﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-98752/2019

26 января 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     19 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 января 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Григорьевым  Н.А.

при участии:  

от истца: Сосновщев В.Г. (доверенность от 11.01.2021)

от ответчика: не явился, извещен

от 3-го лица: 1. Бондаренко О.Н. (доверенность от 11.01.2021), 2. Савельева Л.В. (доверенность от 25.12.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-32961/2020)  СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

от 29.09.2020 по делу № А56-98752/2019 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску ООО "Бабочка"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга"; Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об обязании принять 3 раздел  «Расчеты и платежи по договору»  проекта дополнительного соглашения № 5 к договору № 11-А139444 в предложенной арендатором редакции,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Бабочка" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об обязании принять раздел 3 «Расчеты и платежи по договору» проекта дополнительного соглашения № 5 к договору № 11-А139444 в предложенной арендатором редакции.

	К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора,  привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее –Учреждение), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – Предприятие).

	В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил  обязать Комитет принять раздел 3 «Расчеты и платежи по договору» проекта дополнительного соглашения № 5 к договору № 11-А139444 аренды нежилых помещений 8-Н, 9-Н, расположенных в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге, в редакции истца, а именно:

«Арендная плата за пользование Объектом - нежилым помещением 8-Н с 03.09.2020 г. устанавливается в рублях, её размер за 1 кв. м в месяц установлен с учетом налога на добавленную стоимость  и составляет 833 руб. Арендная плата за пользование Объектом - нежилым помещением 9-Н с 03.09.2020 г. устанавливается в рублях, её размер за 1 кв. м в месяц установлен с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) и составляет 488 руб.»

	Решением от  29.09.2020 иск удовлетворен.

	 В апелляционной жалобе  Учреждение, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить,  в удовлетворении иска отказать, полагая, что отсутствуют основания для применения выводов заключения судебной экспертизы при определении размера арендной платы.

	Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы, Предприятие поддержало доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу.

	 Законность и обоснованность  обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

	Как следует из материалов дела,	между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга  (правопреемник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от  18.06.2017 № 11-А139444 аренды  помещения 6-Н площадью 50,9 кв.м; помещения 8-Н площадью 97,9 кв.м; помещения 9-Н площадью 11,2 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 63, лит. А.

	На основании договора от 19.08.2019 № 3994-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества с условиями о залоге, помещение 6-Н по адресу: 198147, г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 63, литера А, передано в собственность истца.

Полагая, что установленная договором и приложениями к нему арендная плата не соответствует действительному состоянию арендованных нежилых помещений 8 Н и 9-Н, истец обратился в  Комитет за установлением арендной платы в соответствии с характеристиками  объекта аренды.

По результатам обращений Общества Комитетом подготовлен проект дополнительного соглашения №5 к договору,  размер арендной платы определен на основании Отчета  об оценке рыночной аренды  от 07.12.2018 №31-8-0236 (020)/2918,  выполненного Предприятием.

	Считая предложенную арендную плату    завышенной, Общество обратилось в ООО "Стандарт Оценка" за определением рыночной стоимости арендной платы. 

В связи с получением заключения об иной рыночной стоимости  арендной платы Общество направило Комитету   протокол разногласий к дополнительному соглашению к  договору, неподписание которого послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что  обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 названной статьи размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Исходя из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение условий договора возможно   по соглашению сторон; по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, иными законами или договором; в одностороннем порядке в предусмотренных Кодексом, иными законами или договором случаях.

Суд первой инстанции, установив факт приобретения Обществом в собственность  части объекта аренды   - помещения 6Н, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для изменения арендной платы.

Согласно пункту 4.1 Положения о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, являющегося приложением N 1 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" результаты индивидуальной оценки ставок арендной платы применяются при заключении договора аренды или дополнительного соглашения к нему.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости  арендной платы значительно отличалась, в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от 11.02.2020 судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» Васильченко Алексею Владимировичу, с постановкой перед экспертом следующих вопросов: Какова величина рыночной цены арендной платы объекта недвижимости - нежилого помещения 8-Н, расположенного в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге? Какова величина рыночной цены арендной платы объекта недвижимости  нежилого помещения 9-Н, расположенного в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге?

Согласно представленному заключению эксперта от 03.09.2020 №11/02/20-1 размер величины рыночной цены арендной платы объекта недвижимости - нежилого помещения 9-Н, расположенного в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге, составляет 5 466 рублей в месяц с учетом НДС и без учета КП, что составляет 488 руб. / кв. м в месяц с учетом НДС и без учета КП, размер величины рыночной цены арендной платы объекта недвижимости - нежилого помещения 8-Н, расположенного в доме № 63 литера А по Московскому проспекту в г. Санкт-Петербурге, составляет 81 844 рублей в месяц с учетом НДС и без учета КП, что составляет 833 руб. / кв. м в месяц с учетом НДС и без учета КП.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение экспертизы соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому  размер арендной платы  должен быть определен на основании данного заключения.

Несоответствие заключения от 03.09.2020 №11/02/20-1, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки, участвующими в деле лицами  не доказано, противоречий в выводах эксперта апелляционным судом не установлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Кроме того, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы  участвующими в деле лицами не заявлено. 

В соответствии с ч. 2, 3 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а в соответствии со ст. 9 АПК РФ - несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Учитывая изложенное, доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, не нашедшие своего подтверждения в материалах дела, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 29.09.2020 по делу №  А56-98752/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 К.В. Галенкина