АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7951/21 

Екатеринбург

23 мая 2022 г.

 

Дело № А60-33949/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Павловой Е.А.,

судей Соловцова С.Н., Пирской О.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Альфа-Банк» (далее – общество «Альфа-Банк») на определение Арбитражного суда Свердловской области от 04.11.2021 по делу № А60-33949/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Альфа-Банк» – ФИО1 (доверенность от 20.09.2021 № 4/2254Д);

ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 12.10.2021 № 66АА6971521);

ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 18.08.2021 № 66АА6829747).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.07.2020 принято к производству заявление индивидуального предпринимателя ФИО6 о признании ФИО4 несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2020 заявление в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО7.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.03.2021 в отношении должника введена реализация имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО7

Определением арбитражного суда от 05.05.2021 финансовым управляющим ФИО4 утвержден ФИО8.

В арбитражный суд 08.09.2021поступило заявление супруги должника ФИО2 о разрешении разногласий с залоговым кредитором - обществом «Альфа-банк», относительно установления начальной цены продажи залогового имущества.

В судебном заседании 05.10.2021 ФИО2 заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Кроме того, 18.10.2021 от ФИО2 поступило заявление об отказе от требований в части разрешения разногласий относительно установления начальной цены продажи лота № 2 - нежилое помещение (гаражный бокс ОК4752) кадастровый номер 66:41:0000000:47617.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 04.11.2021 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 19.01.2022) в части разрешения разногласий относительно установления начальной цены продажи лота № 2 - нежилое помещение (гаражный бокс ОК4752) кадастровый номер 66:41:0000000:47617, производство по заявлению прекращено; ФИО2 восстановлен срок на подачу заявления о разрешении разногласий; судом разрешены разногласия между ФИО2 и обществом «Альфа-Банк» относительно установления начальной цены продажи заложенного имущества; внесены изменения в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, являющегося предметом залога общества «Альфа-Банк», установив начальную цену продажи имущества: Земельный участок площадью 1050 кв. м, кадастровый номер 66:41:0506041:18 и Здание жилого дома площадью 623,4 кв. м, кадастровый номер 66:41:0506041:63, в сумме 20 402 500 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022 определение суда первой инстанции от 04.11.2021 оставлено без изменения.

Общество «Альфа-банк» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции от 04.11.2021  и постановлением апелляционного суда от 08.02.2022 в части удовлетворения заявления ФИО2 о разрешении разногласий с обществом «Альфа-Банк» относительно установления начальной цены продажи заложенного имущества, отказать в удовлетворении заявления ФИО2 о разрешении разногласий по вопросу об установлении начальной продажной цены имущества: Земельный участок площадью 1050 кв.м, кадастровый номер 66:41:0506041:18 и Здание жилого дома площадью 623,4 кв.м кадастровый номер 66:41:0506041:63.

По мнению заявителя жалобы, вопрос о начальной цене продажи имущества, являющийся в данном случае спорным, не влияет на определение итоговой цены продажи имущества, поскольку установленная кредитором начальная цена продажи является лишь стартовой величиной, указанная цена не тождественна итоговой цене продажи и размер начальной цены не является определяющим при определении цены продажи; начальная цена, определенная судом в размере 20 402 500 руб., является завышенной нежели цена в сумме 5,78 млн. руб., предложенная обществом «Альфа-Банк»; носит произвольный характер, приведенный судом подход не может рассматриваться в качестве допустимого способа определения начальной цены продажи, полагает, что суд необоснованно признал представленный залоговым кредитором отчет об оценке ненадлежащим доказательством.

Финансовый управляющий ФИО8 поддерживает доводы кассационной жалобы, считает, что выводы судов относительно размера начальной продажной цены не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В отзывах на кассационную жалобу ФИО2 и ФИО4 просят в удовлетворении кассационной жалобы отказать, оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судами установлено и из материалов дела следует, 12.08.2021 финансовым управляющим ФИО8 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) в сети Интернет размещено представленное залоговым кредитором положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО4, являющегося предметом залога общества «Альфа-Банк», путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

На торги выставляются: земельный участок площадью 1050 кв. м, разрешенное использование - для индивидуального строительства, кадастровый номер 66:41:0506041:18, расположенный по адресу: 

<

...>; Здание жилого дома площадью 623,4 кв. м, кадастровый номер 66:41:0506041:63, расположенный по адресу: 

<

...>, начальная цена - 5 780 000 руб.; нежилое помещение (Гаражный бокс Ок-4752) площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:47617, расположенное по адресу: Свердловская область, 

<

...>, начальная цена - 368 000 руб.

ФИО2 не согласна с продажей недвижимого имущества за указанную стоимость, возражает против согласованного кредитором Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, являющегося предметом залога, по следующим основаниям. Начальная продажная стоимость имущества основана на Отчете от 25.06.2021 № 060/2021, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Региональная компания «Профит».

Заявитель обращает внимание на страницы 18, 78 отчета, где указано, что состояние жилого дома на ул. Ольгинская, 15 неудовлетворительное и требуется капитальный ремонт. При этом не указано, на основании чего оценщиком сделан такой вывод. На страницах отчета 22-30 приведены фотографии объекта, свидетельствующие о том, что объект находится как минимум в хорошем состоянии и ему не требуется капитальный ремонт. На странице 46 отчета указано, что средняя цена квадратного метра объектов аналогичных жилому дому на ул. Ольгинская, 15 составляет 26 393 руб. Таким образом, среднюю стоимость дома можно определить следующим образом 26393 x 623.4 кв. м = 16 453 396,20 руб. В соответствии с данными ЕГРН кадастровая стоимость вышеуказанных объектов составляет: земельный участок - 1 045 359 руб.; жилом дом - 16 981 279,03 руб.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете примерно совпадает с его кадастровой стоимостью, а вот рыночная стоимость жилого дома в несколько раз меньше кадастровой стоимости. При этом если произвести расчет по средней стоимости аналогичных объектов со слов оценщика, который подготовил отчет, то рыночная стоимость жилого дома и гаражного бокса будет примерно равной или выше кадастровой. Заявитель полагает, что начальная продажная стоимость, установленная залоговым кредитором, в несколько раз ниже кадастровой стоимости. Заниженная начальная продажная стоимость имущества несет риск реализации имущества по необоснованно низкой цене, а, следовательно, кредиторам также будет нанесен ущерб в результате недополученного удовлетворения их требований.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ФИО2 просила разрешить разногласия между залоговым кредитором и ФИО2 относительно установления начальной цены продажи заложенного имущества и внести изменения в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, являющегося предметом залога общества «Альфа-Банк», установив начальную цену продажи имущества: Земельный участок площадью 1050 кв. м, кадастровый номер 66:41:0506041:18 и Здание жилого дома площадью 623,4 кв. м, кадастровый номер 66:41:0506041:63 в размере 47 753 476 руб.

При этом, заявитель просила восстановить пропущенный срок на подачу в суд заявления о разрешении разногласий.

Восстанавливая ФИО2 срок на подачу разногласий, суд первой инстанции исходил из того, что право обратиться в суд с заявлением о разрешении разногласий является гарантией защиты арбитражного управляющего и иных лиц, участвующих в деле, от злоупотребления залоговым кредиторов своими правами, приняв во внимание, что специальная норма статьи 213.26 Закона о банкротстве указывает на необходимость учитывать положения статьи 138 Закона о банкротстве и не содержит каких-либо иных сроков на предъявление соответствующего заявления.

Суд учел приведенные ФИО2 пояснения относительно пропуска срока на подачу разъяснений, счел их уважительными, срок на обращение с заявлением о разногласиях счел подлежащим восстановлению.

Разрешая возникшие разногласия по существу, отклоняя отчеты об оценки имущества в качестве доказательств его рыночной стоимости, руководствуясь представленными в материалы дела сведениями о продаже жилых домов с наиболее приближенными к объекту оценки характеристиками, суд первой инстанции определил среднюю рыночную цену продажи недвижимого имущества в сумме 20 402 500 руб.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Предметом кассационного обжалования являются разногласия между залоговым кредитором и ФИО2 по вопросу определения начальной продажной цены залогового имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В абзаце 3 пункта 4 той же статьи предусмотрено, что в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

По смыслу приведенных норм права начальная продажная цена предмета залога, а также порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются залоговым кредитором. В то же время при возникновении разногласий между залоговым кредитором и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, в том числе по вопросу начальной продажной цены, эти разногласия подлежат рассмотрению арбитражным судом в рамках дела о банкротстве в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - постановление № 58), порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества (абзац 6 пункта 9 постановления № 58).

На основании абзаца 2 пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (пункт 11 постановления № 58).

Исследовав представленный обществом «Альфа-Банк» отчет от 25.06.2021 № 060/2021, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Региональная компания «Профит», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, площадью 1050 кв. м и расположенного на нем здания жилого дома определена оценщиком в 5780000 руб. (земельный участок - 1 114 000 руб. + жилой дом - 4 666 000 руб.), суды установили, что описание объекта оценки произведено согласно документам и информации, предоставленным заказчиком (раздел 5 отчета), а также данным внешнего визуального осмотра (фотографии объекта оценки), сведения о том, что оценщиком производился очный осмотр объектов оценки, данный отчет не содержит, из представленного отчета на странице 11 следует, что оценщик размещает информацию о предоставлении фотографий объектов оценки заказчиком оценки, указывая на то, что осмотр не проводился, однако, к примеру, в задании на оценку размещает сведения об отсутствии особенностей проведения осмотра и не предоставляет основания, препятствующие его проведению, фотографии, фиксирующие внутреннее состояние объектов оценки с кадастровыми номерами 66:41:0206014:798 и 66:41:0000000:47617, в отчете не размещены, обоснование отсутствия указанных материалов фотофиксации оценщиком не предоставлено, из пункта 10.1 (таблица 2) отчета следует, что физический износ жилого дома составляет: 27,0% - согласно расчетам по методу МСЖ ((2021 - 1994) / 100); 60,0% - согласно расчетам по экспертному методу, однако обоснование, подтверждающее используемое при описании оценщиком значение, в отчете отсутствует, в связи с чем заключили, что представленный отчет имеет неполноту исследования экспертом объектов оценки.

Исследовав  представленный ФИО2 отчет об оценке рыночной стоимости от 15.10.2021 № 0455, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Оценщики Урала», суды сочли его необоснованным, приняв во внимание, что оценщиком установлена стоимость здания жилого дома площадью 623,4 кв. м: при определении затратным подходом - 63 795 510 руб., сравнительным - 36 437 770 руб., при этом, оценщиком в большей степени при определении стоимости объекта оценки применен затратный подход, при том, что при определении критериев оценки преимуществ сравнительного подхода в качестве аналогов оценщиком использованы объекты с иными характеристиками, нежели объект оценки; из приведенной в пункте 7.4.2 отчета таблицы 7.7 следует, что общая площадь объектов-аналогов составляет от 250 кв. м до 360 кв. м, однако, площадь же объекта оценки составляет 623,4 кв. м, обоснования подобного выбора аналогов при использовании сравнительного подхода отчет об оценке не содержит. 

Таким образом, проанализировав обстоятельства дела, исследовав позицию спорящих сторон, отметив, что залоговому кредитору предоставлено преимущественное право определения порядка реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальной продажной цены, однако, изучив представленные отчеты относительно стоимости спорного имущества, признав, что они не могут служить достоверными и допустимыми доказательствами определения рыночной стоимости недвижимого имущества, суды определили начальную продажную цену залогового имущества, руководствуясь представленными в материалы дела сведениями о продаже жилых домов с наиболее приближенными к объекту оценки характеристиками, в связи с чем разрешили разногласия между ФИО2 и залоговым кредитором относительно установления начальной цены продажи заложенного имущества, придя к выводу о необходимости внесения изменений в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, являющегося предметом залога общества «Альфа-Банк», и, установив начальную цену продажи имущества: Земельный участок площадью 1050 кв. м, кадастровый номер 66:41:0506041:18 и Здание жилого дома площадью 623,4 кв. м, кадастровый номер 66:41:0506041:63, в сумме 20 402 500 руб.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (так же как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и арбитражный суд, устанавливая начальную цену продажи имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Настаивая на необходимости продажи имущества по более низкой цене, кредитор не представил в материалы спора каких-либо убедительных аргументов и доказательств в пользу того, что реализация того же самого имущества на предложенных им условиях приведет к реальному результату в виде реализации спорного имущества по указанной им стоимости и к наибольшему и скорейшему удовлетворению требований кредиторов.

Устанавливая приоритет залогового кредитора в определении условий продажи предмета залога, законодатель оставляет возможность суда, с учетом реализации им дискреционных полномочий, мотивировано не согласиться с его предложением, что и произошло в рассматриваемом случае.

При этом судом апелляционной инстанции отмечено, что в соответствии с представленными условиями положения о торгах, торги проводятся в форме аукциона и являются открытыми по составу участников. Предложения по цене имущества должника (выставленного лота) подаются в открытой форме. Поскольку определенный Законом о банкротстве механизм торгов предполагает возможность, как повышения, так и снижения цены имущества на торгах, то следует исходить из предположения, что в ходе торгов имущество будет реализовано по цене, наиболее приближенной к рыночной.

 При этом реализация имущества должника посредством торгов предусматривает шаги на повышение цены и, соответственно, направлена на получение наибольшей выручки от реализации имущества. Торги являются конкурентной формой определения лучших условий определения цены за продаваемое имущество, и в них имеет право принять участие любой желающий из неопределенного круга лиц (в том числе физические лица, не являющиеся профессиональными субъектами делового оборота), и наибольшее количество участвующих в торгах лиц, проявивших интерес к отчуждаемому имуществу путем подачи заявки, способно увеличить как уровень конкуренции между участниками, так и итоговую цену за продаваемое имущество, что, в конечном счете, повышает степень удовлетворяемости требований кредиторов должника. 

Таким образом, начальная продажная цена необязательно будет равна цене отчуждения предмета торгов, при этом, если стоимость предмета торгов будет интересна покупателям, с большой долей вероятности торги ограничатся одним этапом (первым аукционом), причем, цена отчуждения может быть в итоге существенно выше стоимости определенной в положении о торгах за счет конкуренции между потенциальными покупателями - участниками торгов. С другой стороны, если начальная цена будет существенно завышена, очевидно, что предмет торгов будет реализован на этапе публичного предложения с большим дисконтом. 

Как отмечено в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) экспертная оценка не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблении, связанных как с завышением, так и с занижением цены. 

Судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, в результате чего суды определили с учетом всех обстоятельств дела и положений действующего законодательства среднюю рыночную цену продажи недвижимого имущества, определив ее размер.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с оценкой обстоятельств дела и иное толкование им положений действующего законодательства применительно к сложившейся ситуации не свидетельствует о судебной ошибке и не является основанием для отмены обжалованных судебных актов в кассационном порядке, при этом доводов, опровергающих выводы судов, равно как и доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для отмены судебных актов не приведено. 

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение или отмену судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 04.11.2021 по делу № А60-33949/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Альфа-Банк» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               Е.А. Павлова 

 

Судьи                                                                            С.Н. Соловцов 

 

                                                                                             О.Н. Пирская