АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-31985/17

10 января 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   26 декабря 2017 г.

Полный текст решения изготовлен            10 января 2018 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Димитриева М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Тройка» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Радеж» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> о взыскании

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности, 

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Тройка» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>  обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Радеж» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> о возмещении ущерба, упущенной выгоды, задолженности по арендной плате, пени.  

Истец просит взыскать с ответчика 303 631 рубль (размер причиненного ущерба на объекте аренды), 12 750 рублей (неустойку в связи с просрочкой внесения арендной платы), 649 999 рублей 74 копейки (размер арендной платы за 39 дней просрочки), 250 000 рублей (упущенная выгода), судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 164 рубля.

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Ростовской области. Лицам, участвующим в деле процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено. 

Истец требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик требования признает частично, в части требований о взыскании неустойки, представлен контррасчет суммы пени. 

Истец ссылается на следующие обстоятельства.

21.07.2015 между обществом с ограниченной ответственностью «Тройка» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Радеж» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 504,3 кв.м с кадастровым номером 61:48:0040206:3963, расположенное на первом этаже здания торгового комплекса универсального назначения с кадастровым номером 61:48:0040506:3937 общей площадью 4233,6 кв.м по адресу: 

<

...>,  в целях для организации розничной торговли продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. 

Согласно п. 6.3 договора, договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке при условии уведомления арендодателя в письменной форме, но не позднее чем за 60 дней до желаемой даты расторжения договора аренды.

Согласно п. 5.8 договора обязанность по составлению акта возврата объекта аренды возлагается на Арендатора.

28.07.2017 договор аренды от 21.07.2015 сторонами был расторгнут.

Пунктом 2.3.12 договора аренды предусмотрено, что по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязуется передать объект аренды арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности.

Как указывает истец, при передаче нежилого помещения из аренды истцом, в присутствии представителей ответчика, были выявлены дефекты напольного покрытия и облицовки колонн, о чем имеются соответствующие фотоматериалы от 28.07.2017. Установлено, что в период аренды в помещении испорчены и подлежат замене: 

- керамическая плитка на площади 115 кв.м: 126 керамических напольных плит, 163 облицовочных керамических плит на колоннах; 

- подлежат замене керамическая напольная плитка в подсобном помещении и торговом зале на площади 61 кв.м.

 На основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Квадр-А» о техническом обследовании помещений К-06.08-17В-ОБ составлена дефектная ведомость от 29.08.2017 и определена стоимость ремонта напольного покрытия и облицовки колонн на основании локального сметного расчета №02-01-01, которая составила 303 631 рубль.   

При передаче помещения из аренды ответчик от возврата имущества в  исправном техническом состоянии, от подписания дефектной ведомости и соглашения о возмещении стоимости восстановительных работ на объекте аренды ответчик отказался. Ответчик в адрес истца направил проект акта приема-передачи помещения, с которым истец согласен не был.

Кроме того, как указывает истец, на дату передачи помещения, ответчиком не исполнены обязательства по арендной плате.  

Согласно пункту 6.4 договора при расторжении договора аренды арендатор обязан в течение 15 дней с момента уведомления о расторжении договора полностью рассчитаться с арендодателем.

 На основании пункта 7.2 договора договор аренды считается расторгнутым с момента совершения всех взаиморасчетов между сторонами, с соблюдением условий пункта 6.4 договора.

Пунктом 5.9 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного возврата объекта аренды в связи с истечением срока действия договора аренды или его  досрочным расторжением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 1/15 месячной арендной платы за каждый день просрочки. 

 Истцом выставлен ответчику счет по арендной плате за июль в сумме 250 000 рублей. 

05.09.2017 ответчиком произведена оплата аренды за указанный период в сумме 225 806 рублей 45 копеек за период с 01.07.2017 по 28.07.2017. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы в установленный договором срок арендатор обязуется уплатить пеню в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Оплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязательств по договору. 

По условиям договора срок оплаты за июль 2017 года – не позднее 15 июля 2017 года (пункт 3.2.5 договора). 

Истцом начислена пеня, просрочка платежа составила 51 день, сумма пени составила 12 750 рубля из расчета 250 000 руб.x0,1%x51=12750 руб.

Кроме того, истец полагает, что по условиям договора, в случае несвоевременного возврата объекта аренды в связи с истечением срока действия договора или его досрочным расторжением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 1/15 месячной арендной платы за каждый день просрочки.

С учетом указанного пункта договора, истцом произведено начисление арендной платы, размер которой за период с 29.07.2017 по 05.09.2017 составила 649 999 рублей 74 копейки. 

Требования истца, изложенные в претензиях от 24.08.2017, 31.08.2017, 15.09.2017 ответчиком не удовлетворены со ссылкой на то обстоятельство, что истец уклоняется от  приема помещения по акту (письмо от 11.09.2017 получено истцом 02.10.2017).

Кроме того, истец полагает, что в результате порчи имущества у истца возник простой в возможности передачи в аренду помещения новому арендатору. Размер упущенной выгоды истец полагает, что должен быть равен размеру арендной платы за помещение – 250 000 рублей.  

Поскольку требования истца, изложенные в претензиях, ответчиком не удовлетворены, истец обратился в суд со следующими требованиями: 

- о взыскании ущерба в размере 303 631 рубля,

- о взыскании пени за просрочку арендной платы в размере 12 750 рублей,

- о взыскании арендной платы за 39 дней просрочки платежа из расчета 1/15 месячной арендной платы за каждый день просрочки в сумме 649 999 рублей 74 копеек,

- о взыскании упущенной выгоды, возникшей в результате простоя в связи с причиненным ущербом на объекте аренды в размере месячной арендной платы равной 250 000 рублей. 

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства в их совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достаточности, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий  недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

Разъясняя указанные положения, Верховный Суд Российской Федерации указал, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Согласно данному правовому подходу, вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда. 

Однако правовая квалификация не должна изменять предмет исковых требований и их основания.

Истцом заявлено четыре исковых требования и ходатайство о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Требование о взыскании с ответчика 303 631 рубля причиненного ущерба квалифицируется судом как требование о взыскании убытков в виде реального ущерба.

Данное требование удовлетворению не подлежит исходя из следующего.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

 Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ). 

Таким образом, положения статей 15, 393, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом указанного толкования предусматривают, что для возложения на ответчика ответственности в форме возмещения убытков необходимо наличие таких обстоятельств как нарушение субъективного права истца, наличие убытков, причинная связь между убытками и нарушением субъективного права.  

Истец обратился с требованием о взыскании убытков, выразившихся в виде стоимости ремонта помещения, а именно напольного покрытия и облицовки колонн в помещении.

В подтверждении требования, истцом в материалы дела представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «Квадр-А» №К-06.08-17В-ОБ о техническом обследовании помещений, дефектная ведомость, локальная смета, локальный сметный расчет, размер ущерба составил 303 631 рубля. В материалы дела ответчиком представлена копия аналогичного отчета с указанием иного размера стоимости работ в целях устранения  ущерба. По утверждению истца данное несоответствие было вызвано тем обстоятельством, что ответчику первоначально было направлено промежуточное заключение, которое в дальнейшем было скорректировано.

Судом данное доказательство оценено, суд пришел к выводу, что отчет является допустимым доказательством, подтверждающим стоимость работ в целях восстановления помещения.

Однако, оснований для взыскания с ответчика реального ущерба не имеется исходя из следующего.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

 Специфика договора аренды заключатся в том, что объект аренды возвращается арендодателю по истечения срока договора с учетом нормального износа.

Иное правило относительно состояния помещения может быть предусмотрено договором.

Согласно пункту 5.7 договора аренды недвижимого имущества от 21 июля 2015 года, заключенного между сторонами, объект аренды возвращается с учетом всех неотделимых улучшений, а также с учетом нормального износа.

При этом, согласно пункту 2.4.4. данного договора, арендатор имеет право своими силами и за свой счет установить в помещении оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности, а также за свой счет осуществить монтаж необходимого для эксплуатации объекта аренды инженерно-технического и санитарно-технического оборудования и внутренних сетей от предоставленных арендодателем точек присоединения к сетям холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Толкуя условия договора, суд приходит к выводу, что при заключении договора стороны договорились, что возврат объекта аренды будет осуществлять с учетом нормального износа и демонтажа установленного ответчиком оборудования (демонтаж отделимых улучшений).

Представленные в материалы дела отчет, фотоматериалы подтверждают, что состояние арендованного помещения на момент возврата соответствовал условиям договора, понятию нормального износа.

Истец же по существу требует взыскать с ответчика денежные средства за проведение работ по улучшению объекта недвижимости, что в рамках статьи 15 ГК РФ недопустимо. В данном случае отсутствует необходимый состав гражданского правонарушения. Истец при заключении договора понимал, что объект аренды предоставлялся для использования под магазин и соответствующий износ является нормальным с учетом положений закона и условий договора, а также срока аренды.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требования в части взыскания реального ущерба в размере 303 631 рубля надлежит отказать.

Требование о взыскании с ответчика упущенной выгоды в размере 250 000 рублей в связи с простоем надлежит отказать исходя из следующего.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Обосновывая размер упущенной выгоды, истец ссылается на заключение между обществом «Тройка» и обществом «Чистый Дон» предварительного договора аренды от 04 августа 2017 года с определением размера арендной платы 250 000 рублей. Истец ссылается также на то, что в связи с простоем основной договор аренды заключен не был. При этом лицом, ответственным за данные убытки, по мнению истца, является ответчик, поскольку помещение было передано в ненадлежащем состоянии.

Материалы дела подтверждают, что объект аренды был фактически возвращен без подписания акта приема-передачи 28 июля 2017 года. Данный факт не оспаривается сторонами. Истцом оспаривается лишь факт передачи объект аренды в надлежащем состоянии. Однако судом установлен факт передачи объекта аренды с учетом нормального износа, то есть в надлежащем состоянии с учетом требования закона и условиям договора.

Кроме того истцом не представлено надлежащих доказательств, обусловливающих возложение на ответчика ответственности в виде упущенной выгоды.

Таким образом, оснований для удовлетворения данной части требований не имеется.

Требование о взыскании с ответчика 649 999 рублей 74 копейки - размер арендной платы за 39 дней просрочки, основанное на пункте 5.9 договора аренды квалифицируется судом как требование о взыскании штрафной неустойки за нарушение условий договора.

Данный вывод следует из того обстоятельства, что пункт 5.9., находится в разделе 5 договора (ответственность сторон) и предусматривает, что в случае несвоевременного возврата объекта аренды в связи с истечением срока действия договора аренды или его  досрочным расторжением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 1/15 месячной арендной платы за каждый день просрочки.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответственность в форме штрафной неустойки согласно пункту 5.9 договора предусмотрена на случай несвоевременного возврата объекта аренды.

Истцом произведен расчет данной неустойки исходя из просрочки до даты погашения задолженности ответчиком (39 дней – до 05 сентября 2017 года).

Однако как следует из материалов дела и подтверждается пояснениями представителей сторон, фактический возврат объекта аренды состоялся 28 июля 2017 года.

С учетом указанных обстоятельств, оснований для взыскания с ответчика штрафной неустойки не имеется.

Доводы истца, что пункт 5.9. договора должен применяться и к случаем несвоевременной оплаты  по договору является необоснованным.

С учетом изложенного, в удовлетворении иска в этой части надлежит отказать.

Требование о взыскании с ответчика 12 750 рублей - неустойки в связи с просрочкой внесения арендной платы подлежит частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как указывается истцом и не оспаривается ответчиком, арендатором не своевременно внесена арендная плата за июль 2017 года, в связи с просрочкой начислена неустойка за 51 день просрочки на сумму 250 000 рублей.

Ответчиком представлен контррасчет неустойки, согласно которому размер неустойки составляет 11 516 рублей 13 копеек

Суд соглашается с обоснованием контррасчета ответчика, полагая его методологически верным, однако, при этом математически не точным.

Арендная плата, устанавливается договором аренды как плата за пользование объектом недвижимости, внесение арендной платы за периоды после расторжения договора и фактического освобождения арендованного помещения, противоречит положениям пункта 3 статьи 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Поскольку арендованное имущество было освобождено 28.07.2017. Арендная плата за июль составляет 225 806 рублей 45 копеек (за период с 01.07.2017 по 28.07.2017).

Таким образом, начисление неустойки должно осуществляться на указанный размер арендной платы.

Размер неустойки составляет: 11 516 рублей 31 копейка (225806,45*0,1%*51 день).

Именно в указанном размере требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ и отнесены на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Радеж» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тройка» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> неустойку в размере 11 516 рублей 31 копейка, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 251 рубль 64 копейки.

В остальной части в иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяМ.А. Димитриев