Именем Российской Федерации

МОТИВИРОВАННОЕ 

РЕШЕНИЕ

Дело  № А40-6697/21-54-33

29 марта 2021 г.

г.Москва

Арбитражный суд города Москвы 

в составе судьи Голоушкиной Т. Г.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению 

иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ СТОЛИЦА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА СМУ-9 МОСМЕТРОСТРОЯ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о возврате обеспечительного платежа в размере 260 000 руб. в связи с расторжением договора субаренды от 22.06.2020 №0011-СМУ/20А

без вызова лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ СТОЛИЦА" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА СМУ-9 МОСМЕТРОСТРОЯ" о возврате обеспечительного платежа в размере 260 000 руб. в связи с расторжением договора субаренды от 22.06.2020 №0011-СМУ/20А.

10.03.2021 года судом вынесена резолютивная часть решения по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства в порядке ст. 229 АПК РФ, исковые требования удовлетворены.

Согласно ч. 2 ст. 229 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". В этом случае арбитражным судом решение принимается по правилам, установленным главой 20 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из особенностей, установленных настоящей главой.

Мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

Заявление о составлении мотивированного решения в установленный законом срок не поступало.

В соответствии с абз.3 п. 2 АПК РФ мотивированное решение арбитражного суда изготавливается в течение пяти дней со дня поступления от лица, участвующего в деле, соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

От ответчика 25.03.2021 года поступила апелляционная жалоба.

Пунктом 7.3. Договора установлено, что споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде  г. Москвы.

Изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд пришел к следующим выводам. 

22.06.2020 г. между истцом (субарендатор) и ответчиком (арендатор) был заключен договор № 0011-СМУ/20А от 22.06.2020г. краткосрочной субаренды нежилого помещения (далее - Договор субаренды), в соответствии с которым Арендатор принял во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 1, помещения № 2, 3, 6, 7, 8, 8а, 9, 9а.

Передача вышеуказанных нежилых помещений Арендатору была осуществлена на основании Акта приема-передачи нежилых помещений от 22.06.2020 г.

Пунктом 8.1 Договора субаренды установлен срок его действия но 31.05.2021 г.

Обеспечительный платеж был внесен платежными поручениями №320 от 19.06.2020 и №222 от 04.12.2019.

Вместе с тем, в соответствии с п. 8.3, 3.2.1.15 Договора субаренды, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 20.07.2020г.. в течение срока аренды арендатор вправе в любое время расторгнуть Договор в одностороннем порядке, надлежащим образом письменно уведомив об этом арендодателя за 30 календарных дней. При этом письменное уведомление будет признаваться сторонами надлежащим уведомлением для целей договора, если на момент подачи заявления арендатором оплачена базовая арендная плача за весь период с даты подачи заявления до даты расторжения.

Письмом исх. 148И/ПИС-20 от 22.09.2020г., истец уведомил ответчика о расторжении Договора субаренды начиная с 22.10.2020г., которое также содержало просьбу направить подписанный Арендодателем акт возврата помещения в двух экземплярах или полномочного представителя Арендодателя для подписания акта возврата помещений и просил в срок до 05.10.2020г. предоставить ответ относительно передаваемых помещений.

Истец указывает, что с 22.10.2020г. офисные помещения были освобождены. В ответ на уведомление о расторжении Договора субаренды 26.10.2020г., т.е. спустя четыре дня после установленной даты расторжения Договора и даты фактического освобождения арендатором помещений, ООО «НПО «ПИС» по адресу электронной почты: d.zjarikov@npopis.ru было получено письмо о необходимости проведения текущего ремонта вышеуказанных офисных помещений в срок до 22.10.2020г., либо о возмещении арендодателю всех необходимых затрат на приведение помещений в надлежащий вид в течение пяти банковских дней с даты выставления счета. 

Письмом № 170И/ПИС-20 от 27.10.2020г. истец уведомил ответчика о необходимости совместного осмотра .помещений, впоследствии чего был произведен осмотр офисных помещений с участием представителей обеих сторон с целью установления необходимости/ее отсутствия проведения текущего ремонта офисных помещений, по результатам которого Арендодатель должен был подготовить смету и акт о выявленных недостатках.

Истец указывает, что им не было получено ни Акта приема-передачи (возврата) помещений с недостатками/без недостатков, сметы или письма с указанием какие именно недостатки должны быть устранены, ключи ответчик не принял.

В силу п. 2.1, 2.3 Договора передача помещений в пользование, а также возврат помещений осуществляются по Акту приема-передачи, предоставленному арендодателем.

Согласно п. 3.2.1.16 Договора арендатор обязуется передать арендодателю по истечении срока действия настоящего договора или в случае его досрочного расторжения указанные в разделе 1 договора помещения в исправном состоянии, в котором они первоначально были предоставлены арендатору, и с учетом тех недостатков, которые были указаны в акте приема-передачи, когда помещения передавались от арендодателя арендатору.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 4.6 Договора в качестве гарантии обеспечения своих обязательств по договору арендатором был оплачен обеспечительный платеж в общем размере 260 000 рублей

В соответствии с п. 4.6 Договора возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется арендодателем при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора по договору, а также отсутствия необходимости приведения помещений в первоначальное состояние, с учетом согласованных отделимых/неотделимых улучшений, в течение тридцати дней с момента подписания акта о возврате помещений й оборудования.

20.11.2020г. истец направил в адрес ответчика претензию, содержащую требования вернуть сумму обеспечительного платежа в размере 260 000 руб.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.1 ст.614 Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с п.2 ст.381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить   последнему   неосновательно   приобретенное   или   сбереженное

В соответствии со ст. 65 АПК РФ  стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, оспаривает заявленные исковые требования, указывает, что в соответствии с пунктами 8.3 и 4.6 удержал сумму обеспечительного платежа как компенсацию за досрочное расторжение договора субаренды по инициативе субарендатора и в счет ремонта в связи с возвратом помещения в состоянии требующем ремонта.

Суд, исследовав доводы сторон, а также представленные в материалы дела доказательства, пришел к следующим выводам.

В соответствии с абз.8 п.4.6 договора субаренды, Арендатор (ответчик) вправе удержать у себя сумму обеспечительного взноса, в том числе – в качестве штрафа в случае отказа Субарендатора от подписания Акта о приемке помещений в аренду, в сроки, оговоренные п.2.3. настоящего Договора, а также в случае досрочного расторжения настоящего Договора по требованию Субарендатора.

В соответствии с п.8.1 договора срок действия настоящего договора установлен по 31.05.2021 г.

Истец указывает, что помещения фактически освобождены 22.10.2020. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Ответчик представил односторонний акт приема-передачи помещения по договору от 22.10.2020 г., в котором отражено, что истец не явился для передачи помещения, указано, что в помещении требуется ремонт, составлена дефектная ведомость, в которой указано что необходима покраска стен 192 кв.м., замена ламп 34 шт., замена ковролина 15 кв.м., установка плинтуса 16 м.п.

Вместе с тем, причины необходимости проведения ремонта, в частности замены плинтуса, ковролина, ламп и покраски стен не установлены, отсутствует описание технического состояния арендованного имущества при его передаче истцу и, следовательно, отсутствует возможность определить характер и степень его износа/повреждений при его возврате ответчику, не представлены доказательства факта наступления убытков, размера причиненного ущерба, противоправности действий истца, а также причинно-следственной связи между действиями истца и причинением убытков  в виде необходимости проведения ремонта.

Кроме того, пунктом 8.3 Договора предусмотрено право субарендатора на одностороннее расторжение Договора. 

При этом в п. 4.6 Договора предусмотрено право арендатора удержать у себя сумму обеспечительного взноса. По смыслу п. 4.6 Договора обеспечительный взнос является предусмотренным соглашением сторон способом обеспечения исполнения обязательств истца перед ответчиком согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ. 

Данный взнос является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий договора, по возврату помещений при расторжении договора в сроки, согласованные сторонами, по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек. 

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору из обеспечительного взноса арендатором в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендатора. 

При этом в п. 4.6 Договора установлено, что арендодатель вправе удержать у себя сумму обеспечительного взноса, в том числе - в качестве штрафа в случае отказа арендатора от подписания Акта о приемке помещений в аренду, оговоренные в п.2.3. Договора, а также в случае досрочного расторжения настоящего договора по требованию арендатора. 

Согласно п. 8.3 Договора (в редакции дополнительного соглашения) в течение срока аренды субарендатор вправе в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, надлежащим образом письменно уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней. При этом такое письменное уведомление будет признаваться сторонами надлежащим уведомлением арендатора для целей договора, если на момент подачи заявления субарендатором оплачена базовая арендная плата и эксплуатационный платеж за весь период с даты подачи заявления до даты расторжения. 

Если субарендатор уведомил арендатора о досрочном расторжении настоящего договора менее чем за 30 календарных дней или уведомил ненадлежащим образом без оплаты, то обеспечительный взнос удерживается арендатором в бесспорном порядке в качестве штрафа за неисполнение субарендатором обязанности по своевременному уведомлению арендатора о прекращении (расторжении) договора. 

Согласно уведомлению письмом от 22.09.2020 оно получено ответчиком за 30 календарных дней до момента расторжения Договора. 

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В силу статей 421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Так, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора. 

При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность. 

По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 310, 329, 421 ГК РФ особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможность расторгнуть его без объяснения причин. 

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

В п. 4.6. Договора установлено безусловное право ответчика на удержание суммы обеспечительного платежа в случае расторжении Договора по инициативе субарендатора. 

В пункте же 8.3.3 Договора стороны согласовали исключение из данного права, которое применяется при условии соблюдения субарендатором ряда условий , в том числе надлежаще уведомление о расторжении Договора, оплата базовой арендная плата. 

Ответчиком не оспаривается получение уведомления и оплаты в нарушение пункта 8.3 Договора.

Таким образом, суд, исходя из цели, которой придерживались стороны при составлении условий Договора, приходит к выводу, что п. 8.3. Договора является исключением из правил, закрепленных в п. 4.6. Договора, в части возникновения у ответчика права на удержание обеспечительного платежа при расторжении Договора по инициативе субарендатора. 

Учитывая, что ответчик был уведомлен о расторжении Договора за 30 дней, то истцом был соблюден порядок его расторжения. 

С учетом изложенного, требования о возврате обеспечительного платежа в подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковые требования удовлетворению не подлежат с отнесением на истца расходов по оплате госпошлины (ч. 1 ст. 110 АПК РФ). 

           Руководствуясь ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 381.1, 614 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 75, 110, 123, 156, 167-171, 227, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА СМУ-9 МОСМЕТРОСТРОЯ" (ОГРН: 1057748286188, ИНН: 7726527953) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ СТОЛИЦА" (ОГРН: 5187746033261, ИНН: 7716928522) 260 000 (двести шестьдесят тысяч) руб. обеспечительного платежа, 8 200 (восемь тысяч двести) руб. расходов по уплате госпошлины.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Решение подлежит немедленному исполнению.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в пятнадцатидневный срок с даты его принятия.

Судья                     Т. Г. Голоушкина