ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-11478/2024

Дело № А41-31779/23

16 июля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 июля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатовой Е.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Алешкевич В.М.,

при участии в заседании:

от АО «Крокус Интернэшнл» – ФИО1 по доверенности от 01.02.2024, паспорт, диплом, 

от ИП ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 31.03.2023, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Крокус Интернэшнл» на решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2024 по делу № А41-31779/23, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Крокус Интернэшнл» (далее - АО «Крокус Интернэшнл», ответчик) с требованиями о признании договора аренды от 25.10.2021 № 4/024-к прекратившим действие с 24.08.2023, об обязании принять нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.07.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023, в иске отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2024 решение Арбитражного суда Московской области от 28.07.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 по делу № А41-31779/2023 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

Направляя дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что суду следует внести правовую определенность в правоотношения сторон, основанные на спорном договоре аренды, при новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит установить, освободил ли арендуемое имущество арендатор 24.08.2023, если не освободил либо освободил в последующем и с учетом пунктов положений п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ, предложить истцу уточнить исковые требования. 

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил признать договор аренды от 25.10.2021 № 4/024-к прекратившим действие 15.05.2024, а также заявил об отказе от требования в части обязания ответчика принять нежилое помещение. Указанные уточнения приняты судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.05.2024 принят отказ ИП ФИО2 от требований в части обязания АО «Крокус Интернэшнл» принять нежилое помещение. Производство по делу № А41-31779/23 в указанной части прекращено. Исковые требования удовлетворены. Договор аренды нежилого помещения от 25.10.2021 № 4/024-к, заключенный между ИП ФИО2 и АО «Крокус Интернэшнл» признан прекратившим действие 15.05.2024. 

Не согласившись с данным судебным актом, АО «Крокус Интернэшнл» обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы АО «Крокус Интернэшнл».

Как следует из материалов дела, 25.10.2021 между истцом (далее - арендатор) и ответчиком (далее - арендодатель) заключен Договор аренды нежилого помещения № 4/024-К (далее - договор аренды), по условиям которого в аренду передано нежилое помещение, расположенное на 4-м этаже торгово-развлекательного центра «Vegas Ku№tsevo» - многофункциональный развлекательный комплекс «Твой Дом» № секции 4-024 по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, 

<

...>.

Договор действует по 24.09.2022 включительно («Первоначальный срок аренды») (п. 3.1 договора аренды). 

Согласно п. 3.2 договора аренды, стороны пришли к соглашению, что по окончании первоначального срока аренды настоящий договор автоматически возобновляется на новый срок на 11 (одиннадцать) месяцев (считается возобновленным на тот же срок без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) на тех же условиях с учетом условий об увеличении платежей, предусмотренных договором. 

Стороны согласовали, что количество таких возобновлений - три раза. 

29.12.2022 истец направил в адрес ответчика заявление об отказе от автоматического продления договора аренды, с указанием на прекращение срока действия договора с 24.08.2023. 

В дальнейшем истец повторно направил в адрес ответчика заявление об отказе от автоматического продления договора аренды, с указанием на прекращение срока действия договора с 24.08.2023. 

Факт направления заявлений подтверждается материалами дела, а именно описью вложения в ценное письмо с отметкой Почты России о принятии. 

Письмом от 20.03.2023 № 15-977 ответчик сообщил, что по условиям договора, договор аренды возобновлен с 25.09.2022 по 24.08.2023 включительно и об отсутствии у арендатора права на отказ от возобновления. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями. 

В связи с тем, что 24.08.2023 рассмотрение дела № А41-31779/23 продолжилось в связи с направлением его на новое рассмотрение судом кассационной инстанции, истец, как арендатор, продолжил пользоваться нежилым помещением после этой даты и как пояснил истец, продолжает им пользоваться на текущий момент.

Таким образом, договор аренды с 24.08.2023 был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, в связи с тем, что истец продолжил пользоваться нежилым помещением. 

02.02.2024 истец направил ответчику по почте заявление об отказе от договора аренды, который был возобновлен на неопределенный срок. Данное заявление было получено ответчиком 14.02.2024, согласно отчету отслеживания отправлений на сайте Почта России (почтовый идентификатор 12512491219236). 

Письмом (т. 2 л.д. 20-21) ответчик сообщил, что по условиям договора, договор аренды возобновлен по 24.07.2024 включительно и об отсутствии у арендатора права на отказ от возобновления договора. 

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения искового заявления в связи со следующим.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). 

В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 

Судом установлено, что договор действует по 24.09.2022 включительно («первоначальный срок аренды») (пункт 3.1 договора аренды), что пунктом 3.2 договора установлена автоматическая пролонгация договора три раза по 11 месяцев. 

В силу пункта положений статей 164, 165, 433, 609, 651 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правового подхода, изложенного в пункте 2 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165), в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. 

Вместе с тем, в данном случае договор заключен на 11 месяцев, соответственно в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ спорный договор аренды недвижимого имущества не подлежал государственной регистрации. 

Согласно правовому подходу, изложенному в пункте 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59), при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ. 

Таким образом, спорный договор заключен на 11 месяцев, стороны также достигли соглашения об автоматической пролонгации договора на новый срок, то есть о последующем заключении двух новых договоров по 11 месяцев. 

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. 

Пункт 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»). 

Пунктом 3.2 спорного договора предусмотрено автоматическое продление договора, в данном пункте также указано на то, что условие об автоматическом возобновлении является обоюдным письменным согласием сторон на возобновление действия настоящего договора на тех же условиях на тот же срок. 

Между тем спорный договор, в том числе пункт 3.2, не содержит положений, содержащих явно выраженную обязанность арендатора заключить новый договор аренды по истечении заключенного договора аренды. 

Условие об автоматической пролонгации означает, что действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений, нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении. 

При наличии такого условия стороны не обязаны продлевать договор. Это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для того, чтобы договор не был автоматически продлен на предусмотренный в нем срок, достаточно известить другую сторону о намерении его прекратить. 

Таким образом, в данном случае истец реализовал свое право на отказ от заключения нового договора аренды (статьи 9, 421 ГК РФ, пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59). 

Таким образом, учитывая отказ истца от договора аренды, полученный ответчиком 14.02.2024, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что данный договор прекратит свое действие 15.05.2024. 

Кроме того, представитель истца пояснил суду апелляционной инстанции, что истец вернул ответчику помещение по договору аренды, согласно акту приема-передачи от 15.05.2024. 

03.04.2024 истец направил ответчику уведомление с указанием даты и времени возврата помещения по договору аренды, а именно 15.05.2024. Данное заявление было получено ответчиком 06.04.2024, согласно отчету на сайте Почта России.

В связи с отказом ответчика принять участие в возврате помещения и оформлении акта приема-передачи, возврат помещения был осуществлен истцом (арендатором) в одностороннем порядке 15.05.2024. Акт приема-передачи, а также сопроводительное письмо истец направил 15.05.2024 почтой ответчику, который был получен ответчиком 20.05.2024.

Учитывая изложенные обстоятельства, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется. 

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2024 по делу № А41-31779/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

 

Е.А. Бархатова

Судьи

 

С.В. Боровикова

Е.Н. Виткалова