041/2022-61192(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

13 сентября 2022 года Дело № А56-61256/2020  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,  

при участии от акционерного общества «Издательство «Политехника»  Никифорова А.В. (доверенность от 30.06.2020),  

рассмотрев 13.09.2022 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от  06.12.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  01.05.2022 по делу № А56-61256/2020,  

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Издательство «Политехника», адрес: 191023,  

Санкт-Петербург, Инженерная ул, д. 6, лит. А, пом. 15Н, ОГРН 

<

***>, 

 

ИНН 

<

***>

 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города 

Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке  

статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,  адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого  помещения 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001187:14, изложив пункт 2.1  договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет  

10 800 000 (десять миллионов восемьсот тысяч) рублей, НДС не облагается»,  изложив пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Стороны принимают к  сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и  пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю.  Сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также  передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.  Техническое состояние Объекта и здания требует восстановительного  капитального ремонта в связи с естественным износом здания (более 35%) и  Объекта».  

Определением от 24.11.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не  заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие  «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес:  

191014, Санкт-Петербург, Маяковского ул., д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, 

 

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

 (далее – ГП «ГУИОН»), и Санкт- 

Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт- 

Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А,  пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Учреждение).  

Решением от 06.12.2021 урегулированы разногласия, возникшие между  Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого  помещения 1-Н с кадастровым номером 78:31:0001187:14, пункт 2.1 договора  изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 10 800 000  (десять миллионов восемьсот тысяч) рублей, НДС не облагается»; пункт 3.3  договора: «Стороны принимают к сведению, что на момент заключения  Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не  нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Сведения об Объекте,  изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые  Покупателю документы об Объекте являются достаточными.».  

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.05.2022, решение  суда от 06.12.2021 изменено; пункт 3.3 договора изложен в следующей  редакции: «Стороны принимают к сведению, что на момент заключения  Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не  нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому  состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в  Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы  об Объекте являются достаточными.»; в остальной части решение суда первой  инстанции оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение  судами первой и апелляционной инстанций норм материального и  процессуального права и несоответствие их выводов фактическим  обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит указанные  судебные акты отменить, иск удовлетворить изложив спорные условия  договора в редакции Комитета.  

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то,  что судебные акты в части урегулирования разногласий по цене спорного  договора приняты судами по иной цене, тогда как доказательства  недостоверности отчета от 18.05.2020 № КО149/00036/2020 предоставленного  ГП «ГУИОН» и величины рыночной стоимости, им установленной, в материалах  дела отсутствуют, оценка названного отчета судами не произведена. Кроме  того, заключение эксперта от 11.06.2021 № 09/04/2021-1, по назначенной судом  в рамках названного дела экспертизе, является, по мнению Комитета,  недостоверным и необоснованным, соответственно оно не может быть  использовано для установления рыночной стоимости помещения. Экспертом  неверно определено наиболее эффективное использование объекта  исследования; результат расчета рыночной стоимости существенно занижен и  не подтвержден данными рынка; не обосновано определение уровня  естественного освещения объекта оценки; не приводятся источники  информации о различных показателях, используемых в расчетах. Таким  образом, суды неправомерно отказали в назначении по данному делу повторной  судебной экспертизы.  

Кроме того, податель жалобы полагает, что проект договора, направленный  Комитетом Обществу, полностью соответствует действующему  законодательству, составлен по форме, утвержденной приложениями № 5, 6 к  Регламенту, утвержденному распоряжением Комитета от 21.11.2017 № 212-р,  составлен с учетом особенностей правоотношений между продавцом и  покупателем.  

В отзыве на кассационную жалобу ГП «ГУИОН» просит суд округа  кассационную жалобу Комитете удовлетворить.  

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый  судебный акт без изменения, считая его законным.  

В судебном заседании представитель Общества возразил против  удовлетворения жалобы.  

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о  времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не  направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить  препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.  

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о  месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте  Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие  размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на  официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды   № 03-А081154 от 01.07.2004 является арендатором нежилого помещения 1-Н  площадью 322,2 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001187:14,  расположенного в подвале по адресу: 191011, Санкт-Петербург, Инженерная  ул., д. 6, лит. А, пом. 1-Н.  

Общество 28.02.2020 обратилось в Комитет с заявлением о реализации  преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения.  

Распоряжением Комитета от 28.05.2020 № 912-рз об условиях  приватизации объекта нежилого фонда определена цена продажи названного  объекта – 24 300 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной  стоимости от 18.05.2020 № КО149/00036/2020, выполненным ГУП «ГУИОН».  

Обществом был получен проект договора купли-продажи помещения, по  условиям которого цена продажи объекта составила 24 300 000 руб., налогом на  добавленную стоимость не облагается. Не согласившись с указанной ценой  продажи объекта, Общество заказало независимую рыночную оценку  помещения с целью определения рыночной и кадастровой стоимости спорного  нежилого помещения.  

Согласно справке о рыночной и кадастровой стоимости от 03.07.2020 № 9  рыночная стоимость спорного помещения составила 9 350 000 руб.;  кадастровая стоимость составила 2 753 672 руб. 70 коп.  

Ссылаясь на указанную рыночную стоимость помещения и процент износа  здания, в котором расположено помещение (35%), отсутствие сведений о дате  последнего капитального ремонта, Общество письмом от 06.07.2020 исх. № 36  направило Комитету протокол разногласий от 06.07.2020 № 01 к договору.  

Отсутствие ответа на направленный протокол разногласий к договору, в  том числе на отказ в его согласовании, послужило основанием для обращения в  арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении  договора.  

Суд первой инстанции, урегулировал разногласия, возникшие между  сторонами при заключении договора купли-продажи, установив цену продажи  объекта в уточненной редакции Общества на основании выводов судебной  экспертизы, пункт 3.3. договора изложил в собственной редакции с указанием на  то, что изложение данного пункта как в редакции Комитета, так и в редакции  Общества может повлечь правовую неопределенность в отношениях сторон и  лишить сторону права на подтверждение своей правовой позиции с учетом  выбранного способа защиты права.  

Апелляционный суд, согласившись с выводами суда первой инстанции о  цене выкупа, частично изменил редакцию пункта 3.3 договора.  

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы  кассационной жалобы, проверив правильность применения судом  апелляционной инстанции норм материального и процессуального права,  пришел к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или  муниципальной собственности, может быть передано его собственником в  собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном  законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ  «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности  участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации  арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества  могут быть установлены федеральным законом.  

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального  имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).  

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение  арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной  собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной  независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от  29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  (далее – Закон № 135-ФЗ).  

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной  стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в  порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной  и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в  порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в  судебном порядке не установлено иное.  

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,  установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об  оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,  арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью,  третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим  оценочную деятельность.  

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить  сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном  заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии  с законодательством Российской Федерации.  

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены  выкупаемого помещения.  

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно  цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины  стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой  

инстанции, правильно применив положения статей 82, 83 АПК РФ и статьи 13  Закона № 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде  иной независимой оценки.  

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции  пришел к выводу о том, что заключение эксперта акционерного общества  «Региональное управление оценки» ФИО1 от  11.06.2021 № 09/04/2021-1 соответствует предъявляемым к нему  законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает  сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объектов  недвижимости на основании указанного отчета.  

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи  445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ и  на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о том,  что выкупная цена помещений должна быть установлена в соответствии с  рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения  судебной экспертизы, указанной в соответствующем заключении.  

Отказывая в назначении повторной экспертизы, суды не усмотрели  оснований для ее проведения, поскольку не доказано наличие обстоятельств,  вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом  ФИО1, и наличие противоречий в выводах эксперта.  

При этом в суде первой инстанции эксперт ФИО1 дал пояснения  по заключению, ответил на дополнительные вопросы, лиц участвующих в деле,  в результате чего сомнения и противоречия не нашли подтверждения.  

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано  квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной  ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит  ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание  методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание  подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики  оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и  внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические,  технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально  приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам,  ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (актуальные на дату  оценки), обоснование примененного сравнительного и доходного подхода,  отказа от использования иных подходов.  

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при  проведении экспертизы судами не установлено.  

При таком положении суды сделали вывод о том, что заключение эксперта  является достоверным.  

Также суд апелляционной инстанции обоснованно изменил пункт 3.3  договора, изложив его в иной редакции.  

Оснований для несогласия с итоговой оценкой судов у кассационной  инстанции не имеется.  

Фактически доводы Комитета сводятся к выражению несогласия с  экспертным заключением, которое принято судами при вынесении итогового  судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении  договоров купли-продажи. В силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд  кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых  судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле  доказательствам.  

Аргументы жалобы Комитета с учетом конкретных обстоятельств  

рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и  постановления.  

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части  3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.  

Поскольку суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой  инстанции в части, то оставлению в силе подлежит постановление от  01.05.2022.  

Руководствуясь статьями 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  01.05.2022 по делу № А56-61256/2020 оставить без изменения, а кассационную  жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без  удовлетворения.  

Председательствующий Г.М. Рудницкий  

Судьи А.В. Кадулин 

 Е.В. Чуватина