ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А20-481/2022

г. Ессентуки

21 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2022 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Жукова Е.В., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Кабардино-Балкарской Республики на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.08.2022 по делу № А20-481/2022, принятое по исковому заявлению Прокуратуры Кабардино-Балкарской Республики, г. Нальчик (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Министерству земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики, г. Нальчик (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Мир рекламы», г. Нальчик (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике о признании договора купли-продажи земельного участка от 28.10.2021 №183 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки,                при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Мир рекламы» ФИО2 (доверенность от 07.12.2020), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, 

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Кабардино-Балкарской Республики (далее – прокуратура, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики (далее – министерство), обществу с ограниченной ответственностью «Мир рекламы» (далее – ООО «Мир рекламы», общество) со следующими требованиями:

– признать недействительной (ничтожной) сделкой, заключенный между ООО «Мир рекламы» и министерством договор купли-продажи земельного участка от 28.10.2021 №183;

– применить последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи от 24.11.2021 № 07:02:2300000:325-07/024/2021-12 о регистрации права собственности ООО «Мир рекламы» на спорный земельный участок;

– обязать ООО «Мир рекламы» возвратить министерству земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 19 922 кв.м, с кадастровым номером 07:02:3200000:325, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Зольский район, урочище «Аурсентх».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление). 

Решением суда от 19.08.2022 в удовлетворении требований прокуратуры отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что поскольку основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка от 28.10.2021 №183 между ООО «Мир рекламы» и министерством явилось вступившее в законную силу решение суда, оснований для признания договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий ее недействительности (ничтожности) не имеется.

Не согласившись с принятым судебным актом, прокуратурой подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы указывает, что судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что согласно письму управления №2022/00186 от 14.01.2022 спорный земельный участок входит в состав земель отгонного животноводства. 

От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, указывая, что поскольку решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 25.08.2021 по делу №А20-5183/2020 суд обязал министерство заключить с обществом договор купли-продажи спорного земельного участка, то вне зависимости от обоснованности, доводы приведенные прокуратурой в исковом заявлении и в апелляционной жалобе, нивелируются вступившим в законную силу решением от 25.08.2021. Указанный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2022 по делу № А63-4688/2021.

В судебном заседании представитель ООО «Мир рекламы» поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, указал, что решение суда первой инстанции вынесено с соблюдением норм действующего законодательства.    

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.08.2022 по делу № А20-481/2022 подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения министерства от 29.05.2018 №342 гражданину ФИО3 (далее – ФИО3) предоставлен в аренду сроком на три года для эксплуатации объектов недвижимости, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 07:02:3200000:325, общей площадью 19 922 кв.м, расположенный относительно ориентира по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Зольский район, урочище «Аурсентх», разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. 

Между министерством (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор №43 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Кабардино-Балкарской Республики, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для эксплуатации объектов недвижимости земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный относительно ориентира по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Зольский район, урочище «Аурсентх», разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 07:02:3200000:325, площадь передаваемого в аренду земельного участка составляет 19 922 кв.м (пункт 1.2).

В пункте 1.5 указано, что на участке имеются нежилые здания: с кадастровым номером 07:02:0000000:5096, общей площадью 111,4 кв.м и с кадастровым номером 07:02:0100000:1556, общей площадью 184,7 кв.м.

08.06.2020 между ФИО3 и ООО «Мир рекламы» заключен договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровым номером 07:02:0000000:5096, общей площадью 111,4 кв.м и с кадастровым номером 07:02:0100000:1556, общей площадью 184,7 кв.м, которые находятся на земельном участке сельскохозяйственного назначения, площадью 19 922 кв.м с кадастровым номером 07:02:3200000:325, расположенный относительно ориентира по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Зольский район, урочище «Аурсентх». 

Как следует из искового заявления, в дальнейшем на основании распоряжения министерства от 28.10.2021 № 755 между министерством и ООО «Мир рекламы» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:02:3200000:325 от 28.10.2021 № 183. 

В ходе проведенной прокуратурой проверки исполнения земельного законодательства при продаже земельных участков без проведения торгов было установлено, что как следует из выписки из ЕГРН от 24.11.2021 земельный участок с кадастровым номером 07:02:3200000:325 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Из письма управления №2022/00186 от 14.01.2022 следует, что спорный земельный участок входит в состав земель отгонного животноводства. 

Прокуратура полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 28.10.2021 №183 заключен в нарушение действующего законодательства, что влечет ничтожность указанного договора, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего. 

В рамках дела №А20-5183/20 были рассмотрены требования ООО «Мир рекламы» о признании недействительным отказа министерства, изложенный в письме от 14.09.2020 №24-4-1-68/3552, как противоречащий положениям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и обязании министерство подготовить проект договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:3200000:325, площадью 19 922 кв.м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Зольский район, урочище «Аусентх», которые решением от 25.08.2021 удовлетворены судом в полном объеме.

По делу №А20-5183/20 было установлено, что отказ министерства, изложенный в письме от 14.09.2020 №24-4-1-68/3552 мотивирован мораторием на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения на территории Кабардино-Балкарской Республики, находящихся в государственной и муниципальной собственности, при этом сославшись на следующее: в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Также согласно статье 3 Закона Кабардино-Балкарской Республики от 30.07.2004 №23-Р «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, может осуществляться по истечении 49 лет с момента вступления в силу настоящего Закона, то есть с 2053 года. При этом, приватизации не подлежат земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики и муниципальной собственности, занятые отгонными пастбищами. Отказ также содержит ссылку на отсутствие обоснования соразмерности площади земельного участка в размере 19 922 кв.м, для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нем. 

Определением от 26.03.2021 по делу №А20-5183/2020 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, для дачи заключения о соответствии площади земельного участка с кадастровым номером 07:02:3200000:325 фактически используемой площади земли и необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, проведение которой поручено ООО «ГеоЭксперт», по результатам которой эксперт в своем заключении от 30.04.2021 №21/04/СТЭ-19 пришел к выводам о соответствии площади земельного участка с кадастровым номером 07:02:3200000:325 фактически используемой площади.

С учетом изложенного, по делу №А20-5183/2020 суд пришел к выводу о том, что отказ министерства, изложенный в письме от 14.09.2020 №24-4-1-68/3552 является не соответствующим закону и нарушающим права (интересы) общества. 

Суд первой инстанции полагая, что обстоятельства, установленные по делу №А20-5183/2020 имеют преюдициальное значение для настоящего дела в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка от 28.10.2021 №183 между ООО «Мир рекламы» и министерством явилось вступившее в законную силу решение суда, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий ее недействительности (ничтожности).

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее. 

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.  

Земельным кодексом Российской Федерации провозглашен принцип деления земель по целевому назначению, подразумевающий, что земли соответствующих категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Данный Закон, принятый в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, определяет, в том числе условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

Таким образом, принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального Закона № 101-ФЗ при решении вопроса о предоставлении участка в собственность. 

В силу предписаний пункта 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента (даты), установленного законом субъекта Российской Федерации, в порядке, установленном Законом № 101, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 19.1 Закона № 101-ФЗ установлено, что в случае, если на день вступления в силу этого Закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию Закона № 101-ФЗ, на территории такого субъекта Российской Федерации приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 данного Закона, осуществляется с 01.01.2004.

Положения данной статьи действуют до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего указанные правоотношения (пункт 2 статьи 19.1 Закона № 101-ФЗ).

Предусмотренные пунктом 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ и пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) правила, регламентирующие порядок приобретения сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, должны применяться с учетом положений пункта 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ.

Следует отметить, что согласно статье 8 Закона № 137-ФЗ с момента вступления в силу данного Закона до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускалась. 

С учетом последовательной хронологии принятия и вступления в силу Закона № 137-ФЗ, содержащего запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения до вступления в силу федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закона № 101-ФЗ, имеющего специальный характер, нормы пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ применяются не вопреки положениям Закона № 101-ФЗ, а в предусмотренных в этом Законе случаях.

Таким образом, в силу приведенных норм определение момента начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, относится исключительно к полномочиям субъекта Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2018 № 19-АПГ18-3, определение срока начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не только не свидетельствует о превышении субъектом Российской Федерации компетенции по данному вопросу, но и согласуется с пунктом 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ.

Парламентом Кабардино-Балкарской Республики 08.07.2004 принят Закон от 30.07.2004 № 23-РЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике» (далее – Закон № 23-РЗ), регулирующий отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике.

Согласно статье 3 Закона № 23-РЗ (в редакции Закона Кабардино-Балкарской Республики от 29.10.2012 № 67-РЗ) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной (то есть в федеральной собственности и в собственности субъекта Российской Федерации) и муниципальной собственности, может осуществляться по истечении 49 лет с момента вступления в силу данного Закона (06.11.2004).

Ввиду того, что Законом № 101-ФЗ не определен иной момент начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения, а пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ лишь определяет специальные условия приобретения земли в частную собственность, установленный Законом № 23-РЗ момент начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в Кабардино-Балкарской Республике подлежит применению и в рассматриваемой ситуации.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями права на приобретение в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения в обход установленного субъектом моратория на приватизацию таких земель, направленного на защиту государственной и муниципальной собственности на землю, что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Установленный Законом № 23-РЗ мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения не лишает общество возможности оформить право аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения для эксплуатации принадлежащих на праве собственности объектов недвижимости. После прекращения моратория или в случае внесения изменений в Закон № 23-РЗ, которыми могут быть предусмотрены исключения из общего правила о моратории на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, общество будет вправе приобрести участок в собственность.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации по делу № 308-ЭС22-18521 от 20.12.2022.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении требований прокуратуры о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка от 28.10.2021 №183 и применении последствий его недействительности. 

Суд апелляционной инстанции критически относится к суждению суда первой инстанции о том, что обстоятельства по делу №А20-5183/2020 имеют преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку свойством преюдиции обладают лишь обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а не правовые выводы.

В рассматриваемом случае, прокуратура, являющаяся заявителем по настоящему спору, не участвовала в судебном процессе по делу №А20-5183/2020. Таким образом, обстоятельства по делу №А20-5183/2020 не имеет преюдициального значения в рамках рассмотрения настоящего спора. 

Ссылка ООО «Мир рекламы» на судебную практику по делу №А63-4688/2021 отклоняется судом апелляционной инстанции, так как различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения суд норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данный судебный  акт по делу №А63-4688/2021 не имеет, принят судом по конкретному делу, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств рассматриваемого спора.

Таким образом, решение суда первой инстанции, подлежит отмене на основании пунктов 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права, а апелляционная жалоба прокуратуры – удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.08.2022 по делу № А20-481/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № 183 от 28.10.2021, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики и обществом с ограниченной ответственностью «Мир рекламы». 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Мир рекламы», г. Нальчик (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики, г. Нальчик (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 07:02:3200000:325, общей площадью 19 922 кв.м, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Зольский район, урочище «Аурсентх».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики, г. Нальчик (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мир рекламы», г. Нальчик (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) стоимость, оплаченную по договору купли-продажи в размере 54 088, 23 руб.  

Настоящее постановление является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Мир рекламы» на земельный участок с кадастровым номером 07:02:3200000:325 (дата государственной регистрации: 24.11.2021; номер государственной регистрации: 07:02:3200000:325-07/024/2021-12).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мир рекламы», г. Нальчик (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу иска в размере 6 000 руб. и государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийИ.Н. Егорченко

СудьиЕ.В. Жуков 

Е.Г. Сомов