СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

                                                              

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                            Дело №А45-5900/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2024 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего                 Апциаури Л.Н.,

судей                                                 Афанасьевой Е.В.,                 

ФИО1,        

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.В., без использования средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств имени А.Д. Крячкова» (№07АП-6905/2024) на решение от 18 июля 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-5900/2024 (судья Айдарова А.И.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Быстро-Бистро» (ИНН 

<

***>) к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств имени А.Д. Крячкова» (ИНН 

<

***>) о признании односторонней сделкой – уведомление № 765 от 19.07.2023 об увеличении размера арендной платы по договору аренды объекта нежилых помещений № 7 от 30.05.2022 недействительной, по признаку ничтожности,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Сибирский центр экономического анализа» (ИНН 

<

***>)

по исковому заявлению Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств» к обществу с ограниченной ответственностью «Быстро-Бистро» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 7 от 30.05.2022 с размером арендной платы ежемесячно в сумме 674 086 рублей 53 копеек в связи с изменением существенных условий; обязании зарегистрировать дополнительное соглашение в Росреестре и оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией дополнительного соглашения в соответствии с условиями договора аренды; о взыскании штрафа в размере 20 % от ежемесячной суммы арендной платы в размере 133 695 рублей 20 копеек за невыполнение обязательств, предусмотренных пунктом 4.2.21 договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Быстро-Бистро» (далее - истец, ООО «Быстро-Бистро») обратилось с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств имени А.Д. Крячкова» (далее – ответчик, ФГБОУ ВО НГУАДИ) о признании односторонней сделкой - уведомление № 765 от 19.07.2023 об увеличении размера арендной платы по договору аренды объекта нежилых помещений № 7 от 30.05.2022 недействительной, по признаку ничтожности.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств» обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Быстро-Бистро» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 7 от 30.05.2022 с размером арендной платы ежемесячно в сумме 674 086 рублей 53 копеек, в связи с изменением существенных условий; обязании зарегистрировать дополнительное соглашение в Росреестре и оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией дополнительного соглашения в соответствии с условиями договора аренды; о взыскании штрафа в размере 20 % от ежемесячной суммы арендной платы в размере 133 695 рублей 20 копеек за невыполнение обязательств, предусмотренных пунктом 4.2.21 договора (дело № А45-7390/2024).

Определением от 08.05.2024 дела № А45-7390/2024 и № А45-5900/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением от 18 июля 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области признана недействительной односторонняя  сделка - уведомление от 19.07.2023 № 765  Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств имени А.Д. Крячкова» об увеличении размера арендной платы по договору аренды объекта нежилых помещений № 7 от 30.05.2022. 

В пользу общества с ограниченной ответственностью «Быстро-Бистро», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств имени А.Д. Крячкова», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей, 25 000 рублей судебных расходов на оплату экспертных услуг. 

В удовлетворении исковых требований Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств», г. Новосибирск, ИНН 

<

***>, отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 июля 2024 года по делу № А45-5900/2024, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что НГУАДИ действовал в рамках заключенного договора аренды нежилых помещений № 7 от 30.05.2022 (в соответствии с пунктами 6.3.1, 4.2.21 договора). Министерство науки и высшего образования РФ, одним из условий указало изменение размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости, но не чаще чем 1 раз в год (пункт 7 Условий). Данное условие было предусмотрено договором аренды (пункт 6.3.1 договора аренды). Суд отказал в удовлетворении ходатайства и не предоставил возможность ознакомится с экспертным заключением по оценке стоимости арендуемого помещения (которое находилось в материалах дела в бумажном варианте), что полностью лишило возможности представителю НГУАДИ дать пояснения и (или) возражения по существу проведенной экспертизы. Суд озвучил из экспертного заключения, что экспертиза проводилась по состоянию на май 2023 года (экспертиза заявлялась по состоянию на 14.06.2023 года), для сравнительной оценки применялись на тот момент нежилые арендуемые помещения близлежащих районов города Новосибирска, но не Центральный район города Новосибирска, где находятся арендуемые помещения. Арендуемые помещения по договору аренды общей площадью 785,7 кв.м. находятся по адресу: 

<

...>, здание НГУАДИ, находящееся в Центральном районе города Новосибирска, на центральной площади имени Ленина (станция метро). При проведении экспертизы АНО «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы», эксперт ФИО2 анализировала изменение средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду имущества в иной местности и на иной период времени. Суд первой инстанции, не опросил в качестве эксперта- ФИО2, эксперта АНО «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы», подготовившего заключение. По договору аренды от 30.05.2022 года, сумма ежемесячной арендной платы составляла 556 116 рублей 71 копейку, в соответствии с отчетом об оценке №1930 от 02.12.2021 года, составленного ООО «Сибирский центр экономического анализа» и мотивированного мнения территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Новосибирской области. Действующие отчеты об оценке ООО «Сибирский центр экономического анализа»: № 2250 от 26.06.2023, где сумма арендной платы установлена ежемесячно в размере 668 476 рублей 01 копейку, № 2250/2 от 22.11.2023, где сумма ежемесячной арендной платы установлена 674 086 рублей 53 копейки, установлено, что сумма арендной платы на данный объект имеет свойство незначительно повышаться, в зависимости от удобства расположения в центре города Новосибирска данного объекта, транспортной развязки, высоким спросом и невысоким предложениям по арендуемым помещениям в данном месте. Согласно заключения АНО «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы» от 29.05.2024, эксперт ФИО2 оценил нежилые помещения по договору аренды по состоянию на май 2023 года в сумме 6 482 000 рублей, что составляет 540 166 рублей 66 копеек, ежемесячно, что ниже размера ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором аренды от 30.05.2022 между НГУАДИ и ООО «Быстро-Бистро».

От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступившего отзыва, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.05.2022 между ФГБОУ ВО НГУАДИ (арендодатель) и ООО «Быстро-Бистро» (арендатор)  заключен договор аренды нежилых помещений № 7, по условиям которого арендатору было передано во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 785,7 кв.м. по адресу 630099, город Новосибирск, Центральный район, Красный проспект, дом 38, сроком на 5 лет 30.05.2022 до 30.05.2027.

Согласно пунктам 1.1 договора нежилое помещение предназначено для организации питания студентов и сотрудников университета (столовая). 

Передача имущества осуществляется по акту приема-передачи объекта аренды 30.05.2022.

В соответствии с пунктом 6.1 договора сумма арендной платы, подлежащая зачислению бюджет, составляет 556 116,71 руб. в месяц (с НДС) на основании Отчета об оценке № 1930 от 02.12.2021 (составленного ООО «Сибирский центр экономического анализа», ИНН 

<

***>) и Мотивированного мнения Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Новосибирской области на отчет об оценке №1930 от 02.12.2021 (дата проведения экспертизы 14.01.2022), сумма годовой арендной платы за помещения, указанные в п. 1.1 настоящего договора (включая НДС) составляет 6 673 400 руб. 57 коп.

Отчетом об оценке объекта оценки № 1930 от 02.12.2021, подтверждено техническое состояние арендуемого нежилого помещения на момент передачи помещения в аренду.

Согласно пункту 6.3.1 договора аренды размер арендной платы заключенного договора изменяется в одностороннем порядке «Арендодателем» на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральное бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в которое заключен настоящий договор аренды. Допускается  возможность   изменения   арендной   платы в одностороннем порядке Арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости, по не чаще чем 1 раз в год. 

При изменении в одностороннем порядке размера арендной платы, а также при изменении реквизитов и порядка ее оплаты, арендодателем в адрес арендатора направляется соответствующее дополнительное соглашение.

Арендатор не вправе уклониться от подписания такого дополнительного соглашения.

Новый размер арендной платы, новые реквизиты (при необходимости) и  порядок ее оплаты, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению  арендатором,   начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено дополнительное соглашение, за исключением случаев (в том числе обжалования в судебном порядке)  арендатором нового размера арендной платы или нового порядка ее оплаты. 

В соответствии с пунктом 6.3.2 договора дополнительное соглашение об установлении нового размера арендной платы, новым реквизитов и порядка ее оплаты составляется в письменном виде арендодателем в трех экземплярах и является неотъемлемой частью настоящего договора.

В течение 5-ти рабочих дней после составления дополнительного соглашения арендодатель направляет три экземпляра дополнительного соглашения арендатору заказным письмом по адресу, указанному в договоре или представляет арендатору под роспись его уполномоченному лицу для последующей регистрации в Росреестре.

В пункте 7.7.2 договора предусмотрено, что арендатор несет ответственность за неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.2; 4.2.8; 1.3; 4.2.10; 4.2.21 договора и уплачивает штраф в размере 20% от ежемесячной суммы арендной платы.

14.06.2023 между ФГБОУ ВО НГУАДИ (заказчик) и ООО «Сибирский Центр Экономического Анализа» (исполнитель) заключен договор № 2250, предметом которого является оказание услуг по оценке рыночной стоимости права пользования в год объектом аренды.

По результатам оценки членом Саморегулируемой общероссийской общественной организации «Российское обществе оценщиков» оценщиком ФИО3 подготовлен отчет об оценке № 2250 от 26.06.2023 об определении рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды, в соответствии с которым рыночная величина арендной платы за пользование объектом по состоянию на 14.06.2023 определена в размере 8 021 712 руб. 14 коп. в год (с учетом НДС), и 668 476 руб. 01 коп. в месяц (с учетом НДС).

Уведомлением от 19.07.2023 исх. № 765 арендодатель уведомил арендатора об установлении нового размера арендной платы, а именно сумма годовой арендной платы за арендуемые помещения составляет в размере 8 021 712 руб. 14 коп. в год (с учетом НДС), и 658 476 руб. 01 коп. в месяц (с учетом НДС). 

Полагая выводы отчета об оценке необоснованными, арендатор обратился в Саморегулируемую общероссийскую общественную организацию «Российское общество оценщиков» с жалобой на оценщика - ФИО3, с указанием на конкретные нарушения, подтверждающие, что отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки и просил провести проверку деятельности оценщика и принять к нему меры дисциплинарного воздействия и обязать оценщика отозвать настоящий отчет об оценке № 2250 от 26.06.2023, так как данные некорректные результаты оценки могут быть использованы при заключении договора аренды.

По результатам проведения проверки членом экспертного совета организации сделан вывод о том, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности (из 9 изложенных арендатором нарушение подтверждены 5 нарушений), что подтверждается актом внеплановой проверки №1-2093 от 13.11.2023 (т. 1 л.д. 128-130).

В связи с изложенным оценщиком подготовлен повторный отчет об оценке от 22.11.2023 № 2250/2, согласно которому рыночная величина арендной платы за пользование объектом на правах аренды по состоянию на составляет 8 089 038 руб. 38 коп. в год (с учетом НДС) и 674 086 руб. 53 коп. в месяц (с учетом НДС).

Истец также обратился к специалисту в области оценки.

Согласно заключению специалиста ООО «Аврора» от 05.02.2024 № 22.01.2024, специалист-оценщик ФИО4 пришла к выводу, что рыночная стоимость годовой арендной платы за право пользования нежилыми помещениями площадью 785, 70 кв.м. составляет по состоянию на 14.06.2023 - 6 811 644 рубля.  

Ссылаясь на недостоверность содержащихся в первоначальном отчете об оценке выводов о рыночной величине арендной платы за пользование  объектом и полагая, что увеличение арендной платы по договору до размеров, определенных на основании указанного отчета об оценке, не обоснованным, истец обратился с иском  о признании недействительной сделки - уведомления от 19.07.2023 исх.№ 765 об изменении арендной платы по договору.

Арендодатель обратился в суд с исковым заявлением, в том числе об обязании арендатора заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 7 от 30.05.2022 с размером арендной платы ежемесячно в сумме 674 086 рублей 53 копеек, в связи с изменением существенных условий.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования общества и отказывая в удовлетворении требований учреждения, исходил из того, что действия арендодателя по одностороннему изменению арендной платы по договору до размеров, определенных на основании выводов отчета об оценке, достоверность которого в ходе судебного разбирательства не подтвердилась, с учетом полученных результатов судебной экспертизы, являются недобросовестными, односторонняя сделка по увеличению размера арендной платы признана судом недействительной, у арендодателя отсутствовало право  изменения арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости, что свидетельствует об отсутствии правовых  оснований для удовлетворения заявления ФБГОУ ВО НГУАДИ.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) предусмотрено, что данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (пункт 22 Постановления № 73).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

По смыслу части 1 статьи 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Из материалов дела следует, что определением суда от 08.05.2024 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной финансово-экономической экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы» эксперту-оценщику ФИО2.

Согласно заключению судебного эксперта №  29.05.24 рыночная стоимость права пользования и владения, в течение года (годовая арендная плата), нежилыми помещениями площадью 785,70 кв.м., расположенных в подвале (номера на поэтажном плане: 6,7,8,9,11,12,14,19-31,33-35,37,39,42-48,53,54,90-94) здания учебного корпуса, по адресу: 

<

...>, предназначенного для организации питания студентов и сотрудников университета (столовая), по состоянию на 14.06.2023 составляет 6 482 000 рублей.

Признавая заключение судебного эксперта относимым и допустимым доказательством, суд первой инстанции установил, что экспертное заключение не содержит противоречий в выводах эксперта, неоднозначных выводов, и не вызывает у суда  сомнений в обоснованности данного заключения. Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречий экспертное заключение не содержит.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, с учетом выводов экспертного заключения, суд первой инстанции установил, что арендодателем не представлено доказательств того, что размер арендной платы, установленный ответчиком с августа 2023 года (следующего месяца, в котором было получено уведомление), произведен пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности в отношении нежилых помещений общей площадью 785,70 кв.м, указанный в уведомлении размер существенно превышает размер арендной платы за данный период.

Также судом учтено, что с учетом экономического анализа рынка недвижимого имущества в части аренды торговых помещений, установлено снижение арендной платы, а не ее увеличение в июне 2023 года.

Исходя из того, что по материалам дела обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного заключения эксперта, ответчиком не приведено (статья 65 АПК РФ), в заключении эксперта содержатся выводы на поставленные вопросы, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное; выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности, суд апелляционный инстанции отклоняет доводы ответчика.

Так, перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость права пользования и владения, в течение года (годовая арендная плата), нежилыми помещениями площадью 785,70 кв.м., расположенными в подвале (номера на поэтажном плане: 6,7,8,9,11,12,14,19-31,33-35,37,39,42- 48,53,54,90-94) здания учебного корпуса, по адресу: 

<

...>, предназначенного для организации питания студентов и сотрудников университета (столовая), по состоянию на 14.06.2023?

Согласно ответу эксперта, рыночная стоимость права пользования и владения, втечение года (годовая арендная плата), нежилыми помещениями площадью 785,70 кв.м..расположенными в подвале (номера на поэтажном плане: 6,7,8,9,11,12,14,19-31,33-35,37,39,42-48,53,54,90-94) здания учебного корпуса, по адресу: 

<

...>,предназначенного для организации питания студентов и сотрудников университета (столовая), по состоянию на 14.06.2023г. составляет с учетом округления (с НДС) 6 482 000  рублей 00 копеек.

При выборе подхода эксперт учитывал следующее. Несмотря на то, что экспертом выявлены помещения торгового назначения, сдаваемые в аренду для определения стоимости сравнительным подходом, с целью более достоверного ответа на поставленный вопрос, эксперт принимает в расчет методы доходного подхода, в соответствии с вопросом, поставленном судом. На основании п.1. ФСО V оценщик производит оценку рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного и доходного подхода. В экспертизе был применен метод субъективного взвешивания. Анализ полноты и достоверности исходной информации показал, что исходная информация, использованная для всех подходов, является достаточной и достоверной.

В данном случае, ходатайства о назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлены. В судебном заседании каких-либо замечаний к заключению эксперта не поступало, ходатайств о вызове эксперта с мотивированным обоснованием также не поступало.

Учитывая вышеизложенные нормы права, положения Закона № 135-ФЗ, исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства, признав допустимым доказательством по делу заключение эксперта, подготовленное по результатам судебной экспертизы, поскольку оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и в нем даны исчерпывающие письменные пояснения относительно примененных методов оценки и обоснования полученной рыночной стоимости, в отсутствие каких-либо доводов, опровергающих, полученные данные, как и отсутствие доказательств недостоверности указанной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции посчитал, что размер арендной платы по состоянию на 14.06.2023, превышает рыночные значения арендной платы за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, что свидетельствует  о злоупотреблении арендодателем своим правом, на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным уведомления арендодателя от 19.07.2023 № 765 и удовлетворению исковых требований  ООО «Быстро-Бистро». 

Вопреки возражениям ответчика,  возможность   изменения   арендной   платы в одностороннем порядке допускается арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости (пункт 6.3.1 договора), что в данном случае не установлено. 

При таком положении суд первой инстанции при рассмотрении искового требования  ФБГОУ ВО НГУАДИ пришел к правильному выводу, что действия арендодателя по одностороннему изменению арендной платы по договору до размеров, определенных на основании выводов отчета об оценке, достоверность которого в ходе судебного разбирательства не подтвердилась, с учетом полученных результатов судебной экспертизы, являются недобросовестными, односторонняя сделка по увеличению размера арендной платы признана судом недействительной, у арендодателя отсутствовало право  изменения арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости, что свидетельствует об отсутствии правовых  оснований для удовлетворения заявления ФБГОУ ВО НГУАДИ.

Доводы ответчика о том, что суд отказал в удовлетворении ходатайства и не предоставил возможность ознакомится с экспертным заключением по оценке стоимости арендуемого помещения (которое находилось в материалах дела в бумажном варианте), что полностью лишило возможности представителю НГУАДИ дать пояснения и (или) возражения по существу проведенной экспертизы, отклоняются судом, поскольку заключение эксперта поступило в материалы дела в электронном виде 17.06.2024, ходатайство об ознакомлении с материалами дела в электронном виде в режиме ограниченного доступа поступило от ответчика 18.06.2024 и одобрено судом.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы, приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18 июля 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-5900/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств имени А.Д. Крячкова»  - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

Председательствующий                                                                 Л.Н. Апциаури 

 

Судьи                                                                                                           Е.В. Афанасьева                               

 

                                                                                                          ФИО1