ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-53827/2023

Дело № А40-48347/23

г. Москва

18 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2023 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гончарова В.Я.,

судей Гармаева Б.П., Расторгуева Е.Б., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "УК "Орион" на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2023 по делу №А40-48347/23,

по иску ООО "УК "Орион" (ИНН 

<

***>)

к АО "Специализированный застройщик ТПУ "Рассказовка" (ОГРН  

<

***>)

о взыскании задолженности по договору от 23.06.2021 № 43/21 за период с июля 2021 по декабрь 2022 в размере 4 691 176 руб. 82 коп., неустойки (пени) за период с 12.02.2022 по 01.03.2023 в размере 472 019 руб. 72 коп.

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.01.2023,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 29.05.2023.

У С Т А Н О В И Л:

ООО "УК "Орион" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО "Специализированный застройщик ТПУ "Рассказовка" о взыскании задолженности по договору от 23.06.2021 № 43/21 за период с июля 2021 по декабрь 2022 в размере 4 691 176 руб. 82 коп., неустойки (пени) за период с 12.02.2022 по 01.03.2023 в размере 472 019 руб. 72 коп.

Решением суда от 22.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для удовлетворения заявленных требований.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда, принять новый судебный акт, которым иск удовлетворить, поскольку заявитель не согласен с выводами суда, ссылается на то, что судом неправильно применены положения ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ; судом не изучался вопрос образования земельного участка под многоквартирным домом с адресом г. Москва, уд. ФИО4, д. 11, корп. 1; уборочная площадь участка указана в приложении № 1 к Договору № 43/21, однако, в сочетании с предметом договора, подразумевается, что с течением времени, при вводе в эксплуатации иных зданий, расположенных на участке с кадастровым номером 77:17:0100211:14392 будут заключены иные дополнительные соглашения к договору, фиксирующие увеличения уборочной площади на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0100211:14392.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по основаниям, в ней изложенным, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить;

представитель ответчика возражал против жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве (приобщен к материалам дела), просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого решения в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО УК «Орион» является управляющей компанией в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>.

Между ООО «УК «Орион» (Управляющая компания) и АО «СЗ ТПУ «Рассказовка» (Застройщик) заключен договор № 43/21 от 23.06.2021 г. на оказание услуг по уборке и содержанию земельного участка (Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора Управляющая организация по заданию Застройщика обязалась оказывать услуги по уборке, содержанию и благоустройству части земельного участка с кадастровым номером 77:17:0100211:14392, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: г. Москва, п. Внуковское, тер. ТПУ «Рассказовка», з/у 13/6А (далее - Земельный участок, Придомовая территория), на котором расположен многоквартирный дом по адресу: г. Москва, 

<

...> (далее - Многоквартирный дом).

В п. 1.2. Договора указано, что Застройщик является арендатором земельного участка на основании Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства № И-11-001635 от 22.06.2018 года.

В обоснование иска, истец указал, что с июля 2021 года по настоящий момент ООО «УК «Орион» исполняет свои обязательства по Договору в полном объеме и надлежащего качества.

В соответствии с п. 4.3. Договора в адрес Ответчика были направлены акты, счета, счета-фактуры за период июль 2021 г. - декабрь 2022 г. (исх. №№105 от 21.01.2022 г., 176 от 04.02.2022 г., 182 от 08.02.2022 г., 308 от 05.03.2022 г., 656 от 13.05.2022 г., 1131 от 18.07.2022 г., 1192 от 01.08.2022 г., 1391 от 05.09.2022 г., 1518 от 30.09.2022 г., 1684 от 01.11.2022 г., 1849 от 01.12.2022 г., 5 от 09.01.2023 г.).

В адрес ООО «УК «Орион» не поступало мотивированного отказа от подписания Актов за вышеуказанный период, при этом за период июль 2021 г. - декабрь 2022 г. за ответчиком образовалась задолженность по Договору № 43/21 от 23.06.2021 г. в размере 4 691 176, 82 руб.

В соответствии с п. 5.3 Договора 5.3. в случае просрочки исполнения Застройщиком обязательств по оплате, предусмотренных настоящим договором, Управляющая организация вправе потребовать оплату неустойки. Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, начиная со дня, следующего за днем истечения срока исполнения обязательств по оплате. Размер такой неустойки устанавливается в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности.

С учетом положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», по состоянию на 01.03.2023 г. Истец начислил Ответчику неустойку в размере 472 019,72 руб.

Поскольку направленная истцом в адрес ответчика претензия исх. № 72 от 18.010.2023 г. была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными сторонами доказательствами, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 779, 781 ГК РФ, суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, исходя из того, что Договор № 43/21 от 23.06.2021 г. фактически не исполнялся.

Возложение обязанности на Застройщика (Ответчика) по оплате содержания придомовой территории за собственников помещений МКД незаконно и необоснованно, поскольку обязательства по содержанию участка, которые указаны в Договоре № 43/21 от 23.06.2021, перешли к собственникам помещений с момента регистрации права собственности первого физического лица на помещение в МКД в установленном законом порядке, то есть с 21.09.2021 г. Также договор аренды в отношении земельного участка, расположенного под МКД, прекратился с момента регистрации первого права собственности на квартиры в МКД, соответственно обязанности по внесению платежей по уборке придомовой территории должны быть возложены на собственников квартир, являющихся собственниками земельного участка под МКД.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В настоящее время границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: г. Mocква, 

<

...>, определены в соответствии с действующим законодательством, земельному участку присвоен кадастровый номер 77:170100211:14392.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, относится к общему имуществу. Согласно пункту 11 Правил № 491 содержание общего имущества включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Впервые право собственности физического лица было зарегистрировано 21.09.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН на квартиру по адресу 

<

...> с кадастровым номером 77:17:0100211:23520.

Письмами от 25.05.2022 № 0198, от 16.06.2022 № 0215, от 11.08.2022 № 02921 Ответчик сообщал Истцу о неправомерности возложения обязанности по оплате за собственников помещений услуг по уборке придомовой территории на застройщика, предлагая расторгнуть договор. Однако, Истец на данные требования отвечал отказом, ссылался лишь на тот факт, что не имеет возможности выставлять счета собственникам, поскольку в отношении земельного участка не принималось решение о его разделе и образовании нового земельного участка с характеристиками границ, необходимых для эксплуатации МКД (письма от 09.06.2022 № 866 и от 28.07.2022 № 989).

Кроме того, в ответе от 03.02.2023 № 0058 на претензию Истца Ответчик также сообщал о неправомерности возложения оплаты по договору на застройщика.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010г. № 12-П, и п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010г. № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений многоквартирного дома являются законными владельцами земельного участка под многоквартирным домом, независимо от проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Также собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором расположен дом. Более того, ни Жилищный кодекс, ни Правила № 491 не ставят в зависимость обязанность по несению расходов по уборке и санитарной очистке земельного участка от формирования земельного участка.

Так, закон не запрещает формировать один земельный участок под несколькими домами. В этом случае право собственности на участок возникает у всех собственников помещений в таких домах. При этом застройщик после регистрации прав дольщиков на помещения утрачивает право собственности/аренды на земельный участок и поэтому не может его разделить.

Согласно ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен такой дом, в том числе вопросы раздела земельного участка, относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, собственники не могут быть освобождены от содержания земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, по причине того, что его границы не сформированы, поскольку данная обязанность возложена на собственников в силу действующего законодательства.

В силу п. 1 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании. В связи с чем, в силу п. 9 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ, именно лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения, обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования. При этом, к указанным лицам не относится Застройщик.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что до 21.09.2021г. также не подлежат отдельной оплате услуги по спорному Договору, так как 01.07.2021г. между Истцом и Ответчиком заключен Договор № 56/21 управления многоквартирным домом (том 1, л.д. 115), в состав обязательств Истца по которому входят работы по содержанию придомовой территории в холодный и теплый периоды года, согласно Перечня, состава и периодичности работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г.Москва, 

<

...> (Приложение № 2 к Договору № 56/21 управления многоквартирным домом от 01 июля 2021 г.).

Как правильно отмечено судом первой инстанции, представитель Истца в судебном заседании 15.06.2023г. на вопрос суда: Чем отличаются работы по содержанию придомовой территории в Договоре № 43/21 от 23.06.2021 г. и в Договоре управления № 56/21 от 01.07.2021г.? - ответить затруднился.

При этом, судом первой инстанции достоверно установлено, что услуги, оказанные в составе Договора управления № 56/21 от 01.07.2021г., не подлежат повторной оплате по Договору № 43/21 от 23.06.2021 г., поскольку согласно п. 7.1. спорного Договора «Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до момента передачи земельного участка в Департамент городского имущества города Москвы и назначению Департаментом городского имущества города Москвы эксплуатирующей организации по уборке, содержанию и благоустройству придомовой территории.».

Дата подписания названного  Договора № 43/21 не соответствует указанной в нем дате – 23 июня 2021 года, так как предложение о подписании спорного Договора и экземпляр на его подписание направлены Истцом Ответчику письмом исх. № 741 от 06 июля 2021 года. В абз. 5 на стр. 2 названного письма указано: «Также просим рассмотреть возможность заключения договора на уборку придомовой территории в связи с тем, что указанная территория не входит в состав общедомового имущества, а плата за уборку не включена в ставку содержание и ремонт ООО «УК «Орион».» (том 1, л.д. 129-130).

Таким образом, Договор № 43/21 подписан не ранее даты получения Ответчиком письма Истца № 741 от 06 июля 2021 года, то есть срок действия Договора управления № 56/21 от 01.07.2021г. покрывает срок действия Договора № 43/21 от 23.06.2021 г.

Суд отклонил довод Истца о наличии на земельном участке с кадастровым номером 77:170100211:14392 иных объектов, не оконченных строительством, так как согласно разделу 1 Технического задания на оказание услуг по уборке, содержанию и благоустройству придомовой территории многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 

<

...> (Приложение № 1 к Договору № 43/21 от 23.06.2021г.) объектом оказания услуг является только: «Площадь части земельного участка с кадастровым номером 77:17:0100211:14392 многоквартирного дома по адресу: г. Москва, 

<

...>, подлежащего уборке:

- в летнее время (апрель - октябрь) - 12 922 кв.м.;

- в зимнее время (ноябрь - март) - 10 159 кв. м.» (том 1, л.д. 11).

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу об отказе в иске.

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Судом первой инстанции верно установлено, что до 21.09.2021 г. не подлежат отдельной оплате услуги по спорному Договору, так как 01.07.2021г. между Истцом и Ответчиком был заключен Договор № 56/21 управления многоквартирным домом, в состав обязательств Истца по которому входят работы по содержанию придомовой территории в холодный и теплый периоды года.

Также суд правильно принял во внимание, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.

Согласно разделу 1 Технического задания на оказание услуг по уборке, содержанию и благоустройству придомовой территории МКД (Приложение № 1 к Договору № 43/21 от 23.06.2021г.) составляет в летнее время (апрель -октябрь) - 12 922 кв.м - в зимнее время (ноябрь - март) -10 159 кв. м.». То есть, суд исходя из имеющихся доказательств правильно определил площадь участка как по спорному договору. так и по договору управления МКД № 56/21 от 01.07.2021г., и правомерно указал, что обязанность по содержанию и уборке данной площади возложена на собственников помещений.

Кроме того, Истец в апелляционной жалобе ссылается на нормы Правил № 491 от 13.08.2006, и подтверждает, что содержание имущества и придомовой территории -обязанность именно правообладателя, а правообладатели в данном случае - собственники помещений, а не застройщик.

В силу п. 9 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ, именно лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения, обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования. При этом, к указанным лицам не относится Застройщик.

Соответственно, земельный участок, на котором расположен МКД, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности и входит в состав общего имущества, которое по договору управления обязана надлежаще содержать Управляющая компания.

Доводы жалобы о том, что ответчик не обращался с претензиями и не заявлял о расторжении договора - отклоняется, как противоречащий материалам дела, поскольку ответчиком в адрес истца направлялись письма от 25.05.2022 № 0198, от 16.06.2022 № 0215, от 11.08.2022 № 0292 о неправомерности начислений по договору и требования о расторжении, при этом истец на данные требования отвечал отказом, ссылался лишь на тот факт, что не имеет возможности выставлять счета собственникам, поскольку в отношении земельного участка не принималось решение о его разделе и образовании нового земельного участка с характеристиками границ, необходимых для эксплуатации МКД (письма от 09.06.2022 № 866 и от 28.07.2022 № 989).

При данных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266 - 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2023 по делу №А40-48347/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                                                    В.Я. Гончаров 

 

Судьи:                                                                                                                               Б.П. Гармаев 

 

                                                                                                                                       Е.Б. Расторгуев