ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-75007/2023

Дело № А40-82223/23

г. Москва

12 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2023 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Савенкова О.В.,

судей: Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ИП ФИО2

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2023

по делу №А40-82223/23-6-664, принятое судьей Коршиковой Е.В.

по иску ИП ФИО2

(ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316774600321801)

к ООО "БЭСТ ПРАЙС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным условий договора №К\29-08/2022 от 29.08.2022, содержащихся в пунктах 1.1., 2.1., 5.17.

 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился; извещен;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2023,

диплом МЭ №26961 от 25.12.1995; 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственность «Бэст Прайс» (далее – ответчик) о признании недействительными условий договора аренды №К\29-08/2022 от 29.08.2022г., содержащихся в п. 1.1, 2.1, 5.17 договора в части наличия условий о возобновлении договора на тех же условиях на следующие 364 дня вне зависимости от волеизъявления арендодателя и выплате денежной суммы в случае отказа арендодателя от возобновления договора на новый срок (при первой и второй пролонгациях).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2023 по делу №А40-82223/23 в иске отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя истца.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.08.2022г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения №К\29-08/2022 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 318,5 кв.м. (литера А: №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 7а, 8, 9, 10, 11, 11а, 11б, 11в, 12, 12а, 13, 1 этаж), расположенные в здании по адресу: 

<

...>, пом. I.

Характеристика помещений указана в техническом паспорте/выписке из технического паспорта БТИ и экспликации к поэтажному плану, а размещение комнат в помещении указано в поэтажном плане. Торговая площадь составляет 235,7 кв.м., выделена на приложении №1 к договору. Факт исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта аренды не оспаривается сторонами.

Пунктом 2.1 Договора установлено, что договор заключается сторонами сроком на 364 календарных дня, вступает в силу с даты подписания его сторонами и действует по 27 августа 2023 года включительно.

По истечении срока действия Договора установленного абзацем первым настоящего пункта договора при отсутствии не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока действия настоящего Договора письменного возражения со стороны Арендатора при первой и второй пролонгациях, а при последующих пролонгациях - письменного возражения со стороны Арендатора и/или Арендодателя, настоящий Договор считается возобновленным на следующие 364 календарных дня на тех же условиях, если иные не оговорены Сторонами в настоящем Договоре, и далее в том же порядке, при этом таких возобновлений (пролонгаций) Договора должно быть не менее 2 подряд.

В случае если Договор в дальнейшем не будет возобновлен дважды в порядке, определенном сторонами в абз. 2 п. 2.1. Договора, не по инициативе и/или не по вине Арендатора, Арендодатель будет обязан в течение 30 дней с момента прекращения Договора выплатить Арендатору компенсацию за расторжение договора в соответствии с положениями п. 5.17 Договора.

В силу п. 5.17 Договора при досрочном расторжении договора по вине арендодателя или инициативе арендодателя, не связанной с виновными действиями арендатора, а также в случае отказа арендодателя от возобновления договора на новый срок (при первой и второй пролонгациях) в соответствии с положениями пункта 2.1. Договора, Арендодатель обязан в течение 30 дней с момента такого расторжения выплатить Арендатору компенсацию за расторжение Договора в следующем размере:

- при расторжении договора в период с 29.08.2022 г. по 27.08.2023 г. сумма компенсации составит 2200000 руб., в том числе НДС по ставке в соответствии с законодательством РФ;

- при расторжении Договора в период с 28.08.2023г. по 25.08.2024г. сумма компенсации составит 1466740 руб., в том числе НДС по ставке в соответствии с законодательством РФ;

- при расторжении Договора в период с 26.08.2024г. по 24.08.2025г. сумма компенсации составит 733480 руб., в том числе НДС по ставке в соответствии с законодательством РФ.

Поскольку право на отказ арендодателя от заключения Договора на новый срок, так же как и право на изменение условий Договора, заключаемого на новый срок, установлено императивной нормой, истец полагает, что включение в Договор условий о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права, не допускается.

На этом основании, истец считает п. 2.1, 5.17 Договора ничтожными со ссылкой на положения ст.ст. 166, 168 РФ.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае в п. 2.1 Договора стороны предусмотрели иной порядок определения срока договора, согласно которому договор может быть автоматически пролонгирован на тех же условиях на предельный срок, то есть предусмотрели продление договора аренды и его условий на определенный срок, без дополнительного волеизъявления и документального оформления. Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит.

Таким образом, Договор, заключенный на срок 364 календарных дня (до 27.08.2023) при отсутствии от сторон до истечения его срока волеизъявления на расторжение сделки, считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок, в связи с чем, такой Договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок.

Следовательно, процедура расторжения договора аренды, установленная п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в рассматриваемом случае не применима. Указанные выводы согласуются с п.10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

Таким образом, ссылка истца на разъяснения, приведенные в абзацах втором и третьем пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" необоснованна, поскольку заключенный сторонами договор является срочным.

Согласованная сторонами редакция пункта 5.17 Договора также не нарушает положения закона, поскольку стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном отказе от исполнения договора.

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Поскольку ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, выплата компенсации, осуществляемая Арендодателем при отказа от возобновления договора, направлена на обеспечение исполнения Арендодателем условий Договора аренды и гарантию законных интересов Арендатора при его исполнении.

Соответственно, при заключении Договора аренды на указанных условиях, руководствуясь ст. 421 ГК РФ, Арендодатель принял на себя последствия, связанные с отказом от продления договора. При этом указанная обязанность не связана с наличием либо отсутствием вины Арендодателя.

Суд также принял во внимание, что оспариваемые условия договора не были предметом разногласий при его заключении. Договор аренды длительное время исполнялся сторонами, в связи с чем, поведение арендодателя давало основание арендатору полагаться на действительность согласованных условий.

Истец начиная с 2016 года является профессиональным участником экономических отношений в сфере аренды недвижимого имущества, в связи с чем не мог не понимать значение условий Договора аренды, в том числе касающихся срока аренды и его продления.

Несогласие истца с отдельными условиями Договора, которое сформировалось в процессе фактического исполнения Договора, не может свидетельствовать о недействительности сделки.

На основании изложенного, учитывая, что истцом не представлено доказательств наличия обстоятельств для признания сделки в оспариваемой части недействительной, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2023 по делу №А40-82223/23-6-664 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

 

Председательствующий судья                                                  О.В. Савенков

 

Судьи:                                                                                             А.В. Бондарев

 

Н.И. Панкратова