АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А78-2996/2023

г.Чита

15 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена  08 ноября 2023 года

Решение изготовлено в полном объёме 15 ноября 2023 года

 

Судья Арбитражного суда Забайкальского края А.А. Курбатова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Жилмассив» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317753600008359, ИНН  

<

***>) о взыскании суммы основной задолженности за оказываемые услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома (содержание встроенного нежилого помещения) за период с 01.02.2021 по 31.10.2022 в размере 28 812,12 руб., суммы уплаченной государственной пошлины в размере 8000 руб.; об обязании заключить договор на оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома (содержание встроенного нежилого помещения) с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилмассив» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), распространяющий свое действие на отношения, возникшие с 01.11.2022, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского поселения «Могочинское» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – Син-ды О.В., представителя по доверенности от 09.01.2023;

от ответчика – представитель явку не обеспечил, надлежащим образом извещен;

от третьего лица – представитель явку не обеспечил, надлежащим образом извещен.

 

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилмассив» (далее – истец, ООО УК «Жилмассив», общество) обратилось в суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) с иском о взыскании задолженности по оплате за оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома по адресу: 673732, 

<

...>, в котором расположено арендуемое им нежилое помещение № 1, в размере 30 512,43 руб. образовавшуюся за период с 01.01.2021 по 31.10.2022, обязании ответчика заключить договор на оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома (содержание встроенного нежилого помещения) с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилмассив», распространяющий свое действие на отношения, возникшие с 01.11.2022.

Определением суда от 10.04.2023 исковое заявление принято к производству и дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ).

В связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследовании дополнительных доказательств, необходимых для рассмотрения дела по существу, суд, определением от 13.06.2023, перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В ходе судебного разбирательства истец исковые требования уточнил, в окончательной редакции просил взыскать сумму основной задолженности за оказываемые услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома (содержание встроенного нежилого помещения) за период с 01.02.2021 по 31.10.2022 в размере 28 812,12 руб., сумму уплаченной государственной пошлины в размере 8 000 руб.; обязать заключить договор на оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома (содержание встроенного нежилого помещения) с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилмассив» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), распространяющий свое действие на отношения, возникшие с 01.11.2022 (т. 2 л.д. 1-3).

Протокольным определением от 27.09.2023 уточненные исковые требования истца приняты к рассмотрению.

Определением суда от 27.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского поселения «Могочинское» (далее – третье лицо, администрация ГП «Могочинское»).

Ответчик и третье лицо в судебное заседание явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Истец иск поддержал в редакции уточнений.

Ответчик отзыв на иск не представил.

Третье лицо представило дополнительные пояснения, указав, что расходы по содержанию имущества возложены на ответчика согласно условий договора от 29.04.2019 (вх. №А78-Д-4/105187 от 30.10.2023).

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из иска во исполнение положений статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и на основании лицензии № 075000193 от 11.08.2020 на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, а также протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного  дома, проведенного в форме заочного  голосования от 11.12.2020 истец осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: 673732, 

<

...>.

Помещение по адресу: 673732, 

<

...> является собственностью городского поселения «Могочинское» (вх. №А78-Д-4/105187 от 30.10.2023).

29.04.2019 между администрацией ГП «Могочинское» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения  (т. 1л.д. 35-38), согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование муниципальное имущество по адресу: 

<

...>, на условиях, предусмотренных договором. Имущество предоставлено для целей - торговая деятельность. 

Срок действия договора аренды: с 30.04.2019 по 30.04.2024.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора аренды арендатор обязан нести все расходы на содержание имущества, в том числе расходы по коммунальным, эксплуатационным и административно-хозяйственным услугам, с момента заключения договора. Предоставить в течении 10 дней с даты регистрации договора копии договоров с ООО «РСО «Тепловодоканал», ООО УК «Могоча», АО «Читаэнергосбыт». Ежемесячно предоставлять арендодателю платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

Полагая, что в силу договора аренды предприниматель несет расходы на содержание общего имущества, истец направил предпринимателю претензию об оплате задолженности (т.1 л.д. 72-73).

Требования претензий ответчиком не исполнены.

15.03.2023 ответчику направлены проекты договора на оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома (содержание встроенного помещения) (т. 1 л.д. 80-91).

Отсутствие добровольного удовлетворения требований послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав доводы истца, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Статьей 210 Гражданского кодекса установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля которых определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, из содержания статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 2 указанной статьи обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с частью  2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Согласно частям 3 и 4 названной статьи собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из содержания статей 153 и 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что коммунальные услуги оплачиваются управляющей организации, которая, в свою очередь, осуществляет расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такой управляющей организацией заключен договор ресурсоснабжения (если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме). 

В силу пункта 2 постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее по тексту – Правила №354) «коммунальные услуги» - осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных настоящими Правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.

«коммунальные ресурсы» - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласно части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Таким образом, собственник помещений в многоквартирном доме обязан своевременно оплачивать работы и услуги по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, исходя из утвержденного размера платы.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, представленной в материалы дела, нежилое помещение №1 принадлежат истцу на праве собственности.

Факт оказания ООО УК «Жилмассив» услуг лицами, участвующими в деле, н оспорен. 

Расчет задолженности в размере 28812,12 руб. истцом произведен, исходя из утвержденных тарифов,  площади нежилого помещения (уточненный расчет на л.д. 2-3 т. 2, л.д. 127-129 т. 1).

По задолженности, возникшей за 2021 год, истец 13.10.2021 и 10.12.2021, а также 23.11.2022 обратился с претензионным письмом об оплате задолженности к администрации ГП «Могочинское» (вх. №А78-Д-4/105391 от 31.10.2023)

Также 23.11.2022 истец направил претензионное письмо об оплате задолженности в адрес предпринимателя (т. 1 л.д. 72).

Возникшая задолженность не оплачена.

Вместе с тем, позицию истца об обязанности ответчика (арендатора помещения) вносить оплату на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в отсутствие заключенного договора с истцом, суд полагает ошибочным.

Как следует из 2.2.3 договора аренды арендатор обязан нести все расходы на содержание имущества, в том числе расходы по коммунальным, эксплуатационным и административно-хозяйственным услугам, с момента заключения договора. Предоставить в течении 10 дней с даты регистрации договора копии договоров с ООО «РСО «Тепловодоканал», ООО УК «Могоча», АО «Читаэнергосбыт». Ежемесячно предоставлять арендодателю платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

Однако, исходя из смысла статей 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Факт того, что спорное помещение передано в аренду предпринимателю, не отменяет обязанности собственника нести расходы на содержание общедомового имущества. 

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. 

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (управляющей компанией, ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, в случае передачи помещения в аренду основанием для возникновения у арендатора обязанности по оплате стоимости оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества будет являться договор, заключенный непосредственно между управляющей организацией и арендатором. В противном случае (при отсутствии гражданско-правового договора, заключенного между арендатором и управляющей организацией) в качестве лица, обязанного нести расходы по содержанию общего имущества в силу закона и заключенного договора управления, будет рассматриваться собственник нежилого помещения.

Таким образом, правовое значение для взыскания расходов на содержание общего имущества не с собственника, а иного лица, в пользование которого находится имущество (при этом не имеет значение в рамках какого договора - аренды или безвозмездного пользования), имеет только наличие заключенного договора между управляющей компанией и соответствующим лицом.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Требование истца об обязании ответчика заключить договор с истцом на содержание общего имущества МКД, в котором расположено спорное помещение, не подлежит удовлетворению, поскольку содержание в договоре аренды на необходимость заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями является обязательством по соглашению сторон, а не следующем в силу закона, не носит характер публичного и на ответчика в силу статьи 421 ГК РФ не может быть возложена обязанность по заключению договора с истцом. 

Поскольку арендатором договор с управляющей компанией на содержание и ремонт общего имущества МКД не заключен, то факт передачи нежилого помещения в аренду правового значения не имеет, не возлагает на арендатора обязанности арендатора нести расходы на содержание переданного в аренду имущества.

В связи с чем, требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за имущественное и неимущественное требования относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

 

Судья                                                                                               А.А. Курбатова