Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-92079/2023

09 августа 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  29 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.   

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

заместителя прокурора области в публичных интересах, в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Громовское сельское поселение Приозерского муниципального района Ленинградской области в лице Администрации муниципального образования Громовское сельское поселение 

к

индивидуальному предпринимателю ФИО1, 

обществу с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья»,

Администрации муниципального образования Громовское сельское поселение 

о признании сделок недействительными 

третье лицо:

-Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от  29.07.2024,

установил:

заместитель прокурора области в публичных интересах, в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Громовское сельское поселение Приозерского муниципального района Ленинградской области в лице Администрации муниципального образования Громовское сельское поселение (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1), обществу с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья» (далее – ООО «Всеволожские поместья»), Администрации муниципального образования Громовское сельское поселение (далее - Администрация):

-о признании ничтожной сделкой Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334, заключенный 08.11.2021 между Администрацией и Предпринимателем.

В качестве последствий недействительности ничтожной сделки Прокурор просит:

-обязать Предпринимателя возвратить Администрации образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 земельный участок с кадастровым номером 47:030813002:840;

-обязать Общество возвратить Администрации образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 земельные участки с кадастровыми номерами: 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:796 и 47:03:0813002:797.

Определением арбитражного суда от 23.11.2023 исковое заявление принято к производству.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

 Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявляя требования, Прокуратура указывала на то, что по результатам произведенной проверки соблюдения требований земельного законодательства было установлено, что между Администрацией муниципального образования Громовское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный района  и  ИП ФИО1  был заключен договор  аренды земельного участка от 05.09.2019 №619-ГП (в редакции дополнительного соглашения от 16.04.2021.) согласно которому ИП ФИО1 был предоставлен земельный участок  с кадастровым номером 47:03:0813002:334, площадью 58900 +/- 170 кв.м., расположенный по адресу: Приозерский район, Громовское сельское поселение, 

<

...> (далее по тексту – земельный участок). В договоре аренды указывалось на то, что земельный участок свободен от объектов недвижимости.

Впоследствии, в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 08.11.2021, заключенным между Администрацией муниципального образования Громовское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район и ИП ФИО1, земельный участок на основании статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации был  реализован ИП ФИО1 без проведения торгов по причине нахождения на земельном участке  объектов недвижимости, принадлежащих ИП ФИО1 на праве собственности.

При заключении договора купли продажи, было принято во внимание нахождение на   земельном участке с кадастровым номером 47:03:0813002:334   домов для проживания отдыхающих с кадастровыми номерами 47:03:0813002:772, 47:03:0813002:773, 47:03:0813002:774, 47:03:0813002:775, 47:03:0813002:761, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН 12.07.2021.

Согласно условиям договора, цена земельного участка составила 3.033.467,80 рублей и была определена в соответствии с Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Громовское сельское поселение, предоставляемых без проведения торгов, утвержденным решением совета депутатов МО «Громовское сельское поселение» от 26.05.2021 №98 (далее - Порядок) в размере 20 процентов его кадастровой стоимости.

При реализации земельного участка, площадь предоставленного земельного участка, передаваемого в собственность исходя из размера необходимого, для использования объектов недвижимости, принадлежащих  ИП ФИО1 Администрацией МО Громовское сельское поселение не оценивалась.

В последующем из земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334  выделены земельные участки  с  кадастровыми  номерами 47:03:0813002:796, 47:03:0813002:797, 47:03:0813002:795, из которых выделены земельные участки с кадастровыми номерами 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:840.

После раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334, объекты недвижимости были расположены на земельном участке с кадастровым номером 47:03:0813002:839.

В соответствии с договором купли-продажи от 17.05.2022, заключенным между ИП ФИО1 и ООО «Всеволожские поместья», земельные участки 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:796 и 47:03:0813002:797 были отчуждены в собственность ООО «Всеволожские поместья» по цене 129.260.000,00 рублей, вид разрешенного использования был указан отдых (рекреация) и для индивидуального жилищного строительства.

По данным ППК «Роскадастр» согласно уведомлениям ИП ФИО1 от 15.05.2023 четыре из пяти объектов (имевшие кадастровые номера 47:03:0813002:772, 47:03:0813002:773, 47:03:0813002:774, 47:03:0813002:775) были снесены.

Приозерской городской прокуратурой 06.09.2023 с участием заместителя главного государственного инспектора Приозерского района Управления Росреестра по Ленинградской области осуществлен осмотр земельного участка 47:03:0813002:839, в ходе которого установлено наличие только одного объекта   с кадастровым номером 47:03:0813002:761, площадью 48,1 кв.м, имеющего ленточный фундамент, а также трех некапитальных построек, размерами 2,4 м на 6,0 м, при этом следов сноса или строительства каких-либо иных капитальных строений на участке не выявлено.

По мнению Прокуратуры, сооружения, зарегистрированные в ЕГРН как дома для проживания отдыхающих с кадастровыми номерами 47:03:0813002:772, 47:03:0813002:773, 47:03:0813002:774, 47:03:0813002:775 таковыми не являлись, предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 без проведения торгов отсутствовали, равно как отсутствовали основания для регистрации права собственности ИП ФИО1 на данный земельный участок.

Заявляя требования, прокуратура указывала на то, что в соответствии с пунктом  6 части 2 статья  39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации  установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 01.03.2011 №13535/10 и от 03.06.2014 №1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309ЭСТ 5-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 644016-2).

Таким образом, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевается, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производится исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Договор купли-продажи земельного участка 47:03:0813002:334 по льготной цене без проведения торгов, заключен  ИП ФИО1 и Администрацией муниципального образования Громовское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район в отсутствие предусмотренных пунктом  6 части 2 статья 39.3 и пунктом  1 статья  39.20 Земельного кодекса Российской Федерации  оснований, посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц (противоречит принципу равенства прав граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и нарушает право муниципального образования на получение арендных платежей), в силу чего является ничтожной сделкой.

В ходе судебного разбирательства, наличие объектов недвижимости на спорном земельном участке установлено не было. 

Согласно договору аренды от договор  аренды земельного участка от 05.09.2019 №619-ГП ИП ФИО1 был  передан земельного участка свободный от объектов недвижимости.

Сведения о возведении объектов недвижимости, получение соответствующих разрешений, документальное подтверждение ввода таких объектов в эксплуатацию не предоставлены, что вкупе со сведениями содержащимися в договоре аренды об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости ставит под сомнение предоставленные при заключении договора купли-продажи земельного участка данные о наличии на участке объектов недвижимости. Кроме того, документальное обоснование того, что для обслуживания объектов необходим земельный участок площадью 58900 +/- 170 кв.м.   в материалы дела не предоставлено.

Заявляя о том, что спорный земельный участок используется в соответствии с его назначением, ни ИП ФИО1, ни ООО «Всеволожские поместья» не представило доказательства того, что земельный участок использовался для размещения туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыболова и охотника, детских туристических станций.

ООО «Всеволожские поместья» заявляло о том, что на спорном земельном участке располагаются все атрибуты базы отдыха, а именно:   въездная группа, здание бани, столовая, в подтверждение чего представлено заключение  специалиста от 10.10.2023. Вместе с тем, доказательства того, что въездная группа, здание бани, столовая являются объектами недвижимости отсутствуют. При этом, въездная группа, здание бани, столовая, были зафиксированы уже после сноса объектов, наличие которых послужило основанием для заключения  договора купли-продажи земельного участка с ИП ФИО1

Кроме того, как усматривается из заключения специалиста, работы специалиста производились в период с 10.10.2023 по 11.12.2023, в то время как приложенные к заключению материалы фотофиксации не позволяют сделать вывод о том, что фотофиксация производилась поздней осенью и в начале зимы.   

 Следует отметить и тот факт, что при реализации земельных участков ООО «Всеволожские поместья» в договоре указывалось целевое назначение земельного участка - для индивидуального жилищного строительства. Спорные земельный участки были выставлены на продажу для возведения объектов индивидуального жилищного строительства, что противоречит и доводу ответчиков о предполагаемом использовании земельного участка для организации базы отдыха, и утверждению о том, что для размещения туристической базы необходима значительная площадь земельных участков, поскольку на ней предполагалось создать единый объект туристического назначения.

Согласно статье  302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  следует, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления №25).

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума №10/22), собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное на причинение вреда третьим лицам. При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам.

В случае признания недействительной сделкой первоначального договора, все последующие уступки являются также недействительными (ничтожными) по основаниям, предусмотренным пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающие требования закона (абзац 3 пункта 2 статьи 390 ГК РФ) и посягающий охраняемые законом интересы третьих лиц.

 В рассматриваемом случае, отчуждение спорного земельного участка ИП ФИО1 произведено с нарушением норм действующего законодательства. 

Согласно разъяснению, данному в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

признать ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334, заключенный 08.11.2021 между Администрацией муниципального образования Громовское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район и индивидуальным предпринимателем  ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки,обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить администрации муниципальногообразования Громовское сельское поселение муниципального образованияПриозерский муниципальный район образованный в результате разделаземельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 земельный участок с кадастровым номером 47:03:0813002:840; обязать общество с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья» возвратить администрации администрацией муниципального образования Громовское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:03:0813002:334 земельные участки с кадастровыми номерами: 47:03:0813002:839, 47:03:0813002:796 и 47:03:0813002:797.

 Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета   государственную пошлину в размере 3.000,00 рублей.

Взыскать с общество с ограниченной ответственностью «Всеволожскиепоместья» в доход федерального бюджета   государственную пошлину в размере 3.000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.