АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-15288/2023

03 мая 2024 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 17 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 03 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов», ИНН 

<

***>,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, ИНН 

<

***>,

третьи лица: 

Комитет по управлению имуществом города Саратов, 

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области,

о расторжении договора аренды 

 

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2, представитель по доверенности, ФИО3, представитель по доверенности от 05.09.2023,

от ответчика – ФИО1, лично, паспорт обозревался, ФИО4, представитель по доверенности от 31.10.2023

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены, 

 

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов»к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды №Ар-21-130/ф-3 от 09.03.2021 земельного участка площадью 2873 кв.м., с кадастровым номером 64:48:030101:155, расположенного по адресу: г. Саратов, VII микрорайон в Кировском районе, занимаемого объектом незавершенного строительства - отдельно стоящими и пристроенными гаражами, в том числе с подземными, предназначенными для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением служебных гаражей, степень готовности 92%, сроком на три года.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в судебных заседаниях и отзывах.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 АПК РФ по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № Ар-21-130/ф-3 от 09.03.2021, с кадастровым номером 64:48:030101:155, площадью 2873 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов. VII микрорайон Кировском районе, занимаемого объектом незавершенного строительства - отдельно стоящими и пристроенными гаражами, в том числе с подземными, предназначенными для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением служебных гаражей, степень готовности 92%, сроком на три года.

По условия Договора арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия Договора (п. 5.2.1), соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, выполнять работы по благоустройству территории (п. 5.2.7).

Согласно пункту 4.1.2. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации при невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

В результате осмотра земельного участка специалистами контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова было установлено, что земельный участок огорожен частично, несанкционированный доступ на строительную площадку неограничен. На участке расположены подземные гаражные боксы. На участке складированы бетонные блоки, не произведены работы по благоустройству территории: на участке произрастает густая травяная растительность (камыш).

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30.03.1999 № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» граждане обязаны не осуществлять действия, влекущие за собой нарушение прав других граждан на охрану здоровья и благоприятную среду обитания.

Таким образом, арендатором допущены нарушения условий договора по приведению земель в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению и соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил и нормативов, благоустройству территории земельного участка.

Так 18.08.2021 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила ответчику предупреждение о нарушении условий договора и возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка, однако, до настоящего времени ответа не поступило, земельный участок используется не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

22.11.2021 года администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи. Однако, арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке, не ответил на уведомление до настоящего времени.

Учитывая изложенное, а также то, что арендатор не желает расторгать договор аренды земельного участка в добровольном порядке, администрация муниципального образования «Город Саратов» вынуждена обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Взаимоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось. 

Таким образом, представленный договор в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2.1. Договор заключен сроком на три года.

Как следует из п. 5.2. Договора Арендатор обязан в том числе: выполнять в полном объеме все условия Договора, использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату, соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на Участке строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности. Не нарушать права других землепользователей, а также не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях. Выполнять работы по благоустройству территории.

В материалы дела истцом представлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:155, расположенного по адресу: г. Саратов, VII микрорайон в Кировском районе, составленного консультантом отдела контроля за использованием земельных участков, из которого следует, что в результате визуального осмотра установлено, что земельный участок частично огорожен. В границах земельного участка расположен объект капитального строительства - подземные гаражи - стоянка (ф.1-3). Также в ходе обследования установлено, что на части участка произрастает травяная растительность (камыш), складированы бетонные блоки, бетонные кольца и металлическая емкость (ф.4-6).

В статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право каждой стороны арендного обязательства, заключенного на неопределенный срок, отказаться в любое время от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором. 

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя приведены в статье 619 Кодекса. 

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что 22.11.2021 администрацией муниципального образования «Город Саратов» в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 направлено уведомление №19-11/24052 об отказе от договора аренды земельного участка №Ар-21-130/ф-3 от 09.03.2021, с приложением соглашения о расторжении и акта приема-передачи земельного участка.

Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса РФ. 

Учитывая, что двустороннее соглашение о досрочном расторжении договора аренды в материалах дела отсутствует, суд приходит к выводу, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора.

Согласно п. 2.1. Договор №Ар-21-130/ф-3 от 09.03.2021 заключен сроком на три года.

Ответчиком в материалы дела представлены сведения об обращении в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением от 09.02.2024 о продлении срока аренды земельного участка.

Как следует из ответа Комитета по управлению имуществом города Саратова от 22.02.2024 указанное заявление было возвращено ИП ФИО1

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено материалами дела уведомление №19-11/24052 от 22.11.2021 об отказе от договора аренды земельного участка направлено в адрес ответчика 02.12.2021.

Таким образом, учитывая установленные судом обстоятельства, на момент вынесения судом решения по данному делу, договор №Ар-21-130/ф-3 от 09.03.2021 прекратил свое действие.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора №Ар-21-130/ф-3 от 09.03.2021 удовлетворению не подлежит в связи с отсутствием предмета спора.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 97, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Администрации муниципального образования «Город Саратов» - отказать. 

Обеспечительные меры, принятые определением от 15.06.2023 по делу №А57- 15288/2023, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области совершать любые регистрационные действия с земельным участком площадью 2 873 кв.м, с кадастровым номером 64:48:030101:155, расположенного по адресу: г. Саратов, VII микрорайон в Кировском районе, занимаемого объектом незавершенного строительства - отдельно стоящими и пристроенными гаражами, в том числе с подземными, предназначенными для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением служебных гаражей, степень готовности 92%, сроком на три года - отменить. 

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения.

 

Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                              В.В. Сахнова