АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А03-20555/2023

22 мая 2024 года

г. Барнаул

 

Резолютивная часть решения суда объявлена 07 мая 2024 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 22 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобиной М.А., с использованием средств аудиозаписи, посредством онлайн-заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Изобилие», село Сычевка Смоленского района Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному учреждению «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края», г. Бийск Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Светлоозерское», с. Светлоозерское Бийского района Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Бийского района Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 659325, 

<

...>), общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 659370, 

<

...>, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р.), с. Верх-Катунское Бийского района Алтайского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:04:520002:8 общей площадью 37133110 кв.м., № 4 от 12.01.2023 года, заключенный между муниципальным учреждением «Комитет Администрации по управлению муниципальным имуществом, земельными отношениями Бийского района Алтайского края» и обществом с ограниченной ответственностью «Светлоозерское», и применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Светлоозерское» возвратить муниципальному учреждению «Комитет Администрации по управлению муниципальным имуществом, земельными отношениями Бийского района Алтайского края» земельный участок с кадастровым номером 22:04:520002:8 , полученный по договору аренды № 4 от 12.01.2023 года,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность №1/24 от 12.01.2024 года, диплом, 

от ответчиков - от ООО «Светлоозерское» - ФИО3, паспорт, доверенность от 10.01.2024 года, диплом, от муниципального учреждения «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» -  не явился, извещен,

от третьих лиц  – не явились, извещены, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Изобилие», село Сычевка Смоленского района Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к муниципальному учреждению «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края», г. Бийск Алтайского края, к обществу с ограниченной ответственностью «Светлоозерское», село Нижнекаменка Алтайского района Алтайского края, о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:04:520002:8 общей площадью 37133110 от 12.01.2023 года, заключенного между муниципальным учреждением «Комитет Администрации по управлению муниципальным имуществом, земельными отношениями Бийского района Алтайского края» и обществом с ограниченной ответственностью «Светлоозерское» и о применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Светлоозерское» возвратить муниципальному учреждению «Комитет Администрации по управлению муниципальным имуществом, земельными отношениями Бийского района Алтайского края» земельный участок с кадастровым номером 22:04:520002:8 , полученный по договору аренды от 12.01.2023 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Бийского района Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 659325, 

<

...>), общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 659370, 

<

...> индивидуальный предприниматель ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., с. Верх-Катунское Бийского района Алтайского края и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.  

По ходатайству представителя истца проводилось онлайн-заседание.

Ответчик - муниципальное учреждение «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие вышеуказанных лиц.

Ко дню судебного заседания от Администрации Бийского района поступил ответ на запрос суда, от истца поступили письменные пояснения.

Суд приобщил к материалам дела  документы, поступившие ко дню судебного заседания.

Ответчик ходатайствовал о приобщении к материалам дела отзыва на исковое заявление, а также ходатайствовал об истребовании у МУ Комитета администрации по управлению муниципальным имуществом информации, которую запрашивали у Администрации Бийского района.

Истец по ходатайству ответчика о запросе информации возражал, считал, что нет оснований не доверять информации Администрации Бийского района.

Суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о запросе информации у МУ Комитета администрации по управлению муниципальным имуществом.

Истец на удовлетворении требований настаивал в полном объеме. 

Ответчик - общество с ограниченной ответственностью «Светлоозерское» по требованиям истца возражал, просил отказать в удовлетворении требований. В отзыве на исковое заявление указал, что первоначальный договор аренды № 293 от 28.10.2016 года был заключен между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Бийского района и ООО «Агрофирма «Птицефабрика Енисейская» на основании Постановления № 824 Администрации Бийского района от 26.10.2016 года. Указанный договор зарегистрирован в Росреестре 14.11.2016 года. ООО «Светлоозерское» первоначально не было стороной указанного договора. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 293 от 28.10.2016 года заключено только 22.03.2017 года и зарегистрировано в Росреестре 29.03.2017 года. О наличии соглашения перенайма на этот же участок с ФИО1 ООО «Светлоозерское» не было известно. Тем более, такие соглашения подлежат обязательное регистрации в Росрссстре, которая не была до 22.03.2017 года осуществлена. Истцом не представлены доказательства того, что по состоянию на октябрь 2016 года в Бийском районе были иные претенденты на указанный земельный участок с аналогичными правами, т.е. участвующими в программах государственной поддержки сельского хозяйства. Сам истец не может быть признан таким лицом, так как ООО «Изобилие» зарегистрировано только 20.10.2016 года, за 5 дней до обращения ООО «Агрофирма «Птицефабрика Енисейская» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. И в настоящее дело также не представлены документы, подтверждающие право ООО «Изобилие» на получение указанного земельного участка на условиях предоставления земельного участка для получателей государственной поддержки на стимулирование развития приоритетных подотраслей агропромышленного комплекса. При этом срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет 1 год, по ничтожным - 3 года. Так как информации об обременении права, каковой является аренда, и в чью пользу была в 2016-2022 году общедоступной, следовательно, ООО «Изобилие» изначально владело информацией о том, у кого в аренде находится указанный земельный участок. Следовательно, даже если указанную сделку аренды считать ничтожной, то срок на ее оспаривание истек в октябре 2019 года. Без ограничения срока исковой давности указанным Постановлением № 25 допускается оценивать судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной исключительно возражения ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке. До настоящего времени договор аренды № 293 от 28.10.2016 года в установленном порядке не признан недействительным. Ни ООО «Изобилие», ни иные лица иски о признании договора аренды № 293 от 28.10.2016 года нейдействительным не заявляли. На протяжении всего периода времени с 2016 года Администрация Бийского района не заявляла о недействительности указанной сделки, выставляла счета на оплату аренды и принимала платежи, тем самым проявляло волю на сохранение указанной сделки. Приведенная в иске судебная практика, а именно ссылки на решения по делам № А03-669/2023, А03-3676/2021 в данном случае неприменима, т.к. в указанных делах совершенно иные фактические обстоятельства. Так, например, в последнем деле в аренду передавались земельные участки, не прошедшие кадастровый учет. В связи с чем, ООО «Светлоозерское» просило в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. 

Ранее ООО «Светлоозерское» в отзыве на исковое заявление указало, что не согласно с заявленными исковыми требованиями и просило отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку указанный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Светлоозерское» на основании пп. 3 1 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ № 136-Ф3 от 25.10.2001, Федерального закона от 25.10.2001 г № 137-Ф3 « О введении в действие Земельного Кодекса РФ», п. 4 ст. 10 Федеральною закона № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельхозназначения». ООО «Светлоозерское» является получателем государственной поддержки в рамках реализации мероприятий Государственной программы Алтайского края «Развитие сельского хозяйства Алтайского края» на стимулирование развития приоритетных подотраслей агропромышленного комплекса и развитие малых форм хозяйствования. Аренда земли в настоящем случае имеет мультипликативный эффект для развития экономики района, выращенные на указанных землях корма идут на корм КРС на ферме, принадлежащей ООО «Свеглоозерское», и далее на производство молока и мяса. Указанная цепочка позволяет обеспечивать работой более 50 человек с учетом сезонных рабочих в самых отдаленных селах Бийского района: с. Свеглоозерское, поселок Заозерный. Истец ООО «Изобилие» - ничем не подтвердил серьезность своих намерений о ведении сельскохозяйственного производства в указанном районе: не подтверждено наличие денежных средств, техники, персонала, запасов семян и удобрений, а также СЗР для обработки почти 4 тыс. га пашни. Истцом не указана норма права, которая предусматривает право истца на предъявление указанного требования (л.д. 95-99, т.д. 2). 

Муниципальное учреждение «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» в отзыве на исковое заявление указало, что Постановлением Администрации Бийского района Алтайского края  от 26.10.2016 № 824 на основании заявления от 25.10.2016 ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:04:250002:8, расположенный по адресу (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир с. Светлоозерское, участок находится примерно в 1500 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Бийский район, общей площадью 39058497 кв. м, предоставлен ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» на праве аренды сроком на 5 лет в соответствии с пп.12 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, ч. 1 п.8 ст.10 ФЗ от 24.07.2002 № 111-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В период действия указанного договора аренды ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» права и обязанности по договору были переданы ООО «Светлоозерское» (документы в Администрацию района не представлены). На основании изложенного Постановлением Администрации Бийского района Алтайского края от 18.10.2021 № 1012 спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:04:250002:8 общей площадью 39055060 кв.м предоставлен на праве аренды ООО «Светлоозерское» сроком на 5 лет,  в соответствии с пп. 31 п.2 ст. 39.6, пп.11 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Постановлением Администрации Бийского района от 09.01.2023 № 6 договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:04:250002:8 расторгнут по соглашению сторон и земельный участок общей площадью 37133110 кв.м. предоставлен в аренду ООО «Светлоозерское» сроком на 15 лет в соответствии с пп.12, пп.31 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п.4 ст.10 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Комитет по имуществу (арендодатель) и ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства на основании заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов. Впоследствии участок передан ООО «Светлоозерское». Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае, если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов. Учитывая, что в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставлено право на заключение нового договора аренды земельного участка (продление срока ранее заключенного договора) без торгов, опубликование извещения о предоставлении земельного участка в порядке статьи 39.18 ЗК РФ не требуется. На основании вышеизложенного и руководствуясь нормами действующего законодательства РФ, Администрация Бийского района оставило принятие решение на усмотрение суда (л.д. 37-38, т.д. 1). 

Администрация Бийского района Алтайского края в отзыве на исковое заявление указала, что при заключении договора с первоначальным арендатором обязательным условием является публикация извещения. Аналогичные нормы права и их правоприменение существовали и на момент заключения договора аренды от 26.10.2016 № 824, что подтверждается Письмом Министерства экономического развития РФ от 20.10.2016 №Д23и4996, в соответствии с которым разъяснено, что ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения не содержат иного порядка выявления иных лиц, заинтересованных в получении земельного участка по указанным основаниям, кроме порядка, указанного в статье 39.18 ЗК РФ. На основании вышеизложенного и руководствуясь нормами действующего законодательства РФ, Администрация Бийского района оставила принятие решение на усмотрение суда.

Третье лицо (ФИО1) в отзыве на исковое заявление указал, что исковое заявление  необосновано и не подлежит удовлетворению, поскольку ООО «Изобилие» продолжает свою деятельность по захвату земель сельхоз назначения; истец не является стороной оспариваемого им договора аренды, поэтому должен доказать нарушение оспариваемыми сделками своих прав.  Также ссылается, что аналогичный иск рассмотрен Арбитражным судом Алтайского края дело №А03-669/2023 в рамках которого договор аренды признан недействительным, в данном случае процессуально-правового интереса к сделке у истца нет, истец не является стороной сделки, в 2016 – 2017 годах в Бийском районе земельные участки предоставлялись без проведения торгов и публикаций соответствующих извещений.

 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в отзыве указывает, что сведения в ЕГРН вносятся на основании правоустанавливающих документов, государственная регистрация носит лишь подтверждающий характер, зарегистрированное право может быть оспорено путем признания недействительным правоустанавливающего документа, и применения последствий его недействительности, просит учесть позицию при принятии решения по делу.

Заслушав пояснения представителя истца и пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для настоящего спора. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.10.2016 года ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» подает заявление на имя главы района ФИО4 о предоставлении земельного участка с/х площадью 39058497 кв.м. кадастровый номер 22:04:520002:8 в аренду сроком на 5 лет. (л.д. 40, т.д. 1).

 26.10.2016 года главой района вынесено Постановление № 824 о предоставлении ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» земельного участка в аренду сроком на 5 лет.

28.10.2016 года  между муниципальным учреждением «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельными отношениями Бийского района Алтайского края (арендодатель) и ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 293 (л.д. 33, т.д. 2), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 39058497 кв.м. с кадастровым номером 22:04:520002:8, расположенный по адресу (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Светлоозерское. Участок находится примерно в 1500 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Бийский район. Земельный участок предоставляется для сельскохозяйственного производства (пункт 1.1. договора).

В силу пункта 2.1 договора, настоящий договор заключается сроком на 5 лет. 

10.11.2016 года Администрацией Бийского района, в лице ФИО5 подано заявление в Росреестр о государственной регистрации договора аренды земельного участка (л.д. 8, т.д. 2). 

В Постановлении № 824 от 26.10.2016 года приобщенном в материалы регистрационного дела указан иной кадастровый номер земельного участка 22:04:250002:435, а не 22:04:520002:8, так же была опечатка и в заявлении, поданном в Росреестр, исправлена в последующем в ручную (л.д. 11, т.д. 2).

14.11.2016 года договора аренды № 293 от 28.10.16 года был зарегистрирован.

16.11.2016 года между ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» (арендатор) и ИП ФИО1 (перенаниматель) заключен договор перенайма № 1, по условиям которого  арендатор принимает, а перенаниматель принимает права и обязанности и становится стороной по договору аренды земельного участка № 293 от 28.10.2016 года, заключенного между арендатором и МУ «Комитетом администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» (пункт 1 договора перенайма № 1). 

В соответствии с пунктом 6, договор перенайма № 1 от 16.11.2016 года действует с момента подписания, договор перенайма согласован с КУМИ Бийского района Алтайского края (л.д. 15, т.д. 2). 

17.11.2016 года ИП ФИО1 подано заявление в Росреестр о регистрации договора перенайма (л.д. 14, т.д. 2). 

25.11.2016 года ФИО1 подано заявление в Росреестр о приостановки государственной регистрации в качестве причины указано: «в связи с необходимостью уточнения сведений об объекте» (л.д. 17, т.д. 2). 

В поступивших материалах регистрационного дела отсутствуют сведения о расторжении договора перенайма с ФИО1 

22.03.2017 года заключен договор перенайма № 1 между ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» и ООО «Светлоозерское», о передаче последнему прав и обязанностей по договору аренды № 293 от 28.10.16 года, согласован с КУМИ Бийского района Алтайского края в лице ФИО5 Договор зарегистрирован 29.03.2017 года (л.д. 59-60, т.д. 1; л.д. 37, т.д. 2).

 Оформление и содержание договоров перенайма заключенных как с ФИО1, так и с ООО «Светлоозерское» идентичны. 

21.10.2021 года муниципальное учреждение «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельными отношениями Бийского района Алтайского края (арендодатель) и ООО «Светлоозерское» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 252, сроком на пять лет. (л.д. 41 – 42, т.д. 1; л.д. 35, т.д. 2).

12.01.2023 года договор аренды перезаключается на новый срок. 

Согласно договору аренды № 4 новый срок аренды составил 15 лет (л.д. 45 - 46, 54 – 55, т.д. 1; л.д. 34, 38, т.д. 2).

При этом истец полагал, что из указанных дат просматривается, что первоначальный арендатор владел землей не более двух дней, при этом время его владения приходилось на зимний период. Следовательно, целью заключения первоначального договора без торгов было не использование участка, а последующая передача его другому лицу. Передача земли на ФИО1, а потом (без расторжения договора с ФИО1) на ООО «Светлоозерское» свидетельствует о схеме уклонения от законного режима получения земельного участка конечным выгодоприобретателем. Все эти действия совершаются в короткие сроки, не свойственные для обычно заключаемых сделок в подобных условиях.Сроки передачи земли по заявлению первоначального арендатора исключают возможность публикаций объявлений. Сами публикации в материалах регистрационного дела отсутствуют. Администрация Бийского района Алтайского края так же указывает на отсутствие публикаций.  Все это в своей совокупности исключает вывод о добросовестном поведение всех участников данных сделок. Аналогичная ситуация по передаче земельного участка без торгов через ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская».

Так, согласно поступившим материалам регистрационного дела договор аренды земельного участка № 4 от 12.01.2023 года заключен с ООО «Светлоозерское» на основании преимущественного права арендатора, предусмотренного пп. 12, пп 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без торгов (следует из заявления о предоставлении земельного участка и постановления администрации о предоставлении участка в аренду). 

При этом преимущественное право на получение земельного участка без торгов возникло у ответчика по средствам заключения ряда сделок. 

Поскольку договор от 12.01.2023 года заключен исключительно в связи с ранее существовавшими договорами аренды, каждый из которых был последовательным этапом по передаче земли конечному бенефициару, то оценке подлежат первоначальные основания возникновения прав во взаимосвязи с реальной направленностью действий сторон на конечный результат от этих сделок. 

Таким образом, необходимо проверить основания и законность возникновения у ООО «Светлоозерское» прав на земельный участок с кадастровым номером 22:04:520002:8 путем исследования законности, обоснованности и добросовестности поведения сторон от момента заключения первоначального договора.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка № 4 от 12.01.2023 (далее – договор № 4) заключен с обществом с ограниченной ответственностью «Светлоозерское», на основании преимущественного права арендатора, предусмотренного подпунктами 12, 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, без торгов.

При этом, преимущественное право на получение земельного участка без торгов возникло у ответчика посредством заключения ряда сделок. 

Возможность реализации предусмотренного указанными нормами преимущественного права существует только у арендатора, чьи права основаны на законной сделке, при отсутствии признаков ее ничтожности.

Законность заключения договора № 4 ответчик ООО «Светлоозерское» основывает на заключении договора аренды № 293 от 28.10.16 года между МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельными отношениями Бийского района Алтайского края» и ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская». 

Указанный договор был заключен на основании постановления администрации Бийского района № 824 о предоставлении ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» земельного участка в аренду сроком на 5 лет, основанием предоставления указаны подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункт 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, соответственно, первоначально участок передавался сельскохозяйственной организации, получающей государственную поддержку в сфере развития сельского хозяйства.

 В соответствии с пунктом 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет КФХ и СХО, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов (абзац первый). 

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 ЗК РФ (абзац второй). 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется положениями главы V.1 ЗК РФ. В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов при предоставлении земельного участка КФХ или СХО в случаях, установленных Законом № 101-ФЗ. 

Исходя из приведенных положений ЗК РФ в их системной связи с пунктом 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, предоставление земельного участка без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений от других заинтересованных лиц. В целях выявления таких лиц статьей 39.18 ЗК РФ предусмотрено опубликование извещения о предоставлении земельного участка для соответствующих целей. Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных лиц о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган вправе предоставить земельный участок в аренду без торгов. 

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется посредством проведения аукциона в порядке, установленном статьей 39.18 ЗК РФ.

Данная правовая позиция отражена в пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020.

Поскольку возможность предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства, без проведения торгов связана с отсутствием заявлений от иных заинтересованных лиц о предоставлении данного земельного участка, а порядок выявления иных лиц, заинтересованных в получении земельного участка, предусмотрен только статьей 39.18 ЗК РФ, то, заявление КФХ или СХО о предоставлении земельного участка без проведения торгов в соответствии с пунктом 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ в любом случае рассматривается по правилам статьи 39.18 ЗК РФ.

 При этом, наличие у одного из претендентов документов об участии в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства не влияет на общий порядок предоставления земельных участков, установленный статьей 39.18 ЗК РФ, что соответствует правовой позиции, сформулированной в определении ВС РФ от 20.11.2014 № 308-ЭС14-1222, о том, что льготный порядок предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения не может быть использован в целях ограничения прав иных категорий субъектов, заинтересованных в предоставлении таких земель, а также обхода публичных процедур предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 39.18 ЗК РФ в соответствующей редакции предусматривала, что уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса. Указанной статьей также предусмотрено содержание извещения, а также порядок действий в случае поступления или не поступления иных заявлений.

 Таким образом, при заключении договора с первоначальным арендатором обязательным условием является публикация извещения. 

Аналогичные нормы права и их правоприменение существовали и на момент заключения договора аренды от 20.12.2016 № 350, что подтверждается письмом Министерства экономического развития РФ от 20.10.2016 № Д23и-4996, в соответствии с которым разъяснено, что ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения не содержат иного порядка выявления иных лиц, заинтересованных в получении земельного участка по указанным основаниям, кроме порядка, указанного в статье 39.18 ЗК РФ. 

Вместе с тем, в рассматриваемом случае в нарушение подпункта 1 пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ участок был предоставлен ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» без опубликования извещения, что подтверждается письмом Администрации Бийского района Алтайского края от 24.04.2024 года № 204/П/1445 и материалами регистрационного дела.

Данное обстоятельство установлено судом, доказательств иного, то есть надлежащей публикации извещения лицами, участвующими в деле, не представлено.

 Поскольку уполномоченный орган не обеспечил реализацию установленного порядка выявления лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, суд пришел к выводу о недействительности договора аренды земельного участка № 293 заключенного между муниципальным учреждением «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельными отношениями Бийского района Алтайского края (арендодатель) и ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская»и, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, не может порождать прав у последующих арендаторов в виде преимущественного права аренды, не опубликование извещения в установленном законом порядке воспрепятствовало выявлению иных лиц, заинтересованных в аренде данного земельного участка, о ничтожности договора № 4.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74 и 75 Постановления № 25 следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

Поскольку в данном случае договоры были заключены с нарушением порядка предоставления публичных земель, с нарушением публичных процедур, предоставление спорного земельного участка без публичного информирования привело к ограничению возможности предоставления земельного участка иным лицам. 

Комитетом не обеспечена возможность приобретения права аренды земельного участка неопределенным кругом лиц. 

Из всего вышеуказанного следует, что арендные правоотношения, заключенные с ООО «Агрофирма «Птицефабрика «Енисейская» совершены в обход требований закона, указанная сделка является ничтожной с момента ее совершения, следовательно, не может порождать прав у последующих арендаторов в виде преимущественного права аренды.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не опровергаются участниками процесса.

В связи с чем, заявленные требования истцом подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ООО «Светлоозерское» о пропуске срока исковой давности судом отклонены, поскольку истец не являлся участником сделки, об условиях совершения узнал только после поступления материалов регистрационного дела в суд, соответственно, срок исковой давности не пропущен (статьи 195, 200, пункт 1 статьи 181, пункт 2 статьи 199 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснено:

«Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая – к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). 

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения».

 Из приведенных разъяснений следует, что начало исчисления срока исковой давности с момента исполнения сделки установлено для сторон сделки, поскольку они обычно осведомлены об этом моменте и могут своевременно приступить к судебной защите своих прав в отличие от третьих лиц, не являющихся сторонами сделки. 

Для лиц, не являющихся стороной сделки, предусмотрено иное правило об исчислении срока исковой давности по указанным требованиям, включающее необходимость учитывать информированность такого субъекта, оспаривающего ничтожную сделку, то есть субъективный фактор – когда именно это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

Как неоднократно подчеркивал Верховный Суд Российской Федерации (в определениях от 29.01.2018 № 310-ЭС17-13555, от 12.02.2018 № 305-ЭС17-13572, от 19.11.2018 № 301-ЭС18-11487, от 11.02.2019 № 305-ЭС16-20779), срок исковой давности не может начать течь ранее момента возникновения у истца права на иск и объективной возможности для его реализации, то есть момента, начиная с которого истец должен был узнать о нарушении своих прав, об основаниях для предъявления иска и о личности надлежащего ответчика.

В настоящем деле иск о признании сделки ничтожной и применении последствий ее недействительности предъявлен лицом, не являющимся стороной сделки. 

Суд установил, что истцу стало известно об условиях сделок по результатам истребования материалов регистрационного дела и поступления их в суд, следовательно, срок не пропущен.

 При этом, по договору аренды земельного участка № 4 от 12.01.2023 года, не истек даже годичный срок исковой давности, поскольку требования в суд заявлены 18.12.2023 года. 

Возражения ответчика об ином моменте начала течения срока исковой давности подлежат отклонению как основанные на неверном применении и толковании норм права, в том числе пункта 1 статьи 181 ГК РФ, и не учитывающие тот факт, что за защитой права обратилось лицо, не являющееся стороной сделки.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 74 Постановления № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

В пункте 75 Постановления № 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При  таких  обстоятельствах суд, удовлетворяет заявленные требования в полном объеме.

 В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплата государственной пошлины возлагается на ответчиков в равных размерах. 

         Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № 4 от 12.01.2023 года, заключенный между муниципальным учреждением «Комитет Администрации по управлению муниципальным имуществом, земельными отношениями Бийского района Алтайского края» и обществом с ограниченной ответственностью «Светлоозерское».

Применить последствия недействительности сделки в виде обязания общества с ограниченной ответственностью «Светлоозерское» возвратить муниципальному учреждению «Комитет Администрации по управлению муниципальным имуществом, земельными отношениями Бийского района Алтайского края» земельный участок с кадастровым номером 22:04:520002:8, полученный им в аренду по договору аренды № 4 от 12.01.2023 года.

Взыскать с муниципального учреждения «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края», г. Бийск Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Изобилие», село Сычевка Смоленского района Алтайского края 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Светлоозерское»,                           с. Светлоозерское Бийского района Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Изобилие», село Сычевка Смоленского района Алтайского края 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

 

         Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                              Я.В. Захарова