ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

(10АП-11818/19)

Дело № А41-47794/15

12 августа 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 августа 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Мизяк В.П., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск: ФИО2 по доверенности № 87 от 16.04.19, 

от ФИО3: ФИО4 по нотариально удостоверенной доверенности от 19.03.19, зарегистрированной в реестре за № 50/54-н/50-2019-2-992,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск на определение Арбитражного суда Московской области от 20 мая 2019 года по делу №А41-47794/15, принятое судьей Торосяном М.Г., по заявлению Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о расторжении договора № 1135 от 28.03.05 аренды земельного участка с общей площадью 12 513 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (л.д. 2-5).

Заявление подано на основании статей 450, 452, 610, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20 мая 2019 года в удовлетворении заявления было отказано (л.д. 72-74).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права при его вынесении (л.д. 76-81).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 28.03.05 между Управлением земельно-имущественных отношений и экологии администрации Подольского муниципального района, правопреемником которого является Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Подольска (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Подольский домостроительный комбинат" (ЗАО «Подольский ДСК») был заключен договор № 1135 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030303:0001, находящегося на землях муниципального образования «городской округ Подольск Московской области», площадью 12 513 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (л.д. 1921). 

В соответствии с постановлением Главы города Подольска № 642-П от 28.03.05 земельный участок был предоставлен для строительства жилого комплекса (2 жилых домов и гаража) (л.д. 10-11). 

Договор аренды был заключен на срок с 28.03.05 до 26.03.07 и считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. 

В настоящее время на земельном участке расположены и введены в эксплуатацию жилые дома с офисными помещениями, которым присвоены адреса: Московская область, Подольск, ул. Баразиной, д. 3, корп. 1 (л.д. 6-9).

ЗАО "Подольский ДСК" не завершено строительство подземного паркинга N 1 по ул. Барамзиной, площадь застройки которого составляет: 12 256 кв.м. (общая площадь участка) - 2 107,43 кв. м (площадь застройки жилых домов) - 1 459 кв. м (площадь перспективной застройки), - 1 023,80 (площадь придомовой территории) = 7 922,77 кв. м (оставшаяся часть земельного участка, за вычетом площади участка, обремененного права третьих лиц).

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 февраля 2018 года ЗАО «Подольский ДСК» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Поскольку ЗАО "Подольский ДСК" не вносилась арендная плата за используемый земельный участок, Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Подольска обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2018 года по делу № А41-46533/18 с ЗАО «Подольский ДСК» была взыскана задолженность по арендной плате по договору № 1135 аренды земельного участка от 28.03.05 в сумме 1 254 412 рублей 61 копейка (за 1 квартал 2018 года), пени в сумме 13 171 рубль 33 копейки, был расторгнут договор аренды.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2018 года по делу № А41-46533/18 решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2018 года было отменено в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды, исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск о расторжении договора аренды земельного участка № 1135 от 28.03.05 оставлены без рассмотрения. 

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в деле о банкротстве должника.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что первоочередное погашение должником обязательств по уплате арендных платежей, распоряжение Комитетом земельным участком, на котором находится недостроенный подземный паркинг, расторжение договора аренды земельного участка нарушит права и законные интересы кредиторов ЗАО «Подольский ДСК».

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 

3) о сносе самовольной постройки; 

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 

5) о передаче недвижимого существа во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Определением Арбитражного суда Московской области от 02 марта 2017 года (резолютивная часть) по делу № А41-47794/15 в отношении ЗАО «Подольский ДСК» была введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО5

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2017 года при банкротстве должника применены правила параграфа 7 Главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

С учетом изложенного Комитет имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск правомерно обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в рамках дела о банкротстве должника.

Как указывалось выше, 28.03.05 между Управлением земельно-имущественных отношений и экологии администрации Подольского муниципального района, правопреемником которого является Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Подольска (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Подольский домостроительный комбинат" (ЗАО «Подольский ДСК») был заключен договор № 1135 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030303:0001, находящегося на землях муниципального образования «городской округ Подольск Московской области», площадью 12 513 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (л.д. 1921). 

Поскольку ЗАО "Подольский ДСК" не вносит арендную плату за пользование земельным участком, Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Подольска полагает, что вышеназванный договор подлежит расторжению.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Факт отсутствия оплаты со стороны должника с 01 квартала 2018 года установлен в рамках дела № А41-46533/18.

06.04.18 Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Подольска направил в адрес ЗАО "Подольский ДСК" претензию о погашении задолженности с указанием на расторжение договора аренды в связи с отсутствием оплаты свыше двух сроков подряд (л.д. 16).

Однако, данные обстоятельства не свидетельствуют о возможности расторжения спорного договора аренды.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08 сентября 2016 года по делу N 309-ЭС16-4636, А60-37449/2015, с даты принятия судом решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абзацем 7 пункта 1 статьи 126 и пунктом 34 Постановления N 35 порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

При рассмотрении вопроса о расторжении договора аренды и возврата земельного участка, необходимо также учитывать, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что по причине введения в отношении должника процедуры банкротства, ЗАО «Подольский ДСК» обязано при удовлетворении требований кредиторов исходить из очередности и порядка удовлетворения требований, установленных Законом о банкротстве, а любые действия должника в процедуре банкротства, направленные на погашение требований одного кредитора в ущерб или предпочтительно перед требованиями иных кредиторов, в силу статей 61.1, 61.2, 61.3 Закона о банкротстве, являются основанием для признания таких действий недействительными.

 Как правильно указал суд первой инстанции, ЗАО «Подольский ДСК» фактически не имеет возможности исполнить требования Комитета имущественных и земельных отношении администрации городского округа Подольск по погашению задолженности по уплате арендной платы во внеочередном порядке без нарушения положений действующего законодательства, прав и законных интересов иных кредиторов должника.

При этом требования Комитета об оплате задолженности по уплате арендной платы в установленном порядке включены в реестр требований кредиторов ЗАО «Подольский ДСК» и подлежат удовлетворению в порядке и сроки, предусмотренные положениями Закона о банкротстве, в том числе и в порядке погашения текущих платежей.

На арендуемом земельном участке находится неоконченный строительством паркинг, строительные работы по которому приостановились в связи с введением в отношении ЗАО «Подольский ДСК» процедуры банкротства.

Распоряжение Комитетом земельным участком, на котором находится недостроенный подземный паркинг, и расторжение договора аренды земельного участка нарушит права и законные интересы кредиторов ЗАО «Подольский ДСК» на соразмерное удовлетворение их требований. 

Расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров участив в долевом строительстве и, как следствие, нарушение прав физически лиц, в том числе на передачу им машиномест. 

В силу закона право аренды находится в залоге у участников долевого строительства, и при таких обстоятельствах, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их права и законные интересы. 

Расторжение договора аренды может лишить должника и участников долевого строительства права пользования спорным земельном участком, необходимым для завершения строительства незавершенного строительством объекта. 

В данном случае заявленным Комитетом требованием не преследуется цель возврата земельного участка и исполнения обязанностей перед третьими лицами – участниками долевого строительства, заключившими с должником договоры. 

Исходя из этого, как правильно указал суд первой инстанции, обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды, имеет решающее значение для обеспечения целей банкротства, соблюдения интересов должника и кредиторов. 

При таких обстоятельствах, исходя из необходимости соблюдения баланса прав и интересов кредиторов должника, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды.

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2019 года по делу № А41-46533/18, которым было установлено, что предъявленное требование о расторжении спорного договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, не может быть принята во внимание, поскольку данный судебный акт был отменен в части удовлетворения требования о расторжении договора.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 20 мая 2019 года по делу № А41-47794/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи:

В.П. Мизяк

А.В. Терешин