АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А79-15003/2017

19 декабря 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2018.

Полный текст постановления изготовлен 19.12.2018.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

закрытого акционерного общества «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ»

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 13.04.2018,

принятое судьей Васильевым Е.В.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2018,

принятое судьями Большаковой О.А., Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,

по делу № А79-15003/2017 

иску закрытого акционерного общества «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» 

(ИНН: 2128002213, ОГРН: 1022101134219) 

к администрации города Чебоксары 

(ИНН: 2126003194, ОГРН: 1022101150037) 

об обязании зарегистрировать договор аренды, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Балятин Владимир Степанович, Царькова Галина Петровна, муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике,

 

и   у с т а н о в и л : 

закрытое акционерное общество «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Чебоксары (далее – Администрация) об обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020703:17, подписанный между сторонами 15.08.2017 сроком действия до 09.06.2022. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Балятин Владимир Степанович, Царькова Галина Петровна, муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики (далее – Учреждение) и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление). 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 13.04.2018, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2018, отказа в удовлетворении искового требования.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить названные решение и постановление ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального права.

Оспаривая законность обжалованных судебных актов, податель жалобы настаивает на необходимости подписания нового договора аренды, согласованного и подписанного Администрацией и Обществом; в пункте 1.2 договора купли-продажи от 26.04.2017 предусмотрено условие о государственной регистрации права покупателя на земельный участок; новый проект договора аренды фактически является дополнительным соглашением к старому договору, закрепляющим множественность лиц; в рассмотренном случае произошли существенные изменения условий договора аренды от 18.07.1997                 № 139/394-Л, которые должны быть оформлены надлежащим образом.

В отзыве на кассационную жалобу представитель Администрации сослался на законность и обоснованность состоявшихся решения и постановления и попросил отказать в удовлетворении жалобы. 

Окружной суд удовлетворил ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя. 

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 18.07.1997                       № 139/394-Л земельного участка общей площадью 4788 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Чебоксары, Базовый проезд, д. 4а, занимаемого административным зданием, складскими помещениями и сооружениями для технического обслуживания и ремонта автомобильной техники «Камаз». 

Договор зарегистрирован 18.07.1997 Чебоксарским городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству за № 394. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды установлен до 27.05.2022. 

По договору купли-продажи недвижимости от 26.04.2017 Балятин В.С. (покупатель) приобрел у Общества (продавец) по результатам открытых торгов нежилые здания с кадастровыми номерами 21:01:020703:277 и 21:01:020703:278, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020703:17, площадью 4788 квадратных метров, принадлежащем продавцу на праве аренды по договору аренды от 18.07.1997                № 139/394-Л. 

Впоследствии Балятин В.С. продал долю в праве собственности на указанные объекты недвижимости Царьковой Г.П. 

В связи с переходом права собственности на нежилые здания с кадастровыми номерами 21:01:020703:277 и 21:01:020703:278 к Балятину В.С. и Царьковой Г.П., Администрация подготовила дополнительное соглашение к договору на аренду земли от 18.07.1997 № 139/394-л о смене арендаторов и направила на подписание в адрес                 Балятина В.С., Царьковой Г.П. и Общества. 

Общество в письме от 18.07.2017 возвратило указанное дополнительное соглашение без подписи, ссылаясь на то, что на указанном земельном участке находится четыре объекта недвижимости, из которых на основании торгов Балятину B.C. проданы только два объекта недвижимости, в названном соглашении не учтены два объекта недвижимости, принадлежащие Обществу. 

Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) 12.07.2017 и 27.07.2017, соответственно, было зарегистрировано право собственности Общества на нежилое здание («склад») с кадастровым номером 21:01:020703:891, площадью 74,9 квадратного метра, и нежилое здание («склад металлический») с кадастровым номером 21:01:020703:281, площадью               296 квадратных метров. 

В связи с тем, что дополнительное соглашение к договору на аренду земли от 18.07.1997 № 139/394-Л в части смены арендаторов Обществом не было подписано, Администрация подготовила проект нового договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 21:01:020703:17, расположенного по адресу: г. Чебоксары, Базовый проезду, д. 4б, и направила его в адрес Балятина B.C., Царьковой Г.П. и Обществ на подписание. 

Данный проект договора аренды земельного участка был подписан только Обществом, Балятиным B.C. и Царьковой Г.П. не подписан. 

В письме от 09.10.2017 № 039/з3055 Администрация сообщила Обществу, что поскольку дополнительное соглашение к договору на аренду земли от 18.07.1997                         № 139/394-Л в части смены арендаторов Обществом не было подписано, а новый договор аренды земельного участка не согласован другими собственниками объектов недвижимости, следовательно, согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации договор на аренду земли от 18.07.1997 № 139/394-Л, заключенный сроком до 27.05.2022, считается действующим. Сторонами по договору являются Общество,               Балятин B.C. и Царькова Г.П., при этом площади для расчета арендной платы определяются с учетом долей в праве собственности на здания. 

В письме также указано, что уточненный расчет размера арендной платы к договору на аренду земли от 18.07.1997 № 139/394-Л истцом был получен нарочно. 

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что между Обществом,                Балятиным В.С. и Царьковой Г.П. имеются разногласия по поводу квалификации имущества, на которое истец зарегистрировал свое право собственности. 

По мнению Балятина В.С. и Царьковой Г.П., указанные объекты не являются недвижимым имуществом. 

В настоящее время в производстве суда общей юрисдикции находится дело по иску Балятина В.С. и Царьковой Г.П. к Обществу о признании отсутствующим права собственности как на недвижимое имущество на здания, на которые Общество зарегистрировало свое право собственности. 

В рамках настоящего спора Общество просит обязать Администрацию зарегистрировать в установленном законом порядке новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020703:17, подписанный только Обществом и Администрацией.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. 

Следовательно, договор аренды автоматически в силу закона становится договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком имелись арендные правоотношения (договор от 18.07.1997 № 139/394-Л) по пользованию земельным участком под объектами, принадлежащими Обществу, часть которых впоследствии была отчуждена Балятину B.C. и Царьковой Г.П. и после регистрации права собственности последних на них указанный договор аренды преобразовался в договор с множественностью лиц на стороне арендатора (Общество, Балятин B.C. и Царькова Г.П.).

Администрация в связи с переходом права собственности на нежилые здания с кадастровыми номерами 21:01:020703:277 и 21:01:020703:278 к Балятину В.С. и          Царьковой Г.П., подготовила дополнительное соглашение к договору на аренду от 18.07.1997 № 139/394-л о смене арендаторов и направила его на подписание в адрес Балятина В.С., Царьковой Г.П. и Общества, однако последнее его не подписало. 

Администрация подготовила проект нового договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и направила его в адрес Балятина B.C., Царьковой Г.П. и Обществ, однако он не был подписан Балятиным B.C. и Царьковой Г.П.

Таким образом, в силу указанных положений договор аренды от 18.07.1997                       № 139/394-Л является действующим. Неподписание дополнительного соглашения не свидетельствует о недействительности условий договора аренды, в частности, в части указания контрагентов.

При этом проект нового договора аренды, вопреки доводам заявителя, не является дополнительным соглашением к старому договору.

Для прекращения действия указанного договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора путем заключения нового договора необходимо согласие всех его сторон, в том числе Балятина B.C. и Царьковой Г.П., а потому подписание нового договора аренды только одним из арендаторов и собственником земельного участка само по себе не приводит к прекращению действия старого договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

По смыслу статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, под которыми понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции соглашается с выводом нижестоящих судов о том, что в рассмотренном случае отсутствует нарушение каких-либо прав и законных интересов Общества.

Следует отметить, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В письме от 09.10.2017 № 039/з3055 Администрация сообщила Обществу, что действующим считается договор на аренду земли от 18.07.1997 № 139/394-Л, заключенный сроком до 27.05.2022; площади для расчета арендной платы определяются с учетом долей в праве собственности на здания.

В случае, если арендатор (Общество) посчитает, что размер арендной платы за пользование части земельного участка, приходящегося на принадлежащие ему объекты недвижимости, является необоснованным и завышенным, он вправе обратиться в суд в самостоятельном порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные в кассационной жалобе доводы основаны на неверном понимании норм действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела, не опровергают выводы судов, основанных на нормах права, и свидетельствуют о несогласии заявителя с произведенной судами оценкой.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 13.04.2018 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2018 по делу                      № А79-15003/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» – без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» (ИНН: 2128002213, ОГРН: 1022101134219) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы. Арбитражному суду Чувашской Республики – Чувашии выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 

Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын