№ 09АП-39067/2019

Дело № А40-219380/18

г. Москва

14 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 14 августа 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Д.Г.Вигдорчика

судей С.А.Назаровой, Ю.Л.Головачевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.И.Кикабидзе,

рассмотрев в открытом судебном  заседании апелляционные жалобы к/у ООО «Стройконструкция» Катан М.А., к/у ООО «Бурнаковское» ФИО1 на определение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2019по делу № А40-219380/18, вынесенное судьей Г.Э. Смирновой,об отказе конкурсному управляющему ФИО1, кредитору КБ «Огни Москвы» в лице ГК «АСВ» в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы; отказе ООО «ОБС ИмпЭкс» в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта, проводившего экспертизу; отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО1 о признании недействительной сделки должника и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании:

от ПАО «НБД-Банк»-ФИО2 по дов.от 10.06.2019

от ООО «ОБС ИМПЭКС»-ФИО3 по дов.от 23.11.2018

Иные лица не явились, извещены.

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.10.2018 г. по делу № А40- 219380/2018-183-125 ООО «Бурнаковское» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 109651, 

<

...>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре отсутствующего должника сроком на пять месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО1 

Сообщение об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 10.11.2018 № 207.

Конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 21.04.2017, заключенного между ООО «Бурнаковское» (продавец) и ООО «ОБС ИмпЭкс» (покупатель), согласно которому конкурсный управляющий ООО «Бурнаковское» ФИО1 просил признать недействительным договор куплипродажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 21.04.2017, заключенный между ООО «Бурнаковское» и ООО «ОБС ИпмЭкс» и применить последствия признания сделки недействительной путем восстановления права собственности, а в случае невозможности восстановления права взыскать с ООО «ОБС ИмпЭкс» действительную стоимость нежилых помещений.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2019 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО1 о признании недействительной сделки должника и применении последствий недействительности сделки, отказано. Этим же определением отказано конкурсному управляющему ФИО1, кредитору КБ «Огни Москвы» в лице ГК «АСВ» в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы; отказано ООО «ОБС ИмпЭкс» в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта, проводившего экспертизу.

Не согласившись с указанным определением, конкурсные управляющие ООО «Стройконструкция», ООО «Бурнаковское» обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобы, в которых просят определение суда отменить, назначить повторную экспертизу.

В судебном заседании представитель ООО «ОБС ИМПЭКС» по доводам апелляционных жалоб возражал.

Представитель  ПАО «НБД-Банк» по доводам апелляционных жалоб также возражал, поддержал определение суда. 

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в соответствии с ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев изложенные в апелляционных жалобах ходатайства о назначении экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование лица, участвующего в деле, о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Из материалов дела усматривается, что определением Арбитражного суда города от 19.02.2019 была назначена судебная экспертиза. 

Производство экспертного исследования было поручено эксперту-оценщику ООО «Волго-окская экспертная компания» (адрес: 603086, 

<

...>) ФИО4. Эксперт ФИО4 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст.307 УК РФ. 

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость объектов недвижимости и имущественных прав на 21.04.2017 - дату подписания договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 21.04.2017, заключенного ООО «Бурнаковское» с ООО «ОБС ИмпЭкс», а именно: - нежилого помещения, кадастровый номер 52:18:0030267:120, площадью 1102,9 кв.м., этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. П3; 

- нежилого здания, кадастровый номер 52:18:0030267:145, площадью 652,3 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

...>; 

- нежилого здания, кадастровый номер 52:18:0030256:29, площадью 694,6 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

...>; 

- нежилого здания, кадастровый номер 52:18:0030256:28, площадью 192,2 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

...>; 

- нежилого здания, кадастровый номер 52:18:0030256:27, площадью 1803,3 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

...>; 

- нежилого здания, кадастровый номер 52:18:0030256:25, площадью 122,6 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилого здания, кадастровый номер 52:18:0030267:118, площадью 487,3 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение П1; 

- нежилого (административного) здания, кадастровый номер 52:18:0030256:24, площадью 391,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>; 

- помещения (нежилого), кадастровый номер 52:18:0030267:119, общей площадью 1459, 2 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, р-н Канавинский, ш. Московское, д. 320 Б, помещение П2; 

- арендных прав на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 52:18:0030256:6, общей площадью 29 163 кв.м.

После окончания проведения экспертизы в материалы дела поступило заключение эксперта ФИО4 от 05.04.2019 № С08-19.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку эксперт дал обоснованные ответы на поставленные вопросы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ответчик не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона, в связи с чем, правовых оснований для назначения дополнительной судебной экспертизы в рамках апелляционного производства также не имеется.

Принимая во внимание заявленные требования, обстоятельства дела, а также учитывая, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, необходимые для разрешения спора, арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения по настоящему делу судебной экспертизы.

Более того, в материалах дела уже имеется две оценки, выполненные в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности» (одна на момент совершения сделки, одна на момент рассмотрения спора). 

Законность и обоснованность принятого определения проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется по следующим основаниям.

Согласно статье 32 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В силу пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.20190 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление от 23.12.2010 N 63) разъяснено, что для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления от 23.12.2010 N 63, в силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

Пунктом 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что согласно абзацами второму - пятому пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве.

В соответствии с абз. 33, 34 статьи 2 Закона о банкротстве недостаточность имущества - превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника; неплатежеспособность - прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств.

Как установлено судом первой инстанции, 14.04.2017 ООО «ОБС «ИмпЭкс» заключило договор кредитной линии № 0824/04.17 с ПАО «НБД Банк» (далее - банк), согласно которому банк предоставляет ООО «ОБС ИмпЭкс» на срок до 28.07.2022 г. кредит в сумме 60 000 000 руб. 00 коп. на приобретение зданий, сооружений, помещений, необходимых для расширения производства по адресу: 

<

...>. 

Согласно отчету от 18.04.2017 № 66/04-17 «Об оценке рыночной стоимости прав на недвижимое имущество по состоянию на 17.04.2017 г.», подготовленному ООО «Вариоконсалтинг», рыночная стоимость прав на объекты недвижимости составила 69 834 000 руб. 00 коп., ликвидационная стоимость прав на объекты недвижимости составила 62 104 000 руб. 00 коп. 

На внеочередном собрании участников ООО «Бурнаковское» участниками общества единогласно одобрена крупная сделка по продаже объектов недвижимости (9 единиц) по цене 60 000 000 руб. 00 коп. (протокол от 20.04.2017 № 22 об одобрении крупной сделки). 

Между ООО «Бурнаковское» (продавец) и ООО «ОБС ИмпЭкс» (покупатель) 21.04.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных ресурсов (в редакции дополнительных соглашений от 05.05.2017 и 14.06.2017), по которому ООО «ОБС ИмпЭкс» приобрело в собственность 9 объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> общей стоимостью 60 000 000 руб. 00 коп., а именно: здание (нежилое), общей площадью 1803,3 кв.м., инв.№ 22:401:900:000147250, литер: А, этажность: 1, условный номер: 52-52/01/818/2005-020, кадастровый номер: 52:18:0030256:27; здание (нежилое), общей площадью 391,4 кв.м., инв.№ 22:401:900:000146980, литер: В, этажность: 2, условный номер: 52- 52/01/818/2005-022, кадастровый номер: 52:18:0030256:24; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1102,9 кв.м., этаж 1-3, пом.ПЗ, условный номер: 52:18:03 00 00:0000:22:401:900:000015240:1000:20003, кадастровый номер: 52:18:0030267:120; здание (нежилое), общей площадью 694,6 кв.м., инв.№ 22:401:900:000147760, литер: 3, этажность: 1, условный номер: 52-52/01/818/2005-023, кадастровый номер: 52:18:0030256:29; здание (нежилое), общей площадью 122,6 кв.м., инв.№ 22:401:900:000147030, литер: Д, этажность: 1, условный номер: 52-52/01/818/2005-024, кадастровый номер: 52:18:0030256:25; нежилое отдельно стоящее здание (сварочный цех), общей площадью 652,3 кв.м., кадастровый номер: 52:18:0030267:145; здание (нежилое), общей площадью 192,2 кв.м., инв.№ 22:401:900:000147260, литер: Е, этажность: 1, условный номер: 52-52/01/818/2005-021, кадастровый номер: 52:18:0030256:28;помещение № 1 (нежилое), общей площадью 487,3 кв.м., этаж: 1, условный номер: 52:18:03 00 00:0000:22:401:900:000015240:1000:20001, кадастровый номер: 52:18:0030267:118; помещение № 2 (нежилое), общей площадью 1459,2 кв.м., этаж: 1, условный номер: 52:18:03 00 00:0000:22:401:900:000015240:1000:20002, кадастровый номер: 52:18:0030267:119. 

Также 21.04.2017 сторонами подписан акт приема-передачи вышеуказанных объектов. 

По условиям договора приобретены права и обязанности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов: площадью 29 163 кв. м., разрешенное использование: под комплекс производственных зданий и сооружений по выпуску строительных материалов и изделий, кадастровый номер: 52:18:0030256:6, расположенный в 

<

...>, по договору аренды земельного участка №01760/03 от 19.10.1999 г. 

Приобретенные объекты недвижимости в настоящее время находятся в залоге у банка. 

ООО «ОБС ИмпЭкс» обязательства по договору исполнило в полном объеме, оплатив стоимость приобретаемых объектов недвижимости в размере 60 000 000 руб. 00 коп. за счет кредитных средств. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 04.07.2017 произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки. 

Конкурсный управляющий должника, полагая, что данная сделка является недействительной, обратился в суд первой инстанции с исковым заявлением об оспаривании сделки и применении последствий недействительности сделки.

Судом первой инстанции правомерно отказано в признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в силу следующего.

Так, оспариваемая сделка заключена 21.04.2017, то есть в пределах трехгодичного срока, установленного указанной выше нормой. 

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов заявителем не доказана, поскольку сделка не безвозмездная (согласно платежным поручениям от 21.04.2017 №1 и от 06.07.2017 № 452 ООО «Бурнаковское» получило оплату за объекты недвижимости в размере 60 000 000 руб. 00 коп.), представлено равноценное встречное исполнение, сделка совершена в отношении незаинтересованного лица, перечень которых содержится в п.2 ст. 19 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Покупатель не относится к заинтересованным лицам, после совершения сделки по передаче имущества (денежных средств) должник не имел возможности осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом. 

Конкурсным управляющим не доказано, что в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов. 

В материалы дела ответчиком представлен отчет оценщика от 18.04.2017 № 66/04-17 «Об оценке рыночной стоимости прав на недвижимое имущество по состоянию на 17.04.2017 г.», подготовленный ООО «Вариоконсалтинг», согласно которому рыночная стоимость прав на объекты недвижимости составила 69 834 000 руб. 00 коп., ликвидационная стоимость прав на объекты недвижимости составила 62 104 000 руб. 00 коп. 

Кроме того, была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Согласно заключению эксперта от 05.04.2019 № С08-19 рыночная стоимость объектов недвижимости и имущественных прав на 21.04.2017 – дату подписания договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 21.04.2017, заключенного ООО «Бурнаковское» с ООО «ОБС ИмпЭкс», составляет 68 458 000 руб. 

По мнению к/у ООО «Стройконструкция» вышеуказанное заключение эксперта от 05.04.2019 г. № С08-19 (далее «Заключение») содержит в себе нарушения методик оценки и действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые существенно повлияли на выводы эксперта.

Коллегия отклоняет довод конкурсного управляющего о недостоверности заключения эксперта, как необоснованный и не опровергающий выводы эксперта, при этом коллегия исходит из следующего.

Так, апеллянт указывает, что экспертом нарушен пункт 10 Федерального стандарта № 7 «Оценка недвижимости» (далее «ФСО № 7»), а именно, экспертом не   проведен анализ рынка.

Как видно из Заключения, эксперт при определении рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества, исследовал рынок аналогичной недвижимости в тех его сегментах, к которым относится оцениваемое имущество - производственно-складские базы, расположенные на земельных участках промышленного назначения, что подтверждается распечатками объявлений в Приложении 1 Заключения (л. 67-86 Заключения).

В самом Заключении прямо указывается на исследование рынка с целью получения информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам «сравниваемой полезности, произведены соответствующие расчеты в виде таблиц с объектами-аналогами   (л. 33-41 Заключения).

Согласно данному разделу и в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г., анализ наиболее эффективного использования проводится при составлении документа под названием «Отчёт об оценке».

В соответствии со ст. 82 АПК РФ по делу была назначена судебная экспертиза, экспертом подготовлен документ под названием «Заключение эксперта» в соответствии с требованиями ст. 86 АПК РФ. Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. и Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, приложение к приказу № 346 Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 г.

Согласно фактическому использованию, как на ретроспективную дату заключения оспариваемого договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 21.04.2017, так и на дату экспертного осмотра 25.03.2019 в рамках проведений судебной экспертизы, на земельном участке промышленного назначения расположена производственно-складская база - объекты исследования.

Поскольку на разрешение судебной экспертизы был поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость объектов недвижимости и имущественных прав на 21.04.2017 - дату подписания договора куши-продажи объектов недвижимого имущества от 21.04.2017, заключенного ООО «Бурнаковское» с ООО «ОБС ИМПЭКС», анализ наиболее эффективного использования проводится не может, поэтому эксперт оценивал объекты недвижимости в строгом соответствии с фактическим (разрешённым) использованием.

Следовательно, вышеуказанный вывод является также необоснованным.

По мнению апеллянта, нарушен пункт 22 ФСО № 7 - некорректно применён сравнительный подход к оценке

В соответствии с п. 24 ФСО № I - оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с п. 25 ФСО № 7 - оценщик вправе использовать иную методологию и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Как видно из Заключения, эксперт при оценке рыночной стоимости оцениваемого имущества сравнительный подход применил, расчёты произвёл методом сравнения продаж с учётом введения необходимых корректировок.

Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г., эксперт провёл исследование объективно, па строго научной и практической основе, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объёме. Заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов па базе общепринятых научных и практических данных.

На стр. 35 Заключения при оценке арендных прав на земельный участок, экспертом дано обоснование, почему не вводится корректировка на наличие подведённых инженерных коммуникаций, а именно потому, что наличие данных улучшений будут учитываться при оценке зданий и помещений.

С ретроспективной даты оценки - 21.04.2017, на дату начала судебной экспертизы - 05.03.2019 прошло более 1,87 года, поэтому визуальная оценка физического состояния объектов-аналогов на ретроспективную дату оценки невозможна.

Вместе с тем, в Заключении указывается, что общее состояние оцениваемых зданий по состоянию на дату оценки 21.04.2017 приведено в фототаблицах (т. 2 л. д. 72-121, т. 3 л. д. 1-12).

В заключении эксперта отсутствует указание на то, что при оценке арендных прав на земельный участок эксперт применял метод распределения. Как видно из заключения расчёты эксперт производил с использованием метода сравнения (л. 34-37 Заключения).

Вышеуказанный вывод апеллянта является также необоснованным по следующим основаниям.

Конкурсный управляющий ООО «Стройконструкция» считает, что некорректно произведён расчёт в рамках доходного подхода, что существенно занизило стоимость оцениваемых объектов недвижимости.

Однако, коллегия отклоняет данный довод как необоснованный в связи со следующим.

В соответствии с п. 24 ФСО № 1 - оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с п. 25 ФСО № 7 - оценщик вправе использовать иную методологию и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В соответствии с заключением эксперта, при оценке рыночной стоимости оцениваемого имущества доходный подход был применен, расчёты произведены методом капитализации дохода (л. 42-58 Заключения).

В заключение эксперта отсутствует информация, что при оценке арендных прав на земельный участок применялся доходный подход.

На стр. 59 заключения эксперта при согласовании результатов оценки с применением двух подходов к оценке (сравнительный и доходный), эксперт указал, что при оценке арендных прав на земельный участок применялся только сравнительный подход, поэтому в согласовании результатов отсутствует необходимость. Согласование результатов производилось только по оцениваемым зданиям и помещениям.

Апеллянт также указывает на то, что нарушен пункт 24 ФСО № 7, а именно, необоснованно не применялся затратный подход. Также не приведено обоснование расчета величин физического износа объектов оценки.

В соответствии со старой редакцией ФСО № 1, утверждённого приказом № 256 Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В соответствии с действующей редакцией ФСО № 1, утверждённого приказом № 297 Минэкономразвития России от 20.05.2015 г., при проведении оценки необходимо обосновать выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с п. 24 ФСО № 1 - оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с п. 25 ФСО № 7 - оценщик вправе использовать иную методологию и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В соответствии с п.п. «в» п. 24 ФСО № 7-затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

В соответствии с п. 25 ФСО № 7. физический износ рассчитывается для определения стоимости объектов недвижимости в рамках только затратного подхода.

Затратный подход к оценке объектов исследования экспертом не применялся.

Следовательно, вышеуказанный довод апеллянта является необоснованным.

По мнению конкурсного управляющего также были нарушены требовании к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки (Раздел IV, ФСО № 3).

Согласно н. I Федерального стандарта оценки (ФСО № 3), утверждённого приказом № 299 Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. «Требования к отчёту об оценке» -настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчёта об оценке, информации, используемой в отчёте об оценке, а также к описанию в отчёте об оценке применяемой методологии и расчётам.

Данным Федеральным стандартом опенки оценщик должен руководствоваться при составлении документа под названием «Отчёт об оценке» в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ по делу была назначена судебная экспертиза, экспертом подготовлен документ под названием «Заключение эксперта» в соответствии с требованиями ст. 86 АПК РФ; Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. и Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, приложение к приказу № 346 Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 г.

В Заключение отсутствует информация, что эксперт при подготовке заключения использовал ФСО№ 3.

Тем не менее, в Заключение эксперта имеются ссылки на источники информации с необременительным доступом (принцип проверяемости не нарушен), откуда были взяты корректировки для объектов-аналогов. Также присутствуют ссылки на листы из материалов дела по технической и правоподтверждающей документации на оцениваемое имущество, позволяющая установить количественные и качественные характеристики объектов экспертизы.

Относительно довода апеллянта о том, что не выполнены требования Раздела VI ФСО № 7 - экспертом не проведён анализ наиболее эффективного использования объектов экспертизы, коллегия отмечает следующее.

В соответствии с пунктом  14   ФСО № 7    наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому   использованию.

Как видно из Заключения эксперта фактическое использование исследованных объектов   соответствует   наиболее   эффективному использованию объектов.

Апеллянт также указывает на то, что совокупность объектов аналогов земельныхучастков является неоднородной.

Вместе с тем, в Заключении эксперта (л. 34) указывается, что при анализе рынка земельных участков на ретроспективную дату объектов в месте оценки в объеме, достаточном для статистической обработке, не выявлено, поэтому в соответствии с ФСО № 7 была расширена территория поиска сопоставимых объектов. Пять наиболее сопоставимых объектов аналогов и были приняты экспертов к анализу с применением необходимых корректировочных коэффициентов (Таблица 6, л. 36-37 Заключения).

Также указывает, что не учтен ряд корректировок на место расположения,а именно:

(а) наличия    подъездных   путей;

(б) расположение относительно автомагистрали.

На л. 38 (абз. 2 снизу) Заключения эк сперта указывается, что у объекта исследования отсутствуют подъездные железнодорожные пути (железнодорожный тупик), всвязи с чем экспертом применяется понижающая корректировка для тех объектов аналогов, у которых   подъездные пути имеются.

На л. 35 (абз. 2 снизу) Заключения эксперта указывается, что вводится понижающая корректировка на удаленность от «красной линии», поскольку оцениваемый объект расположен на удалении от «красной линии», величина корректировок принята поданным источника (16), т.е. Справочник оценщика недвижимости «Земельные участки».Корректирующие и территориальные коэффициенты, скидки на торг, коэффициент капитализации. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 

<

...> г.

В соответствии   с   п.п.  10.1. и 11 Градостроительного кодекса РФ:

красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов;

линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Таким образом, экспертом учтены корректировки на наличие подъездных путей   и расположение относительно автомагистрали.

На л. 40 (абз. 4 снизу) Заключения эксперта указывается, что поскольку у объектов исследования назначение зданий разное, экспертом дополнительно вводятся корректировки на назначение объектов в соответствии расширенным интервалом источников (12), т.е. Справочник оценщика недвижимости «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов». Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 

<

...> г.

Примененные коэффициенты   отражены на л. 40-41 Заключения эксперта.

Как видно из выводов Заключения эксперта (л. 65-66) Экспертом определена стоимость всех объектов недвижимости в их совокупности, а также каждого из исследуемых объектов.

В связи с этим, коллегия отклоняет довод конкурсного управляющего о том, что поскольку объектом оценки является имущественный комплекс, состоящий из разных по функциональному назначению объектов, расчет должен был быть   произведен пообъектно.

Несостоятелен довод о том, что экспертом необоснованно сделана понижающая корректировка на физическое состояние в размере 0,82.

Как видно из Заключения эксперта состояние объектов аналогов экспертом определено как «хорошее» (л. 40). С учетом изложенного и был применен коэффициент 0,82.

Апеллянт указывает, что стоимость 1 кв. м. земельного участка взята без применения соответствующих корректировок, учитывающих особенности земельных участков объектов аналогов.

Данный вывод также является необоснованным, так как экспертом применены соответствующие корректировки земельных участков аналогов (от площади, наличия асфальтового покрытия и инженерных коммуникаций, отсутствия ограждения, расположения относительно «красной линии», вида права на земельный участок и других).

Вышеуказанные корректировочные коэффициенты нашли свое отражение в таблице № 6 Заключения (л. 36 - 37).

Конкурсный управляющий указывает, что не учтены   коммунальные платежи в ставке аренды; завышена ставка капитализации.

В соответствии со сложившейся деловой практикой в состав арендной платы коммунальные платежи могут включаться  либо они оплачиваются отдельно.

В рассматриваемых экспертом объектах аналогах в ставках арендной платы коммунальные платежи не включены (Приложение № 1 к Заключению эксперта), соответственно   эксперт обоснованно и не учитывает данный вид платежей.

Расчет ставки капитализации (23,61 %) экспертом определен как сумма ставки дохода на капитал (22,18%)   и ставки возврата капитала (1,43 %).

Ставка дохода на капитал определена кумулятивным способом на основе ключевой ставки ЦБ РФ с добавлением процентных поправок на финансовый риск вложения денежных средств в объекты недвижимости, на компенсацию управления инвестициями    и ликвидность (л. 45-46 Заключения).

Применение названных коэффициентов основано на Справочнике оценщика недвижимости «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов». Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 

<

...> г.

Таким образом, вышеуказанный довод апеллянта является необоснованным.

Вывод Конкурсного управляющего ООО «Стройконструкция» о том, что экспертом произведен расчет рыночной стоимости объектов недвижимости (здания и земельный участок), а итоговое заключение относится только к объектам капитального строительства; в рамках доходного подхода стоимость земельного участка учтена дважды, отклоняется коллегий как необоснованный; поскольку в разделе 3 «Выводы» Заключения эксперта указывается как стоимость объектов капитального строительства {зданий), так и арендных прав на земельный участок (л. 65 -66 Заключения).

При расчете стоимости объектов экспертизы согласно доходному подходу (л.42 -58) такой объект как права на земельный участок с учетом доходного подхода не оценивался (тем более он не мог быть оценен дважды).

Кроме того, как указано в разделе «Согласование результатов» при оценке земельного участка применялся только сравнительный подход (л. 59, абз 1 сверху), доходный подход не применялся.

Апелляционный суд также отклоняет довод апеллянта о том, что выбор значений процента недозагрузки и процента  операционных расходов   необоснован, в связи со следующим.

Экспертом применены значения коэффициента недозагрузки 13,7 и коэффициента операционных расходов 13.0

Данные коэффициенты соответствуют средним согласно Справочнику оценщика недвижимости «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов». Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 

<

...> г.

Таким образом, выбор указанных значений коэффициентов является обоснованным.

Учитывая вышеизложенное, вопреки доводам конкурсного управляющего ООО «Стройконструкция» об обратном, Заключение эксперта № С08-19 от 05.04.2019 выполнено в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Федеральным законом №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г., Методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, приложение к приказу № 346 Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 г., Федеральным законом №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. и Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, ФСО № 2. ФСО № 7).

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости произведена на научной и практической основе, всесторонне и в полном объёме, выводы обоснованы.

Соответственно, в материалах дела имеются достаточно доказательств, которые подтверждают рыночную стоимость имущества на момент совершения оспариваемой сделки. 

Таким образом, реализация имущества должника также не свидетельствует о причинении имущественного вреда кредиторам, поскольку в данном случае должник получил равноценное встречное исполнение.

Реализация имущества должника также не свидетельствует о причинении имущественного вреда кредиторам, поскольку в данном случае должник получил равноценное встречное исполнение. 

В материалы дела не представлены доказательства наличия совокупности условий, предусмотренных п. 1, 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В материалы дела не представлено каких-либо доказательств того, что стороны договора имели противоправную цель при его заключении. 

Ответчик по сделке не является аффилированным лицом по отношению к должнику. Кроме того, сделка осуществлена на рыночных условиях. 

Поскольку доказательств причинения вреда имущественным правам кредитором или наличия неравноценности встречного исполнения, а также недобросовестности сторон в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для признания договора купли-продажи имущества недействительной сделкой.

Что касается отказа судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы и вызове эксперта в судебное заседание, то в силу положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворение указанных заявлений относится к праву, а не обязанности суда. Конкурсный управляющий должника не раскрыл, какие именно основания имеются как для назначения повторной экспертизы, так и для вызова эксперта, по каким конкретно вопросам необходимо пояснения эксперта в отношении заключения экспертизы, а также каким образом ответы на эти вопросы могут повлиять на рассмотрение настоящего спора.

Вопреки доводу апеллянта, суд первой инстанции обоснованно отказал в принятии уточнений заявленных требований, как противоречащие требованиям ст. 49 АПК РФ в силу следующего.

Из материалов дела следует, что конкурсным управляющим было заявлено ходатайство об уточнении заявленных требований в виде признания договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств, заключенного между ООО «Бурнаковское» (продавец) и ООО «ОБС ИмпЭкс» (покупатель) недействительным, применении последствий недействительности сделки, восстановлении права собственности должника, прекращении залога ПАО НБД-Банк» на спорное имущество.

Вместе с тем, указанное ходатайство управляющего с самостоятельными исковыми требованиями в отношении Банка, который являлся третьим лицом, спустя 7-семьмесяцев после предъявления заявления, без указаний каких-либо норм права и предоставления доказательств в обосновании своей позиции, не мотивировано, а так же не обоснованно. Соответственно указанное ходатайство правомерно разрешено судом.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильность выводов суда первой инстанции по настоящему делу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что приведенные в апелляционных жалобах доводы не могут служить основанием для отмены определения, вынесенного Арбитражным судом города Москвы. 

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. 

Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Основания для отмены определения суда отсутствуют. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2019по делу № А40-219380/18 оставить без изменения, а апелляционные жалобы к/у ООО «Стройконструкция» Катан М.А., к/у ООО «Бурнаковское» ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья:      Д.Г.Вигдорчик

Судьи:      С.А.Назарова

 

                                                                                                                  Ю.Л.Головачева