ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

       Дело № А09-925/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14.08.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 21.08.2019

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Большакова Д.В., судей Еремичевой Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Авантаж» (г. Санкт-Петербург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ответчика – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – открытого акционерного общества «Брянский камвольный комбинат» (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),                         ФИО2, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.05.2019 по делу № А09-925/2019 (судья Фролова М.Н.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Авантаж» (далее – ООО «Авантаж», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – управление Росреестра по Брянской области, управление) о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации, оформленных уведомлениями от 28.01.2019 № 32/001/104/2019-366,                                      № 32/001/104/2019-371.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Брянский камвольный комбинат» (далее – ОАО «Брянский камвольный комбинат»), ФИО2.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.05.2019 заявленные требования удовлетворены, решения управления о приостановлении государственной регистрации, оформленные уведомлениями от 28.01.2019 № 32/001/104/2019-366 и от 28.01.2019 № 32/001/104/2019-371, признаны недействительными.

Не согласившись с решением суда, управление обжаловало его в апелляционном порядке.

Заявитель и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда не подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Брянской области от 27.10.2011 по делу № А09-9610/2010 ОАО «Брянский камвольный комбинат» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Согласно протоколу о результатах открытых торгов в форме публичного предложения от 08.11.2018 № 4290-ОТПП/3/2 ООО «Авантаж» является победителем по лоту № 3 – недвижимое имущество комбината, обремененное ипотекой, находящееся по адресу: 

<

...>, а именно: здание комбината, кадастровый номер 32:28:0011602:70, и здание котельной, кадастровый номер 32:28:0011602:57.

На основании вышеуказанного протокола с ООО «Авантаж» 14.11.2018 заключен договор купли-продажи № 3-БКК, а 20.11.2018 подписан акт приема-передачи имущества.

ОАО «Брянский камвольный комбинат» и ООО «Авантаж» 16.01.2019 обратились в управление Росреестра по Брянской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на названные объекты.

Уведомлениями от 28.01.2019 № 32/001/104/2019-366, № 32/001/104/2019-371 государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что в отношении объектов зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу третьего лица – ФИО2, при этом согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи не представлено, судьба ипотеки договором не решена.

Не согласившись с данными решениями управления, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Согласно части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 названного Закона).

Статьей 26 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно пункту 5 части 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, реализованное в ходе открытых торгов по продаже имущества предприятия-банкрота, представлены заявления о государственной регистрации, протокол о результатах торгов, договор купли-продажи, акт приема-передачи имущества, сведения о банкротстве, электронный платеж.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –   ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 550, пункту 1 статьи 551, пункту 1 статьи 556 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи подписан сторонами, подписи скреплены печатями, имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи.

Указанные документы подтверждают фактический переход прав на объекты от               ОАО «Брянский камвольный комбинат» к ООО «Авантаж».

При таких обстоятельствах суд первой инстанции по праву заключил, что представленные в регистрирующий орган для юридического оформления перехода права собственности на недвижимое имущество и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости документы соответствовали вышеупомянутым положениям частей 1, 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации.

Ссылка управления на то, что в отношении спорных объектов зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ФИО2, согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи не представлено, судьба ипотеки договором не решена, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется конкурсным управляющим в порядке и в случаях, которые установлены главой VII данного Закона.

На основании статьи 131 названного Закона имущество должника, являющееся предметом залога, входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы по отношению к вышеназванным положениям Закона о государственной регистрации и пункту 1 статьи 25 Федерального закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающему, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя, носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.

Принимая во внимание, что состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились и к ФИО2 перейти не могли, в связи с чем указание на них в договоре купли-продажи не требовалось, а основания, предусмотренные статьей 26 Закона о государственной регистрации, отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.

Приведенный подход согласуется с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2016 № 310-КГ16-17208, от 12.03.2019  № 309-ЭС19-597, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2011 № ВАС-14153/11.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 20.05.2019 по делу № А09-925/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

 

    Д.В. Большаков

    Н.В. Еремичева

    Е.В. Мордасов