АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3844/2023

г. Чебоксары

19 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 09.12.2024.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Тверсковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Удача", ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 428026, г. Чебоксары, Чувашская Республика - Чувашия, ул. Болгарстроя д. 7, пом. 3,

к    индивидуальному предпринимателю ФИО1,   ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, Удмуртская Республика,

о взыскании 798 896 171 руб. 30 коп. убытков,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "СМУ-52",

при участии:

от истца – адвоката Гинояна К.Р. доверенности от  10.05.2023 (сроком на три года), ФИО2 по доверенности от  03.05.2024 (сроком на три года), после перерыва 09.12.2024 – ФИО3 по доверенности от  01.11.2024 (сроком на два года),

ответчика – ФИО1 по паспорту, его представителя ФИО4 по доверенности от  14.03.2024 (сроком на 1 год),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Удача" обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 1 208 198 837 руб. 30 коп. убытков, причиненных ненадлежащим исполнением арендодателем договора аренды земельных участков.

Исковые требования основаны на нормах статей 15, 309, 393, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в результате препятствий со стороны ответчика истцом не освоены арендованные земельные участки, право пользования земельным участком с кадастровым номером 21:21:076202:16 прекращено ввиду истечения срока аренды, истец понес затраты на проектирование инженерных систем, а также не получил доход от возведения многоквартирных домов, планируемых к строительству на спорном участке.

Одновременно ООО "Удача" обратилось в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике производить регистрационные действия, связанные с отчуждением следующих  земельных участков с кадастровыми номерами: 21:21:076202:3150, 21:21:076202:3151, 21:21:076202:3293, 21:21:076202:3294, 21:21:076202:6957, 21:21:076202:6958.

Настоящий иск принят к производству суда, поскольку  в материалы дела сторонами представлено соглашение от 10.05.2023 о подсудности этого спора Арбитражному суду Чувашской Республики – Чувашии в соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.2, л.д. 144).

Определением суда от 19.05.2023 заявление истца об обеспечении иска удовлетворено, суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике осуществлять регистрационные действия, связанные с отчуждением земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:3150, 21:21:076202:3151, 21:21:076202:3293, 21:21:076202:3294, 21:21:076202:6957, 21:21:076202:6958.

Определением суда от 19.06.2023 заявление ООО "Удача" от 08.06.2023 удовлетворено. Судом отменены обеспечительные меры, принятые определением суда от 19.05.2023 по делу №А79-3844/2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957, а именно отменить запрет  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике осуществлять регистрационные действия, связанные с отчуждением земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957. Также отменены встречные обеспечительные меры, принятые определением суда от 29.05.2023 по делу №А79-3844/2023, в виде  обязания ООО "Удача" в срок до 09.06.2023 предоставить встречное обеспечение путем внесения на депозитный счет суда денежных средств в размере 10 000 000 руб. Заявление ИП ФИО1 от 14.06.2023 об отмене обеспечительных мер удовлетворено частично в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:6957.

14.07.2023 на основании межевого плана от 10.07.2023 путем перераспределения указанных выше земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:3150, 21:21:076202:3151, 21:21:076202:3293, 21:21:076202:3294 образованы следующие земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:8436, 21:21:076202:8437, 21:21:076202:8438, 21:21:076202:8439, 21:21:076202:8440, на которые 14.07.2023 ФИО5 зарегистрировано право собственности.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:8436 на основании межевого плана от 25.07.2023 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 21:21:076202:8441 и 21:21:076202:8442 соответственно.

Земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:8441 реализован по договору купли-продажи от 07.08.2023 обществу СЗ "Альтаир". Право собственности ООО "Альтаир" на данный земельный участок зарегистрировано 10.08.2023.

18.01.2024 ООО "Удача" обратилось в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике производить регистрационные действия, связанные с отчуждением следующих  земельных участков с кадастровыми номерами: 21:21:076202:8437, 21:21:076202:8438, 21:21:076202:8439, 21:21:076202:8440, 21:21:076202:8441, 21:21:076202:8442 до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения искового заявления ООО "Удача" к ИП ФИО1 о взыскании убытков в размере 1 208 198 837 руб. 30 коп.

Определением суда от 19.01.2024 заявление истца об обеспечении иска удовлетворено  частично, суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике осуществлять регистрационные действия, связанные с отчуждением земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:8437, 21:21:076202:8438, 21:21:076202:8439, 21:21:076202:8440,  21:21:076202:8442.

Определением от 25.10.2024 ФИО5 отказано в  частичной отмене обеспечительных мер, принятых определением суда от 19.01.2024 в виде запрета осуществлять регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:8437, 21:21:076202:8438, 21:21:076202:8439, 21:21:076202:8440,  21:21:076202:8442.

Определением от 26.07.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "СМУ-52".

Определением суда от 05.03.2024 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Провинция" – ФИО6 и  ФИО7 в срок.

19.06.2024 от общества с ограниченной ответственностью "Провинция"  в суд поступило экспертное заключение №52-26-2024/022 от 14.06.2024.

Определением суда от 24.06.2024 производство по делу возобновлено.

Заявлением от 22.08.2024 истец уточнил исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы, просил взыскать 798 896 171 руб. 30 коп. убытков (т.5, л.д. 141).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  уточнение предмета иска судом принято определением от 30.08.2024.

Ответчик и его представитель иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве от 12.01.2024 и дополнительном отзыве от 18.11.2024, в частности указали на недоказанность состава гражданского правонарушения, отсутствие  у истца статуса специализированного застройщика и собственных финансовых ресурсов для строительства МКД, отсутствие нарушений договора со стороны ответчика, препятствовавших истцу в освоении земельных участков.

В судебном заседании представитель истца вновь уточнил исковые требования, представив в письменном виде итоговую позицию по делу, в которой просил взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 убытки в размере 680 659 571,30 руб., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 200 000 руб. и расходы на оплату вознаграждения экспертов в сумме 256 000 рублей, в том числе:

1) в целях создания инженерной инфраструктуры микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксар техническим заказчиком были оказаны услуги по проектированию инженерных сетей, в т.ч. понесены затраты - 5 595 685,70 рублей, из них:

- 1 320 000 рублей на проектирование сетей газоснабжения (УПД №5 от 31.01.2023 г., договор №43/20 на выполнение проектной и рабочей документации "Газоснабжение микрорайонов 1 (3 этап), 2, 3, 5, 6 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары");

- 2 954 400 рублей на проектирование сетей водоснабжения и канализации (УПД №2 от 31.01.2023 г., договор №126 подряда на разработку проекта: "Магистральные сети водоснабжения в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары, договор №120 подряда на разработку проекта: "Внутриквартальные сети водоснабжения в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары, договор №119 подряда на разработку проекта: "Магистральные сети водоснабжения в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары, договор №4940 на выполнение проектно-сметных работ по разработке проектной и рабочей документации на объект: "Магистральные сети водоснабжения в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г.Чебоксары", договор №122 подряда на разработку проекта: "Внутриквартальные сети ливневой канализации с очистными сооружениями ливневых стоков в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары, договор №121 подряда на разработку проекта: "Внутриквартальные сети канализации в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары);

- 548 485,70 руб. на разработку проектной и рабочей документации на объект: "Магистральные сети водоснабжения в мкр.3 жил. р-на "Солнечный" НЮ планировочного р-на г. Чебоксары (УПД №3 от 28.02.2023 г., договор №4940 от 16.02.2021 на выполнение проектно-сметных работ);

- 772 800 рублей на проектирование сетей электроснабжения (УПД №4 от 28.02.2023 г., договор №21-2020 оказания услуг по разработке и согласованию рабочей документации на разработку рабочей документации технологического присоединения к сетям электроснабжения микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары, договор №88-2021 оказания услуг по разработке проектной документации по объекту "Технологическое присоединение к сетям электроснабжения микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары.

2) в целях освоения арендованного земельного участка были выполнены изыскательские работы на общую сумму 2 594 097,60 рублей, из них:

- 233 097,60 рублей на комплексные инженерные изыскания на объекте: "Внутриквартальные сети дождевой канализации в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного р-на г.Чебоксары (УПД №6 от 28.02.2023 г., договорам №3090 К на создание (передачу) научно-технической продукции на выполнение комплексных инженерных изысканий на объекте: "Внутриквартальные сети дождевой канализации в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары" и №3091 К на создание (передачу) научно-технической продукции на выполнение комплексных инженерных изысканий на объекте: "Внутриквартальные сети хозяйственно-бытовой канализации в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары");

- 81 000 рублей на выполнение инженерно-изыскательских работ по УПД №7 от 28.02.2023 договору №04/01/2020 от 28.05.2020 на объекте: "Магистральные сети водоснабжения в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары";

- 300 000 руб. на выполнение работ по разработке инженерных изысканий на участке расположения очистных сооружений по УПД №8 от 02.03.2023, дополнительное соглашение №4 к договору №18 от 26.10.2020 на выполнение проектных работ от 22.09.2021;

- 1 980 000 руб. на выполнение инженерных изысканий: геодезических, геологических, гидрометеорологических, экологических, археологических, а также работы по разработке проектно-сметной и рабочей документации по объекту: строительство автомобильной дороги микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного р-на г. Чебоксары по УПД №8 от 02.03.2023, договору №18 от 26.10.2020;

3) в целях освоения арендованного земельного участка были выполнены проектные работы на общую сумму 2 462 388 рублей (УПД №8 от 02.03.2023, договор №18 от 26.10.2020 на выполнение проектных работ от 22.01.2021).

Таким образом, на проектирование и изыскательские работы ООО "Удача" было затрачено 10 652 171,30 рублей.

В целях освоения арендованных земельных участков ООО "Удача" были заключены договор №01 оказания услуг технического заказчика от 14.01.2020 с ООО "СМУ-52", договор №2 оказания услуг технического заказчика от 01.04.2020 с ООО "СМУ-52".

Истцом осуществлены действия и понесены затраты, направленные на создание инженерной инфраструктуры микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксар.

После разработки и утверждения проекта планировки и межевания территории с целью подключения планируемого к строительству микрорайона ко всем коммуникациям ООО "Удача" через технического заказчика ООО "СМУ-52" были получены следующие технические условия:

- на подключение микрорайона №3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары к сетям водоснабжения и водоотведения (технические условия №2238/19 от 20.04.2020 от АО "Водоканал");

- на присоединение микрорайона №3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары с многоквартирными жилыми домами и объектами обслуживания населения к газораспределительным сетям (технические условия №15-157 от 05.07.2021 от АО "Газпром газораспределение Чебоксары");

- на присоединение микрорайонов 1 (3 этап), 2, 3, 5, 6 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары с многоквартирными жилыми домами и объектами обслуживания населения к газораспределительным сетям (технические условия №15-091 от 23.04.2021 от АО "Газпром газораспределение Чебоксары");

- на проектирование наружного электроосвещения объекта: микрорайон 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары (технические условия №92/20-К от 02.06.2020 от АО "Горсвет");

- на отвод поверхностных стоков с территории микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары (технические условия №01/12-1008 от 28.04.2020 от МБУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства");

- на телефонизацию, подключение к сетям Интернет, IPTV и проводного вещания микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары (технические условия №89/20 от 12.05.2020 от ПАО "Ростелеком");

- на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых составляет свыше 670 кВт (с учетом ранее присоединенной в данной точке присоединения мощности) микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары (технические условия №22274 от 02.06.2020 от филиала ПАО "МРСК Волги" – "Чувашэнерго"); 

- на присоединение к электрическим сетям (юридических лиц или индивидуальных предпринимателей в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых составляет до 15 до (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств) (технические условия от Филиал ПАО "Россети Волга" – "Чувашэнерго" от 08.02.2021).

ООО "Удача" понесло расходы по договору с ООО "СМУ-52" на проектирование в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" коммуникаций (магистральные сети водоснабжения, внутриквартальные сети ливневой канализации с очистными сооружениями ливневых стоков, внутриквартальные сети канализации, внутриквартальные сети водоснабжения, сети электроснабжения со строительством РП, сети газоснабжения).

Платежными поручениями № 122 от 20.03.2023, №171, 172 от 03.05.2023 ООО "Удача" оплатило услуги ООО "СМУ-52" в общей сумме 10 695 000 (т.1, л.д. 170-172).

Указанные коммуникации необходимы для строительства многоквартирных домов, предусмотренных Проектом планировки и межевания территории строительства микрорайона 3 жилого района "Солнечный" (жилые дома позиции №1-14).

Расходы на проектирование в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" коммуникаций не закладывались в себестоимость строительства многоквартирных домов застройщиками, входящими в группу компаний "Удача" (ООО СЗ "Бриз", ООО СЗ "Вершина", ООО СЗ "Горизонт").

Определение доли затрат на проектирование коммуникаций, приходящихся на жилые дома поз. № 9-14, строительство которых планировалось на земельных участках ИП ФИО1, возможно исходя из количества жителей домов, указанного в Проекте планировки и межевания территории (Том II Положение о планировке территории. Материалы по обоснованию, страница 13): общее количество жителей микрорайона 3 жилого района "Солнечный" - 6306 человек, количество жителей, приходящихся на жилые дома поз. 9-14, строительство которых планировалось на земельном участке, принадлежащем Ответчику, составляет 3 238 человек. Доля жителей поз. №9-14 от общего количества жителей микрорайона составляет 49 %, таким образом, затраты на разработку проектной документации, экспертизу проектной документации магистральных сетей инженерно-технического обеспечения (водопровод, канализация, ливневая канализация, сети связи, газопровод, электроснабжение) для жилых домов поз. №9-14 составляют 49% от общей стоимости работ или 5 219 563, 94 руб. 

4) 670 007 400 рублей упущенной выгоды ООО "Удача" (788 244 000 рублей - 15% = 670 007 400 рублей): договором аренды в качестве арендной платы ООО "Удача" обязано было передать в собственность Ответчика 15% от общей площади построенных объектов. Согласно заключению эксперта №52-26-2024/022 от 19.06.2024 размер недополученных доходов (упущенной выгоды) ООО "Удача" составил 788 244 000 рублей. 

По расчету истца, общая сумма убытков, возникших в связи с нарушением ИП ФИО1 условий договора аренды, оставляет 680 659 571, 30 руб. (10652171,30 руб. + 670 007 400 руб.)

Уточнение размера иска суд принимает на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно позиции истца, ФИО1 (далее - ФИО1, Ответчик) на основании соглашения об отступном от 22 мая 2018 г. приобрел у ОАО "Средняя Волга" земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:16 (114,018 га).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:16 зарегистрировано за ФИО1 15.06.2018.

Следовательно, с 15.06.2018 ИП ФИО1 стал стороной договора аренды на стороне арендодателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:16 площадью 114,018 га. 

Арендодатель согласно пунктам 3.1, 4.2 договора принял обязательства:

- осуществлять совместные действия в отношении арендуемых земельных участков, направленные на перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений в срок до 01 августа 2008 г.

- не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям договора.

В статье 3 договора установлен срок действия договора - 15 лет с 27 февраля 2008 г. по 27 февраля 2023 г.

Письмом от 23.01.2023 ИП ФИО1 уведомил ООО "Удача" о прекращении (расторжении) договора аренды с 28.02.2023 в связи с истечением срока действия договора.

Таким образом, в срок до 27.02. 2023 истец должен был реализовать проект по строительству жилых, производственных, культурно-бытовых зданий и сооружений на арендованных земельных участках и передать арендодателю 15% от общей площади построенных объектов. 

После заключения договора аренды ООО "Удача" начало поэтапное освоение и застройку арендованных земельных участков.

Для начала выполнения ООО "Удача" работ по застройке арендованных земельных участков сторонам спорного договора аренды было необходимо осуществить совместные действия, направленные на перевод земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений.

Однако ввиду того, что прежний арендодатель в нарушение пункта 3.1 договора выдал доверенность арендатора для осуществления действий по переводу земель только 12.07.2012, арендатор на протяжении более 4 лет не мог осуществлять права арендатора в отношении земельных участков.

После выдачи арендодателем 12.07.2012 доверенности на арендатора на осуществление действий по переводу земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений, ООО "Удача" приступило к переводу земель из одной категории в другую.

14.04.2016 Решением Чебоксарского городского Собрания депутатов №235 в генплан Чебоксарского городского округа внесены изменения, земельные участки вошли в состав Чебоксарского городского округа, в связи с чем категория земель изменилась на земли населенных пунктов.

После перевода арендованных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений ООО "Удача" были освоены земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:072651:0015 и 21:21:072651:0017 путем застройки 1 и 2 очереди 1 этапа микрорайона "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары.

При реализации проекта по застройке 1 и 2 очереди 1 этапа микрорайона "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары были разработаны и утверждены проекты планировки и межевания территории, а также введены в эксплуатацию 14 жилых многоквартирных домов, несколько дошкольных образовательных организаций.

После освоения и застройки 1 и 2 этапа 1 микрорайона "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 21:21:072651:0015 и 21:21:072651:0017, и прокладки всех необходимых коммуникаций для дальнейшего строительства ООО "Удача" перешло к освоению и застройке, арендуемого у ИП ФИО1, земельного участка с кадастровым номером 21:21:072651:0016 (в настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:3151, 21:21:076202:3150, 21:21:076202:3293, 21:21:076202:3294, 21:21:076202:3295).

В рамках подготовки к строительству и реализации проекта по строительству жилых, производственных, культурно-бытовых зданий и сооружений в отношении арендованных у ИП ФИО1 земельных участков ООО "Удача" были разработаны и утверждены проекты планировки и межевания территории на микрорайон 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары.

В целях создания инженерной инфраструктуры микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксар истцом получены технические условия на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, газораспределительным сетям, электрическим сетям, сетям ливневой канализации, сети Интернет и телефонии, осуществлено строительство сетей электроснабжения, выполнено проектирование инженерных сетей и изыскательские работы.

В свою очередь, арендодателем  ФИО1   допущены следующие нарушения условий   договора   аренды,  в результате которых обществу "Удача" до 27.02.2023 не удалось реализовать проект по строительству микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары:

1. При образовании новых земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:16 ответчиком нарушены положения пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости получения письменного согласия арендатора на такие действия.

Ответчик на основании соглашения об отступном от 22.05.2018 приобрел у ОАО "Средняя Волга" находящийся в аренде у ООО "Удача" на основании договора аренды земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:16 (114,018 га).

После приобретения указанного земельного участка ФИО1 произвел его раздел на земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:1676 и 21:21:076202:1675, в результате чего 19.11.2019 зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:1675.

В дальнейшем указанный земельный участок разделен ФИО1 на три участка с кадастровыми номерами 21:21:076202:3150, 21:21:076202:3151, 21:21:076202:3152, на которые 25.12.2019 зарегистрировано право собственности ФИО1

Далее земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:3152 был разделен на три участка: с кадастровыми номерами 21:21:076202:3293, 21:21:076202:3294, 21:21:076202:3295, на которые 02.07.2020 зарегистрировано право собственности ФИО1

На образование земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:16 ФИО1 не было получено письменное согласие ООО "Удача" как арендатора указанного земельного участка.

В результате указанного нарушения ООО "Удача" утратило право владения и пользования арендованным имуществом (земельным участком с кадастровым номером 21:21:076202:16) в связи с прекращением его существования как объекта гражданских прав.

В целях пресечения указанных действий арендатор был вынужден в судебном порядке осуществлять защиту своего права пользования по договору аренды в рамках дела №А79-4889/2020 по заявлению ООО "Удача" о признании незаконным решения Управления Росреестра по Чувашской Республике об отказе внесения записи об ограничении (обременении прав) на арендованные земельные участки и обязании внесения записи об обременении в виде аренды в пользу ООО "Удача" земельных участков. В связи с вышеуказанными нарушениями Арендатор не имел возможности использовать арендованные земельные участки с момента возникновения у ФИО1 права собственности на земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:16 (19.11.2019) до момента внесения в ЕГРН сведений об обременении (аренде) в отношении вновь образованных земельных участков (26.10.2020), то есть в течение 11 месяцев 7 дней.

2. Арендодатель не предоставил арендатору согласие на изменение вида разрешенного использования земельного участка и доверенность на проведение кадастровых работ в отношении арендованного земельного участка, что препятствовало освоению арендованных земельных участков:

2.1. После разработки и утверждения проекта планировки и межевания территории микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары (утв. Постановлением Администрации города Чебоксары №1048 от 08.06.2021) ООО "Удача" 05.10.2021 обратилось к ФИО1 с просьбой согласовать изменение вида разрешенного использования арендуемого ООО "Удача" земельного участка. Указанное письмо получено ФИО1 08.10.2021, но согласие до момента окончания срока действия договора аренды от арендодателя так и не было получено.

Не получив от ФИО1 необходимого согласования изменения вида разрешенного использования земельного участка ООО "Удача" как арендатор обратилось в регистрирующий орган для изменения вида разрешенного использования арендованного земельного участка без такого согласования.

14.12.2021 ООО "Удача" получен отказ в государственном кадастровом учете в связи с тем, что только собственник земельного участка (ФИО1) может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий, ООО "Удача" как арендатор не обладает правом на обращение с таким заявлением без согласия собственника земельного участка ФИО1

2.2. Осуществив все необходимые для строительства подготовительные мероприятия на принадлежащем ответчику земельном участке 21:21:076202:3295 ООО "Удача" 16.12.2021 обратилось к ФИО1 с просьбой выдать доверенность на проведение кадастровых работ (межевание земельного участка) (письмо исх.№112).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство.

Поскольку виды разрешенного использования арендуемых истцом земельных участков (для сельскохозяйственного производства) не допускают строительства, то в соответствии с указанной нормой ООО "Удача" было не вправе выступать в качестве заявителя для осуществления государственного кадастрового учета. Для осуществления кадастрового учета арендатором 16.12.2021 запрошена у арендодателя доверенность, которая так и не была выдана ответчиком.

В связи с тем, что договор аренды между сторонами заключался именно с целью возведения на земельных участках жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий и сооружений, арендодатель обязан не препятствовать арендатору в достижении указанных целей, арендодатель был обязан выдать доверенность на проведение кадастровых работ, без которых невозможно приступить к строительству на земельном участке, в частности, произвести раздел земельного участка.

По мнению истца, невыдача такой доверенности является существенным нарушением условий договора аренды и привела к невозможности использования ООО "Удача" арендованного земельного участка. 

Таким образом, ответчику вменяется три группы нарушений: несогласованный с истцом раздел земельного участка, невыдача доверенности на проведение кадастровых работ и невыдача согласия на изменение вида разрешенного использования земельного участка.

По утверждению истца, указанные нарушения условий договора аренды со стороны ответчика в совокупности привели к тому, что на протяжении 2 лет 3 месяцев 27 дней истец не мог осуществлять права арендатора земельных участков и в сроки, установленные договором, реализовать проект по строительству жилых, производственных, культурно-бытовых зданий и сооружений на арендованных земельных участках.

Указанные нарушения, по мнению истца, привели к невозможности своевременного,  в пределах срока действия договора аренды, освоения истцом земельного участка и недополучению им прибыли от продажи помещений в планируемых к возведению 6 многоквартирных жилых домах (поз. 9-14), в связи с чем претензией от 12.04.2023 истец просил ответчика возместить соответствующие убытки.

Поскольку ответчик добровольно убытки истцу не возместил, истец обратился в суд с настоящим иском об их взыскании.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 03.06.2022 по делу № А79-10412/2021,  27.02.2008 открытым акционерным обществом "Средняя Волга" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Удача" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения со следующими кадастровыми номерами: 21:21:072651:0015 площадью 13,8863 га, 21:21:07:2651:0016 площадь 114,018 га, 21:21:072651:0017 площадью 21,6136 га (в последующем земельным участкам были присвоены следующие номера: 21:21:076202:15, 21:21:076202:16, 21:21:076202:17), месторасположение участков: Чебоксарский район, район аэропорта (пункт 1.1 договора).

Согласно разделу 2 договора срок действия договора составляет 15 лет и устанавливается с 27.02.2008 по 27.02.2023.

В случае если ни одна из сторон не изъявила желание расторгнуть договор, то договор считается продленным на тот же срок (пункт 7.2 договора).

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи 27.02.2008.

Государственная регистрация договора аренды произведена 01.04.2008.

По договору купли-продажи от 04.07.2012 открытое акционерное общество "Средняя Волга" продало обществу с ограниченной ответственностью "Честр-Инвест" земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:0015 и 21:21:076202:0017.

Государственная регистрация перехода права собственности на указанные земельные участки к ООО "Честр-Инвест" произведена 22.08.2012.

28.06.2016 и 05.08.2016 ООО "Честр-Инвест" и ООО "Удача" заключены соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2008 в отношении вышеуказанных земельных участков.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 11.05.2022 ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: 21:21:076202:3150, 21:21:076202:3151 (с 25.12.2019), 21:21:076202:3293, 21:21:076202:3294, 21:21:076202:3295 (со 02.07.2020), сформированных из земельного участка с кадастровым номером 21:21:07:2651:0016.

В отношении данных земельных участков на основании договора аренды земельного участка от 27.02.2008 в пользу ООО "Удача" зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с 01.04.2008 по 27.02.2023.

Указанные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего дела по правилам статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В период действия договора аренды истец не успел осуществить застройку жилыми домами арендуемого у ответчика земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

На основании пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается в том числе реальный ущерб - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в абзаце первом пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается (абзацы второй и третий пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда от 24.03.2016 № 7 (в редакции от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как отмечено в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2018 по делу №А79-12788/2017, в разделе 3 договора аренды стороны в соответствии со статьей 614 ГК РФ согласовали, что по договоренности сторон арендная плата за пользование земельным участком определяется сторонами, исходя из следующего: Арендатор с Арендодателем договорились осуществить совместные действия по переводу земельных участков из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений (населенных пунктов) в срок до 01 августа 2008 года, который не является окончательным (пункт 3.1 договора аренды); после перевода земельных участков из одной категории в другую Арендатор возводит на земельных участках жилые и иные объекты недвижимости; использование земельных участков под застройку Арендатор начинает не позднее 01 января 2009 года, данный срок также не является окончательным и подлежит продлению без дополнительного согласования сторонами (пункт 3.2 договора аренды); Арендатор до момента перевода земельных участков оплачивает Арендодателю арендную плату из расчета 1200 рублей в год за каждый земельный участок; После перевода арендная плата оплачивается в следующем порядке: Арендатор передает в собственность Арендодателю в качестве арендной платы соответствующее количество квадратных метров объектов строительства, возведенных на арендуемых участках, составляющее 15% от общей площади построенного объекта строительства 8 (пункт 3.5 договора аренды); арендная плата вносится поэтапно по мере сдачи построенного объекта строительства (пункт 3.6 договора аренды). 

Таким образом, стороны договора должным образом и в полной мере согласовали размер арендной платы, порядок и сроки ее уплаты. 

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу № А79-14465/2012 установлено, что воля сторон при заключении договора аренды была направлена на перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для возможности жилищного строительства на спорных земельных участках, имущественный интерес арендодателя от предоставления земельного участка в аренду заключался в передаче ему в собственность, по мере ввода в эксплуатацию построенных объектов на данном земельном участке, определенного количества квадратных метров в размере 15% от общей площади построенных объектов строительства. При этом договор аренды не содержит условия о том, что с момента перевода земельных участков из одной категории в другую и до момента ввода в эксплуатацию построенных объектов строительства и передачи арендодателю в собственность 15% квадратных метров от общей площади построенного объекта арендатор за данный период пользования земельным участком производит арендодателю какую-либо иную (дополнительную) арендную плату. 

Таким образом, стороны определили конкретный размер арендной платы за пользование земельным участком с момента его перевода из одной категории в другую - 15% квадратных метров от общей площади построенных объектов строительства, вне зависимости от продолжительности пользования земельным участком с момента его перевода из одной категории в другую и до момента ввода в эксплуатацию построенного объекта строительства на данном земельном участке и передачи арендодателю соответствующего количества квадратных метров, а также вне зависимости от действующей рыночной стоимости арендной платы.

Изложенное свидетельствует о том, что рассматриваемый договор аренды не содержит в себе элементов договора простого товарищества, а лишь предусматривает размер и порядок определения арендной платы за пользование арендатором спорным земельным участком, в связи с чем доводы истца об обратном вызваны лишь его устремлением обосновать необходимость осуществления ответчиком каких-либо действий в пользу арендатора.

В данном случае, заключая рассматриваемый договор аренды, стороны преследовали цель перевода участков в категорию, пригодную для строительства жилья.

Как отмечено в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2022 по делу № А79-10412/2021 какого-либо целевого назначения сдачи земельных участков, условия договора не содержат. Предметом договора аренды является именно пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения. 

Пункты 3.1 и 3.2 договора действительно предусматривают осуществление совместных действий на перевод земельных участков сельскохозяйственного назначения в земли поселений, а также возведение на земельных участках зданий и сооружений после осуществления соответствующего перевода. 

Вместе с тем эти пункты касаются лишь порядка определения сторонами арендной платы за земельный участок и не свидетельствуют о том, что отсутствие перевода земельного участка из одной категории в другую препятствовало арендодателю в пользовании объектом аренды в том виде, в котором он был передан истцу. 

Истец на протяжении всего срока действия договора оплачивал арендную плату, каких-либо возражений не заявлял, что подтверждает факт встречного предоставления имущества со стороны арендодателя.

Таким образом, в договоре аренды отсутствует обязанность ответчика выдавать истцу после перевода земель в другую категорию какие-либо доверенности или согласования.

Следует отметить, что ответчик ФИО1 вступил в договор лишь в середине 2018 года (15.06.2018), к этому времени перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения  в земли населенных пунктов уже давно был завершен (14.04.2016), между тем, к разработке проектов планировки и межевания территории микрорайона 3 жилого района "Солнечный" компания, аффилированная с истцом (ООО "СЗ "Сигма"), приступила лишь 07.04.2020 на основании постановления Администрации  города Чебоксары № 722.

Что препятствовало истцу осуществлять указанные мероприятия на протяжении четырех лет (с 14.04.2016 по 07.04.2020) истец суду не раскрыл, доказательств наличия к тому каких-либо существенных препятствий не представил.

Ссылки истца  в этой связи на  наличие спора о расторжении договора аренды в рамках дела №А79-387/2016 таковым препятствием не являются, поскольку спор инициирован прежним арендодателем 25.01.2016, а 22.08.2016 решение суда об отказе в таком иске уже вступило в законную силу.

Суждения истца о неправомерном разделе ответчиком земельного участка и утрате в связи с этим истцом права аренды земельного участка, мотивированные наличием также судебного спора №А79-4889/2020, суд находит неубедительными, поскольку вопреки позиции истца такой раздел, исходя из содержания пункта  4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), не прекратил право аренды истца  в отношении образованных в результате раздела земельных участков, такое право аренды  в силу приведенной нормы Земельного кодекса Российской Федерации сохранилось, а, следовательно, раздел не препятствовал истцу в освоении земельного участка.

В рамках дела №А79-4889/2020 общество "Удача" обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике  о признании незаконным решения от 10.04.2020 № 16/03948 об отказе во внесении записи об ограничении (обременении) прав на земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:3150, 21:21:076202:3151, 21:21:076202:3152, об обязании внести записи об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:3150, 21:21:076202:3151, 21:21:076202:3152. Заявленные требования мотивированы тем, что договор аренды земельных участков от 27.02.2008 не подлежит прекращению в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:16, а регистратор при разделении участка на несколько новых участков обязан был внести в ЕГРН запись об обременении вновь образованных земельных участков.

То есть, указанный спор имел место в отношении государственного регистратора, а не ответчика.

Более того, согласно доводам ответчика, подтвержденным имеющимся в материалах дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости на земельные участки, образованные из участка № 16, а также собственно проектами планировки и межевания инв. № 1401, такой раздел проводился им тогда и в последующем с учетом утвержденного 08.06.2021 постановлением Администрации города Чебоксары № 1048 проекта планировки и проекта межевания территории  микрорайона 3 жилого района "Солнечный", предусматривающего формирование самостоятельных участков под каждым из планируемых к постройке объектов недвижимости, с учетом этого, вопреки суждениям истца арендодатель своими действиями по разделу участка  в соответствии с планируемой застройкой содействовал скорейшему освоению земельного участка, а не препятствовал этому.

Указанное подтверждено и пояснениями самого истца от 27.12.2023 в вопросе 4 (т.4, л.д. 35- оборот).

Раздел земельного участка ответчиком произведен по границам красных линий 3 микрорайона "Солнечный", что также не препятствовало истцу осуществлять застройку микрорайона.

Доказательств того, что сформированные ответчиком путем раздела и/или перераспределения земельные участки не соответствуют указанной выше утвержденной документации по планировке территории микрорайона, истцом не представлено, само по себе отсутствие согласия истца как арендатора на такой раздел/перераспределение не влечет той неправомерности действий арендодателя, которая,  безусловно, ведет к возникновению у арендатора истребуемых в настоящем деле убытков.

Тем более такие убытки не могут возникать именно вследствие неполучения согласия арендодателя на раздел в отсутствие доказательств того, что в этот период арендатор  в целях освоения участка обращался  в какой-либо государственный или муниципальный орган/ организацию и ему было  отказано в получении документации, разрешений, согласований лишь на том основании, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о его праве аренды в отношении вновь образованных земельных участков.

До внесения соответствующих сведений в Реестр недвижимости арендатор, во всяком случае, мог подтвердить свое право аренды путем предъявления действующего договора аренды в отношении участка № 16 и выписок на участки, образованные в результате его раздела.

Вместе с тем, как отмечено выше, такое препятствие  в действительности у истца не возникало, а появилось лишь в качестве формального обоснования собственной медлительности в освоении спорной территории в  целях предъявления настоящего иска. 

Что касается невыдачи ответчиком истцу согласия на изменение вида разрешенного использования земельного участка в октябре 2021 года и доверенности на проведение кадастровых работ в декабре 2021 года, суд исходит из следующего.

Письмом № 79 от 05.10.2021 (получено ответчиком 08.10.2021) истец просил  ответчика дать согласие на изменение вида разрешенного использования земельного участка № 21:21:076202:3295 с "для сельскохозяйственного использования" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (т.1, л.д. 148-151).

Письмом № 112 от 16.12.2021, направленным ответчику по двум адресам 16.12.2021, истец  просил ответчика до 20.12.2021 выдать доверенность на представителя ООО "Удача" с правом  получать и подавать любые  документы, в том числе договоры, делать и подавать от имени ответчика любые заявления и выполнять все действия, связанные с земельным участком №  21:21:076202:3295 (т.1, л.д. 152-153).

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором в том виде и качестве, как они сложились к моменту перемены арендодателя.

В данном случае  к моменту вступления в договор ФИО1 (15.06.2018) прежний арендодатель предпринимал ряд попыток по расторжению договора аренды (дела №А79-6453/2011, №А79-11465/2012, №А79-387/2016) и увеличению арендной платы (№А79-12788/2017), что свидетельствует о его неудовлетворенности темпами арендатора по освоению спорных участков.

При этом, воля нового собственника имущества (арендодателя) по использованию и распоряжению таким имуществом может не совпадать с волей прежнего собственника, а также может быть изменена в зависимости от поведения арендатора.

Пунктами 2 и 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Вступая в договор аренды, действующий более 10 лет из согласованного сторонами срока (15 лет), то есть, 2/3 от установленного срока, арендодатель с учетом содержания пунктов 3.1 и 3.2  договора о переводе участков в другую категорию до 01.08.2008 и начале их освоения не позднее 01.01.2009, был вправе рассчитывать на то, что к середине 2018 года темпы освоения территории арендатором будут носить оперативный и экономически выгодный арендодателю характер, однако,  к этому времени арендатор освоил лишь принадлежащие иным лицам смежные участки № 15 и 17, а к освоению земельного участка № 16 (№3295) так и не приступил.

В этой связи, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели рассчитывает новый собственник и  установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, вознамерившегося иным образом использовать  в коммерческом обороте собственное имущество.

 Иное противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение вида разрешенного использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Истец как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора и вопреки воле собственника.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с имеющимся видом разрешенного использования. 

Соответственно, у ФИО1 как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Обязанность по совершению арендодателем таких действий прямо договором аренды не предусмотрена и представляет собой интерпретацию арендатором общего положения договора об осуществлении сторонами совместных действий для изменения категории земельного участка. Иных обязательств арендодателя в этой части договор не содержит, следовательно, неисполнение арендодателем писем арендатора о выдаче разрешения и доверенности   не   может   расцениваться   как   нарушение   договора.

В данном случае ответчик пояснил суду и это усматривается из имеющихся в деле выписок из Единого государственного реестра недвижимости, что участки по настоящее время имеют вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства". Налоговое бремя, возникающее в связи с обладанием такими участками, являющимися объектами налогообложения земельным налогом, существенно ниже такого налога, уплачиваемого  собственниками земель, предназначенных для жилищного строительства (налоговые уведомления ответчика – т.2, л.д. 41-42, 66). 

Кроме того, часть  образованных участков еще до прекращения и вскоре после прекращения рассматриваемого договора аренды реализована ответчиком иным лицам, что также подтверждает его желание, не совпавшее  с медлительностью арендатора, по скорейшему освоению земли и строительству на ней предусмотренных проектом планировки объектов жилищного и социального назначения (т.2, л.д. 4-5, 80-84; т.4, л.д. 113; т.6, л.д. 73). 

Следует отметить, что  в  уведомлении об отказе в государственном кадастровом учете  от 14.12.2021, помимо того, что за изменением вида разрешенного использования должен обратиться собственник участка, а не арендатор, указано, что  в отношении участков имелись запреты на совершение регистрационных действий, наложенные судебными приставами-исполнителями 21.01.2021 во исполнение судебных актов судов общей юрисдикции, что также препятствовало изменению вида разрешенного использования участка (т.1, л.д. 20-21).

Также отсутствуют сведения о том, что истец обращался  к ответчику с требованием об изменении вида разрешенного использования земли и выдаче доверенности на проведение кадастровых работ и, не получив ответа, обращался за понуждением арендодателя к совершению указанных действий в судебном порядке.

Более того, такие действия истец стал предпринимать в конце 2021 года, примерно за год до истечения срока аренды, в связи с чем отсутствие реакции на них со стороны арендодателя, очевидно, было обусловлено пониманием им того, что в указанный срок (с января 2022 года по 27.02.2023) истец явно не успеет возвести даже один многоквартирный дом.

Неубедительными  представляются рассматриваемые аргументы истца  и потому, что именно в 2020-2022 годах по заданию истца техническим заказчиком ООО "Сму-52" получены технические условия, заказаны инженерные изыскания и разработаны проекты планировки и межевания территории микрорайона, а также рабочая документация по инженерным сетям (т.1, л.д. 173-258; т.3, л.д 1- диск), что свидетельствует о том, что непредоставление ответчиком согласия на изменение вида разрешенного использования земельного участка и невыдача им доверенности никоим образом не препятствовали истцу в проведении указанных мероприятий, а потому не были и не могли быть причиной возникновения у истца каких-либо убытков.

В части расходов истца  по проектированию инженерных сетей, изыскательским и проектным работам необходимо отметить, что таковое не выполнялось именно для обеспечения участка ответчика, указанные инфраструктурные объекты (водоснабжение, газоснабжение, и т.п., автомобильная дорога) используются и самим истцом (лицами, входящими с истцом в одну группу) в том числе для объектов 1-2 очереди строительства, уже построенных и сданных в эксплуатацию.

Как следует из пояснений сторон и материалов дела, ответчиком до настоящего времени на спорном участке какие-либо объекты не возведены. Более того, указанные коммуникации не находятся на земельном участке ответчика.

Судом проанализированы представленные истцом документы в обоснование данных расходов и с учетом возражений ответчика, изложенных в дополнительном отзыве от 18.11.2024, суд не находит оснований для их оценки в качестве реального ущерба истца, понесенного по вине ответчика.

Так,  в отношении сетей электроснабжения (772 800 руб.) заключено 2 договора на проектирование сетей электроснабжения с ООО "Вереск" на основании Технических условий на технологическое присоединение энергопринимающих устройств филиала ПАО "МРСК-Волги" – "Чувашэнерго" №2020-002274 от 02.06.2020.

Согласно договору №21-2020 от 03.06.2020 (524 000 руб.) разработана документация по прокладке 2-х кабельных линий 10 кВ и новой распределительной подстанций РП (в настоящее время РП-58). В рамках договора №88-2021 от 11.11.2021 (120 000 руб.) разработаны разделы ПОС, ООС, ПБ, ТБЭ, НПКР, СМ.

Согласно пункту 3 Технических условий №2020-002274 от 02.06.2020  максимальная мощность энергопринимающих устройств в мкр. 3 составляет 3 494,0 кВт, что согласно таблице 4.4.7.2 "Расчет электрической нагрузки от электроприемников в границе проектирования" (стр. 31 Том II Материалы по обоснованию ППТ) сумма расчетных мощностей (столбец 5) составляет 3 438,4 кВт.

При сопоставлении максимальной мощности энергопринимающих устройств, указанной в технических условиях и суммы расчетных мощностей позиций 1 - 8, прописанной в таблице 4.4.7.2, следует вывод, что ООО "Удача" в рамках техприсоединения к сетям электроснабжения в заявлении на получение технических условий от сетевой организации запрашивала мощности лишь на собственные позиции 1-8  и часть мощности на наружное освещение, в связи с чем такие затраты не могут быть возложены на ответчика, понесены истцом для освоения иных, не принадлежащих ответчику земельных участков.

Применительно к  сетям ливневой канализации истцом предъявлена сумма по трем договорам - 1 572 000 руб. (ООО "Полиспроект"); изыскания -1 договор на сумму 130 150 руб.

Согласно договору №122 от 20.05.2020 между ООО "СМУ-52" и ООО "Полиспроект" проектная организация должна запроектировать внутриквартальные сети дождевой 1300 м. пог. и ливневые очистные сооружения. Стоимость работ согласно приложению 5 к договору (смета №1) составляет 870 000 руб. без НДС, в т.ч. трубопроводы диам. 400 мм (650 м. пог.) - 285 000 руб., диам. 500 мм (350 м. пог.) - 190 000 руб.; диам. 800 мм (300 м, пог.) - 245 000 руб.; ЛОС - 150 000 руб.

Согласно таблице 3.4.4.1 Перечень мероприятий по развитию системы дождевой канализации микрорайона 3 жилого района "Солнечный" (стр. 28 Том II Материалы по обоснованию ППТ) предусматривается строительство:

- сетей дождевой канализации протяженностью - 4,0 км.;

- строительство ЛОС производительностью 400 л/с;

- строительство оголовка выпуска.

Из проекта "Внутриквартальные сети ливневой канализации с очистными сооружениями ливневых стоков в микрорайоне 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района" - Раздел 3 "Технологические и конструктивные решения линейного объекта. Искусственные сооружения" видно, что принятая трассировка сети дождевой канализации, принятые диаметры трубопроводов учитывают сбор дождевых стоков только с территории позиций истца №№ 1-8. Для сброса дождевых стоков в ЛОС с земельных участков, на которых предусматривается размещение позиций 9 — 16 необходимо проектировать дополнительные сети канализации со сбросом воды в колодец №18 с последующим сбросом стоков в ЛОС. При этом первоначальная протяженность трубопроводов в количестве 4 км на всю площадь водосбора 3 микрорайона, указанная в таблице 3.4.4.1 ППТ, не была спроектирована ООО "Полиспроект". Истцом не учтено, что проект сети ливневой канализации был сделан в первую очередь в интересах владельцев земельных участков, на которых расположены позиции №№1-8, а не позиции №№9-14 ответчика.

Относительно автомобильной дороги микрорайона №3 истцом предъявлена сумма по договору 2 760 000 руб. (с ООО "ТД Д-Марк") и дополнительным соглашениям (5 шт.) на сумму 2 486 388 руб. 

Однако, указанная автомобильная дорога проходит вне границ земельного участка ФИО1, обоснование предъявления расходов по проектированию данной дороги непосредственно ФИО1 не приведено, истцом не учтено, что данная дорога соединяет несколько микрорайонов жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары.

В части сетей газоснабжения микрорайона 3 истцом предъявлены убытки в сумме 1 320 000 руб. Между тем, газопровод проведен и уже используется в интересах иных лиц, аффилированных по отношению к истцу и осуществляющих застройку  жилых домов поз. 1-8, тогда как ответчик не возвел позиции 9-14. 

Кроме того, приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.06.2020 №317/пр утверждена методика определения сметной стоимости строительства, согласно пункту 96 которой в главу 12 сводного сметного расчета включаются затраты:

на работы по инженерным изысканиям для архитектурно-строительного проектирования (основные виды инженерных изысканий, дополнительные и специальные работы (услуги), включая затраты на подготовку предложений и рекомендаций по организации и проведению мониторингов, предусмотренных требованиями технических регламентов) (далее - инженерные изыскания);

на работы по подготовке проектной документации в объеме, необходимом для получения разрешения на производство работ;

на работы по подготовке рабочей документации;

на научное и научно-техническое сопровождение инженерных изысканий и работ по подготовке проектной и рабочей документации;

на проведение авторского надзора;

на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, в том числе экспертное сопровождение при проведении государственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения;

на проведение проверки обоснованности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, экспертиза проектной документации по которым не проводится в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации;

на проведение публичного технологического и ценового аудита;

на аудит проектной документации;

на приведение проектной документации к требованиям, предъявляемым к ней в стране строительства для получения разрешения на строительство, в том числе перевод проектной документации с одного языка на другой.

Указанные затраты учитываются в графах 7 и 8 главы 12 сводного сметного расчета.

Согласно пункту 97 методики затраты на проведение инженерных изысканий и подготовку проектной и рабочей документации российскими организациями определяются на основании расчетов в соответствии со сметными нормативами, сведения о которых включены в ФРСН. Затраты, связанные с проведением инженерных изысканий и подготовкой проектной и рабочей документации, не учтенные сметными нормативами, дополнительно учитываются в главе 12 сводного сметного расчета.

Исходя из пункта 75 методики в сводном сметном расчете определяется сметная стоимость строительства объектов капитального строительства, расположенных в пределах строительной площадки и (или) границах полосы отвода линейных объектов капитального строительства, по которым подготовлена проектная документация, затраты заказчика по объекту капитального строительства с учетом природных, климатических, региональных условий территории и других особенностей земельного участка, включая затраты по строительству объектов капитального строительства, расположенных за пределами строительной площадки, предусмотренных проектной документацией, в том числе титульных временных зданий и сооружений, а также сетей инженерно-технического обеспечения, относящихся к объекту строительства.

По утверждению истца, такие затраты  в сметную стоимость возводимых его группой компаний жилых позиций не включены, однако, их невключение в сметную стоимость строительства и перевыставление в качестве убытков ответчику противоречит принятой методике определения сметной стоимости строительства по приказу от 15.06.2020 №317/пр.

Включение таких затрат в сметную стоимость строительства означает учет необходимых расходов при определении налогового бремени застройщика и напрямую влияет на размер налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций, любой здравомыслящий застройщик в целях минимизации налога на прибыль должным образом учтет все понесенные им в связи со строительством затраты, в противном случае налог на прибыль существенно увеличится.

В этой связи доводы истца о невключении рассматриваемых затрат в сметную стоимость строительства объектов на смежных с ответчиком земельных участках представляются суду сомнительными и не соответствующими целям деятельности коммерческой организации.

В целом данные затраты понесены истцом своей волей и в своем интересе и никак не связаны с действиями или бездействием ответчика в рамках прекратившегося договора аренды, результаты таких затрат имеют для истца и группы его компаний позитивный эффект, используются ими по настоящее время, поэтому не являются убытками истца, возникшими по вине ответчика.

По изложенным мотивам суд не находит правовых оснований для квалификации заявленных расходов истца в качестве реального ущерба, в связи с чем в их взыскании с ответчика отказывает.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика упущенной выгоды, суд исходит из следующего.

В пункте 14 Постановления № 25 разъясняется, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным ответчиком нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2016 № 18-КГ15-237).

Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным ответчиком нарушением. 

То есть, истец должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 №302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013).

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для взыскания упущенной выгоды, в первую очередь, следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

Согласно пункту 3.1 договора аренды стороны договорились осуществлять совместные действия в отношении участков, направленные на перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений, для чего Арендатор обязуется по доверенности, выданной Арендодателем, в срок до 01.08.2008 года произвести перевод участков. Указанный срок не является окончательным и подлежит продлению без дополнительного согласования сторонами. 

Исходя из условий договора аренды земельных участков, обязательств сторон, следует, что воля сторон при заключении договора была направлена на перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для возможности жилищного строительства на спорных земельных участках. Именно на включение участков в состав земель города Чебоксары и решение указанных задач направлена деятельность сторон после заключения договора аренды. Аналогичные выводы содержатся в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу № А79-14465/2012.

Как установлено судом, ответчиком, по сути, не совершено каких-либо неправомерных действий, препятствующих истцу в получении дохода,  основные затруднения истца в освоении земельных участков были вызваны поведением прежних арендодателей.

Согласно доводам истца, при совместном с ФИО1 выполнении мероприятий, ООО "Удача" должно было осуществлять строительство многоквартирных домов в качестве застройщика.

Понятие застройщика и требования к нему установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ).

Так, согласно статье 2 Закона № 214-ФЗ застройщиком может быть только хозяйственное общество,

- которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

- которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

- наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Согласно пунктам 16, 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику. Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Между тем, истец не представил доказательств наличия у него сравнимой прибыли от деятельности за предшествующие периоды, а также производственных и рабочих мощностей, финансовых возможностей, необходимых для возведения такого количества объектов капитального строительства в спорный период. 

Ведение в предыдущие периоды строительных работ иными юридическими лицами, расцениваемыми истцом как его группа компаний, не дает истцу право считать получаемую указанными иными лицами прибыль своей. 

В настоящем деле истец выступает не от имени группы лиц, а лишь в защиту собственных интересов. В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе защищать в суде только собственные права и охраняемые законом интересы в рамках собственной правоспособности.

В соответствии со статьей 48 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Согласно пункту 1 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации  юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительном документе (статья 52), и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

Таким образом, имущество юридических лиц, включая тех, которые, согласно законодательству, о конкуренции составляют группу, является обособленным, субъектом прав в отношении своего имущества является конкретное юридическое лицо, вследствие чего при доказывании упущенной выгоды истец не вправе претендовать на прибыль, которая могла бы быть получена иными, пусть и аффилированными с ним лицами.

Из материалов дела усматривается, что истец собственную деятельность по жилищному строительству не ведет, вел таковую лишь в 2005-2007 года, документацию по планировке территории сам не разрабатывал, никакие проекты по строительству не разрабатывал и не утверждал, разрешения на строительство ему не выдавались, наличие ресурсов для фактического ведения деятельности истец также не доказал.

При этом, указывая, что в течение 2021-2022 годов истец бы начал и завершил строительство шести жилых домов позиций 9-14 согласно проекту планировки территории, истец каких-либо действий по подготовке к строительству не совершил. 

В частности, помимо отсутствия реальной финансовой и технической возможности для выполнения строительных работ истец не оформил разрешительную документации на строительство, без которой начало работ невозможно. 

При этом время, необходимое для получения разрешительной документации истцом не учтено при определении реальной возможности завершения строительства вышеуказанных объектов в спорный период. 

Выдача разрешительной документации не зависит только от воли сторон и производится уполномоченным органом, что, наряду с недоказанностью технической и финансовой возможности выполнения строительных работ самим истцом, опровергает его утверждение, что действия (бездействие) ответчика явилось единственным препятствием к строительству объектов и получению прибыли в истребуемом размере.

Кроме того, из представленных истцом документов не следует с привлечением каких денежных средств было бы осуществлено строительство.

С момента подписания договора аренды по настоящее время условия привлечения денежных средств значительно поменялись.

Так, с 01.07.2018 вступили в законную силу изменения в Закон № 214-ФЗ, все застройщики перешли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых ими проектов строительства многоквартирных домов вне зависимости от времени получения разрешения на строительство, включая проекты, договоры участия в долевом строительстве по которым заключались до 01.07.2019, за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Строительная готовность таких проектов должна быть не менее 30%, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве составлять 10% и более.

Доказательств того, что в указанный период истец отвечал требованиям законодательства и мог привлекать денежные средства  граждан для строительства многоквартирных домов (10%) им суду не представлено.

Также следует учесть, что изменения коснулись и схемы финансирования строительных проектов. Так, застройщик на начальном этапе строительства обязан иметь собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства домов. У застройщика не должно быть других обязательств по кредитам, займам, ссудам (за исключением целевых) вне пределов одного разрешения на строительство. При привлечении денежных средств из кредитной организации, земельный участок переходит в залог Банку, между тем, условия договора аренды не содержали такой обязанности арендодателя, что также свидетельствует о невозможности привлечения истцом кредитных денежных средств для целей строительства МКД.

Кроме того, застройщик не имеет права осуществлять иную деятельность и совершать какие-либо сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов. Застройщику запрещено создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.

Учитывая положения Закона № 214-ФЗ о том, что застройщик обязан иметь на праве собственности, аренды (субаренды) либо на праве безвозмездного пользования земельный участок, а также то, что договор аренды был заключен непосредственно обществом "Удача", иные аффилированные с ним лица не имели оснований для осуществления деятельности по строительству объектов долевого строительства с привлечением денежных средств граждан.

Более того, в настоящее время установлен принцип "один застройщик - одно разрешение на строительство", в силу которого застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство (за исключением случаев, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018).

Таким образом, ООО "УДАЧА" и при содействии ответчика с учетом времени прохождения всех этапов разработки и утверждения документации не смогло бы в установленный договором аренды срок построить заявленные в иске многоквартирные дома.

Из анализа очередности застройки этапов 3 и 4, следует, что в том числе детский сад в 3 этапе и школа и детский сад в 4 этапе, трехуровневые паркинги и транспортно-пешеходные бульвары также должны быть застроены, однако документация по данным объектам не утверждена.

Постановлением Администрации г. Чебоксары от 08.06.2021 №1048 утвержден проект планировки и проект межевания микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары (далее - Постановление от 08.06.2021), согласно которому освоение территории указанного района проводится в 4 этапа. 

Заявление на утверждение проекта было подано не истцом, а аффилированной с ним компанией - ООО "СЗ "Сигма", что также не свидетельствует о том, что ООО "Удача" каким-либо образом участвовало в подготовке данного проекта.

Согласно утвержденному проекту планировки территории 3 микрорайона 1 этап освоения территории включает в себя:

- строительство жилого дома поз. 1 с пристроенными помещениями (непрод. магазин, отделение банка, предприятие быт. обслуживания) и жилого дома поз. 2;

- строительство объекта обслуживания поз. 3 (прод. магазин, отделение связи, помещения досуга и любительской деятельности);

- строительство РТП поз. 18, ТП поз. 19 и ГРП поз. 24;

- строительство трехуровневых открытых парковок поз. 27а, 276, 28а, 286 и части транспортно-пешеходного бульвара.

2 этап освоения территории включает в себя:

- строительство жилых домов поз. 4, 6, 7, 8;

- строительство объекта обслуживания поз. 5 (физкультурно-оздоровительный комплекс с предприятиями торговли);

- строительство двух ТП поз. 20, 21;

- строительство трехуровневых открытых парковок поз. 29, 30,31 и завершение транспортно-пешеходного бульвара.

3 этап освоения территории включает в себя:

- строительство жилых домов поз. 9, 10, 11;

- строительство ДОУ на 255 мест поз. 15;

- строительство ТП поз. 22;

- строительство открытой трехуровневой парковки поз. 32.

4 этап освоения территории включает в себя:

- строительство жилых домов поз. 12, 13, 14;

- строительство школы на 1100 учащихся поз. 16 и ДОУ на 255 мест поз. 17;

- строительство ТП поз. 23 и ГРП поз. 25;

- строительство открытых трехуровневых парковок поз.33 и 34.

На 1 этапе должны быть построены позиции 1-3, на 2 этапе должны быть построены позиции 4-8. Данные позиции расположены вне границ участка ответчика  с кадастровым номером 21:21:076202:3295.

По данным ответчика, по позиции 1 разработана проектная декларация от 07.11.2024 №21-000530 (дата первичного размещения 14.06.2022), согласно которой застройщиком выступает ООО "СЗ "Вершина", передача объекта долевого строительства определена 30.09.2024, в последующем срок сдачи перенесен на 28.02.2025, планируемая стоимость строительства 555 654 000 руб.

Позиция 2 блок-секции А, Б, В, Г- разработана проектная декларация 05.04.2023 № 21-000487 (дата первичного размещения 05.04.2023), согласно которой застройщиком выступает ООО "СЗ "БРИЗ", планируемая дата передачи объекта долевого строительства 31.12.2023, планируемая стоимость строительства 631 189 526 руб.

Позиция 2 блок-секции Е, Ж - разработана проектная декларация 04.12.2023 №21-000487 (дата первичного размещения 16.09.2021), согласно которой застройщиком выступает ООО "СЗ "БРИЗ", планируемая дата передачи объекта долевого строительства 31.12.2023, планируемая стоимость строительства 278 601 474 руб.

Из общедоступных сведений, размещенных на сайте Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары следует, что ООО "СЗ "БРИЗ" 13.12.2023 получено разрешение на ввод в эксплуатацию блок-секций А, Б, В, Г поз. 2, 07.04.2023 получено разрешение на ввод в эксплуатацию блок-секций Е, Ж поз. 2.

Позиция 4 - разработана проектная декларация 30.10.2024 №21-000595, согласно которой застройщиком выступает ООО "СЗ "ГОРИЗОНТ", передача объекта долевого строительства определена 31.12.2025, планируемая стоимость строительства 889 250 000 руб.

Позиция 6 - разработана проектная декларация от 07.11.2024 №21-000651 (дата первичного размещения 13.02.2024), согласно которой застройщиком выступает ООО "СЗ "ЗВЕЗДА", передача объекта долевого строительства определена 30.09.2026, планируемая стоимость строительства 585 193 000 руб.

Позиция 7- разработана проектная декларация 02.11.2024 №21-000632, согласно которой застройщиком выступает ООО "СЗ "ВОЗРОЖДЕНИЕ", передача объекта долевого строительства определена 05.06.2026, планируемая стоимость строительства 569 530 000 руб.

Позиция 8 - разработана проектная декларация 02.11.2024 №21-000639 (дата первичного размещения 21.11.2023), согласно которой застройщиком выступает ООО "СЗ "ВОЗРОЖДЕНИЕ", передача объекта долевого строительства определена 19.03.2026, планируемая стоимость строительства 370 000 000 руб.

Указанные сведения подтверждают доводы ответчика о том, что истец самостоятельно не осуществляет и не осуществлял с 2018-2023 годах строительство многоквартирных жилых домов, не имел для этого ни статуса специализированного застройщика, ни каких-либо финансовых и трудовых ресурсов.

Кроме того, в разделе 19 каждой проектной декларации указано, что планируемый способ обеспечения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве - счет эскроу, также в пункте 19.1.2 содержится сведения о том, что земельный участок в силу закона находится в залоге.

Таким образом, жилые дома, строительство которых предусмотрено на этапах 1 и 2, в настоящее время не сданы в эксплуатацию, за исключением позиции 2. Срок сдачи других позиций определен в период с 28.02.2025 (продлен с 30.09.2024) до 05.06.2026.

Постановление от 08.06.2021 №1048 не пересмотрено, не изменено, является действующим, фактически представляет собой план действий для застройщиков с целью освоения соответствующей территории. 

К 3 этапу застройки микрорайона 3, возможно перейти только после завершения предыдущих этапов 1 и 2, а именно - после 05.06.2026 и при условии того, что сроки сдачи объектов не будут перенесены.

Даже если предположить строительство поз. 9-14 обществом "УДАЧА" в период действия договора аренды, им не была получена необходимая для начала строительства исходно-разрешительная документация, получение которой также занимает продолжительное время.

Согласно пояснениям ответчика, не опровергнутым истцом,  начать разрабатывать документацию можно только после утверждения проекта планировки территории, поскольку именно в этом документе содержатся основные характеристики по этажности и площади многоквартирных домов, а также нагрузки по инженерным коммуникациям. Исходно-разрешительной документацией (ИРД) называется комплект документов, являющийся основанием для согласования градостроительной и проектной документации. Сбор ИРД необходим для получения разрешения на строительство и ордера на производство земляных работ. Формирование тома ИРД происходит на первом этапе освоения территорий. Основанием для выработки грамотных и сбалансированных решений являются данные о степени развития выбранной территории, при учете которых формируются технико-экономические параметры объекта. Сбор документации ИРД - это весьма трудоемкий и длительный процесс.

Получение ИРД происходит в несколько этапов:

1. Получение градостроительного плана земельного участка (14 рабочих дней).

2. Получение технических условий (30 рабочих дней).

3. Инженерные изыскания:

а) инженерно-геологические изыскания

б) инженерно-геодезические изыскания

в) инженерно-экологические изыскания

г) инженерные гидрометеорологические изыскания

д) проведение археологических изысканий

е) исследования на радиацию, микробиологические исследования, хим. состав почвы.

Этап проведения изысканий составляет 30 рабочих дней.

3.     Заключение договора на проектирование объекта строительства, разработка рабочего проекта, а также согласование проекта:

а) АО "Водоканал" (на водоснабжение и канализацию),

б) ГУП ЧР "ЧГЭС" (на электроснабжение наружное),

в) ГУП ЧР "ЧГЭС" (на электроснабжение внутреннее: жилая часть, встроенные помещения),

г) АО "Чувашская энергосбытовая компания" (электроснабжение - согласование типа и марки счетчика),

д) АО "Горсвет" (наружное освещение),

е) ПАО "Ростелеком" (радиофикация, кабельное телевидение, телефонизация),

ж) филиал в г. Чебоксары АО "Газпром газораспределение г.Чебоксары" (газоснабжение),

з) МБУ "Управлением ЖКХ и благоустройства" – водоотведение (ливневая канализация),

и) Управление архитектуры г. Чебоксары - главный архитектор города (архитектурно-планировочное решение и схема планировочной организации земельного участка), 

к) разработка рабочего проекта.

Этап проектирования и согласования проекта составляет 5 месяцев.

4. Получение заключения экспертных организаций:

а) получение положительного заключения государственной/негосударственной

экспертизы результатов инженерно-геологических изысканий.

б) получение положительного заключения государственной/негосударственной

экспертизы проектно-сметной документации. 

Этап получения заключения экспертных организаций составляет 2 месяца.

5. Получение разрешения на строительство:

а) заключение договора с генподрядной организацией,

б) направление извещения о начале строительства в отдел Госстройнадзора Минстроя Чувашии (необходимо отправить за 7 дней до начала строительства).

Этап получения разрешения на строительство составляет 5 рабочих дней.

Таким образом, если придерживаться план-графика сбора ИРД, подготовка ИРД на строительство объекта занимает 10-11 месяцев. 

Средняя продолжительность возведения объекта с большим числом этажей и общей площадью от 10 000 кв.м. занимает от полутора до трех лет. 

Этапы и сроки их реализации:

Подготовка площадки под возведение здания. Этот этап может занимать от 7 до 30 дней. В задачу строителей входит возведение ограждения вокруг потенциальной области строительства, демонтаж имеющихся на территории построек, планирование и прокладка путей, необходимых для подъезда строительной техники. Здесь же устанавливаются временные объекты для хранения ценных материалов, а также нахождения руководителей строительства и охраны. Выполняются разметочные мероприятия по определению граничных линий постройки.

Земляные работы. Срок проведения этапа от 14 дней до 45 дней. За этот период строительная организация должна провести основные мероприятия по рытью котлована для будущего сооружения и фундамента. Здесь же осуществляется прокладка траншей, необходимых для подвода воды, канализации и прочих коммуникаций. По завершении рытья котлована устанавливаются сван.

Фундаментные работы. Этот период продолжается от 1.5 до 3 месяцев. В задачу строителей входит установка фундамента с учетом правил и технологии. Если возведение объекта начинается с зимы, данный этап занимает больше времени. В главную часть мероприятий входит заливка бетоном подготовленных под фундамент ям.

Установка коробки, монтаж крупнопанельных изделий. Но возведение основания здания уходит от 0,5 до 1,5 года. Если этот период припадает на зиму, в период морозов работы часто приостанавливаются, что затягивает процесс монтажа несущего каркаса объекта. Здесь выполняются следующие мероприятия — возводятся наружные стены, устанавливаются перегородки внутри здания, осуществляются работы по обустройству крыши.

Подведение коммуникаций занимает от полугода до года. На этом этапе застройщик-должен подвести к новому жилому дому все необходимые коммуникации — свет, канализацию, воду и газ. Как только основные работы выполнены, в квартирах будущих жильцов монтируются счетчики.

Подготовка территории возле дома и внутренняя отделка помещений занимает от 3 до 9 месяцев. Здесь осуществляется полный комплекс работ по облагораживанию территории вокруг вновь построенного здания — осуществляется укладка асфальтированного покрытия, заводится чернозем (при необходимости) и высаживаются клумбы. На этой стадии монтируются площадки для детей, устанавливаются скамейки и ограждения. Одновременно с наружными выполняются и внутренние работы внутри построенного дома. 

Ввод в эксплуатацию — занимает от 3 до 6 месяцев. В этот временной промежуток собирается комиссия для оценки качества строительства. В нее входят представители различных инстанций, а также участники самого процесса. Задача комиссии — определить имеющиеся недостатки и принять решение о возможности ввода здания в эксплуатацию. Сбор специалистов требует времени, поэтому этот этап часто затягивается на срок до полугода. При выявлении замечаний последние должны быть устранены застройщиком в определенные сроки. Плюс срок на получение акта ввода в эксплуатацию.

Исходя из позиции, отраженной в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" необходимым условием для удовлетворения требования о взыскании упущенной выгоды является установление допущенного контрагентом нарушения договора как единственного препятствия для получения истцом дохода при принятии им всех необходимых мер к его получению.

Таким образом, учитывая, что ООО "Удача" не имеет статуса специализированного застройщика, не состоит в СРО строителей, оно не могло своими силами осуществить строительство МКД на спорном земельном участке, а, соответственно, и не могло извлечь какой-либо доход от продажи помещений в МКД.

В опровержение данных обстоятельств, истцом представлен градостроительный план земельного участка, проектная декларация, заключение негосударственной экспертизы, разрешение на строительство, выписка из ЕГРЮЛ, выданные обществу Специализированный застройщик "ССК" (вновь созданное 11.03.2024 юридическое лицо). Кроме того,  в подтверждение наличия  финансовой возможности осуществления строительства ООО "Удача" на арендованных земельных участках истцом указано, что с 2019 года группа компаний "Удача" использовала программу проектного финансирования строительства объектов от ПАО СБЕРБАНК: все денежные средства от участников долевого строительства согласно Закону 214-ФЗ аккумулировались до ввода объекта в эксплуатацию на эскроу счетах в качестве обеспечительной гарантии банка в погашение кредитной линии. Банк открывал кредитную линию на полное финансирование проекта при минимальной доле вложения собственных денежных средств застройщика. Например, согласно договору № НКЛ-10318 от 26.09.2019 между ПАО Сбербанк и ООО "Специализированный застройщик "Гармония" доля собственных денежных средств, вложенных застройщиком в проект строительства позиции 20 мкр. Солнечный, составляла 13,9% от общей суммы проекта (п. 1.2, 3.3.5 кредитного договора).

Также истец привел информацию о доле собственных вложений аффилированных с ним застройщиков и доли кредитных средств:

Реквизиты

Застройщик

Общая

в т.ч. собственные вложения Застройщика,

Доля

кредитного

Группы

стоимость

тыс. руб.

кредитных

договора

компаний

проекта,

Вложение

Собственные

Доля

средств в

"Удача"

тыс. руб.

земельного участка

денежные вложения застройщика в проект

денежных вложений застройщика

проекте

НКЛ-10365 от

ООО "СЗ

190259

12500

19759

10,4%

83%

20.12.2019г.

"Орион"

НКЛ-10318 от

ООО "СЗ

194741

12576

27165

13,9%

79,5%

26.09.2019г.

"Гармония"

НКЛ-10274 от

ООО "СЗ

652908

43000

84908

13%

80,4%

26.06.2019г.

"Венера"

НКЛ-10472 от

ООО "СЗ

188696

12000

18696

9,9%

83,7%

07.09.2020г.

"Андромеда"

Указанные сведения вновь демонстрируют ошибочную позицию истца о том, что возможности аффилированных с ним застройщиков могут быть учтены  в качестве планируемой прибыли самого истца.

Вместе с тем, по мнению суда, деятельность связанных с истцом строительных компаний, показатели их работы, имеющиеся у них средства и ресурсы, не могут считаться находящимися в распоряжении истца для целей определения упущенной самим истцом выгоды.

Судом проанализирована официальная бухгалтерская отчетность истца за 2018-2023 годы, как имеющаяся в материалах настоящего дела (т.2, л.д. 43-44), так и размещенная на официальном ресурсе БФО налогового органа https://bo.nalog.ru/organizations-card/3048222#financialResult, и указанная отчетность не позволяет суду прийти к выводу о возможности истца извлечь доход в размере заявленной упущенной выгоды.

Так, чистая прибыль ООО "Удача" за 2018 год составила 603 000 руб., за 2019 год – 258 000 руб., за 2020 год – 531 000 руб., за 2021 год – 1 313 000 руб., за 2022 год – 48 000 руб., за 2023 год – 1 683 000 руб.

Доходы истца от  основной деятельности значительно ниже истребуемой суммы упущенной выгоды, очевидно, что действия ответчика, выразившиеся  в разделе участка, а также бездействие, связанное с невыдачей согласия на изменение ВРИ, и невыдача доверенности, не являющиеся нарушением договора аренды, не могли принести истцу убытки, в разы превышающие его собственный легальный доход.

С учетом этого, зарабатывая на протяжении 6 лет не более 2 млн. руб. истец не может требовать неполученной выгоды, превышающей 670 млн. руб. 

05.03.2024 определением суда по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Провинция".

19.06.2024 заключение экспертов №52-26-2024/022 поступило в суд.

Согласно выводам экспертов размер недополученных доходов (упущенной выгоды) ООО "Удача" (ИНН 

<

***>) от продажи помещений в многоквартирных домах по позициям №9-14 согласно проекту планировки и межевания территории микрорайона 3 жилого района "Солнечный" Новоюжного планировочного района г. Чебоксары за минусом всех необходимых для осуществления такого строительства расходов составляет 788 244 000 (семьсот восемьдесят восемь миллионов двести сорок четыре тысячи) рублей.

По расчету истца, размер упущенной его выгоды после вычета 15% (необходимых к передаче ответчику по условиям договора аренды) составляет 670007400 рублей (788 244 000 рублей - 15% = 670 007 400 рублей).

Однако, истец не доказал, что имел право строить многоквартирные дома (статус специализированного застройщика, членство в СРО), а также владел реальными ресурсами и возможностями для извлечения такой прибыли, сделал все необходимые для этого и описанные выше приготовления, а также то, что единственным препятствием  к её получению послужили действия ответчика.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется, судом не установлена, а истцом не доказана причинно-следственная связь между поведением ответчика и убытками истца, равно как не доказана возможность извлечения заявленного размера упущенного дохода.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на истца, поскольку судебный акт принят не в его пользу.

На основании пункта 5 статьи 96 принятые по настоящему делу обеспечительные меры подлежат отмене с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 96, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

Отменить с момента вступления настоящего решения в законную силу обеспечительные меры, принятые определениями Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 19.05.2023 и от 19.01.2024.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина