная жалоба конкурсного управляющего АО «ФИА-БАНК» принята к производству. Впоследствии определением суда от 11.12.2019 рассмотрение жалобы отложено на 19.12.2019.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебных заседаний размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, не обеспечившие явку в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе в силу ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также  публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылался на несогласие с выводами суда относительно отсутствия у банка права залога земельного участка, на несогласие с выводом суда о применении к рассматриваемому спору норм закона о долевом участии в строительстве; на невозможность признания права собственности за ФИО2 в соответствии с заявленными требованиями, поскольку участок с кадастровым номером 63:32:120200:2385 имеет площадь 605 кв.м, что не соответствует площади земельного участка, являвшегося предметом  предварительного договора с ФИО2; на отсутствие в этой связи оснований для исключения  конкурсной массы участка с указанным кадастровым номером, а также на отсутствие оснований для признания отсутствующим обременения в пользу Акционерного общества «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2386, поскольку данный участок отношения к требованиям ФИО2 не имеет.

ФИО2 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях на жалобу, а также в письменных пояснениях, которые с приложенными к ним документами в соответствии со ст.ст. 81, 262, ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Конкурсный управляющий представил отзыв на жалобу, который в соответствии со ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Уполномоченный орган поддержал апелляционную по основаниям, изложенным в отзыве, который в соответствии со ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, отзывов, письменных пояснений ФИО2 на отзыв, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд усматривает наличие оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2019. При этом суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту -  Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными Законом о банкротстве. 

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 по настоящему делу производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, что между должником (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.05.2014 № П32-2, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Парковая, участок № 32/2. 

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи Стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Продавца на жилой дом и земельный участок. 

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, площадью 250 кв.м, с местоположением: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», участок № 12/4, и жилой дом - жилой блок блокированного дома количество этажей 2, общей площадью 115 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Парковая, дом 32/2. 

Стоимость земельного участка Сторонами определена в размере 100 000 руб., жилого дома – 3 730 000 руб., общая стоимость указанных объектов недвижимого имущества в размере 3 830 000 руб. 

Согласно п.2.11 предварительного договора, Покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет Продавца денежных средств. 

ФИО2 перечислила на расчетный счет должника денежные средства в полном размере, что подтверждается платежными поручениями. 

Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле на опровергнуты.

Должником в нарушение требований ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор купли-продажи подписан не был, обязательства передаче дома в собственность кредитора не исполнены. 

В этой связи определением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-23794/2016 было удовлетворено заявление ФИО2: ее требования включены в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 115 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного на земельном участке площадью 250 кв.м., с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Малая, 2/1 кв.2. 

Предметом вышеуказанного предварительного договора являлось не только жилое помещение, но и земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, назначение - земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес объекта: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», участок №12/4. 

Позднее земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 был размежеван на несколько более мелких земельных участков. В частности, из него был образован земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2385 (адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.2/1, жилой массив «Березовка»).

 Согласно Техническому плану объекта незавершенного строительства на указанном земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:2385 расположен объект незавершенного строительства - здание, степень готовности 55%.

Суд первой инстанции установил, что возводимый объект является жилым блоком блокированного типа, что соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отношения между ФИО2 и должником подлежат урегулированию нормами Закона о долевом участии в строительстве. При этом суд апелляционной инстанции исходит из вступивших в силу судебных актов, принятых в рамках настоящего дела по аналогичным спорам.

В этой связи доводы заявителя апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.

Вместе с тем, признавая за ФИО2 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2385 и исключая данный участок из конкурсной массы, суд первой инстанции не учел следующее. 

В соответствии с ч. 1 ст. 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации  земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно абз. 1 ч. 4  ст. 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. При этом в силу п. 6 ч. 4 ст. 11.2. Земельного Кодекса Российской Федерации такое согласие не требуется в случае образования земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не предусмотрено договором залога.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:2385 был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, выступавшим предметом предварительного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Земельного Кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Заявитель ссылался на то, что площадь образованного земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2385 составляет 605 кв.м. 

Доказательства того, что данный земельный участок был размежеван и в результате его раздела был образован земельный участок площадью 250 кв.м, в материалы дела не представлены. Таким образом, на не индивидуализированную часть земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2385, не прошедшую государственный кадастровый учет, право собственности в размере не менее 250 кв.м признано быть не может. 

Принимая во внимание изложенное, требования ФИО2 о признании за ней права собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2385 площадью не менее 250 кв.м не соответствуют приведенным выше нормам права и не отвечают принципу исполнимости судебного акта, поскольку в силу ч.2 ст. 59 Земельного Кодекса Российской Федерации судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

При указанных обстоятельствах требование об исключении из конкурсной массы всего земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2385, площадь которого составляет 605 кв.м, также не могло быть удовлетворено.

Относительно удовлетворения судом первой инстанции требования о признании отсутствующим обременения/ограничения от 01.12.2017 в пользу Акционерного общества «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:2386 судебная коллегия отмечает, что данный земельный участок не связан с требованиями ФИО2 Какие-либо иные основания для удовлетворения данного требования в рамках настоящего обособленного спора отсутствуют.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены определения суда первой инстанции в силу п. 1 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления ФИО2

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2019 по делу             № А55-23794/2016 отменить.

Принять новый судебный акт.

Отказать в удовлетворении заявления ФИО2.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение месяца со дня его принятия с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                  Т.И. Колодина

 

Судьи                    Г.М. Садило

                 Н.А. Мальцев