АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3085/2021

г. Архангельск

10 октября 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2021 года  

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кузьминой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ястребовой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ОГРН 

<

***>; адрес: 165300, г.Котлас, Архангельская область, пл.Советов, дом 3)

к обществу с ограниченной ответственностью «Двинсофт» (ОГРН 

<

***>; адрес: 165300, г. Котлас, Архангельская область, ул. Орджоникидзе, дом 30)

о взыскании 236 487 руб. 42 коп.,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (извещены),

установил следующее:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Двинсофт»  (далее – ответчик) о взыскании 236 487 руб. 42  коп., в том числе: 125 894 руб. 20 коп. задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды помещения от 01.01.2015 №151 за период с 09.10.2015 по 29.09.2020, 110 593 руб. 22 коп. неустойки, начисленной за период с 23.08.2016 по 29.09.2020 на основании пункта 3.4 договора.

14.04.2021 от истца посредством использования сервиса подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» поступили письменные дополнения к иску с приложением технических паспортов на здание от 09.12.2009 и от 18.11.2011, отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения.

15.04.2021 от ответчика посредством использования сервиса подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик с иском не согласен в полном объеме, указывает на пропуск истцом срока исковой давности взыскания задолженности, установленного статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. Касательно существа требований ответчик считает незаконным требование истца о взыскании арендной платы за вспомогательное помещение, поскольку ответчик с 09.10.2015 является собственников нежилого помещения площадью 18,6 кв.м (кабинет), соответственно, правомерным, по мнению ответчика, является внесение ответчиком платы за содержание общего имущества здания соответственно занимаемой им доли в праве общей собственности. В удовлетворении иска ответчик просит отказать.

Стороны надлежащим образом извещены судом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, в связи с чем,  и на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом в их отсутствие.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Ответчиком в период с 01.01.2015 по 09.10.2015 во временное пользование у истца было принято нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 29,6 кв.м. (11 кв. м. – вспомогательная, 18,6 кв.м. – основная).

01.01.2015 истцом (арендодатель) в адрес ответчика (арендатор) направлен договор аренды №151 (далее – договор) для подписания, договор сторонами подписан не был.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязуется ежемесячно вносить арендную плату в размере 9391 руб. 70 коп., НДС – 1690 руб. 51 коп.

Оплата производится арендатором самостоятельно без выставления счетов на оплату в срок до 20-го числа  текущего месяца.

Коммунальные расходы (отопление, водоснабжение, канализация, освещение) погашаются арендатором самостоятельно за счет собственных средств.

В пункте 3.4 договора на случай неисполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2015 по 30.12.2015 (пункт 5.1 договора).

01.01.2015 составлен передаточный акт о принятии арендатором во временное пользование нежилого помещения, не подписанный сторонами.

Письмом от 12.03.2015 №68 ответчик обратился к истцу с просьбой о выкупе нежилого помещения расположенное по адресу: Архангельская область,  г. Котлас,  МО «Котлас», ул. Орджоникидзе, д.30, находящегося у ответчика в аренде по договору аренды от 01.01.2015 №151. Письменная просьба получена истцом 13.03.2015 вх. №01-909. К письменной просьбе также приложено заявление ответчика от 12.03.2015 о приобретении муниципальной собственности как субъекта малого и среднего предпринимательства со ссылкой на положения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

27.03.2015 истец на обращение ответчика сообщил, что вопрос о включении в Прогнозный план (Программу» приватизации объектов муниципальной собственности МО «Котлас») будет рассмотрен на сессии Собрания депутатов МО «Котлас». О принятом решении будет сообщено дополнительно.

08.10.2015 истец сообщил ответчику о согласии на приобретение последним объекта муниципальной собственности по преимущественному праву на приобретение имущества, находящегося в аренде ответчика, уведомил о необходимости погашение задолженности по арендой плате.

08.10.2015 в периодическом издании «Двинская правда» опубликован перечень муниципального имущества, реализуемого муниципальным образованием, находящегося в аренду у субъектов малого и среднего предпринимательства, подлежащих продаже.

09.10.2015 муниципальное образование «Котлас» (продавец) и ответчик (покупатель) заключили договор купли-продажи муниципального имущества №100, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 18,6 кв.м., расположенное по адресу: Архангельская область, г. Котлас, МО «Котлас», ул. Орджоникидзе, д.30, пом. 2-н (далее – помещение).

Цена приобретаемого покупателем помещения установлена в пункте 2.1 договора купли-продажи и составила 310 000 руб. 

Оплата приобретенного помещения в соответствии с положениями пунктов 2.2 и 2.3 договора купли-продажи осуществляется равными платежам ежемесячно в срок до 20-го  числа месяца, следующего за месяцем подписания договора, в течение пяти лет.

Реализуемое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании постановления администрации МО «Котлас» Архангельской области от 02.06.1997 №334 «О приемке в муниципальную собственность жилого фонда железнодорожников (ЖРЭУ №43) в городе Котласе».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости правообладателем нежилого помещения, расположенного по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», 

<

...>, является городской округ Архангельской области «Котлас».

12.10.2015 продавцом и покупателем по договору купли-продажи подписан акт приема-передачи нежилого помещения площадью 18,6 кв.м., расположенного в г. Котласе Архангельской области, ул. Орджоникидзе, д.30, пом. 2-н.

09.10.2015 сторонами истцом в адрес ответчика направлен текст дополнительного соглашения, в соответствии с которым арендатор возвращает, а арендодатель принимает нежилое встроенное помещение,  расположенное по адресу: г. Котлас,  ул. Орджоникидзе, д.30, площадью 18,6 кв.м.

20.01.2016 ответчик в письме №01 сообщил, что предлагаемые к возврату ответчиком площади не закреплены за ним. Ответчик сообщил, что вносит за оказываемые услуги по содержанию общих помещений плату обслуживающей организации.

28.03.2016 истцом в адрес ответчика направлено письмо №01-556 с просьбой подписать ранее направленное дополнительное соглашение от 09.10.2015, а также сообщено о пересчете истцу с 01.01.2016 размера арендной платы и площади мест общего пользования, в связи с нахождением крыла помещения, в котором находится ответчик, отдельно от центрального входа. К письму приложено дополнительное соглашение от 01.01.2016 с расчетом арендной платы с 01.01.2016.

08.06.2016 ответчик в ответ на письмо истца от 28.03.2016 в письме №158  сообщил об отсутствии электроснабжения в коридоре, центрального отопления, канализации, водоснабжения, в связи с чем, попросил пересмотреть условия дополнительного соглашения к договору аренды, применив понижающий коэффициент.

05.07.2016 письмом №185 ответчик направил в адрес истца возражения по вопросу размера арендной платы мест общего пользования, а именно, коридором. В письме ответчик повторно подчеркнул отсутствие факта пользования им коммунальными услугами.

22.06.2016 истец в письме №01-1446 указал, что расчет арендной платы производится им в соответствии с Формой расчета месячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности МО «Котлас»,  утвержденной Решением Собрания депутатов №337 от 23.11.2006, отказал в применении понижающего коэффициента аренды ввиду отсутствия оснований для снижения, вновь попросил подписать дополнительное соглашение и оплатить задолженность  по состоянию на  20.06.2016  в размере 24 622 руб. 95 коп., указал на возможность обращения в суд в случае невнесения арендной платы.

30.12.2016 ответчик в письме №355 указал, что как собственник нежилого помещения у него отсутствует обязанность по внесению арендой платы за пользование общими помещениями здания, в муниципальной собственности, поскольку платежи по обслуживанию общих помещений им вносятся обслуживающей организации.

27.01.2017 истец в ответе №01-182 уведомил ответчика о том, что последний выкупил у истца нежилое помещение площадью 18,6 кв.м., а вспомогательное помещение (коридор) остался в аренде ответчика и ответчик его по акту приема-передачи истцу не возвратил, продолжает им пользоваться, должен оплатить арендную плату за пользование коридором.

10.04.2017 истец вновь направил в адрес ответчика текст дополнительного соглашения к договору аренды, попросил подписать дополнительное соглашение и вернуть подписанный экземпляр.

29.09.2020 письмо №01-2241 истец сообщил ответчику об изменении площади места общего пользования (коридора) на 7,9 кв.м. в связи с изменением количества арендаторов, попросил в срок до 20.04.2020 погасить задолженность по арендной плате за пользование частью коридора.

23.10.2020 письмо №410 ответчик указал, что уже давал письменный ответ от 30.12.2016  на требование истца о погашении долга по аренде. Еще раз указал, что долг по аренде отсутствует.

В связи с неисполнением ответчиком требований об оплате задолженности по внесению арендных платежей, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В обоснование доводов истец ссылается на факт пользования ответчиком общим коридором, на существующую у ответчика обязанность по внесению платы за пользование общим коридором.

Ответчик, не соглашаясь с доводами истца, указывает на отсутствие у него обязанности по внесению арендных платежей со ссылкой на то, что ответчик является собственником части помещений в здании и несет расходы по содержанию общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности. Также ответчик указывает на пропуск истцом срока исковой давности обращения в суд с иском относительно взыскания долга за период с 09.10.2015 по 29.09.2020, по мнению ответчика, срок исковой давности обращения с иском истек 09.10.2018.

Оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения иска  в силу следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению норма законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статья 290 ГК РФ.

Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 23 июня 201.5 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил» что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с частью 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, ретуширующие сходные отношения, в частности статей 249, 289 и 290 ГК РФ и статей 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 41) (далее – ЖК РФ).

В соответствии с положениями пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком, доме на праве общей долевой собственности.

К общему имуществу здания относятся, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями, квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном, доме оборудование (технические подвалы); общие помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам: и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции к (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном, доме за пределами или внутри, помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании, во всех случаях принадлежит доля в праве обшей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой, собственности собственников помещений в здании зависит от того, были, ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества.

Спорное помещение, относительно которого истец просит ответчика оплатить арендную плату за исковой период, согласно техническому паспорту здания и схеме расположения помещений к нем, является общим коридором, и используется для прохода в арендуемые помещения либо помещения, которые находятся в собственности, то есть это помещение является помещением общего пользования.

Так как в соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» даже если в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, другие собственники помещений в здании, владеющие таким помещением, вправе обратиться в суд с иском об устранении всяких нарушений их права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), потребовав признания за ними права собственности на это помещение, а при лишении их доступа в такое помещение - об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), то, в силу части 1 статьи 290 ГК РФ, право общей долевой собственности собственников нежилых помещений здания на общее имущество здания подразумевается.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Поэтому истец вправе требовать от другого участника общей долевой собственности не арендную плату за пользование общим имуществом, а компенсацию расходов, которую он понес на содержание общего имущества, пропорционально доле в общем имуществе. С таким иском истец в суд не обратился.

Отказывая в иске, суд также руководствуется следующим.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Из пункта 1 статьи 196 ГК РФ следует, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В силу пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление №43), если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В пункте 24 Постановления №43 указано, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как указывалось судом выше, по условиям договора плата перечисляется в срок, не позднее 20-го числа текущего месяца.

В соответствии со статьей 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 ГК РФ).

Таким образом, за октябрь 2015 года ответчик обязан внести плату до 20.10.2015, за ноябрь 2015 года – до 20.11.2015, за декабрь 2015 года – до 21.12.2015 (20.12.2015 приходится на воскресенье выходной день) и т.п.

Соответственно, течение сроков давности взыскания долга следует исчислять за октябрь 2015 года с 21.10.2015, за ноябрь 2015 года с 21.11.2015, за декабрь 2015 года с 22.12.2015 и т.п.

Вместе положениями части 5 статьи 4 АПК РФ установлен обязательный претензионный порядок урегулирования споров. Срок рассмотрения претензии - тридцать календарных дней с даты получения претензии ответчиком.

Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ, пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Таким образом, в период соблюдения истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора течение исковой давности по настоящему требованию приостанавливалось. Указанный период времени не засчитывается в срок исковой давности.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 22.06.2016 №01-1446 (30  дней на урегулирование сторонами спора в досудебном порядке), претензия от 27.01.2017 №01-182 (30 дней на урегулирование спора в досудебном порядке), от 29.09.2020 №01-2241.

При таких обстоятельствах следует признать, что срок исковой давности приостанавливался на 30 дней.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, согласно которой течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении). Не поступление ответа на претензию в течение 30 дней (часть 5 статьи 4 АПК РФ) либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

При изложенных обстоятельствах, течение срока исковой давности для взыскания в судебном порядке долга с ответчика за октябрь 2015 года следует исчислять с 21.11.2015, за ноябрь 2015 года - с 21.12.2015, за декабрь 2015 года - с 22.01.2016 и т.п.

В рассматриваемом случае исковое заявление подано истцом в Арбитражный суд Архангельской области 20.03.2021 (входящий штамп), направлено в суд 19.03.2021 (штемпель почты) следовательно, истцом по периоду взыскания долга с декабря 2015 года по январь 2018 года пропущен установленный законодательством срок исковой давности, относительно остальных периодов срок исковой давности истцом соблюден.

Следовательно, доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по части взыскиваемого периода обоснованны.

С учетом выше изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований.

У суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации) (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

            Судья

            Н.А. Кузьмина