АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1315/19 

Екатеринбург

25 марта 2019 г.

 

Дело № А50-16742/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Пирской О. Н.,

судей Оденцовой Ю. А., Сушковой С. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную  жалобу индивидуального предпринимателя Хакимовой Светланы Александровны на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 по делу № А50-16742/2017 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа, 

В судебном заседании принял участие представитель Управления Федеральной налоговой службы в лице Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Перми - Кассаб Т.В. (доверенность от 25.12.2018).

 

Решением суда от 20.12.2017 года закрытое акционерное общество «Дитранс-Плюс» (ИНН 5914014414, ОГРН 1025901793796, 614000, г. Пермь, ул. Монастырская, д. 57, офис 202) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на пять месяцев, конкурсным управляющим утвержден Демин Александр Сергеевич, члена СРО «Центральное Агентство Арбитражных Управляющих». 

29.06.2018 года от Федеральной налоговой службы, в лице Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Перми в арбитражный суд поступило заявление о признании решения комитета кредиторов должника от 20.06.2018 года недействительным. 

В дальнейшем, 12.09.2018 года уполномоченный орган заявил о необходимости разрешения разногласий по утверждению порядка организации и проведения продажи имущества должника, который был утвержден решением комитета кредиторов от 20.06.2018 года. 

02.07.2018 года поступило заявление Плюсниной Ларисы Витальевны о разрешении разногласий по утверждению порядка организации и проведения продажи имущества должника, который был утвержден решением комитета кредиторов от 20.06.2018 года. 

Также поступило заявление конкурсного управляющего Демина Александра Сергеевича о разрешении разногласий по утверждению порядка организации и проведения продажи имущества должника, который был утвержден решением комитета кредиторов от 20.06.2018 года. 

Определением суда от 12.09.2018 в порядке части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в одно производство для совместного рассмотрения объединены обособленные споры по заявлениям конкурсного управляющего Демина Александра Сергеевича, Плюсниной Ларисы Витальевны и Федеральной налоговой службы, в лице Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Перми о разрешении разногласий с кредиторами и об утверждении положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника. 

В судебном заседании представитель залогового кредитора ходатайствовала о разрешении разногласий путем утверждения положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества «Дитранс-плюс» в составе единого лота, ходатайствовала о приобщении указанного положения в новой редакции, представленной в судебное заседание. 

Конкурсный управляющий поддержал указанное ходатайство, с учетом изменения редакции положения, на экспертизе не настаивал. 

Представитель Плюсниной Л.В., с учетом изменения редакции положения, не возражал против утверждения указанного положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества «Дитранс-плюс» в составе единого лота, на экспертизе не настаивал. 

Представитель уполномоченного органа настаивала на возражениях относительно порядка реализации недвижимого имущества, не включенного в перечень залогового согласно договору залога, но находящегося на земельном участке, находящемся в залоге.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 19 октября 2018 года (резолютивная часть от 18.10.2018) (судья Алексеев А.Е.) разрешены разногласия, возникшие между конкурсным управляющим общества «Дитранс-Плюс» Деминым А.С., Плюсниной Л.В., Федеральной налоговой службой и залоговым кредитором ИП Хакимовой С.А. следующим образом: 

Утверждено положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества «Дитранс-плюс» в составе единого лота (имущества общества «Дитранс-плюс», не обремененного залогом и имущества общества «Дитрансплюс», находящегося в залоге индивидуального предпринимателя Хакимовой С.А.) в редакции индивидуального предпринимателя Хакимовой С.А. от 18.10.2018 года.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда                от 31.01.2019 (судьи Мартемьянов В.И., Васева Е.Е., Чепурченко О.Н.) определение суда первой инстанции от 19.10.2018 изменено, разрешены разногласия, возникшие между конкурсным управляющим общества «Дитранс-Плюс» Деминым А.С., Плюсниной Л.В., Федеральной налоговой службой и залоговым кредитором индивидуальным предпринимателем Хакимовой С.А. следующим образом: утвердить положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества «Дитранс-плюс» в составе единого лота (имущества общества «Дитранс-плюс», не обремененного залогом и имущества общества «Дитранс- плюс», находящегося в залоге ИП Хакимовой С.А.).

Судом  апелляционной  инстанции установлено, что к предметам залога, залогодержателем которого является Хакимова Светлана Александровна, относятся: - кирпичное здание – производственный корпус № 1 , назначение нежилое, 3-этажный, общая площадь 7590 кв.м., лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, А6, А7, А8, А9, а, а1, инвентарный № 00000044, кадастровый номер 59:18:0010308:312;  - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения имущественного производственного комплекса, общая площадь 40151 кв.м., инвентарный № 00000377, кадастровый номер 59:18:0010308:54. Иное   имущество,  расположенное   на указанном  земельном участке  предметом  залога   не является.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Хакимова Светлана Александровна обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда                от 31.01.2019 отменить, оставить в силе определение Арбитражного суда Пермского края от 19.10.2018, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права.

        В обоснование своей позиции заявитель кассационной жалобы ссылаясь на положения статьей 64, 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ( далее - Закон об ипотеке) указывает на то, что на основании договора залога недвижимого имущества от 19.09.2014 № 03 в отношении всех принадлежащих должнику зданий, расположенных на заложенном земельном участке, возникает залог в пользу залогодержателя в силу закона. В связи с чем считает, что требования Хакимовой С. А. необходимо считать включенными в реестр требований кредиторов должника в качестве обеспеченных залогом всего  недвижимого имущества должника, находящегося   на  спорном  земельном  участке. 

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий Дёмин А.С. просит постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда                  от 31.01.2019 отменить, определение Арбитражного суда Пермского края                 от 19.10.2018 оставить без изменения. Дёмин А.С., ссылаясь на статью 64 Закона об ипотеке полагает, что поскольку земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, является предметом залога, то право залога распространяется на все здания, находящиеся на данном земельном участке.  

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, суд округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим  основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Пермского края от 26.10.17 по делу N А50-16742/2017 требование индивидуального предпринимателя Хакимовой Светланы Александровны (ИНН 590415605780) по денежным обязательствам в размере 56 117 746 9, в том числе 35 000 000 00 рублей основного долга, 8 138 436 63 рублей процентов за пользование займом за период с 01.04.2016 по 13.08.2017 года, 12 779 310 27 рублей неустойки за период с 01.10.2016 по 13.08.2017 года, 200 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины включено в третью очередь реестра требований кредиторов закрытого акционерного общества "Дитранс-Плюс" в качестве требований, обеспеченных залогом имущества должника по договору залога недвижимого имущества от 19.09.2014 N 03, договору залога оборудования от 19.09.2014 N 04.

От залогового кредитора Хакимовой С.А. поступило Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества "Дитранс-плюс" в составе единого лота.

Определением суда первой инстанции Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества "Дитранс-плюс" в составе единого лота (имущества общества "Дитранс-плюс", не обремененного залогом и имущества общества "Дитрансплюс", находящегося в залоге индивидуального предпринимателя  Хакимовой С.А.) утверждено в редакции индивидуального предпринимателя  Хакимовой С.А. от 18.10.2018 года.

Как видно из материалов дела, в подтверждение права залога на недвижимое имущество должника индивидуального предпринимателя  Хакимовой С.А. представлен договор N 03 залога недвижимого имущества, предметом которого является следующее имущество:

1) кирпичное здание - производственный корпус N 1, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 7590 кв. м, лит. А, А1, А2, АЗ, А4, А5, А6, А7, А8, А9, а, а1, адрес: Пермский край, г. Добрянка, ул. Красногвардейская, д. 50, кадастровый номер 59:18:0010308:312;

2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения имущественного производственного комплекса, общая площадь 40 151 кв. м, адрес: Пермский край, г. Добрянка, ул. Красногвардейская, д. 50, кадастровый номер 59:18:0010308:54.

Государственная регистрация договора залога недвижимого имущества от 19.09.2014 N 03 и ипотеки произведена Управлением Росреестра по Пермскому краю 21.11.2014, записи номер 59-59-05/210/2014-465, 59-59-05/210/2014-466; 08.06.2017 зарегистрирована смена залогодержателя на Хакимову Светлану Александровну, записи номер 59:18:0010308:312-59/005/2017-1 и 59:18:0010308:54-59/005/2017-2.

О наличии иных объектов недвижимости в предмете договора ипотеки 19.09.2014 N 03 не указано.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 64 Закона об ипотеке, пришел к выводу о том, что имеет место быть залог объектов недвижимости, находящихся  на данном земельном участке, поскольку весь земельный участок находится в залоге. 

С выводами суда первой инстанции и их обоснованием суд апелляционной инстанции не согласился и изменил определение суда первой инстанции в обжалуемой части, указав на нахождение в залоге только административного здания и земельного участка. 

Изменяя судебный акт и указывая, что в залоге находится только административное здание и земельный участок суд апелляционной инстанции  исходил из отсутствия регистрации залога в отношении всех объектов недвижимости, которые находятся на данном земельном участке. 

Между  тем  судами не было  учтено следующее.

   В рассматриваемом случае разногласия сторон спора, по сути, сводятся к тому, распространяется ли ипотека на спорные объекты.

   В соответствии со статьей 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности и иные объекты недвижимости. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке.

Согласно части 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке).

Пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусматривают, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. 

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению земельного участка не может быть совершена без отчуждения находящихся на этом участке объектов недвижимости.

По смыслу статьи 64 Закона об ипотеке стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться как выражение воли на передачу строений в ипотеку (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако данная правовая презумпция является опровержимой.

 Согласно части второй статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

        Исходя из обстоятельств настоящего спора, судам необходимо было  выяснить согласованную волю сторон, с учетом положений  статьи 64 Закона об ипотеке и всех обстоятельств сопутствующих оформлению договорных залоговых  отношений и  фактического поведения  сторон. 

  Рассматривая  вопрос о правовом статусе спорных объектов  судам следует установить, на что  была направлена действительная воля  сторон  при заключении  договора  залога от 19.09.2014, на передачу  в залог  только  административного  здания, и,  учитывая  отсутствие  оформления  земельного участка непосредственно под ним, спорный земельный участок не являлся самостоятельным предметом ипотеки, а, следовал судьбе расположенного на нем здания  либо на передачу в залог  всего земельного участка с кадастровым номером 59:18:0010308:312.

Апелляционный  суд,  делая   вывод об отсутствии залога в отношении   спорных  объектов  недвижимости,  исходил  исключительно  из  формального содержания  договора  залога  и отсутствия    регистрации  залога данных  объектов недвижимости. Вопрос относительно действительной воли  сторон   при заключении договора  залога на обсуждение  не ставился. 

 В связи с чем определение Арбитражного суда Пермского края                         от 19.10.2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 по делу № А50-16742/2017 подлежат отмене как принятые при неправильном применении норм материального права (часть 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

          При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть вышеуказанное и, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки доводов и возражений сторон, собранных по делу доказательств, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе путем толкования условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Пермского края от   19.10.2018   по делу

№ А50-16742/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019  по  тому же делу отменить, дело направить  на новое  рассмотрение  в Арбитражный суд Пермского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                             О.Н. Пирская 

 

Судьи                                                                          Ю.А. Оденцова 

 

                                                                                     С.А. Сушкова